西安坤翔实业有限公司、中国电建集团西北勘测设计研究院有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书 (2023)陕0103民初6198号 原告：中国电建集团西北勘测设计研究院有限公司，住所地：西安市雁塔区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，女，汉族，1992年12月27日出生，该公司法务，住西安市未央区。 被告：西安坤翔实业有限公司，住所地：西安曲江新区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：蒙星宏，陕西**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，陕西**律师事务所律师。 原告中国电建集团西北勘测设计研究院有限公司（以下简称“中国电建”）与被告西安坤翔实业有限公司（以下简称“西安坤翔”）租赁合同纠纷一案，本院于2023年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国电建委托诉讼代理人**，被告西安坤翔委托诉讼代理人蒙星宏、**均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告中国电建向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付租金共计213605元及逾期支付违约金36868.22元（自2021年12月13日起，参照LPR的四倍进行计算，暂计算至2023年2月6日）；2、依法判令被告支付擅自解除合同的违约金10000元；3、依法判令被告支付租赁期间产生的水费232元、电费6912元及停车网络费3495元，共计10639元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2021年6月就原告名下XX馆XX**勘智能车库停车场（以下简称“停车场”）租赁事宜签订了《XX馆XX**勘智能车库停车场租赁经营合同》（合同编号：XTY-FW-2021-06，以下简称“租赁合同”），约定租赁期为2021年6月10日至2022年6月9日，租金为58万/年，前11个月租金为48334元/月；被告应当于每月10日前预付下个月租金。租赁合同签订后，原告依约定向被告交付了停车场，并按照租赁合同第三条约定于2021年6月30日向被告发出《关于生效日的通知》，该通知中明确租赁合同租赁期限于2021年7月1日起算。但被告仅于2021年8月31日向中国电建支付7月租金共计48334元，之后再未向原告支付任何费用。2021年11月25日，被告单方向原告发函提出解约，并于2021年12月13日撤场。截至2021年12月13日，被告累计拖欠原告租金213605元，以及停车场网络费3495元、水费232元、电费6912元等。原告认为，原、被告双方签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。但被告拖欠前述各类费用、违约解除合同的行为已严重违背租赁合同的约定，被告除应当清偿前述租金及水、电、网络费用外，还应承担的违约责任包括但不限于：拖欠租金每工作日5‰的违约金责任、违约解除合同的违约金责任等，为维护原告合法权益，故诉至人民法院。 被告西安坤翔辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告与原告属于协商一致解除合同关系，双方已达成免除相关费用的合意，现要求被告支付诉请的相关费用无事实与法律依据。理由：1、案涉车库频频发生故障，严重影响被告的经营活动，导致被告的合同目的无法实现，应当对租金及相关费用予以减免；2、被告经营期间严重亏损，无法支撑运营成本，继续履行合同显失公平，且被告解除合同符合因不可抗力及连续三个月无改善可协商一致解除合同的约定条件；3、被告与原告属于协商一致解除合同关系，并非单方擅自解除合同，无需支付解除合同的违约金，且原告同意不再向被告主张欠付租金、网络费、水电费等费用，不再追究因原合同履行所产生的一切法律责任和后果，现要求被告支付诉请费用明显违背其自身承诺；4、被告符合疫情减免政策，原告应当对租金及相关费用予以减免；5、被告留存在车库的物资应当与应支付的相关费用进行抵扣。 本院组织当事人进行了证据交换和举证质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2021年6月，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《XX馆XX**勘智能车库停车场租赁经营合同》，约定“乙方租赁XX馆XX**勘智能车库并具有经营管理权限，负责停车场经营管理、停车收费、停车场维护、车辆指引疏导、停车场设备设施日常检维修、水电费缴纳、巡视、**等保证车库维持正常运营的其他事项。合同租赁经营期限为一年，合同有效期自2021年6月10日起至2022年6月9日止，实际期限以甲方书面发函通知为准。车库租赁费为580000元/年。车库租赁费按月支付，乙方应于每月10日前支付下个月租金，合同期间内前11个月的租金数额为48334元/月，第12个月的租金数额为48326元。甲方确保停车场内水电畅通、消防设施齐备，停车场具备运营条件，且在本合同生效后，不得随意减少现有的车位数，保证正常使用；甲方在乙方经营管理期间，凡与停车场有关的事项需及时与乙方项目负责人沟通，同时甲方应在日常经营中尽力帮助乙方争取和创造宽松有利的经营环境和条件，帮助提高经营业绩；合同期内由于停车设备自身质量、安装原因造成的损坏或故障，甲方负责维修，但因乙方及停车设备使用人不当或非产品质量原因造成的设备损坏，由乙方负责维修。合同期内甲方对车库么季度全面保养一次，重要安全部件每月检修保养一次。积极协调、协助乙方解决在履行本合同时所遇到的困难，以便乙方在本停车场的经营工作得以顺利进行。乙方有义务按期向甲方支付租赁费用。本合同执行期间，如遇本合同所依据的基本情况发生了根本改变，以致造成甲方或乙方任何一方受到未能合理预计的严重损失，合同双方应在公平的情况下协商解决此问题。合同终止（解除）后，双方相互结清各自应当承担的费用。乙方未按期支付租金，应当每延迟一个工作日，额外支付当期应付价款5‰的违约金。除本合同约定的情形外，甲乙双方不得擅自解除本合同，擅自解除本合同的一方视为违约，违约方支付守约方违约金人民币10000元。甲乙双方在本合同规定的情形内经协商一致，可以解除本合同。停车场经营陷入严重困顿，没有盈利或盈利微薄，且连续三个月没有明显改善，乙方可与甲方协商，提出解决方案，双方亦可在协商一致后协议解除合同。”2021年6月30日，原告中国电建向被告西安坤翔发出了《关于生效日的通知》，载明“经近期贵我双方沟通确认，涉及停车场经营的相关手续及其它相关生产准备工作已办理完毕，现通知贵方关于 自2021年7月1日起生效，履约期内请贵方严格按照合同约定开展经营工作，确保停车场安全稳定运营”。2021年6月30日，被告西安坤翔为停车场支付铝牌、**、运费等共计2220元；2021年7月18日，被告西安坤翔为停车场支付柴油费2022元；2021年7月19日，被告西安坤翔为停车场购买空调支付1768.98元，以上共计支付6010.98元。2021年8月31日，被告西安坤翔通过银行向原告中国电建支付租金48334元。2021年7月9日至2021年11月25日被告中国银行流水显示其运营收入水平较低。2021年10月21日，原告向被告发出《关于催缴***能停车库租金的函》，载明“根据双方签订的***能车库停车场租赁经营合同约定，贵公司应在每月10日前支付下个月车库租金，现贵公司8月、9月、10月租金仍未支付，自2021年8月10日至2021年10月21日止，尚欠我公司车库租赁费共14.5002万元。请贵公司收到此通知后10天内将上述逾期未付的款项付清……”。2021年11月19日，被告公司总经理毕某某通过微信向原告公司员工王璟发出《关于催缴***能停车库租金的复函》，载明“我司自2021年7月10日进场运营，入场后，现场设备故障率高，造成无法正常运营，而后由设备方驻场，进行全面检修，直至10份设备故障问题才得到缓解，且设备维修期间项目周边疫情严重，车流量较少，因以上特殊情况，该项目长期亏损，希望贵公司能够理解该情况，自入场以来，西勘院项目硬软件设备故障不断，且疫情当前，我公司经营困顿，鉴于以上现状，我公司诚挚申请减免部分租金，具体减租金额由双方共同协商，协商完毕后我公司将立即缴纳相应租金”。2021年11月25日，被告向原告发出《申请解除沟通函》，载明“2021年6月，贵公司与我公司签订《XX馆XX**勘智能车库停车场租赁经营合同》，约定我公司有偿租赁并经营管XX馆XX**勘智能车库，经营期限为一年，自2021年6月10日起至2022年6月9日止。合同签订后我公司按照约定支付了租赁费用，但入场后，现场设备故障率高，造成无法正常经营，经我公司反复沟通后由设备方驻场，进行全面检修，至今无法达到正常运营标准，且运营期间适逢西安疫情防控升级，周边车流量减少，严重影响了停车场经营工作，导致项目长期亏损……自我公司入场以来，此项目硬软件设备故障不断，至今未能妥善解决。且新冠疫情当前，本停车场经营陷入严重困顿，没有盈利，已超过三个月没有明显改善。基于以上原因，我公司提出申请解除双方签订的合同”。2021年12月2日，原告公司员工***向被告公司总经理毕某某发送微信：“毕总，我门公司正在准备解除合同流程，需要被告提供以下资料：1、7月至11月经营情况，需分别提供临停车、包月/包车车数量及费用，包月/包年车数量及费用，包月/包年车还需提供使用期限信息；2、目前车库收入是否已开增值税发票；3、车库每月人工费用情况；4、车库收费系统中收费账号和收费二维码更改方式；5、在城管及其他部门备案更换情况；6、车库水费、电费、物业费缴纳情况，请于本周将上述资料发给我”。2021年12月8日，被告公司总经理毕某某向原告公司员工王璟发送微信：“上周面谈后，西勘院项目你们要接回自营，至今日账户不切换，还请尽快切换”。2021年12月13日，被告西安坤翔撤场搬离停车场。 另查明，案涉停车场扫码收费账户（商户号：1505224041）商户结算记录显示2021年7月9日至2021年7月25日入账金额为7073.85元；2021年7月26日至2021年8月25日入账金额为12888.06元；2021年8月26日至2022年9月25日入账金额为10991.66元；2021年9月26日至2021年10月25日入账金额为9395.33元；2021年10月26日至2021年11月25日入账金额为9746.83元。被告租赁运营车库期间，车库出现网络延迟、闸道杆异常、车库红外线异常报警、安防监控掉线等故障，影响被告经营。 庭审中，原、被告均确认案涉租赁合同已经解除，原告对于被告支付的铝牌、**、运费、柴油费、空调费等费用共计6010.98元予以认可，同意在被告应付款中予以抵扣。 上述事实,有原告提供的《XX馆XX**勘智能车库停车场租赁经营合同》、《关于生效日的通知》、银行回单、《催款函》、《申请解除沟通函》，被告提供的微信聊天记录、《关于催缴***能车库租金的复函》、《西勘院项目物资清单》、《商户结算记录》、银行流水、陕西增值税专用发票等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《XX馆XX**勘智能车库停车场租赁经营合同》系当事人在平等、自愿的基础上签订，意思表示真实，内容未违反法律、法规等强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。本案的争议焦点为：1、被告是否应当向原告支付租金及应支付的金额；2、被告是否应当向原告支付逾期付款违约金及应支付的金额；3、被告是否应当向原告支付擅自解除合同的违约金10000元；4、被告是否应当向原告支付水费、电费及停车网络费。 关于争议焦点1：被告是否应当向原告支付租金及应支付的金额。双方签订的《XX馆XX**勘智能车库停车场租赁经营合同》约定“合同有效期自2021年6月10日起至2022年6月9日止，实际期限以甲方书面发函通知为准”，2021年6月30日，原告向被告发出了《关于生效日的通知》，通知被告“案涉租赁经营合同于2021年7月1日起生效，租金自2021年7月1日起算”，庭审中，原、被告均确认被告于2021年12月13日撤场搬离，故被告应按合同约定向原告支付2021年7月1日至2021年12月13日期间的租金。经审查，租赁期内，被告仅于2021年8月31日向原告支付7月份租金48334元，剩余4个月13天租金未予支付，故被告应按合同约定向原告支付未付租金，经本院核算剩余未付租金为213605元（48334元/月×4月+48334元/月÷31天×13天）。被告辩称承租期间车库设备故障频发，影响原告运营，且适逢疫情，客流量骤减，致经营惨淡，要求减免部分租金，因合同约定原告应确保停车场设备具备运营条件，保证设备正常使用，尽力帮助被告争取和创造宽松有利的经营环境和条件，现因车库设备故障频发，加之疫情影响，造成被告亏损，原告作为国有企业应当给予一定的租金减免，本院酌情支持减免应付租金的20%即42721元（213605元×20%），故被告应向原告支付租金为170884元（213605-42721元）。 关于争议焦点2：被告是否应当向原告支付逾期付款违约金及应支付的金额。合同约定“被告应于每月10日前支付下个月租金，被告未按期支付租金，应当每延迟一个工作日，额外支付当期应付价款5‰的违约金”，现被告未按合同约定期限支付租金，构成违约，故其应向原告支付逾期付款违约金，但双方约定的逾期付款违约金计算标准过高，考虑到疫情及设备故障因素，本院将逾期付款违约金计算标准调整为按LPR2倍计算，原告诉请被告支付自2021年12月13日起至2023年2月6日止的逾期付款违约金，符合合同及法律规定，故本院支付被告向原告支付以欠付租金170884元为基数，按LPR2倍计算自2021年12月13日起至2023年2月6日止的逾期付款违约金，经本院核算为14747.29元，庭审中，原告同意在被告应付款中扣减被告支付的铝牌、**、运费、柴油费、空调费等费用共计6010.98元，故被告应向原告支付逾期付款违约金8736.31元（14747.29-6010.98）。 关于争议焦点3：被告是否应当向原告支付擅自解除合同的违约金10000元。合同约定“停车场经营陷入严重困顿，没有盈利或盈利微薄，且连续三个月没有明显改善，乙方可与甲方协商，提出解决方案，双方亦可在协商一致后协议解除合同”，被告承租车库期间经营收益均无法达到预期，处于亏损状态，故于2021年11月25日向原告发出《申请解除沟通函》，从双方员工微信聊天内容可以看出，双方协商过解除合同事宜，原告亦同意解除合同，被告并非单方解除合同，故对原告主张被告支付擅自解除合同的违约金10000元，不符合合同约定，本院依法不予支持。 关于争议焦点4：被告是否应当向原告支付水费、电费及停车网络费。本案中，被告并未提供充分证据证明主张费用系产生于案涉车库且其已实际支付，故对于原告该诉请，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告西安坤翔实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国电建集团西北勘测设计研究院有限公司租金170884元及截至2023年2月6日的逾期付款违约金8736.31元； 二、驳回原告中国电建集团西北勘测设计研究院有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2683.5元，由原告中国电建集团西北勘测设计研究院有限公司负担683.5元，由被告西安坤翔实业有限公司承担2000元（此款原告已预交，被告西安坤翔实业有限公司于履行本判决时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内向陕西省西安市中级人民法院在线提交上诉状。 审 判 员　** 二〇二三年五月三十一日 法官助理　** 书 记 员　**