某某、漯河市融创置业有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

河南省漯河市源汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫1102民初4343号 原告：***，女，1973年7月10日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。 委托诉讼代理人：***、**（实习），河南蓝标律师事务所律师。 被告：漯河市融创置业有限公司，住所地河南省漯河市源汇区柳江西路三里桥村委会三楼。统一社会信用代码：91411100567257464C。 法定代表人：***，职务经理。 委托诉讼代理人：**，河南信博律师事务所律师。 第三人：河南泰坤建筑安装工程有限公司，住所地河南省漯河市开发区香山路5号。统一社会信用代码：914111002677696874。 法定代表人：***，职务经理。 委托诉讼代理人：***，该公司项目经理。 第三人：***，男，1964年10月7日出生，汉族，住河南省漯河市郾城区。 原告***诉被告漯河市融创置业有限公司（以下简称融创公司）、第三人河南泰坤建筑安装工程有限公司（以下简称泰坤公司）、第三人***房屋买卖合同纠纷一案，漯河市中级人民法院于2020年10月26日作出（2020）豫11民再66号民事裁定，撤销漯河市源汇区人民法院（2019）豫1102民初2267号民事判决及漯河市中级人民法院（2019）豫11民终2382号民事判决，发回漯河市源汇区人民法院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、**，被告融创公司的委托诉讼代理人**，被告泰坤公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，第三人***经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款367770元，并承担已付购房款一倍即367770元赔偿责任，共计735540元。2、本案诉讼费用被告承担。事实与理由：2015年10月21日，被告融创公司与原告签订了《融创-未来水岸一期订房协议》，协议约定原告购买被告融创公司开发的“未来水岸”2号楼2**12层221205号房，面积123平方米，单价2990元，总计购房款367770元。原告依据约定向被告缴纳了购房款，被告为原告出具了订房协议，该订房协议加盖有被告融创公司销售部印章，有原告***签字，且协议具备商品房预售合同的主要条款，应予以履行。但，订房协议签订后，经原告多次催促，被告融创公司一直未交付房屋、未协助原告办理“未来水岸”2号楼2**12层221205号房网签备案手续。后经漯河市中级人民法院审理查明，原告才得知被告融创公司没有取得商品房预售许可证明，因而导致双方签订的《融创-未来水岸一期订房协议》无效。综上，本案中，被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致原告购房合同无效，其行为严重损害了原告的合法权益，为此，原告依据《民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，请依法裁决。 融创公司辩称，一、答辩人与原告之间不存在商品房买卖合同关系，答辩人没有向原告出售房屋的真实意思表示，答辩人在本案中不应承担任何民事责任首先，答辩人并未表示出向原告出售的房屋的真实意思表示，答辩人与原告未形成买卖房屋的合意，双方之间没有买卖房屋的交易基础事实；其次，答辩人没有收取原告交纳的任何财物，答辩人与原告之间根本就不存在对等的权利义务关系，答辩人不存在向原告承担返还责任的基础事实；第三，答辩人将订房协议交由泰坤公司，是为了配合泰坤公司对外出售房屋履行完善相关手续，答辩人自始至终未参与泰坤公司对外所为的行为当中，答辩人与原告之间没有过任何接触，也未与原告发生交易行为。二、经河南省高级人民法院再审审查明确认定，申请人与原告***之间并无真实的商品房交易关系，申请人就本案不应当承担任何民事责任。河南省高级人民法院（2020）豫民申3273号民事裁定书本院经审查认为部分明确认定：在本案中，答辩人仅是根据与泰坤公司的协议约定办理相关购房手续，答辩人并非案涉房屋的实际权利人，答辩人与原告***之间不存在真实的商品房交易关系。故答辩人就本案不应承担任何民事责任。三、因答辩人与原告之间并无真实的商品房交易关系，双方之间不互负任何权利义务，故案涉《订房协议》应为无效协议，对答辩人不产生任何约束力，答辩人对原告不负任何义务，不担任何责任。 泰坤公司辩称，一、答辩人泰坤公司与***之间无任何权利义务关系，也不存在房屋买卖关系，且答辩人至今未收到原告的任何购房款项，答辩人在本案中不应承担任何责任。1、***以答辩人泰坤公司的名义承接了融创公司《三里桥·未来水岸项目》的施工工程，在工程款结算过程中，融创公司与泰坤公司签订《补充协议》，协议约定融创公司将案涉2号楼地上部分房屋整体出售给泰坤公司以折抵下欠泰坤公司的工程款。随后，***在对外出售房屋过程中，***找到***询问***手中的房子是否卖完，***告知其还有部分房屋未出售，于是，***便与***协商剩余部分房屋先不要对外出售，他将剩余部分房屋预定住，由***向***支付购房款。除此之外，***、泰坤公司与***之间无任何纠纷及债权债务关系。2、***预定泰坤公司（***）房屋的目的：***及其所在的公司作为融资方收取了***等人的理财款项，在理财期限还未届满时，***等人便找到***要求其退还相应的理财款，因***当时没有足够的资金予以退还，于是，***便找到***，从***手中预定部分房屋不让***对外继续出售，待***筹集资金向***支付部分房屋的购房款并取得部分房屋的实际权利后，再将部分房屋交付给***等人用以折抵***及其所在公司欠***等人的理财款。由此可知，泰坤公司（***）与***之间不存在直接的交易关系，也不存在直接的债权债务关系，***以对他人享有的与泰坤公司（***）无任何关联的债权来换取泰坤公司（***）的房屋显然不具有合理性、逻辑性，更无事实依据及法律依据，***的权利义务人相对人自始至终应为***，与泰坤公司（***）无关。泰坤公司（***）与***并未产生直接的法律关系，也未产生相对应的权利义务关系，***的权利义务相对人应为***，据此，***应向***主***。二、案涉理财凭证的实际占有、持有人为***，理财凭证的权利人为***，***用与答辩人泰坤公司无任何关联关系的理财凭证折抵购房款实属荒谬，同时也于法无据。三、虽然答辩人泰坤公司向***出具过收据，但现有证据及***认可事实均已证实***未向泰坤公司交纳购房款，故泰坤公司出具收据的行为不能认定已实际收取了购房款，同时理财凭证也不可能转化为购房款虽然答辩人泰坤公司向***出具了购房收据，但泰坤公司出具收据的行为是基于***向泰坤公司（***）预定购买房屋并承诺在短期内向泰坤公司（***）支付购房款，同时答辩人出具收据也仅是为了配合***对外出售房屋的行为，***对外所作行为均与答辩人无关。购房收据出具后，泰坤公司（***）多次要求***支付购房款，但***至今未向泰坤公司（***）支付购房款，在此过程中，***等人也未向泰坤公司（***）支付购房款，故，虽然答辩人泰坤公司向***出具过收据，但客观上双方并无实际的金钱交易行为，泰坤公司出具收据的行为不能认定已实际收取了购房款。四、***持有的理财凭证与答辩人之间无任何关联，答辩人没有理由去接收一个与自身无关且无法核实真实性、合法性的理财凭证。综上所述，答辩人泰坤公司与***之间没有买卖房屋的合意，也不存在权利义务关系，泰坤公司未收到***交纳的任何购房款，也未收取***的理财凭证，更未取得理财凭证的相关权利，泰坤公司在本案中不应当承担任何责任。 第三人***未答辩。 经审理查明，2015年10月21日，经第三人***联系，泰坤公司持融创公司给予的空白合同书及收据，以融创公司（甲方）的名义与***（乙方）签订《融创·未来水岸一期—**订房协议》（以下简称《订房协议》）一份。该协议约定：甲方融创公司乙方***；房源认筹：房号:2号楼2**12层221205号房面积:123㎡单价2990/㎡总房款367770元；内容说明：1.本协议签订后，乙方按如上房号价格正式确定购买该房源，项目具备条件签订正式的购房合同时，以产权部门核准的面积多退少补。2.本协议签订后，甲方有义务为乙方保留协议房源。3.签订正式的购房合同时，乙方应在接到甲方通知后的15个工作日内积极配合甲方签订购房合同，购房合同签订后，本协议自动失效；等等。合同签订后，泰坤公司向***出具收据一份，载明今收到***房款367770元。该收据加盖了泰坤公司的财务专用章。***交付购房款的实际情况是：***的父亲***将包含***、***及其亲戚朋友在漯河市百瑞商务服务有限公司的委托投资理财凭证交付给***。 另查明，2015年，融创公司作为发包人（甲方），泰坤公司作为承包人（乙方）签订《〈三里桥项目融创?未来水岸施工补充合同〉有关的条款补充协议》（以下简称《补充协议》）一份。双方约定：依据双方签订的《三里桥项目融创?未来水岸施工补充合同》，结合项目实际情况，就融创?未来水岸1#、2#楼工程施工的有关事项特订本补充协议。一、双方合作施工模式：经甲乙双方协商，乙方承建的融创?未来水岸(安置房)1#、2#楼在施工期间不再支付工程款，甲方以2750元/平方米平均价格(2#整体)出售于乙方。……四、其他约定:1.关于出售乙方范围相关约定:出售**为2#楼(地上)，2#楼地下室归甲方所有。出售**面积以房屋管理部门确定面积为准，出售价格为2750元/平方米(平均价)，后期乙方(乙方指定业主)办理手续时，甲方应提供必要手续。2.双方核算办法:双方确定的1#、2#施工承包结算价±房屋管理部门确定的2＃楼地上面积×2750元/平方米出现的差值(若正值:甲方支付乙方工程款，若负值:乙方支付甲方房款)。3.关于乙方购买房屋二次出售价格、税收及相关费用:甲方不得干涉乙方二次销售价格，甲方销售乙方价格为2750元/平方米(平均价)，乙方若销售价格高出甲方销售给乙方价格，高出部分的税收及相关费用由乙方承担(承担金额按政府有关部门核定标准执行)，项目在办理相关手续过程中涉及到乙方应承担的费用部分由乙方承担。4.其他:本补充协议仅指融创?未来水岸1#、2#楼，本协议未涉及到条款按原签订的施工补充合同执行。 再查明，2015年12月12日，***作为出售方（甲方）泰坤公司的代表，***作为买受方(乙方)漯河市百瑞商务服务有限公司（以下简称百瑞公司）的代表，共同签订《房屋预售协议书》（以下简称《预售协议》）一份。双方约定：经双方协商，甲方将位于柳江西路三里桥村西融创未来水岸2#部分房屋出售给乙方。一、甲方将该部分房屋整体出售给乙方，由乙方出售给具体住户，甲乙双方存在买售关系，第三方(即住户)与乙方存在买受关系。二、甲方负责对第三方办理房屋购买有关手续，所售房款手续由乙方出具，与第三方无直接交易。三、房屋出售手续办理后，乙方需向甲方支付首付款为总房款的40％，2015年春节前再支付总房款的30％，余款待工程具备交工条件后一次性**。四、该协议为甲乙双方共同约定，如因单方违约造成的损失，由违约方承担。五、协议执行过程中，甲方与第三方无任何责权利关系，第三方不得以任何形式和理由与甲方产生经济往来，如果发生，造成的后果和影响由乙方承担。 又查明，2015年10月21日,***以其父亲***作为出质人（甲方）与质权人***（乙方）签订《质押合同》，约定甲方将账面价格为367770元整、权利人为***、***及其亲戚朋友的理财凭证质押给乙方，质押额为367770元整。甲方应在本合同订立后三日内将质物移交给乙方占有，双方确定移交事项如下：1、三日内将理财凭证号码清单交予乙方；2、办理房产过户手续时须将理财凭证按清单份数及金额移交至乙方，完成购房过户手续。在质押有效期内，乙方应负责妥善保管质物，并不得挪用。如遇甲方客户要求支付理财款时，均由甲方代表自行解决。合同成立后，质押物不再产生利息及费用。在本合同有效期内，甲方如需转让质物，须经乙方书面同意，并将转让所得款项、存单交由乙方保管，用于提前清偿债务。经本院审查，***实际出质给***的理财凭证账面价格为306000元。因不足《订房协议》和《质押合同》所载示的367770元，***又向***出具了“今欠购房款陆万壹仟柒佰柒拾元整（61770元）至房交钥匙时一次**”的《欠条》一张，后该61770元未予支付。经当庭询问，***同意其女儿***签订的《订房协议》内容，并称如果房子要回来，卖了房子再给理财凭证显示的亲戚朋友们分钱。经当庭询问，原告请求判令被告、后追加的二第三人均承担起诉的还款责任。 本院认为，预约是当事人约定未来订立一定合同的合同，本约是为了履行预约合同而订立的合同。关于案涉《订房协议》的性质问题。《订房协议》约定，甲方有义务为乙方保留协议房源，乙方应在接到甲方通知后的15个工作日内积极配合甲方签订购房合同，购房合同签订后，该协议自动失效。因此，《订房协议》的性质为商品房买卖预约而非本约。关于案涉《订房协议》的缔约主体问题。融创公司因为开发案涉项目拖欠泰坤公司工程款，因此，双方签订《补充协议》，融创公司将2号楼交给泰坤公司销售，用来抵顶工程欠款。其后，泰坤公司又与百瑞公司签订《预售协议》，泰坤公司将2号楼整体出售给百瑞公司，***公司负责对外销售，泰坤公司负责办理购房有关手续，所售房款手续***公司出具。2015年10月21日，融创公司与***签订《订房协议》并出具了收据，因此案涉《订房协议》的缔约主体为泰坤公司与***。关于案涉《订房协议》应否解除的问题。《订房协议》系预约，预约的标的是签订本约的行为，而非给付金钱或财物的行为，无法强制履行，并且《订房协议》约定的房屋交付义务已无法履行，《订房协议》也已经无法推进到订立本约的阶段，故解除《订房协议》，为***之返还房款并一倍赔偿的诉请中的应有之义，该合同自本案起诉状副本送达泰坤公司之日起解除。案涉《订房协议》解除后，产生的法律后果是当事人双方相互返还对方的给付。融创公司与泰坤公司达成以房抵偿工程款的《补充协议》后，泰坤公司又以协议的形式准许百瑞公司项建国处分其抵债的房屋，***认购案涉房屋后，泰坤公司与***签订《订房协议》，收取***理财凭证、以融创公司的名义向***出具收据的一系列行为，应当视为其对百瑞公司项建国处分其房屋行为的追认，即同意***用理财凭证抵销购房款，并向***交付房屋。至于泰坤公司收取的理财凭证是否真实、合法，其应负有核实责任，现泰坤公司也未提交证据证明案涉理财凭证不真实、不合法，其在理财凭证抵销购房款的行为完成后又主张抵偿行为未成立和生效，有悖合同信守及全面履行的基本原则。综上，因泰坤公司不依约履行交房义务，***请求返还购房款的诉讼请求本院予以支持；***据以签订《订房协议》的理财凭证账面金额为306000元，泰坤公司应当返还306000元；一倍赔偿购房款的请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、第三人河南泰坤建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告***购房款306000元及利息损失（利息损失以306000元为基数，自2015年10月21日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日至**之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11160元，由第三人河南泰坤建筑安装工程有限公司负担5580元，原告***负担5580元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。 审　判　长　　赵驿光 审　判　员　　黄　勇 人民陪审员　　*** 二〇二一年五月三十一日 书　记　员　　***