某某、漯河市融创置业有限公司等商品房预约合同纠纷民事一审民事判决书

河南省漯河市源汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫1102民初1764号 原告：***，男，汉族，1948年3月2日出生，住河南省漯河市郾城区。 委托诉讼代理人：***，河南平允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河南平允律师事务所律师。 被告：漯河市融创置业有限公司，住所地漯河市源汇区柳江西路三里桥村村民委员会三楼。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，河南信博律师事务所律师。 被告：河南泰坤建筑安装工程有限公司，住所地漯河经济开发区香山路5号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，河南信博律师事务所律师。 原告***诉被告漯河市融创置业有限公司（以下简称融创公司）、河南泰坤建筑安装工程有限公司（以下简称泰坤公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***，被告融创公司、被告泰坤公司的共同委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.判决融创公司、泰坤公司返还购房款370000元，自2018年10月25日起至实际退还购房款之日，按同期银行贷款利率计付利息；2.判决解除双方签订的商品房买卖合同；3.融创公司、泰坤公司负担本案诉讼费。事实与理由：2015年10月21日***与融创公司签订订房协议，购买融创公司开发的“融创.未来水岸”一期——**2号楼2**6层22605号，面积123㎡的商品房，总房款369000元。融创公司让***依据融创公司和泰坤公司之间的《有关的条款补充协议》的约定向泰坤公司交款369000元。工程竣工后融创公司以泰坤公司没有收到房款为由，拒绝交房。 融创公司辩称,融创公司与***之间虽签订《订房协议》，但该协议并未实际履行，***也没有将购房款实际交付于融创公司，双方未实际履行该《订房协议》，融创公司与***之间根本不存在商品房买卖合同关系。现***请求融创公司返还购房款没有任何事实及法律依据。 泰坤公司辩称，泰坤公司未实际收到***的任何购房款项，***请求泰坤公司返还购房款没有任何事实及法律依据。本案事实情况是泰坤公司与案外人漯河市百瑞商务服务有限公司及***签订房屋预售协议书，协议约定:“泰坤公司将部分房屋出售给漯河市百瑞商务服务有限公司及***，漯河市百瑞商务服务有限公司及***向泰坤公司支付房屋价款”。但协议签订后，漯河市百瑞商务服务有限公司及***并未向泰坤公司支付任何房屋款项，***只是将其持有的***等人的理财票据寄存到泰坤公司，但该理财凭证并不能直接转化为购房款，泰坤公司与漯河市百瑞商务服务有限公司及***之间因《房屋预售协议》并未实际履行便没有产生房屋买卖合同关系，泰坤公司与***之间更不可能产生房屋买卖合同关系。 经审理查明，2015年10月21日，经案外人***联系，泰坤公司持融创公司给予的空白合同书及收据，以融创公司（甲方）的名义与***（乙方）签订《融创·未来水岸一期—**订房协议》（以下简称《订房协议》）一份。该协议约定：甲方融创公司乙方***；房源认筹：房号:2号楼2**6层22605号房面积:123㎡单价3000/㎡总房款369000元；内容说明：1.本协议签订后，乙方按如上房号价格正式确定购买该房源，项目具备条件签订正式的购房合同时，以产权部门核准的面积多退少补。2.本协议签订后，甲方有义务为乙方保留协议房源。3.签订正式的购房合同时，乙方应在接到甲方通知后的15个工作日内积极配合甲方签订购房合同，购房合同签订后，本协议自动失效；等等。合同签订后，泰坤公司向***出具收据一份，载明今收到***房款369000元。该收据加盖了泰坤公司的财务专用章。***交付购房款的实际情况是：***将其在漯河市百瑞商务服务有限公司的委托投资理财凭证交付给***。 另查明，2015年，融创公司作为发包人（甲方），泰坤公司作为承包人（乙方）签订《〈三里桥项目融创?未来水岸施工补充合同〉有关的条款补充协议》（以下简称《补充协议》）一份。双方约定：依据双方签订的《三里桥项目融创?未来水岸施工补充合同》，结合项目实际情况，就融创?未来水岸1#、2#楼工程施工的有关事项特订本补充协议。一、双方合作施工模式：经甲乙双方协商，乙方承建的融创?未来水岸(安置房)1#、2#楼在施工期间不再支付工程款，甲方以2750元/平方米平均价格(2#整体)出售于乙方。……四、其他约定:1.关于出售乙方范围相关约定:出售**为2#楼(地上)，2#楼地下室归甲方所有。出售**面积以房屋管理部门确定面积为准，出售价格为2750元/平方米(平均价)，后期乙方(乙方指定业主)办理手续时，甲方应提供必要手续。2.双方核算办法:双方确定的1#、2#施工承包结算价±房屋管理部门确定的2＃楼地上面积×2750元/平方米出现的差值(若正值:甲方支付乙方工程款，若负值:乙方支付甲方房款)。3.关于乙方购买房屋二次出售价格、税收及相关费用:甲方不得干涉乙方二次销售价格，甲方销售乙方价格为2750元/平方米(平均价)，乙方若销售价格高出甲方销售给乙方价格，高出部分的税收及相关费用由乙方承担(承担金额按政府有关部门核定标准执行)，项目在办理相关手续过程中涉及到乙方应承担的费用部分由乙方承担。4.其他:本补充协议仅指融创?未来水岸1#、2#楼，本协议未涉及到条款按原签订的施工补充合同执行。 再查明，2015年12月12日，***作为出售方（甲方）泰坤公司的代表，***作为买受方(乙方)漯河市百瑞商务服务有限公司（以下简称百瑞公司）的代表，共同签订《房屋预售协议书》（以下简称《预售协议》）一份。双方约定：经双方协商，甲方将位于柳江西路三里桥村西融创未来水岸2#部分房屋出售给乙方。一、甲方将该部分房屋整体出售给乙方，由乙方出售给具体住户，甲乙双方存在买售关系，第三方(即住户)与乙方存在买受关系。二、甲方负责对第三方办理房屋购买有关手续，所售房款手续由乙方出具，与第三方无直接交易。三、房屋出售手续办理后，乙方需向甲方支付首付款为总房款的40％，2015年春节前再支付总房款的30％，余款待工程具备交工条件后一次性**。四、该协议为甲乙双方共同约定，如因单方违约造成的损失，由违约方承担。五、协议执行过程中，甲方与第三方无任何责权利关系，第三方不得以任何形式和理由与甲方产生经济往来，如果发生，造成的后果和影响由乙方承担。 又查明，2015年10月21日出质人***（甲方）与质权人***（乙方）签订《质押合同》，约定甲方将账面价格为叁拾柒万元整的理财凭证作价叁拾柒万元整质押给乙方，实际质押额为叁拾柒万元整。甲方应在本合同订立后三日内将质物移交给乙方占有，双方确定移交事项如下：1、三日内将理财凭证号码清单交予乙方；2、办理房产过户手续时须将理财凭证按清单份数及金额移交至乙方，完成购房过户手续。在质押有效期内，乙方应负责妥善保管质物，并不得挪用。如遇甲方客户要求支付理财款时，均由甲方代表自行解决。合同成立后，质押物不再产生利息及费用。在本合同有效期内，甲方如需转让质物，须经乙方书面同意，并将转让所得款项、存单交由乙方保管，用于提前清偿债务。 本院认为，关于案涉《订房协议》的性质问题。《订房协议》约定，甲方有义务为乙方保留协议房源，乙方应在接到甲方通知后的15个工作日内积极配合甲方签订购房合同，购房合同签订后，该协议自动失效。因此，《订房协议》的性质为商品房买卖预约而非本约。 关于案涉《订房协议》的缔约主体问题。融创公司因为开发案涉项目拖欠泰坤公司工程款，因此，双方签订《补充协议》，融创公司将2号楼交给泰坤公司销售，用来抵顶工程欠款。其后，泰坤公司又与百瑞公司签订《预售协议》，泰坤公司将2号楼整体出售给百瑞公司，***公司负责对外销售，泰坤公司负责办理购房有关手续，所售房款手续***公司出具。2015年10月21日，融创公司与***签订《订房协议》并出具了收据，因此案涉《订房协议》的缔约主体为泰坤公司与***。 关于案涉《订房协议》应否解除的问题。《订房协议》系预约，预约的标的是签订本约的行为，而非给付金钱或财物的行为，无法强制履行，并且《订房协议》约定的房屋已作为安置房由他人取得，《订房协议》也已经无法推进到订立本约的阶段，故***请求解除《订房协议》的请求，符合法律规定，本院予以支持。该合同自本案起诉状副本送达泰坤公司之日起解除。 综上，案涉《订房协议》解除后，产生的法律后果是当事人双方相互返还对方的给付。融创公司与泰坤公司达成以房抵偿工程款的《补充协议》后，泰坤公司又以协议的形式准许百瑞公司项建国处分其抵债的房屋，***认购案涉房屋后，泰坤公司与***签订《订房协议》，收取***理财凭证、以融创公司的名义向***出具收据的一系列行为，应当视为其对百瑞公司项建国处分其房屋行为的追认，即同意***用理财凭证抵销购房款，并向***交付房屋。至于泰坤公司收取的理财凭证是否真实、合法，其应负有核实责任，现泰坤公司也未提交证据证明案涉理财凭证不真实、不合法，其在理财凭证抵销购房款的行为完成后又主张抵偿行为未成立和生效，有悖合同信守及全面履行的基本原则。***向***出借的1000元，与本案不属于同一个法律关系，本院不予处理，由***向***主***。综上因泰坤公司不依约履行交房义务，***请求返还购房款的诉讼请求本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、河南泰坤建筑安装工程有限公司与***于2015年10月21日签订的《融创·未来水岸一期—**订房协议》在2020年11月6日解除； 二、河南泰坤建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起三日内返还***购房款369000元及利息损失（利息损失以369000元为基数，自2015年10月21日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日至**之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 三、驳回***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6850元，由河南泰坤建筑安装工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。 审　判　员　　黄　磊 审　判　员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年五月二十二日 书　记　员　　明　星