河南泰坤建筑安装工程有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫11民终1576号 上诉人（原审第三人）：河南泰坤建筑安装工程有限公司，住所地河南省漯河市经济开发区香山路5号。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：**，河南信博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1973年7月10日出生，住漯河市郾城区。 委托诉讼代理人：***，河南蓝标律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：***，男，汉族，1964年10月7日出生，住河南省漯河市郾城区。 原审被告：漯河市融创置业有限公司，住所地漯河市源汇区柳江西路三里桥村委会三楼。 上诉人河南泰坤建筑安装工程有限公司（以下简称泰坤公司）与被上诉人***、***、原审被告漯河市融创置业有限公司（以下简称融创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院于2021年5月31日作出的（2020）豫1102民初4343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人泰坤公司委托代理人***、**，被上诉人***委托代理人***、被上诉人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人泰坤公司上诉请求：一、撤销源汇区人民法院(2020）豫1102民初4343号民事判决书,依法改判驳回被上诉人***的诉讼请求或依法改判由被上诉人***承担本案民事责任。二、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人泰坤公司与被上诉人***客观上不存在房屋买卖关系,泰坤公司主观上也没有向***出售房屋的内心真意,双方之间根本不存在基础法律关系,更未产生相对应的权利义务关系,一审法院突破合同相对性,判决上诉人承担责任系错误的,没有法律依据予以支撑。首先，泰坤公司与***之间从未发生过正面接触，更不存在就案涉房屋的买卖进行过磋商、谈判，双方就案涉房屋的买卖更不可能存在达成合意的结果，主客观上，泰坤公司均不具有向***出售房屋的意图及真意。其次，与泰坤公司之间产生交易的相对人应为***，泰坤公司代表***与***之间签订的《房屋预售合同》明确确认,双方经协商一致,达成就包括案涉争议房屋在内的部分房屋的买卖合意,双方之间因基础买卖关系产生交付房屋和支付房屋价款的相应权利义务。第三，被上诉人***的权利义务相对人自始至终应为***,以房抵债合同关系中的相对人也应是***和***,***待实际取得房屋权利后,通过以房抵债的形式将房屋交付于***以折抵***及百瑞公司下欠***的理财款项,并且***在与***协商以房抵债过程中,为保障其双方的交易顺利进行,***已将案涉理财凭证质押并交付给了***。泰坤公司在其双方交易的过程中，仅是配合***完善相关手续,***与***之间的行为与泰坤公司无关。结合以上三点,泰坤公司与***之间不存在对应的权利义务关系，一审法院突破合同相对性，判决上诉人承担责任系错误的，没有事实及法律依据予以支撑。二、泰坤公司与***及百瑞公司之间系买卖合同关系,而非代理关系，一审法院适用代理行为评价双方之间的关系，并判决泰坤公司承担责任明显错误。首先，从泰坤公司代表***与***及百瑞公司签订的《房屋预售协议》确定,双方之间就部分房屋的出售确定了各自的权利义务,并且明确约定***及百瑞公司在实际取得房屋权利后如何处分房屋系其权利，与泰坤公司及***无关，泰坤公司与***及百瑞公司之间的关系应明确为买卖关系，而非一审判决所述的“代理关系”或“许可销售关系”。其次，从《房屋预售协议书》中无法得出泰坤公司具有准许***及百瑞公司处分其房屋的结论,也未有任何证据明确确认泰坤公司存在授权销售的行为或者双方之间存在“代理关系”的行为，那么一审法院认定泰坤公司具有许可售房以及追认的行为依据为何?显然一审法院对于客观事实所产生的法律关系作出了错误的判断,并基于该判断作出了错误的判决结果,该结果并未还原案件的基本事实及当事人的内心真意。三、根据《合同法》规定，合同解除后，互负返还义务的主体应为合同当事人双方，而本案中，泰坤公司与***之间并未就房屋买卖达成合意，双方也未订立书面的房屋买卖合同,本案中,无任何证据表明出现“债的转移”这一情形，一审法院判决合同解除后由泰坤公司承担返还义务缺乏事实依据及法律依据。首先,本案中,***的缔约相对人应为***,对应的权利义务人为***与***，根据《合同法》的规定，合同解除后,互负返还责任的义务人为***与***,而非上诉人泰坤公司。***与***之间所为行为,是在融创公司与泰坤公司以房抵工程款、泰坤公司与***的房屋买卖的行为实施后才形成的,固然融创公司及泰坤公司出具收据等后续行为仅是在配合***处分房屋,并配合***完善相关手续,***的一系列行为均为其独立完成,是其真实的意思表示,融创公司及泰坤公司并未实际控制并参与其中,故相应的责任不应由融创公司及泰坤公司承担。其次,根据《合同法》的规定，债的转移必须有三方明确的意思表示并形成书面合意予以确认，本案中,没有任何证据指向三方就债的转移达成合意,故本案的债权债务还应归属于***与***及百瑞公司。故,一审法院判决合同解除后由泰坤公司承担返还义务缺乏事实依据及法律依据。四、一审法院查明的案件事实可以确认,本案中，收到理财凭证原件及理财凭证相应权利的主体均为***,上诉人泰坤公司自始至终并未占有理财凭证并实际取得理财凭证上的相应权利,本案中,泰坤公司与***之间根本未产生法律上的权利义务关系,一审法院判决泰坤公司承担义务缺乏依据。一审庭审中,***及其父亲***均已认可其将理财凭证交付于***，并将理财凭证中的相应权利质押给了***，并认可就下余61770元由***之父***向***出具欠条。以上情形均表明,***及其父亲***均认可其一直在和***进行交易。从权利外观上进行分析，权利义务的转换也一直是在***、***、百瑞公司之间进行，其相应的权责义务也是在***、***、百瑞公司之间变动更替。上诉人泰坤公司自始至终未进入这层关系，不应当由泰坤公司承担与自身无关的责任，这也明显与公平原则的精神相违背。综上,本案案情看似复杂,抽丝剥茧之后发现本案实际是由三个基础法律关系组成:1、融创公司与泰坤公司之间的以房抵工程款关系;2、泰坤公司与***及百瑞公司之间的房屋买卖关系;3、***及百瑞公司与被上诉人之间的以房抵债关系。前述三种法律关系均系独立的,每种关系中均存在独立的权利义务相对人,本案泰坤公司及融创公司所为行为均是在配合***完善相关手续,仅仅是为了方便而简化了相应步骤，但其中的法律关系却依然没有改变,***及百瑞公司作为买受人的缔约主体为泰坤公司,作为出卖人的缔约主体为被上诉人***,依据合同相对性原则,合同仅在缔约主体之间产生相应权利义务并具有约束力,***应当向***及百瑞公司主张权利。现***突破合同相对性向上诉人泰坤公司主张权利必须有客观事实及法律规定(例如债权债务的转移等)予以支持,但纵观本案,并未有任何证据指向三方就债的转移达成合意等客观情形。根据《合同法》规定，合同解除后，合同当事人之间就已经履行的合同内容具有相互返还的义务,负有返还责任的主体应是缔约合同的当事人。故,本案中，应向***承担返还责任的应为***或百瑞公司，而非上诉人泰坤公司。据此，一审法院认定事实错误，适用法律错误，望二审法院依法查明案件事实，依法撤销源汇区人民法院(2020)豫1102民初4343号民事判决书，依法改判驳回被上诉人***的诉讼请求或依法改判由被上诉人***承担本案民事责任! 被上诉人***辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人***辩称，一、***之父***之前在我公司存的有理财款,公司给他们出具的有理财凭证。然后,***等人一直追着我要钱,当时,我看***手中有一批抵工程款的房子急于出售,房价也比较便宜,我便想着从***那购买一批房子抵给***他们。在此期间,我因在许昌的项目投资失败,当时手中便没现金一次性向***支付购房款,于是,我便和***签了个合同,约定分期向***支付购房款。二、由于我当时和***已经协商好了,***也同意把房子卖给我,我再将房子卖给***、***他们,他们用理财凭证折抵购房款。但是在办理房屋登记之前,我和他们说需要把理财凭证质押到我这,然后我与***等人签订了《质押合同书》,***等人将理财凭证全部交给了我,然后我和***协商买房的时候,就已经把具体房价说好了,我平进平出,当时只想着解决问题,也没想着挣钱,像***等人理财凭证上的钱不够买房的,***他们就差额部分给我出具了欠条,像***等人理财凭证上的钱超出购房款的,我也就差额部分向***他们出具了欠条。三、我收的这些理财凭证一直都在我这放,我从来也没有把理财凭证给过***,因为这些理财凭证与***也没啥关系,他急于将房子变现，他要的是现金,他要这些理财凭证也没啥用。四、***、***这些人跟***都不认识,也没有与***见过面,***也不可能把房子卖给他们,因为他们一直追着我,让我给他们解决理财款的事情,所以当时这个事儿一直是我在中间操办,***只是将房子卖给我,我再拿去抵给他们,这中间泰坤公司、***他们均没有参与。只是因为这些房子都是新建的房子,还没办理原始登记,我当时和***商量的时候就说我也没有卖房资格,到时需要办理相关手续的时候你配合着我点。然后***就给我拿了有20多张融创已经盖好章的订房协议,又给我派了一位项目部的会计按照我的指示向***、***他们出具收据。因为整个事情从头到尾都是我亲自参与操作的,以上我说的是整个事情的经过,保证全部是客观真实的。 原审原告***向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告购房款367770元，并承担已付购房款一倍即367770元赔偿责任，共计735540元。2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月21日，经第三人***联系，泰坤公司持融创公司给予的空白合同书及收据，以融创公司（甲方）的名义与***（乙方）签订《融创·未来水岸一期—**订房协议》（以下简称《订房协议》）一份。该协议约定：甲方融创公司乙方***；房源认筹：房号：2号楼2**12层221205号房面积：123㎡单价2990／㎡总房款367770元；内容说明：1．本协议签订后，乙方按如上房号价格正式确定购买该房源，项目具备条件签订正式的购房合同时，以产权部门核准的面积多退少补。2．本协议签订后，甲方有义务为乙方保留协议房源。3．签订正式的购房合同时，乙方应在接到甲方通知后的15个工作日内积极配合甲方签订购房合同，购房合同签订后，本协议自动失效；等等。合同签订后，泰坤公司向***出具收据一份，载明今收到***房款367770元。该收据加盖了泰坤公司的财务专用章。**房交付购房款的实际情况是：***的父亲***将包含***、***及其亲戚朋友在漯河市百瑞商务服务有限公司的委托投资理财凭证交付给***。 另查明，2015年，融创公司作为发包人（甲方），泰坤公司作为承包人（乙方）签订《〈三里桥项目融创?未来水岸施工补充合同〉有关的条款补充协议》（以下简称《补充协议》）一份。双方约定：依据双方签订的《三里桥项目融创?未来水岸施工补充合同》，结合项目实际情况，就融创?未来水岸1#、2#楼工程施工的有关事项特订本补充协议。一、双方合作施工模式：经甲乙双方协商，乙方承建的融创?未来水岸（安置房）1#、2#楼在施工期间不再支付工程款，甲方以2750元／平方米平均价格（2#整体）出售于乙方。……四、其他约定：1．关于出售乙方范围相关约定：出售**为2#楼（地上），2#楼地下室归甲方所有。出售**面积以房屋管理部门确定面积为准，出售价格为2750元／平方米（平均价），后期乙方（乙方指定业主）办理手续时，甲方应提供必要手续。2．双方核算办法：双方确定的1#、2#施工承包结算价±房屋管理部门确定的2＃楼地上面积×2750元／平方米出现的差值（若正值：甲方支付乙方工程款，若负值：乙方支付甲方房款）。3．关于乙方购买房屋二次出售价格、税收及相关费用：甲方不得干涉乙方二次销售价格，甲方销售乙方价格为2750元／平方米（平均价），乙方若销售价格高出甲方销售给乙方价格，高出部分的税收及相关费用由乙方承担（承担金额按政府有关部门核定标准执行），项目在办理相关手续过程中涉及到乙方应承担的费用部分由乙方承担。4．其他：本补充协议仅指融创?未来水岸1#、2#楼，本协议未涉及到条款按原签订的施工补充合同执行。 再查明，2015年12月12日，***作为出售方（甲方）泰坤公司的代表，***作为买受方（乙方） 漯河市百瑞商务服务有限公司（以下简称百瑞公司）的代表，共同签订《房屋预售协议书》（以下简称《预售协议》）一份。双方约定：经双方协商，甲方将位于柳江西路三里桥村西融创未来水岸2#部分房屋出售给乙方。一、甲方将该部分房屋整体出售给乙方，由乙方出售给具体住户，甲乙双方存在买售关系，第三方（即住户）与乙方存在买受关系。二、甲方负责对第三方办理房屋购买有关手续，所售房款手续由乙方出具，与第三方无直接交易。三、房屋出售手续办理后，乙方需向甲方支付首付款为总房款的40％，2015年春节前再支付总房款的30％，余款待工程具备交工条件后一次性**。四、该协议为甲乙双方共同约定，如因单方违约造成的损失，由违约方承担。五、协议执行过程中，甲方与第三方无任何责权利关系，第三方不得以任何形式和理由与甲方产生经济往来，如果发生，造成的后果和影响由乙方承担。 又查明，2015年10月21日，***以其父亲***作为出质人（甲方）与质权人***（乙方）签订《质押合同》，约定甲方将账面价格为367770元整、权利人为***、***及其亲戚朋友的理财凭证质押给乙方，质押额为367770元整。甲方应在本合同订立后三日内将质物移交给乙方占有，双方确定移交事项如下：1、三日内将理财凭证号码清单交予乙方；2、办理房产过户手续时须将理财凭证按清单份数及金额移交至乙方，完成购房过户手续。在质押有效期内，乙方应负责妥善保管质物，并不得挪用。如遇甲方客户要求支付理财款时，均由甲方代表自行解决。合同成立后，质押物不再产生利息及费用。在本合同有效期内，甲方如需转让质物，须经乙方书面同意，并将转让所得款项、存单交由乙方保管，用于提前清偿债务。经本院审查，***实际出质给***的理财凭证账面价格为306000元。因不足《订房协议》和《质押合同》所载示的367770元，***又向***出具了“今欠购房款陆万壹仟柒佰柒拾元整（61770元）至房交钥匙时一次**”的《欠条》一张，后该61770元未予支付。经当庭询问，***同意其女儿***签订的《订房协议》内容，并称如果房子要回来，卖了房子再给理财凭证显示的亲戚朋友们分钱。经当庭询问，原告请求判令被告、后追加的二第三人均承担起诉的还款责任。 一审法院认为，预约是当事人约定未来订立一定合同的合同，本约是为了履行预约合同而订立的合同。关于案涉《订房协议》的性质问题。《订房协议》约定，甲方有义务为乙方保留协议房源，乙方应在接到甲方通知后的15个工作日内积极配合甲方签订购房合同，购房合同签订后，该协议自动失效。因此，《订房协议》的性质为商品房买卖预约而非本约。关于案涉《订房协议》的缔约主体问题。融创公司因为开发案涉项目拖欠泰坤公司工程款，因此，双方签订《补充协议》，融创公司将2号楼交给泰坤公司销售，用来抵顶工程欠款。其后，泰坤公司又与百瑞公司签订《预售协议》，泰坤公司将2号楼整体出售给百瑞公司，***公司负责对外销售，泰坤公司负责办理购房有关手续，所售房款手续***公司出具。2015年10月21日，融创公司与***签订《订房协议》并出具了收据，因此案涉《订房协议》的缔约主体为泰坤公司与***。关于案涉《订房协议》应否解除的问题。《订房协议》系预约，预约的标的是签订本约的行为，而非给付金钱或财物的行为，无法强制履行，并且《订房协议》约定的房屋交付义务已无法履行，《订房协议》也已经无法推进到订立本约的阶段，故解除《订房协议》，为***之返还房款并一倍赔偿的诉请中的应有之义，该合同自本案起诉状副本送达泰坤公司之日起解除。案涉《订房协议》解除后，产生的法律后果是当事人双方相互返还对方的给付。融创公司与泰坤公司达成以房抵偿工程款的《补充协议》后，泰坤公司又以协议的形式准许百瑞公司项建国处分其抵债的房屋，***认购案涉房屋后，泰坤公司与***签订《订房协议》，收取***理财凭证、以融创公司的名义向***出具收据的一系列行为，应当视为其对百瑞公司项建国处分其房屋行为的追认，即同意***用理财凭证抵销购房款，并向***交付房屋。至于泰坤公司收取的理财凭证是否真实、合法，其应负有核实责任，现泰坤公司也未提交证据证明案涉理财凭证不真实、不合法，其在理财凭证抵销购房款的行为完成后又主张抵偿行为未成立和生效，有悖合同信守及全面履行的基本原则。综上，因泰坤公司不依约履行交房义务，***请求返还购房款的诉讼请求本院予以支持；***据以签订《订房协议》的理财凭证账面金额为306000元，泰坤公司应当返还306000元；一倍赔偿购房款的请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、第三人河南泰坤建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告***购房款306000元及利息损失（利息损失以306000元为基数，自2015年10月21日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日至**之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11160元，由第三人河南泰坤建筑安装工程有限公司负担5580元，原告***负担5580元。 二审经审理查明的事实和一审相同，本院予以确认。 本院认为，从庭审查明的事实来看，本案基础法律关系应为***与***的父亲***之间的债权债务关系引起的以房抵债行为，并不是单纯的房屋买卖合同纠纷。本案***与***的父亲***的债务未到期，但***追着***要钱，***为了解决自己与***之间的债务纠纷，与***协商，由***负责购买第三人泰坤公司的房子抵偿其与***的债务。***与***签订了《质押合同书》，***将理财产品交付给***，***与***进行了结算，理财凭证账面金额306000元，对不足的购房款***向***出具了欠条。为了配合***与***的以房抵债行为，泰坤公司给***的女儿***签订了《订房协议》，但***并未将理财产品交付给泰坤公司，也未给泰坤公司支付购房款。由于泰坤公司房屋被政府回购，导致***以第三人泰坤公司房产抵偿自己债务的行为不能履行。本案是***与***的父亲***之间的债权债务关系引起的，***与***虽然签订了《订房协议》，但以房抵债属于实践性法律行为，房屋未交付，原债务不消灭，因此，***对***的父亲***的债权债务关系仍然存在。结合本案情况，在一审庭审时经当庭质询，***同意其女儿签订的《订房协议》的内容，同时，泰坤公司是向***的女儿***开具的收据及《订房协议》，因此，***应返还***折抵的购房款306000元及利息。 综上所述，泰坤公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销漯河市源汇区人民法院作出的（2020）豫1102民初4343号民事判决； 二、***于本判决生效之日起三日内返还***折抵的购房款306000元及利息损失（利息损失以306000元为基数，自2015年10月21日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按全国银行间同行业拆借中心于每月20日公布的贷款市场报价利率（LPR）计息）； 三、驳回***的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11160元、二审案件受理费5890元均由***负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　李　冲 二〇二一年八月四日 书记员　　***