河南泰坤建筑安装工程有限公司、某某商品房预约合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

河南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）豫民申687号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南泰坤建筑安装工程有限公司。住所地：河南省漯河市经济开发区香山路5号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，河南信博律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：***，男，1989年12月18日出生，汉族，住河南省舞阳县。 二审被上诉人（一审被告）：漯河市融创置业有限公司。住所地：河南省漯河市源汇区柳江西路三里桥村委会三楼。 法定代表人：***，该公司经理。 再审申请人河南泰坤建筑安装工程有限公司（以下简称泰坤公司）因与被申请人***及二审被上诉人漯河市融创置业有限公司（以下简称融创公司）商品房预约合同纠纷一案，不服河南省漯河市中级人民法院（2020）豫11民终833号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 泰坤公司申请再审称，一、泰坤公司与***之间不存在商品房买卖合同关系，也未收到***交纳的任何形式的购房款，二审法院判决泰坤公司返还购房款缺乏事实及法律依据。1.泰坤公司没有向***销售房屋的真实意思表示。泰坤公司与融创公司签订协议约定融创公司将部分房屋出售给泰坤公司用以折抵下欠泰坤公司的工程款。泰坤公司的代表人、内部工程承包人***在取得房屋后（当时取得的房屋现因政策原因已被政府收回）为了快速资金回笼，***为了解决与其相关的债务问题，二人签订了书面的《房屋预售协议》，约定***将当时取得的部分房屋出售给***，***分期支付购房款。但协议签订后，***至今未向泰坤公司支付购房款，至于***预定房屋之后所实施的行为，泰坤公司并不知情，也与泰坤公司无关，故行为后果应由***承担。泰坤公司与***之间的房屋预售协议并未实际履行，***未支付任何购房款。2.泰坤公司未收到***交纳的任何形式的购房款。泰坤公司向***出具《收据》仅是为了配合***出卖房屋的协助行为，泰坤公司只是遵照***的指示配合***完善相关手续，泰坤公司与***不存在房屋买卖关系3.因***持有的债权凭证总额不足以折抵房屋总价款，***向***补齐了3万元的房款差额，该3万元现金系***收取，泰坤公司不应当承担任何责任。二、二审法院认定借款凭证已经转化为购房款缺乏事实依据。1.借款凭证上的债务方为河南省诚信贷款信息咨询有限公司（以下简称诚信公司），债权方为***等多人，客观事实是泰坤公司与诚信公司及***等人均无任何业务往来及资金往来，未产生任何直接或间接的债权债务关系。2.在不存在直接或间接债权债务关系的前提下，借款凭证“转化”为购房款则明显缺乏事实基础，更加欠缺实施“转化”的合理性以及可能性。3.虽然泰坤公司向***出具了《收据》，但不能仅以该《收据》就认定双方之间的买卖行为成立且生效，还应当审查双方之间是否存在基础的交易行为及事实。如果在无基础交易事实的情形下认定买卖行为成立有效，势必导致买卖双方的权利义务不对等，明显有违公平原则。4.泰坤公司没有接收***债权的真实意思表示，现有证据无法证明泰坤公司与***、诚信公司就债的转移达成合意，二审法院认定借款凭证已经转化为购房款明显错误。三、二审法院在没有核实案涉理财凭证的真实性、合法性的情形下，据此判决泰坤公司承担责任明显错误。四、案件的真实情况是***将案涉理财凭证全部交给了***，并将案涉理财凭证的相关权利一并质押给了***，***自始至终也未将案涉理财凭证交付给泰坤公司。***合同相对方为***，泰坤公司不应当承担任何责任。原审判决认定事实不清，适用法律错误，泰坤公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。 本院经审查认为，2015年，融创公司将融创・未来水岸1#、2#楼工程发包给泰坤公司，因融创公司拖欠泰坤公司工程款，所以双方签订了《〈三里桥项目融创・未来水岸施工补充合同〉有关的条款补充协议》（以下简称《补充协议》），约定融创公司将案涉2#楼整体交给泰坤公司出售，用来抵顶工程欠款。2015年12月12日，***作为泰坤公司的代表，***作为漯河市百瑞商务服务有限公司（以下简称百瑞公司）的代表，签订《房屋预售协议书》（以下简称《预售协议》）一份，约定泰坤公司将案涉2#楼部分房屋出售给百瑞公司，***公司负责对外销售，泰坤公司负责办理购房有关手续，所售房款手续***公司出具。2015年11月3日，经***联系，***认购案涉2#楼1**11层21104号房屋一套，泰坤公司持融创公司给予的空白合同书及收据，以融创公司的名义与***签订了《融创·未来水岸一期—**订房协议》（以下简称《订房协议》），泰坤公司以融创公司的名义向***出具收据一份，载明融创公司收到***房款344400元。后因案涉房屋无法交付，***提起本案诉讼，请求融创公司、泰坤公司返还购房款。 关于泰坤公司应否承担返还***购房款的问题。泰坤公司申请称其未收到***交纳的3万元购房款和相关理财凭证，双方没有达成债权转移合意，不应承担返还义务。经查，本案原审庭审时，泰坤公司认可其接收了***的理财凭证，与其申请称未收到理财凭证的理由相悖，且未作出合理解释泰坤公司一、二审诉讼过程中从未否认收到3万元现金的事实，在一审法院判决泰坤公司返还***购房款3万元后，泰坤公司并未就此提起上诉，证明其亦认可收到了***3万元购房款。《订房协议》约定的主要内容为：“***认购融创·未来水岸一期—**2#楼1**11层21104号房，总房款344400元。本协议签订后，***按房号价格正式确定购买该房源，项目具备条件签订正式的购房合同时……”本院认为，融创公司与泰坤公司达成以房抵偿工程款的《补充协议》后，泰坤公司又以协议的形式准许百瑞公司***处分其抵债的房屋，***认购案涉房屋后，泰坤公司与***签订《订房协议》，收取***理财凭证及补缴现金、以融创公司的名义向***出具收据的一系列行为，应当视为其对百瑞公司***处分其房屋行为的追认，即同意***用借款凭证抵销购房款，并向***交付房屋。至于泰坤公司收取的理财凭证是否真实、合法，其应负有核实责任，现泰坤公司也未提交证据证明案涉理财凭证不真实、不合法，其在借款凭证抵销购房款的行为完成后又主张抵偿行为未成立和生效，有悖合同信守及全面履行的基本原则。因泰坤公司不依约履行交房义务，***请求返还购房款的诉讼请求应予支持，原审法院判令泰坤公司返还***购房款正确。至于***与***、***及泰坤公司之间的纠纷可通过另诉解决。综上所述，泰坤公司的申请理由均不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回河南泰坤建筑安装工程有限公司的再审申请。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　张　琳 二〇二一年四月十九日 法官助理　*** 书 记 员　帖**