某某与某某、沈阳旅游渡假中心、第三人沈阳市东陵公园管理中心土地租赁合同纠纷一审民事判决书

沈阳市东陵区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）东陵民一初字第1261号

原告***，***皇姑区。

委托代理人李国荣，辽宁联胜律师事务所律师。

被告**，***沈河区。

委托代理人马丹宁，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。

被告沈阳旅游渡假中心，所在地沈阳市东陵区。（已吊销）

委托代理人李丹一，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。

第三人沈阳市东陵公园管理中心，所在地沈阳市东陵区。

委托代理人李莉，***皇姑区，该单位法律顾问。

原告***与被告**、沈阳旅游渡假中心土地租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月1日受理后，依法审理了此案，并于2011年10月26日作出（2011）东陵民一初字第862号民事判决书，被告**不服判决，上诉至沈阳市中级人民法院，2013年4月6日沈阳市中级人民法院做出（2012）沈中民二终字第38号民事裁定书，将该案发回本院重审，本院于2013年7月29日重新受理后，依法组成由审判员金凯东担任审判长，代理审判员卢政麒主审，人民陪审员祝锋参加评议的合议庭，追加沈阳市东陵公园管理中心为第三人，公开开庭进行了审理。原告***的委托代理人李国荣，被告**的委托代理人马丹宁，被告沈阳旅游渡假中心（以下简称渡假中心）的委托代理人李丹一，第三人沈阳市东陵公园管理中心的委托代理人李莉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告***诉称，2005年4月22日，原告与被告**签订了一份租赁合同，合同约定被告**将位于东陵公园东侧沈棋路东边鱼塘二个、二层楼房一栋租给原告使用，租期12年，租金每年45，000元。在签订合同当天原告即向被告**支付了第一年的租金45，000元，但被告**直至2006年9月28日才将租赁物全部交付给原告。2011年1月19日被告**强行霸占了租赁场地，并破坏了大量财产，致使原告诉至法院，请求法院判令被告继续履行租赁合同并将租赁场地腾退给原告，并保留要求被告赔偿损坏财物的权利，要求判令被告承担诉讼费用。

被告**辩称，一、被告**仅是被告渡假中心的授权委托人，对外代表该中心处理公司事务，且在本案中与原告签订合同的不是被告**本人，故不应将被告**列为本案被告；二、被告渡假中心与第三人的合同中已约定租赁场地不得转租，在转租后，第三人也多次要求被告渡假中心与原告解除合同，依法该合同应该解除；三、原告在承租土地后仅缴纳了第一年的租金，后五年的租金经多次催缴仍未缴纳，在此期间被告**曾向法院起诉，要求原告缴纳拖欠的租金并解除双方的合同，但因主体不适格并经法院做工作，被告**才撤回起诉。综上，希望法院驳回原告的诉讼请求。

被告渡假中心辩称，一、在签订合同后原告只交付了第一年的租金，后五年的租金一直没有给付，已经构成了根本违约，我方可以解除合同，且在我方与第三人签订的合同中已经约定未经其允许我方不得将租赁场地转租或转借，故我方与原告已不具备继续履行合同的法律依据；二、我方已投入大量资金对收回的租赁场地进行修复和装修，双方已经没有继续履行合同的事实依据；三、原告在承租期间破坏性的使用了租赁物，并因此受到了行政处罚，依法我方有权解除合同；四、合同系被告**母亲代签而非被告**个人所签，其母亲并无公司签订合同的授权，合同应该无效。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，希望法院驳回原告的诉讼请求。

第三人沈阳市东陵公园管理中心述称，本案是原、被告双方的纠纷，与第三人无关，第三人在本案中不应当承担任何责任。第三人认为在其与被告渡假中心签订的合同中已经约定未经第三人允许租赁土地不得转租和转借，但被告渡假中心未经其允许擅自将该租赁土地转租给原告，第三人对该租赁合同不予认可，并多次向被告渡假中心发出通知，要求被告渡假中心解除与原告之间的合同，故该合同应当无效。

原告为支持其诉讼请求，在原审中向法庭提交如下证据：

（一）合同书一份，用以证明原告与被告**双方于2005年4月22日签订了一份租赁合同，原告已按合同约定缴纳了一年的租赁费。被告**对此证据的真实性无异议，强调甲方是被告**母亲孙某某签字。

（二）（2007）东陵民一房初字第62号民事裁定书及林某某书面证实各一份，用以证明被告**曾于2007年对原告提出起诉，要求原告缴纳拖欠租金并解除双方之间的合同，但后来却撤诉了。也能证明被告**向原告交付租凭物的时间为2006年9月28日而非合同约定的时间，故被告**的行为已构成违约。被告**对民事裁定书的真实性无异议，解释其撤诉的理由是原告同意继续缴纳租金，且该证据正说明被告**曾向原告主张缴纳租金。林某某的书面证实缺乏其他相关证据相互佐证，不能证明被告**存在延期交付租赁场地的事实，且林某某系原告方的工作人员，也未出庭作证，建议法庭对该份证据不予采信。

（三）交电费的收款收据三份及东陵公园收条一份，用以证明原告从2006年9月28日起开始缴纳租赁场地的电费，之前的电费均系被告**缴纳，说明被告**存在延期交付租赁物的事实，已构成违约。被告**认为该证据只是原告缴纳电费的票据，和交付场地没有关联性。

（四）张某某、王某某的证人证言两份，用以证明2011年1月19日被告**在未告知原告的情况下带领十多个人将原告公司大门砸开，进入室内，并把室内物品搬走，被告**的上述行为已经构成违约。被告**认为这两个证人均未出庭作证，认为其证言不具有真实性。

（五）租赁房屋、场地、鱼塘投入明细各一份，用以证明原告已为租赁场地投入了4，674，851.31元，被告**采用违法的手段收回了租赁场地，已经造成原告方巨大的经济损失。被告**认为此证据系原告方单方提出，没有其他证据相互佐证，故对该证据被告**不予认可。

以上证据，在庭审中经原、被告及第三人一致同意，对上述证据坚持原审中的质证意见，不再重新质证。

在本案庭审中，原告又向法庭提交如下新证据：

照片62张，其中拍摄于原告装修前的照片14张，拍摄于原告装修后的照片48张，用以证明原告已经为租赁场地投资四百余万元进行装修和改造。被告**认为照片不能证明原告为租赁场地投入的数额和造成的损失。被告渡假中心对照片的真实性、关联性、合法性均有异议，认为该证据不能证明原告所要证明的内容。第三人认为该证据与其无关，不予质证。

经审查，在原告向法庭提交的证据中，合同书、（2007）东陵民一房初字第62号民事裁定书、交电费的收款收据、东陵公园收条来源合法，内容真实，故本院对以上证据予以采信。林某某书面证实系原告单方提供，且林某某系原告方工作人员，并未出庭作证，也缺乏其他证据相互佐证；张某某、王某某的证人证言两份，该证据涉及的两个证人均未出庭作证；租赁房屋、场地、鱼塘投入明细、照片62张均系原告单方提供，且仅凭照片并不能对原告投资四百余万元进行确认，因对上述证据的真实性、合法性、关联性均无法认定，故本院对上述证据不予采信。

经原、被告及第三人同意，被告**在原审中向法庭提交的证据转由被告渡假中心向法庭提交并重新质证，在本次开庭审理过程中，被告**向法庭提交如下新证据：

（一）授权决定一份，用以证明被告渡假中心授权被告**代表企业处理经营管理等事项。原告认为该证据是为被告**2007年诉讼后补的，并不具备法定效力，且被告渡假中心已于2002年6月28日被吊销，故在2005年原、被告签订的合同中被告**是适格的主体，应由被告渡假中心与被告**共同承担责任。被告渡假中心对此证据无异议。第三人认为该证据与其无关，不予质证。

（二）（2007）东陵民一房初字第62号民事裁定书及卷宗材料，用以证明被告**曾于2007年代表沈阳旅游渡假中心起诉原告，要求其给付租金并解除合同，但因其主体不适格，法院最终作出准予其撤诉的裁定。原告对此证据的真实性没有异议，但认为被告**以其个人名义与原告签订租赁合同并起诉原告正说明被告**是适格的主体，卷宗材料可以说明被告渡假中心已于2002年被吊销，故被告**应与被告渡假中心承担连带责任。被告**撤诉的理由是其个人所写，在此案中原告方明确表态可以给付租金，之所以未及时给付，是因为被告**晚交付租赁物导致双方对给付租金的时间有争议所致，且被告**撤诉后，我方一直要求给付租金，只是因为找不到被告**才没有给付。渡假中心对此证据无异议，但认为依据法律规定，吊销后的法人仍然有权限委托其员工进行相关的民事法律活动，仍存在主体资格，被告**系公司员工，受公司委托与原告签订转租合同，其签订的转租合同是职务行为，故其主体不适格。第三人认为该证据与其无关，不予质证。

经审查，在被告**向法庭提交的授权决定、（2007）东陵民一房初字第62号民事裁定书及卷宗材料，来源合法，内容真实，故本院对以上新证据均予以采信。

被告渡假中心在原审中未向法庭提交证据，但经原、被告及第三人同意，被告**在原审中向法庭提交的证据转由被告渡假中心向法庭提交，在本次开庭审理过程中，被告**向法庭提交如下证据：

（一）紧急通知及收款收据各一份，用以证明被告**在原告在行政机关下达改正通知后，仍拒不搬迁，已经严重违反合同约定，被告**不得已在沈阳晚报上公告，已经充分履行通知义务。原告对此证据的的真实性及证明目的均有异议，认为被告**并未提供报纸原件，只出示了三联据，不能证明该通知确已登报；且刊登通知的日期为2011年2月20日，被告**违法占用租赁场地是在2011年1月19日，被告**完全可以在此之前及时告知我们将存放物品搬走，也正可以证明我方没有违反合同的约定，而是被告**采用违法的手段占用租赁场地；原告投入的物品现由被告**使用。其行为属于不当得利，应交付违法占用期间租赁物的使用费用。

以上证据，在庭审中经原、被告及第三人一致同意，对上述证据坚持原审中的质证意见，不再重新质证。

（二）合同书、证明各一份，用以证明第三人与被告渡假中心于1993年签订了一份合同，约定由双方联合经营养殖场，由被告渡假中心每年向东陵公园交付租金，期限为1993年1月1日至2018年12月31日，并约定不得转租或转借他人。原告认为合同书中的章是东陵公园的，而证明中的章是东陵公园管理中心的，二者并非同一单位，且根据此证据也看不出被告**租赁给原告的土地归第三人所有，即便该证据为真，第三人在1993年就签订合同约定不得转租转借，被告**与被告渡假中心明知此土地不能转租，还是将其转租给原告，原告也因此投入了4，000，000余元资金，被告**与被告渡假中心的行为已有诈骗之嫌。被告**对此证据无异议。第三人对此证据真实性无异议，表示在合同签订时第三人的名称确为东陵公园，直到四五年前才更为现名。

（三）催告通知及通知单各一份，用以证明第三人曾向被告渡假中心催收租金并要求被告渡假中心与原告解除合同。原告认为催告通知与其无关，而通知是为被告**2007年诉讼后补的，从原告提供的证据交付电费的收据中可以证明第三人已经认可被告**与原告的租赁关系。2011年1月19日被告**通过不正当手段将原告在租赁土地放置的物品搬出，强行占据了租赁土地，故此通知没有实际意义，与原告无关。被告**对此证据无异议，表示通知并非为了诉讼而后补的。第三人对此证据无异议。

（四）解除合同通知书、国内特快专递邮件详情单及电话录音记录各一份，用以证明被告渡假中心曾于2010年5月24日向原告催收租金并要求解除合同。原告认为原告方无人接收到相关的特快专递，且租赁物正在被原告方使用，没必要通过特快专递的形式告知。被告**对此证据无异议。第三人认为该证据与其无关，不予质证。

（五）行政执法责令改正通知书二份，用以证明沈阳市城市管理行政执法局曾于2010年、2011年两次向被告渡假中心下发行政执法责令改正通知书，责令被告渡假中心停止违法占地行为，而这些行政违法行为均是在原告租赁期间发生的，原告应为其破坏绿地的行为承担责任。原告认为该证据与其无关，原告从未收到过改正通知书，被告渡假中心也未将其交给原告，且2011年被告**已经收回租赁物，故该证据与原告无关。被告**对此证据无异议。第三人认为该证据与其无关，不予质证。

以上证据，在庭审中经原、被告及第三人一致同意，对以上原审中提交的证据重新进行质证。

在本次庭审中，被告渡假中心又向法庭提交如下新证据：

（一）照片12张，用以证明原告在租赁期间违法使用租赁场地所导致的场地破坏情况。原告对此证据的真实性、关联性均有异议，认为照片上没有日期，不能证明被告渡假中心要证明的问题，也不能证明是租赁的场地。被告**对此证据无异议。第三人认为该证据与其无关，不予质证。

（二）施工合同书一份、收款收据二张，用以证明被告渡假中心收回场地后，已投入6，000，000余元对场地进行修复整改并重新装修。原告认为收据并非正式发票，不能证明其已经付款，且被告渡假中心装修是在其收回租赁场地后，与本案无关。被告**对此证据无异议。第三人认为该证据与其无关，不予质证。

经审查，在被告渡假中心向法庭提交的证据中，紧急通知及收款收据、合同书、证明、催告通知及通知单、解除合同通知书、国内特快专递邮件详情单、行政执法责令改正通知书、来源合法，内容真实，故本院对以上证据予以采信。电话录音记录、照片、施工合同书、收款收据均系原告单方提供，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无法认定，故本院对上述证据不予采信。

第三人没有提交证据材料。

根据原、被告提供的证据，结合原、被告及第三人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：

1993年1月15日，被告渡假中心与沈阳市东陵公园（第三人沈阳市东陵公园管理中心前身）签订了合同一份，合同约定第三人将其经营管理范围内的场地和房舍租赁给被告渡假中心使用，租赁期限26年（即1993年1月1日起至2018年12月31日止），租金为每年30000元，合同约定在租赁期间未经第三人允许被告渡假中心不得将租赁场地以任何形式转租或者转借他人。2003年12月10日，被告渡假中心作出一份授权决定，授权被告**主持该单位工作，并对外代表企业，有权以个人名义处理一切经营管理事项以及债权债务等事宜。2005年4月22日，被告**与原告***签订了一份租赁合同，合同约定被告**将位于东陵公园东侧沈棋路东边鱼塘二个、二层楼房一栋租给原告使用，租赁期限12年（即2005年4月15日起至2017年4月15日止），原告每年付给被告**租金45000元，交付时间为每年第一季度。该合同文本一式两份，在被告**处留存的合同书为乙方原告***签字，在原告处留存的合同书为甲方被告**的母亲孙某某代签。签订合同后，原告支付了第一年的租金45000元，被告**在收到租金后将租赁场地交付原告使用。2006年12月21日、2007年4月15日第三人曾两次向被告渡假中心发出通知，提出被告渡假中心将租赁场地转租给原告的行为未经其同意，已经违反了双方之间的合同约定，故要求被告渡假中心解除与原告之间的租赁合同。被告**于2007年以其本人名义诉至本院，请求法院判令本案原告给付拖欠的租金并解除双方之间的合同，因为主体不适格被告**撤诉。被告渡假中心于2010年5月24日向原告以特快专递的方式发出解除合同通知书，要求解除与原告之间的合同，并要求原告于2010年5月31日前搬离租赁场地，原告没有按照通知书的要求解除合同，搬离租赁场地。被告**于2011年2月20日在沈阳晚报上登载了紧急通知，要求原告于见报3日内将租赁场地上存放的物品清理完毕，原告没有按照通知要求办理，被告**到租赁场地将原告物品清理后收回了租赁场地，并分别于2011年4月26日、2011年5月10日通过公证部门对租赁场地的堆放物现状进行了保全证据公证。现原告诉至本院，要求继续履行合同并将租赁物腾退给原告。

本院认为，本案中的争议租赁合同所指向的场地使用权人系第三人，在其与被告渡假中心签订的租赁合同中已经约定，未经第三人允许被告渡假中心不得将租赁土地转租或转借。因此可以认定，得到第三人允许后被告渡假中心将租赁场地转租或转借的合同才能生效，被告**代表被告渡假中心与原告就争议租赁场地达成租赁合同后，在未经第三人允许，将该租赁场地交付给原告使用的行为，属无处分权人处分他人财产，该行为只有经权利人追认或者在其订立合同后取得处分权的，该合同才有效，本案中，第三人未对被告渡假中心将租赁土地转租给原告的行为予以追认，也未授予其处分权，且多次向被告渡假中心发出通知，表示不认可原告与被告渡假中心之间的租赁合同，故原告与被告渡假中心之间的租赁合同不应继续履行。

对原告是否明知租赁土地应得到第三人允许虽无法确定，但原告履行合同过程中确实存在逾期交纳租金的行为，原告签订合同后只缴纳了第一年即2005年的租金，之后一直没有缴纳租金，案件审理过程中仅以打电话联系不到被告为由作为拒缴租金的抗辩，不能对抗被告**及被告渡假中心提供的向法院诉讼、特快专递邮寄《解除合同通知书》、在沈阳晚报上发公告等多种形式向原告催缴租金的证据，逾期交纳租金的行为也构成违约，而该行为也是被告渡假中心收回租赁场地及附属物的主要原因。

本案原告的诉讼请求是继续履行租赁合同并将租赁场地腾退，并未对在合同履行过程中添附所增加的价值提出具体诉讼请求，但为查明事实并给与相应处理，经本院向原告释明，原告于2013年12月30日向法院提出申请，要求对其在租赁期间对租赁场地及租赁物的投入价值进行鉴定，但原告又于2014年2月19日以该鉴定与本案无关为由自愿撤回了鉴定申请，并表示如果因未作鉴定而导致其在本案中造成的一切不利法律后果均由其个人承担，而原告提供的证据又不足以证明其在租赁期间的投入情况，故对于原告在租赁期间是否对租赁场地及租赁物有经济投入及具体投入价值本案中不予确认。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条第三项、四项、第二百二十七条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告***承担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费100元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　金凯东

代理审判员　　卢政麒

人民陪审员　　祝　锋

二〇一四年四月二十八日

书　记　员　　袁　雯

本判决依据的相关法律规定

《中华人民共和国合同法》

第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

第九十四条第三项、四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。