隆汇房地产开发(通辽)有限公司;某某;科左中旗腾达建筑工程有限公司建设工程合同纠纷执行异议执行其他

内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院 执行裁定书 （2025）内0521执异23号 案外人：姜某某，女，1992年12月15日出生，蒙古族，住内蒙古自治区通辽市，公民身份证号码：152322。 申请执行人：某某公司，住所地：内蒙古自治区通辽市。 法定代表人：步某某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：程某某，内蒙古某某律师事务所律师。 被执行人：某某有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市。 法定代表人：刘某某，该公司执行董事。 本院在执行某某公司与某某有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人姜某某对本院查封的被执行人某某有限公司所有的某某小区1号楼1单元702室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2025年3月14日公开举行了听证会，案外人姜某某，申请执行人某某公司的委托诉讼代理人程某某到庭参加听证，被执行人某某有限公司经传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人姜某某称，2023年1月3日，案外人姜某某与被执行人某某有限公司签订房屋买卖合同，购买某某小区1#01-7-02室楼房，该房屋面积为96.06平方米，房屋总价款335125元，此款于2023年1月3日向被执行人某某有限公司全部缴纳，案外人姜某某并缴纳了住宅专项维修资金、物业费、燃气入网费、装修保证金等费用，该房系案外人唯一一套住房，该房系在查封之前购买且签订了书面的买卖合同，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条之规定，不得对该楼房查封。 申请执行人某某公司辩称，案外人的异议请求不足以排除本案执行，请法庭驳回异议请求。 针对异议请求，案外人姜某某向本院提交如下证据：证据1.收据五枚，证明房款、装修保证金、物业费、水电表费、公共电费等案外人姜某某都已经交付；证据2.房屋移交协议一份，证明开发商已经把案涉房屋交给了案外人姜某某，钥匙已经给案外人姜某某，案外人姜某某想要装修，但是房屋已经被查封；证据3.某某小区业主装修和物业相关责任规定一份，证明案外人姜某某已经交完费用，就等着装修；证据4.账户对账单五页、交易明细清单两页，证明案外人姜某某当时交的现金，在银行取款流水；证据5.《住宅认购协议书》一份，证明案外人姜某某与某某有限公司于2022年11月22日签订住宅认购协议书，该协议书是在查封之前签订的。案外人当庭向本院递交证据6.《内蒙古自治区商品房买卖合同》复印件一份，证明案涉房屋已经网签，网签在查封之前。 申请执行人某某公司质证认为：对案外人姜某某递交的证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，案外人交纳了全部款项，额度较大，开发公司全额收款是否真实存在疑问；对证据2、3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据不能证明案外人已经实际占有使用案涉房屋，需提交生活缴费票据或装修费用票据进一步证明，否则不能达到证明标准；对证据4真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，证据中的款项仅能证明案外人从账户中取出，不能证明其他事项；对证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据不能证明案外人是案涉房产的所有权人，案外人对案涉房产仅享有债权性的权利。对证据6的对三性及证明指向没有异议。 申请执行人某某公司当庭向本院提交如下证据：证据1.科尔沁左翼中旗人民法院（2023）内0521民初4831号民事判决书（复印件）一份、证据2.通辽市中级人民法院（2024）内05民终2083号民事判决书（复印件）一份；证明某某公司方针对包括案涉房产在内的隆汇御景一期房产享有建设工程价款优先权，该权利优先于案外人姜某某对案涉房产享有的债权性权利。 案外人姜某某质证认为：对申请执行人递交的证据真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，这两份判决涉及的债权债务关系是某某公司和某某有限公司的事，案外人姜某某是购房人，与购房人无关。 被执行人某某有限公司未向本院递交证据。 本院对上述证据认定如下：案外人姜某某递交的证据1、2、5、6客观真实、来源合法、与本案具有关联性，对此予以采信；证据3《某某小区业主装修和物业相关责任规定》仅有案外人姜某某的签名，其无法证明已缴纳相关费用，等待装修的事实，对该证据不予采信；证据4不能完全证明其支取现金与缴纳房款全部内容，对该证据部分予以采信。 申请执行人某某公司提交的证据1、2客观真实、来源合法、与本案具有关联性对该证据予以采信，对证明指向部分予以采信。 经庭审查明，申请执行人某某公司与被执行人某某有限公司建设工程施工合同纠纷一案，执行依据为科尔沁左翼中旗人民法院作出的（2023）内0521民初4831号民事判决书，判决书摘要：“……判决如下：被告某某有限公司于本判决生效后给付原告某某公司欠付工程款24126381元，律师代理费340548.95元，代付农民工工资保证金362000元、脚手架租赁费150000元，往来欠款600000元，利息684893.41元，合计26263823.36元，并给付从2023年1月1日至实际清偿日以24126381元为基数，按照同期贷款市场报价利率计算的利息；原告某某公司对科左中旗保康镇某某小区1#、2#、4#楼（除外墙涂料、内墙抹灰、门窗、电线水管入户），3#楼三层以下（含三层）折价或拍卖、变卖所得价款在被告欠付的工程款24126381元范围内优先受偿；驳回原告某某公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费169695元，保全费10000元，由被告某某有限公司负担。……”在诉讼过程中某某公司向本院提出保全申请，本院于2023年12月5日作出（2023）内0521民初4831号之一民事裁定书，查封了被申请人某某有限公司开发所有的某某小区1号楼1单元702室（建筑面积为96.06平方米）。 另查明，案外人姜某某于2022年11月22日与被执行人某某有限公司签订《住宅认购协议书》，于2023年1月3日签订了《商品房买卖合同》即网签合同，并分期给付了房款，被执行人某某有限公司为案外人姜某某出具了合计335125元的四枚交付的收据。被执行人某某有限公司于2023年6月9日向案外人姜某某移交了位于某某小区1号楼1单元702室房屋。案涉房屋未办理不动产登记。 本院认为，本案的争议焦点为：一、申请执行人某某公司取得的对某某小区1号楼1单元702室房屋的建设工程价款优先受偿权能否优先于案外人姜某某对案涉房屋的交付请求权。二、案外人姜某某提交的证据是否能够排除执行中对案涉房屋的查封。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”通过交款收据可以证明案外人姜某某已支付了购买某某小区1号楼1单元702室房屋的全款，并缴纳了相关入住费用，可以认定案外人符合“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款”的情形，案外人姜某某对案涉房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。通过证据6可证明案外人姜某某与被执行人某某有限公司于2023年01月03日签订了《内蒙古商品房买卖合同（预售）》（编号2023YS0521033564），早于执行案件中2023年12月5日对案涉房屋查封的时间；通过证据1中的入住费《收据》、证据2《房屋移交协议》可证明案外人于2023年6月9日已占有案涉房屋，早于执行案件中2023年12月5日对案涉房屋查封的时间；通过证据1中的房款收据、证据4中的部分提取现金情况可证明案外人已向被执行人支付了案涉房屋的全部购房款。又因某某小区在2023年尚不具备办理产权过户的条件，未办理过户登记不能归责于案外人姜某某。综上，案外人姜某某的异议请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对某某小区1#01-7-02室的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年三月二十四日 法官助理*** 书记员***