中航勘察设计研究院有限公司与北京宏通瑞德房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京0108民初19309号

原告（反诉被告）：中航勘察设计研究院有限公司，住所地北京市海淀区知春路56号。

法定代表人：刘宁，董事长。

委托代理人：包娱缦，女，中航勘察设计研究院有限公司法务，住北京市海淀区。

委托代理人：王彬，北京市长安律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北京宏通瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区知春路56号西区9号楼211室。

法定代表人：韩全利，执行董事、经理。

委托代理人：李斌，北京市京师律师事务所律师。

委托代理人：王蕾，北京市中银律师事务所律师。

原告中航勘察设计研究院有限公司（以下简称中航公司）与被告北京宏通瑞德房地产经纪有限公司（以下简称宏通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中航公司之委托代理人包娱缦、王彬，被告宏通公司之委托代理人李斌、王蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告中航公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告将其对北京市海淀区知春路x号西区x1号房、x2号房、x3号房及西北部库房的改造部分全部拆除并恢复正常房屋结构，拆除费用由被告自行承担；2、请求判决被告将北京市海淀区知春路x号西区x1号房、x2号房、x3号房及西北部库房和车棚全部腾退并交还给原告；3、请求判决被告将其在北京市海淀区知春路x号园区内擅自修建的违建房以及擅自封堵的两处大门予以拆除，拆除费用由被告自行承担（具体拆除内容以法院现场勘验为准）；4、请求判决被告支付自2019年12月15日起至实际交还全部租赁房屋之日止的房屋占有使用费（以合同约定租赁面积2258平方米为基数，以同期同地段同类房屋的市场租赁价格为基础，按5元/天/平方米为标准计算），暂计至2020年5月31日共计1908010元（2258平方米×5元/天/平方米×169天=1908010元）；5、请求判决被告将其在租赁房屋处现存注册登记的26个公司的注册地址自租赁房屋处迁走，并赔偿因未迁移上述公司注册地给原告造成的损失（该损失自2019年12月15日起计算至26个公司注册地址全部迁移完毕之日止，暂计至2020年5月31日共计188316．7元）；6、请求判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月8日，中航公司与宏通公司签订《房屋租赁合同书》，约定中航公司将其所属的海淀区知春路x号西区x1号房678平方米（筒子房屋）、x2号房335平方米（车间）、x3号房291平方米（车间）及西区西北库房和车棚954平方米的房屋出租给宏通公司，租赁期限为5年。合同第五条第（三）项约定，所租房屋租赁期满，如中航公司不再出租，宏通公司应向中航公司退还所租房屋。2014年9月17日双方签订《补充协议》，将合同的租期统一调整自2014年12月15日起执行，至2019年12月14日终止。租赁合同签订后，宏通公司未经合法审批对x1号房、x2号房、x3号房及西北部库房进行改造，并将原有车棚改造为停车场。此外，宏通公司在未告知中航公司的情况下，擅自在园区内修建若干违建房，并擅自封堵部分园区。2019年11月11日至2019年12月6日，中航公司向宏通公司发送《租赁合同到期通知书》等函件，告知宏通公司租赁合同到期，不再续租，要求其依据合同约定在合同期满后办理迁出手续，搬离涉案房屋。但合同到期后，宏通公司一直拒不腾退，并多次通过威胁承租涉案房屋的次承租人不让其腾退房屋、恶意举报中航公司等行为，强行要求中航公司与其续签租赁合同。在被中航公司拒绝之后，宏通公司继续侵占涉案房屋，至今尚未腾退。《中华人民共和国合同法》第235条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因宏通公司对x1号房、x2号房、x3号房、西北部库房及车棚进行的改造均未经过合法审批，系非法建设，租赁期间届满后应当予以拆除，其擅自修建的违建房及封堵部分亦应当同时拆除。依据前述法律规定及合同约定，宏通公司在租赁合同到期后拒不返还涉案房屋的行为构成严重违约，应当赔偿包括支付房屋使用费在内的各项损失。因中航公司在签订租赁合同时考虑到宏通公司需对涉诉房屋进行装修改造，故合同约定的租金标准仅为同期同地段同类房屋市场租赁价格的20％，如宏通公司在合同到期后违约侵占该房屋继续执行原合同约定的租金标准，对中航公司明显不公，因此，本案中宏通公司对涉案房屋的占有使用费应以违约期间同地段同类房屋的市场租赁价格来确定。此外，租赁期间内，宏通公司在租赁房屋处注册多个公司，现仍有26个公司登记的注册地址仍在租赁房屋处未迁走。现租赁期限早已届满，宏通公司应将上述公司注册地址自租赁房屋处迁走，因其未迁走影响了中航公司对租赁房屋的使用，给中航公司造成了重大经济损失，宏通公司应当予以赔偿。综上所述，中航公司与宏通公司的租赁合同已于2019年12月14日到期终止，宏通公司应当将其非法改造及违建部分拆除，将租赁房屋腾退交还给中航公司，并将其在租赁房屋注册的公司迁出。其拒不腾退涉案房屋、拒不迁出公司注册地址等行为已构成违约，给中航公司造成了巨大损失。为维护我司合法权益，特提起诉讼，请求贵院判如所请。

被告宏通公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本案争议的焦点系：1、案涉房屋租赁合同及补充协议是否有效？2、如果有效，宏通公司是否应当承担违约责任，如何承担；如果无效，谁对致使合同无效存在过错，合同无效的法律后果该如何承担？3、宏通公司对租赁物实施改造装修并形成附合的部分如何处理？4、宏通公司是否应当承担自2019年12月15日至腾房之日止的房屋占用费？5、宏通公司是否负有迁走26家注册企业的义务？我方意见：一、2013年3月8日《房屋租赁合同书》及2014年9月17日《补充协议》应当认定无效，理由如下:1、中航公司以其享有使用权的国有土地及地上建筑物、其他附着物对外出租，违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的禁止性规定。宏通公司主张2013年3月8日《房屋租赁合同书》无效，具备法律依据、事实依据及证据支持。2、2013年3月8日《房屋租赁合同书》项下中航公司出租给宏通公司的291平方米的x3号平房（车间）系违章房屋，954平方米的西北部库房和车棚没有合法手续。3、宏通公司在向中航公司索要规划手续未果的情况下，从北京市规划和自然资源委员会网站查询得知，案涉租赁物的项目规划为“建设科技实验楼”，实际与此并不相符。鉴于案涉租赁标的物建设规划手续不合法，故应依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定租赁合同无效。4、2013年3月8日《房屋租赁合同书》无效，因此于2014年9月17日签订的《补充协议》亦无效。二、案涉合同无效，宏通公司同意腾退，但造成合同无效及房屋未能腾退的过错并不在宏通公司，而在于中航公司，其理应自行承担相应的责任及损失。三、中航公司应当对宏通公司实施改造装修并形成附合的部分作出补偿具备法律依据、事实依据及证据支持。四、宏通公司不同意承担自2019年12月15日至腾房之日止的房屋占用费。五、宏通公司并非注册企业的经办人，既不负有组织其迁出的义务，也不具备将其逐一迁出的可行性，中航公司转嫁自身应负义务给宏通公司，其该项诉求理应予以驳回。

被告宏通公司向本院提出反诉：1、请求确认原告与被告于2013年3月8日签订的《房屋租赁合同书》及2014年9月17日签订的《补充协议》无效；2、请求判令原告向被告返还220000元履约保证金；3、请求判令原告向被告支付因被告出资对案涉租赁标的物实施装饰装修工程及改扩建工程而形成附合的补偿款18460873元；4、请求判令原告承担资产评估费150000元；以上各项暂计：18830873元；5、判令原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年3月8日，宏通公司与中航公司签订《房屋租赁合同书》，中航公司将其名下位于北京市海淀区知春路x号西区x1号平房（筒子房）678平方米、x2号平房（车间）335平方米、x3号平房（车间）291平方米及西区西北部库房和车棚954平方米出租给宏通公司作为“星光大道文化园”，签订了《房屋租赁合同书》。约定：宏通公司可以自用或转租第三方；中航公司收到宏通公司保证金后，向宏通公司交付所租房屋。交付时中航公司提供房产证书供宏通公司核对所租房屋的编号、位置和面积；x1#、x2#和x3#房屋单价为前三年每天每平米2元，年租金951920元；西区西北部库房和车棚单价为前三年每天每平米1元，年租金348210元，所租房屋第4-5年上涨10％，按季交付。案涉合同还约定：乙方（指宏通公司）在装修（改造）施工前，负责将设计图纸及施工方案交给物业公司审核……收房验收时，保持现状结构完好……乙方除对所租房屋装修改造，还需对所租房屋外作场地道路平整及绿化、排污及雨水管道改造……除不可抗力因素外，甲方（指中航公司）应保证乙方水电暖的正常使用……需要甲方提供产权证明的，甲方应提供相应的产权证明并协助办理相关的手续……转租的第三方需接受甲方管理等。2013年3月13日，中航公司在收取宏通公司支付的22万元保证金后开具了《收据》。2014年3月26日，中航公司为宏通公司出具《证明》，确认中航公司将位于北京市海淀区知春路x号西区x1号、x2号、x3号及西北部房屋租给宏通公司，并同意宏通公司转租给第三方。后，宏通公司经中航公司同意并受中航公司委托，自2013年至2019年8月，出资约3000万元对租赁物实施改扩建及装饰装修工程。中航公司应宏通公司要求，提供了案涉租赁物的《房屋所有权证》（京房权证海国更字第XXXX号），证载房屋产别：国有产（自管产）。所附《北京市房屋登记表》显示：案涉x1#平房678．6平方米、x2#平房335．1平方米、x3#平房291．5平方米，为违章房屋，但该面积被计入了19547平方米合计面积，而宏通公司承租的西区西北部库房和车棚954平方米并未列入该证。宏通公司认为，案涉《房屋租赁合同书》应当确认无效。首先，《房屋所有权证》中“产别”一项显示，双方在签订案涉房屋租赁合同时，租赁标的物的属性为国有产（自管产）。自管房产是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。本案中，中航公司向宏通公司出租案涉划拨土地使用权及地上建筑物、其他附着物并未取得市政府土地管理部门和房产管理部门批准，此其一；其二，中航公司并未签订土地使用权出让合同。因此，中航公司向宏通公司出租案涉房屋违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的效力性强制性规定，故应依据《合同法》第五十二条第（五）项的规定认定无效。其次，根据《房屋租赁合同书》的约定，列为违建房屋的x3#楼291．5平方米、未取得产权证的西北部库房和车棚954平方米，即没有合法权利来源的面积占到案涉合同约定承租的一半以上。再次，宏通公司在向中航公司索要规划手续未果的情况下，从北京市规划和自然资源委员会网站查询得知，案涉租赁物的项目规划为“建设科技实验楼”，而实际与此并不相符。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应依法认定案涉《房屋租赁合同书》无效。《房屋租赁合同书》无效，双方因履行该合同于2014年9月17日签订的《补充协议》亦应认定无效。根据《合同法》第五十八条的规定，“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，宏通公司有权要求中航公司返还已收取的履约保证金220000元。宏通公司认为，中航公司应当对导致案涉合同无效承担责任，并赔偿由此给宏通公司造成的损失。首先，中航公司系争议租赁物的所有权人，其对自身权利来源及权属性质是明知的。根据诚实信用的基本原则，中航公司在与宏通公司订立案涉合同之初即应当如实披露项目土地、规划及拟租房屋的现实状态。宏通公司为合规经营，已向中航公司索要了其房产证明，尽到了合理的注意义务，对合同无效不存在任何过错。其次，根据《城乡规划法》第四十条的规定，改扩建及装饰装修工程规划手续的法定报批义务人是建设单位。结合本案中中航公司要求宏通公司出资建设，且案涉标的物均在中航公司住所地所辖园区等基本事实，中航公司应当对案涉房屋至今未取得工程规划手续及合法的产权证明承担主要责任。再次，正是由于中航公司的负责人多次口头表示同意宏通公司续租，才会出现直至2019年8月宏通公司还在大笔投入资金完善钢结构楼梯、防水、电缆等多项工程修缮施工的情况。中航公司违反诚信，在明知存在大量次承租人的情况下，突然执意以停水、停电、停暖为理由责令宏通公司承租范围内企业全部限期搬离，不仅造成了租户恐慌，产生了经济损失，且摩擦频发，极大地影响了地区稳定。最后，中航公司不顾宏通公司希望友好协商的态度，采取极端手段试图破坏案涉租赁物现场。为保全证据，并为能有理有据、公平合理地解决争议，宏通公司不得不于2019年12月5日紧急启动资产评估程序，确认改扩建及装饰装修工程的现值为20287193元，宏通公司为此支付评估费150000元，中航公司应为造成宏通公司该评估成本支出的直接损失承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《民通意见》第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”本案中，对案涉标的物改扩建和装饰装修不仅是中航公司同意的，而且是中航公司明确要求的。宏通公司要求中航公司支付因原实施装饰装修工程及改扩建工程而形成附合的补偿款18460873元具备法律依据、事实依据及证据支持。综上，宏通公司为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条第一款、第二款之规定，特诉至贵院，望判如所请。

原告中航公司针对被告宏通公司的反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求。一、涉案《房屋租赁合同书》及《补充协议》合法有效，不存在法定无效的情形，双方权利义务应按照合同约定予以履行。二、因双方房屋租赁合同合法有效，依据房屋租赁合同的约定，宏通公司对租赁房屋的装修改造均应由其自担费用，其要求中航公司对其装修改造进行补偿，缺乏合同依据，不应得到支持。三、退一步而言，即使不考虑合同对于装修改造费用负担及处理的约定，宏通公司要求中航公司对其装修改造进行补偿亦缺乏法律依据。四、宏通公司要求中航公司支付其装修改造补偿18460873元，缺乏事实依据，不应得到支持。五、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条关于租赁期间届满不予补偿附合装饰装修费用的规定同样适用于合同无效的情形。六、中航公司依约依法履行了全部义务，在合同签订履行过程中并无任何过错，而宏通公司为了谋取私利，出尔反尔，在房屋租赁合同履行完毕后又提出合同无效的主张，其有违诚实信用的行为不应得到支持。七、宏通公司要求中航公司返还保证金220000元，缺乏法律依据，不应得到支持。八、宏通公司要求中航公司承担资产评估费150000元，该费用系其自行委托评估发生的费用，其委托评估既无合同依据，又无法律依据，也与中航公司无关，应由其自行承担相关费用。九、因宏通公司诉讼请求均缺乏事实及法律依据，不应得到支持，故本案诉讼费均应由其自行负担。

本院经审理认定事实如下：

2013年3月8日，中航公司作为出租方（甲方）与北京长远天地房地产经纪有限公司（后更名为北京宏通瑞德房地产经纪有限公司）作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同书》（以下简称合同），约定，甲方将其名下位于北京市海淀区知春路x号西区x1号房678平方米筒子房（以下简称x1号楼）、x2号房335平方米车间（以下简称x2号楼）、x3号房291平方米车间（以下简称x3号楼）及西区西北部库房和车棚954平方米（以下简称x4号楼）出租给乙方用于“星光大道文化园”用途，乙方可以自用或转租给第三方，如转租给第三方须征得甲方的同意并在甲方备案。租赁期为5年，自2013年4月1日起交房，如实际交房日期与此不符的，以实际交房日为准，装修免租期在5年外。合同期内，x1、x2、x3号楼租金单价前三年为每平米每天2元，年租金为951920元；x4号楼租金单价前三年为每平米每天1元，年租金为348210元；按季支付。合同签订后3日内，乙方向甲方交纳220000元，作为履行本合同的保证金。2014年9月17日，双方签订《补充协议》（以下简称协议），将上述合同的租期调整为自2014年12月15日起执行，至2019年12月14日终止。合同第四条第二款约定，合同期满，宏通公司退还所租房屋以及交清应交费用后3日内，中航公司将保证金退还给宏通公司，保证金不冲抵房租及其它费用且不计利息。合同第五条第一款约定，装修改造费用由宏通公司承担，退租时宏通公司如拆除，应恢复所租房屋原状。合同第五条第三款约定，合同终止日，宏通公司应向中航公司退还涉案房屋。

合同签订后，中航公司收到了宏通公司交付的22万元保证金。中航公司向宏通公司交付房屋后，宏通公司对涉案房屋进行了装饰装修以及改扩建，中航公司对此并未提出异议。庭审中，双方均认可针对上述涉案房屋的改扩建，均未经规划部门审批。

合同到期后，中航公司要求宏通公司腾退涉案房屋。宏通公司表示可以腾退返还涉案房屋，并要求中航公司对其进行补偿，要求中航公司就上述房屋支付宏通公司装饰装修费用以及改扩建等工程相关费用。宏通公司就其主张的上述费用申请鉴定。本院委托了北京筑标建设工程咨询有限公司（以下简称鉴定机关）就上述事宜进行鉴定。鉴定机关于2021年11月23日出具了鉴定意见书。原告申请鉴定人出庭进行质询。鉴定机关于2021年12月20日就上述鉴定意见出具了修正意见。宏通公司交纳了鉴定费用41万元。中航公司交纳了鉴定人出庭费用2000元。

修正后的鉴定意见记载涉案房屋的相关费用如下：

一、工程费用（除x4号楼、x2号楼、x3号楼室内装修工程外其他工程）为10050980．7元。其中：

1．x1号楼

改扩建工程2576595．5元（其中建筑工程1959479．37元、安装工程617116．13元），精装修工程447528．43元，配套的室外工程202146．6元；

2．x4号楼

改扩建工程3595705．93元（其中建筑工程2977385．03元、安装工程618320．9元）及配套室外工程277323．75元；

3．x2号楼（原x2号楼、x3号楼）

改扩建工程2783183．96元（其中建筑工程2033356．11元、安装工程749827．85元），x2号楼配套室外工程73877．75元、x3号楼配套室外工程76893．17元；

4．安防监控工程17725．61元(其中x1号楼12661．13元、x4号楼2532．24元、x2号楼2532．24元）。

二、工程其他费用为255000元。其中：

（1）x4号楼监理费40000．00元、设计费45000．00元；

（2）x1号楼、x2号楼设计费70000．00元、造价咨询费40000．00元、监理费60000．00元。

三、x4号楼、x2号楼、x3号楼室内装修工程现值

1．x4号楼

室内装修现值763881．57元;

2．x2号楼、x3号楼

x2号楼室内装修现值502242．53元，x3号楼室内装修现值522742．22元。

双方当事人对鉴定意见的真实性予以认可。被告认可鉴定意见。原告对修正后的鉴定意见仍提出如下异议：

1、关于x1号楼，法院委托鉴定内容是对改扩建工程费用造价进行鉴定，装饰装修工程不在工程造价鉴定范围内，根据修正意见附表2“鉴定明细表-工程造价部分”第2项，x1号楼工程造价包括了精装修工程造价447528．43元，该部分不在鉴定范围内，应当予以删除。在认定改扩建工程造价费用时，该部分精装修亦不应该计算在内。

2、修正意见附表2“鉴定明细表-工程造价部分”第11-15项为室外配套工程，法院确定鉴定范围为“x1号楼、x2号楼所涉电力线路改造、供热管线改造、修路、上下水管道更换、路灯、室外楼梯、管理用房”，故鉴定结果中对于x4号楼、x3号楼区域的配套工程鉴定（第12-12．2、14-14．2项）造价共计354216．92元超出法院确定范围，应当予以删除，在认定改扩建工程造价费用时，该部分亦不应该计算在内。

3、修正意见附表2“鉴定明细表-工程造价部分”第16-19项显示为“安防监控工程”，法院确定鉴定范围中并不包括“安防监控工程”，该部分鉴定造价17725．61元，超出鉴定范围，应当予以删除。在认定改扩建工程造价费用时，该部分价格亦不应该计算在内。

4、法院委托工程造价鉴定范围没有“设计费、监理费、造价咨询费用等”，鉴定单位对此鉴定结果超出法院委托范围；另外，工程造价依据中不存在“设计费、监理费、造价咨询费用等”的造价项目，鉴定单位也无权对所谓的“设计费、监理费、造价咨询费用等”进行鉴定。据此，修正意见第21-24项设计费、监理费、造价咨询费用共计255000元应当予以删除，且不应列入改扩建工程造价范围内。

5、关于装饰装修评估部分，修正意见已经将x2号楼、x3号楼的现值进行了区分，其中x2号楼的现值评估价值为502242．53元。因法院确定评估范围只包括x4号楼及x3号楼，x2号楼现值评估价值502242．53元应当予以删除，不应该计算在装饰装修评估范围内。

另查，双方在签订合同时，x1号楼和x2号楼具有房屋产权证，x4号楼无房屋产权证，x3号楼在房屋产权证上登记为违章建筑。

宏通公司主张：2021年5月17日我方将涉案房屋腾空并于当年5月20日向中航公司法定代表人刘宁邮寄了领取钥匙通知书，当年5月21日中航公司签收了邮件。因中航公司未领取钥匙，我方于当年5月28日向其邮寄了钥匙。中航公司主张：我方不认可被告腾空时间和我方收到邮件的时间。但我方于2021年6月2日通过快递方式把钥匙和我们的回复函邮寄给了宏通公司的代理人李斌律师。宏通公司就其主张提供了公证文件予以证明。

庭审中，中航公司主张房屋占用费的标准为每日每平米5元。对此，宏通公司主张该标准并无法律以及事实依据，只同意参照合同约定的标准计算。在本院2021年12月15日的庭审中，原告当庭表示可以收房且被告亦表示已于当年5月就将钥匙邮寄给原告了，原告可以随时收回房屋。原告当庭表示不要求本院处理腾退房屋的诉讼请求。

另查，在我院作出的（2020）京0108民初19308号民事判决中，就同样位于x号院的x5号楼的房屋占有使用费标准认定为每日每平米5元，并在该案中据此判决宏通公司向中航公司支付占有使用费，该判决书现已生效。

庭审中，中航公司明确表示就其主张的宏通公司未将多家公司注册地址迁出涉案房屋从而给其造成的损失，是其酌定推算的数额，并无证据。

庭审中，中航公司明确表示就涉案房屋不用于出租了，政府不同意用于出租，只能自己用。

上述事实，有双方当事人陈述、合同、协议、发票、鉴定意见书等证据材料在案佐证。

本院认为，中航公司与宏通公司签订合同，就x1号楼、x4号楼、x2号楼和x3号楼的租赁事宜形成合意，但其中x4号楼和x3号楼均未办理规划审批手续，故双方就x4号楼和x3号楼形成的租赁关系违反了国家法律和行政法规关于土地房屋管理的强制性规定，应属无效。故对被告提出的要求确认双方就x4号楼、x3号楼形成的房屋租赁合同关系无效的反诉请求，本院予以支持。至于导致合同无效的原因。原告作为出租人和被告作为承租人均应尽到房屋租赁关系无效事宜的注意义务，但原告作为出租人理应就涉案房屋是否能够出租事宜具有更高的注意义务。现涉案合同无效的原因，本院认定原告承担60％，被告承担40％责任为宜。双方就x1号楼和x2号楼形成的租赁关系未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效。故对被告提出的要求确认双方就x1号楼、x2号楼形成的房屋租赁合同关系无效的反诉请求，本院不予支持。

就原告提出的第一项和第三项诉讼请求，因中航公司在诉讼中已明确表示“涉案房屋不用于出租了，政府不同意用于出租，只能自己用”，故本院对上述诉讼请求已无实际处理的必要，本院不予支持。

至于原告提出的第二项诉讼请求，原告已明确表示不要求本院处理，本院不持异议。

房屋租赁合同履行期限届满后，出租人要求承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，应予以支持。本案中，中航公司主张自2019年12月15日起至被告腾退涉案房屋止的房屋使用费。至于房屋使用费标准，本院业已生效的（2020）京0108民初19308号民事判决已经认定就同样位于该x号院的x5号楼的每日每平米5元的房屋使用费标准明显低于市场价，以每日每平米5元标准计算房屋使用费并无不当。考虑到x5号楼与本案涉案房屋均在同一院落内且双方租赁合同关系亦包括x5号楼租赁，故本院对原告每日每平米5元标准予以采纳以确定本案的房屋使用费标准。至于房屋使用费计算的截止时间，本院考虑到被告已通过公证方式证明其于2021年5月17日腾空房屋并且后续日期将钥匙邮寄给原告，原告并未同意。本院考虑到双方并未约定以邮寄钥匙方式交接房屋且原告亦负有防止损失扩大的义务，本院结合查明事实酌情认定房屋使用费计算的截止时间为2021年7月30日。

综上，对中航公司要求宏通公司按每日每平米5元的标准支付2019年12月15日至2021年7月30日期间房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。

因公司的注册地址迁出问题，并不属于法院主管范围，本院不予处理。至于中航公司要求宏通公司赔偿因未将公司注册地址迁出而造成损失的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。

本院已经支持中航公司要求支付房屋使用费的诉讼请求，故中航公司依约应将22万元保证金退还宏通公司。故对宏通公司要求中航公司退还22万元保证金的反诉请求，本院予以支持。

宏通公司主张中航公司赔偿损失，并申请鉴定，出具鉴定意见的机构具有资质，鉴定符合法定程序，且鉴定人出庭接受质询并对鉴定意见进行了修正，鉴定意见予以采信。中航公司针对修正后的鉴定意见书仍提出异议，本院结合案件事实对此予以审查。

至于宏通公司提出的x1号楼和x2号楼装饰装修补偿款的反诉请求，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。且双方已经约定，装修改造费用由宏通公司承担。故宏通公司在租赁期间届满后要求中航公司支付x1号楼和x2号楼的装饰装修补偿款，无事实和法律依据，本院不予支持。

至于宏通公司提出的x4号楼和x3号楼的装饰装修补偿款的反诉请求，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第七条第二款规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，考虑到中航公司明确表示“涉案房屋不用于出租了，政府不同意用于出租，只能自己用”，故上述x4号楼和x3号楼的装修装修现值应由中航公司给付给宏通公司。

至于改扩建费用，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十二条规定承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

本案中，改扩建工程并未取得合法建设手续，涉案房屋的造价费用应依据双方过错予以分担。至于具体数额，本院根据查明事实依法判定。

至于配套室外工程，因该工程系为涉案房屋改扩建并为发挥改扩建房屋的最大使用价值，而且该工程与涉案房屋配套，具有实用价值，故该部分费用基于公平原则，由原告与被告各负担一半为宜，并入改扩建费用予以处理。

至于工程其他费用255000元以及安防监控工程17725．61元，本院认为，上述费用并非工程造价范围的必然费用，故不应由原告承担。

至于宏通公司提出的要求中航公司承担资产评估费15万元的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。

综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第七条、第十条、第十二条之规定，判决如下：

一、确认原告中航勘察设计研究院有限公司与被告北京宏通瑞德房地产经纪有限公司于2013年3月8日签订的《房屋租赁合同书》以及2014年9月17日签订的《补充协议》中就位于北京市海淀区知春路x号西区x3号房291平方米车间及西区西北部库房和车棚954平方米建立的租赁关系无效；

二、被告北京宏通瑞德房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告中航勘察设计研究院有限公司房屋使用费6694970元；

三、原告中航勘察设计研究院有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告北京宏通瑞德房地产经纪有限公司保证金22万元；

四、原告中航勘察设计研究院有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告北京宏通瑞德房地产经纪有限公司装饰装修补偿款1286623．79元、改扩建补偿费用5688411．86元；

五、驳回原告中航勘察设计研究院有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回被告北京宏通瑞德房地产经纪有限公司的其他反诉请求。

如果双方未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

鉴定费410000元（被告已预交），由原告中航勘察设计研究院有限公司负担246000元，由被告北京宏通瑞德房地产经纪有限公司负担164000元，于本判决生效之日起七日内交纳。

鉴定人出庭费2000元，由原告中航勘察设计研究院有限公司负担，已交纳。

本诉案件受理费23571元（原告已预交），由被告北京宏通瑞德房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

反诉案件受理费67393元（被告已预交），由原告中航勘察设计研究院有限公司负担23908元，由被告北京宏通瑞德房地产经纪有限公司负担43485元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审　判　长　　汤民华

人民陪审员　　刘玉凤

人民陪审员　　郑东涛

二〇二一年十二月三十一日

书　记　员　　程　玥