中航勘察设计研究院有限公司与北京宏通瑞德房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

（2022）京01民终2650号

上诉人（原审原告、反诉被告）：中航勘察设计研究院有限公司，住所地北京市海淀区知春路56号。

法定代表人：刘宁，董事长。

委托诉讼代理人：包娱缦，女，中航勘察设计研究院有限公司法务。

委托诉讼代理人：王彬，北京市长安律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京宏通瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区知春路56号西区9号楼211室。

法定代表人：韩全利，执行董事。

委托诉讼代理人：李斌，北京市京师律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王蕾，北京中银律师事务所律师。

上诉人中航勘察设计研究院有限公司（以下简称中航公司）与被上诉人北京宏通瑞德房地产经纪有限公司（以下简称宏通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初19309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月17日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

中航公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项、第五项;改判宏通公司支付2019年12月15日至2021年12月15日期间的房屋使用费8 264 280元;驳回宏通公司一审中第一项和第三项反诉请求；依法改判支持中航公司一审诉讼请求第一项、第三项、第五项。事实和理由：1.中航公司与宏通公司于2013 年3月8日签订的《房屋租赁合同书》以及于2014年9月17日签订的《补充协议》均合法有效，不存在部分无效的情形。涉案41号房291平方米车间及西区西北部库房和车棚954平方米的租赁房屋均拥有合法权属，一审法院判决不考虑我国法律、行政法规的立法进程及房屋形成的历史因素，应当予以纠正。2.一审中，因租赁房屋不具备交接条件，双方并未正式交接。一审法院于2021年5月28日组织双方进行谈话，在谈话过程中，中航公司明确表示如宏通公司将违建部分拆除并进行相应恢复后，中航公司可以接收房屋，但因本案在鉴定过程中，并未作出判决，为了维护评估鉴定条件，租赁房屋不具备交接条件。在2021年12月15日之前，涉案房屋由宏通公司实际控制，双方并未进行正式交接，宏通公司应当支付2019年12月15日至2021年12月15日期间的房屋使用费。一审法院判决的房屋使用费的计算期间有误，应当纠正。3.一审关于装修补偿款，中航公司从未表示过同意利用装饰装修物，且明确要求宏通公司对涉案房屋的改造全部拆除。另外，即使租赁合同部分无效，中航公司对此不存在任何过错，本案租赁期限已经届满，中航公司无需对宏通公司装饰装修现值进行任何赔偿。4.一审法院对中航公司、宏通公司就改扩建工程的过错比例认定显属错误，宏通公司的过错程度远大于中航公司，一审法院判决中航公司支付宏通公司改扩建补偿费用

5 688 411.86元，缺乏事实依据，应当予以纠正。5.宏通公司对租赁房屋的扩建改造以及在园区内的建设均系违法建设，其应当全部拆除，恢复正常房屋结构。6.租赁合同于2019年12月14日届满，宏通公司应当将其在租赁房屋登记注册的公司迁走并赔偿相应损失。

宏通公司辩称，请求驳回中航公司的全部上诉请求。

中航公司向一审法院起诉请求：1.判决宏通公司将其对北京市海淀区知春路56号西区7号房、11号房、41号房及西北部库房的改造部分全部拆除并恢复正常房屋结构，拆除费用由宏通公司自行承担；2.判决宏通公司将北京市海淀区知春路56号西区7号房、11号房、41号房及西北部库房和车棚全部腾退并交还给中航公司；3.判决宏通公司将其在北京市海淀区知春路56号园区内擅自修建的违建房以及擅自封堵的两处大门予以拆除，拆除费用由宏通公司自行承担（具体拆除内容以法院现场勘验为准）；4.判决宏通公司支付自2019年12月15日起至实际交还全部租赁房屋之日止的房屋占有使用费（以合同约定租赁面积2258平方米为基数，以同期同地段同类房屋的市场租赁价格为基础，按5元/天/平方米为标准计算），暂计至2020年5月31日共计 1 908

010元（2258平方米×5元/天/平方米×169天=

1 908 010元）；5.判决宏通公司将其在租赁房屋处现存注册登记的26个公司的注册地址自租赁房屋处迁走，并赔偿因未迁移上述公司注册地给中航公司造成的损失（该损失自2019年12月15日起计算至26个公司注册地址全部迁移完毕之日止，暂计至2020年5月31日共计188 316.7元）；6.判决宏通公司承担本案诉讼费用。

宏通公司向一审法院反诉请求：1.确认中航公司与宏通公司于2013年3月8日签订的《房屋租赁合同书》及2014年9月17日签订的《补充协议》无效；2.判令中航公司向宏通公司返还220 000元履约保证金；3.判令中航公司向宏通公司支付因宏通公司出资对案涉租赁标的物实施装饰装修工程及改扩建工程而形成附合的补偿款 18 460 873元；4.判令中航公司承担资产评估费150 000元；以上各项暂计：18 830 873元；5.判令中航公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实如下：2013年3月8日，中航公司作为出租方（甲方）与北京长远天地房地产经纪有限公司（后更名为北京宏通瑞德房地产经纪有限公司）作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同书》（以下简称合同），约定，甲方将其名下位于北京市海淀区知春路56号西区7号房678平方米筒子房（以下简称7号楼）、11号房335平方米车间（以下简称11号楼）、41号房291平方米车间（以下简称41号楼）及西区西北部库房和车棚954平方米（以下简称8号楼）出租给乙方用于“星光大道文化园”用途，乙方可以自用或转租给第三方，如转租给第三方须征得甲方的同意并在甲方备案。租赁期为5年，自2013年4月1日起交房，如实际交房日期与此不符的，以实际交房日为准，装修免租期在5年外。合同期内，7、11、41号楼租金单价前三年为每平米每天2元，年租金为951 920元；8号楼租金单价前三年为每平米每天1元，年租金为348 210元；按季支付。合同签订后3日内，乙方向甲方交纳220 000元，作为履行本合同的保证金。2014年9月17日，双方签订《补充协议》（以下简称协议），将上述合同的租期调整为自2014年12月15日起执行，至2019年12月14日终止。合同第四条第二款约定，合同期满，宏通公司退还所租房屋以及交清应交费用后3日内，中航公司将保证金退还给宏通公司，保证金不冲抵房租及其它费用且不计利息。合同第五条第一款约定，装修改造费用由宏通公司承担，退租时宏通公司如拆除，应恢复所租房屋原状。合同第五条第三款约定，合同终止日，宏通公司应向中航公司退还涉案房屋。

合同签订后，中航公司收到了宏通公司交付的22万元保证金。中航公司向宏通公司交付房屋后，宏通公司对涉案房屋进行了装饰装修以及改扩建，中航公司对此并未提出异议。庭审中，双方均认可针对上述涉案房屋的改扩建，均未经规划部门审批。

合同到期后，中航公司要求宏通公司腾退涉案房屋。宏通公司表示可以腾退返还涉案房屋，并要求中航公司对其进行补偿，要求中航公司就上述房屋支付宏通公司装饰装修费用以及改扩建等工程相关费用。宏通公司就其主张的上述费用申请鉴定。法院委托了北京筑标建设工程咨询有限公司（以下简称鉴定机关）就上述事宜进行鉴定。鉴定机关于2021年11月23日出具了鉴定意见书。中航公司申请鉴定人出庭进行质询。鉴定机关于2021年12月20日就上述鉴定意见出具了修正意见。宏通公司交纳了鉴定费用41万元。中航公司交纳了鉴定人出庭费用2000元。

修正后的鉴定意见记载涉案房屋的相关费用如下：

一、工程费用（除8号楼、11号楼、41号楼室内装修工程外其他工程）为10 050 980.7元。其中：

1.7号楼

改扩建工程2 576 595.5元（其中建筑工程1 959 479.37元、安装工程617 116.13元），精装修工程447 528.43元，配套的室外工程202 146.6元；

2.8号楼

改扩建工程3 595 705.93 元（其中建筑工程

2 977 385.03元、安装工程618 320.9元）及配套室外工程277 323.75元；

3.11号楼（原11号楼、41号楼）

改扩建工程2 783 183.96元（其中建筑工程2 033 356.11元、安装工程749 827.85元），11号楼配套室外工程

73 877.75元、41号楼配套室外工程76

893.17元；

4.安防监控工程17 725.61元(其中7号楼12 661.13元、8号楼2532.24元、11号楼2532.24元）。

二、工程其他费用为255 000元。其中：

（1）8号楼监理费40 000.00元、设计费45 000.00元；

（2）7号楼、11号楼设计费70 000.00元、造价咨询费40 000.00元、监理费60 000.00元。

三、8号楼、11号楼、41号楼室内装修工程现值

1.8号楼

室内装修现值763 881.57元；

2.11号楼、41号楼

11号楼室内装修现值502 242.53元，41号楼室内装修现值522 742.22元。

双方当事人对鉴定意见的真实性予以认可。宏通公司认可鉴定意见。中航公司对修正后的鉴定意见仍提出如下异议：

1.关于7号楼，法院委托鉴定内容是对改扩建工程费用造价进行鉴定，装饰装修工程不在工程造价鉴定范围内，根据修正意见附表2“鉴定明细表-工程造价部分”第2项，7号楼工程造价包括了精装修工程造价447 528.43元，该部分不在鉴定范围内，应当予以删除。在认定改扩建工程造价费用时，该部分精装修亦不应该计算在内。

2.修正意见附表2“鉴定明细表-工程造价部分”第11-15项为室外配套工程，法院确定鉴定范围为“7号楼、11号楼所涉电力线路改造、供热管线改造、修路、上下水管道更换、路灯、室外楼梯、管理用房”，故鉴定结果中对于8号楼、41号楼区域的配套工程鉴定（第12-12.2、14-14.2项）造价共计354 216.92元超出法院确定范围，应当予以删除，在认定改扩建工程造价费用时，该部分亦不应该计算在内。

3.修正意见附表2“鉴定明细表-工程造价部分”第16-19项显示为“安防监控工程”，法院确定鉴定范围中并不包括“安防监控工程”，该部分鉴定造价17 725.61元，超出鉴定范围，应当予以删除。在认定改扩建工程造价费用时，该部分价格亦不应该计算在内。

4.法院委托工程造价鉴定范围没有“设计费、监理费、造价咨询费用等”，鉴定单位对此鉴定结果超出法院委托范围；另外，工程造价依据中不存在“设计费、监理费、造价咨询费用等”的造价项目，鉴定单位也无权对所谓的“设计费、监理费、造价咨询费用等”进行鉴定。据此，修正意见第21-24项设计费、监理费、造价咨询费用共计255 000元应当予以删除，且不应列入改扩建工程造价范围内。

5.关于装饰装修评估部分，修正意见已经将11号楼、41号楼的现值进行了区分，其中11号楼的现值评估价值为502 242.53元。因法院确定评估范围只包括8号楼及41号楼，11号楼现值评估价值502 242.53元应当予以删除，不应该计算在装饰装修评估范围内。

另查，双方在签订合同时，7号楼和11号楼具有房屋产权证，8号楼无房屋产权证，41号楼在房屋产权证上登记为违章建筑。

宏通公司主张：2021年5月17日其将涉案房屋腾空并于当年5月20日向中航公司法定代表人刘宁邮寄了领取钥匙通知书，当年5月21日中航公司签收了邮件。因中航公司未领取钥匙，其于当年5月28日邮寄了钥匙。中航公司主张：不认可宏通公司腾空时间和中航公司收到邮件的时间。但中航公司于2021年6月2日通过快递方式把钥匙和中航公司的回复函邮寄给了宏通公司的代理人李斌律师。宏通公司就其主张提供了公证文件予以证明。

庭审中，中航公司主张房屋占用费的标准为每日每平米5元。对此，宏通公司主张该标准并无法律以及事实依据，只同意参照合同约定的标准计算。在法院2021年12月15日的庭审中，中航公司当庭表示可以收房且宏通公司亦表示已于当年5月就将钥匙邮寄给中航公司了，中航公司可以随时收回房屋。中航公司当庭表示不要求法院处理腾退房屋的诉讼请求。

另查，在（2020）京0108民初19308号民事判决中，就同样位于56号院的9号楼的房屋占有使用费标准认定为每日每平米5元，并在该案中据此判决宏通公司向中航公司支付占有使用费，该判决书现已生效。

庭审中，中航公司明确表示就其主张的宏通公司未将多家公司注册地址迁出涉案房屋从而给其造成的损失，是其酌定推算的数额，并无证据。

庭审中，中航公司明确表示就涉案房屋不用于出租了，政府不同意用于出租，只能自己用。

一审法院认为，中航公司与宏通公司签订合同，就7号楼、8号楼、11号楼和41号楼的租赁事宜形成合意，但其中8号楼和41号楼均未办理规划审批手续，故双方就8号楼和41号楼形成的租赁关系违反了国家法律和行政法规关于土地房屋管理的强制性规定，应属无效。故对宏通公司提出的要求确认双方就8号楼、41号楼形成的房屋租赁合同关系无效的反诉请求，法院予以支持。至于导致合同无效的原因。中航公司作为出租人和宏通公司作为承租人均应尽到房屋租赁关系无效事宜的注意义务，但中航公司作为出租人理应就涉案房屋是否能够出租事宜具有更高的注意义务。现涉案合同无效的原因，法院认定中航公司承担60％，宏通公司承担40％责任为宜。双方就7号楼和11号楼形成的租赁关系未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效。故对宏通公司提出的要求确认双方就7号楼、11号楼形成的房屋租赁合同关系无效的反诉请求，法院不予支持。

就原告提出的第一项和第三项诉讼请求，因中航公司在诉讼中已明确表示“涉案房屋不用于出租了，政府不同意用于出租，只能自己用”，故法院对上述诉讼请求已无实际处理的必要，法院不予支持。

至于中航公司提出的第二项诉讼请求，中航公司已明确表示不要求法院处理，法院不持异议。

房屋租赁合同履行期限届满后，出租人要求承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，应予以支持。本案中，中航公司主张自2019年12月15日起至宏通公司腾退涉案房屋止的房屋使用费。至于房屋使用费标准，法院业已生效的（2020）京0108民初19308号民事判决已经认定就同样位于该56号院的9号楼的每日每平米5元的房屋使用费标准明显低于市场价，以每日每平米5元标准计算房屋使用费并无不当。考虑到9号楼与本案涉案房屋均在同一院落内且双方租赁合同关系亦包括9号楼租赁，故法院对原告每日每平米5元标准予以采纳以确定本案的房屋使用费标准。至于房屋使用费计算的截止时间，法院考虑到宏通公司已通过公证方式证明其于2021年5月17日腾空房屋并且后续日期将钥匙邮寄给中航公司，中航公司并未同意。法院考虑到双方并未约定以邮寄钥匙方式交接房屋且中航公司亦负有防止损失扩大的义务，法院结合查明事实酌情认定房屋使用费计算的截止时间为2021年7月30日。

综上，对中航公司要求宏通公司按每日每平米5元的标准支付2019年12月15日至2021年7月30日期间房屋使用费的诉讼请求，法院予以支持。

因公司的注册地址迁出问题，并不属于法院主管范围，法院不予处理。至于中航公司要求宏通公司赔偿因未将公司注册地址迁出而造成损失的诉讼请求，无事实与法律依据，法院不予支持。

法院已经支持中航公司要求支付房屋使用费的诉讼请求，故中航公司依约应将22万元保证金退还宏通公司。故对宏通公司要求中航公司退还22万元保证金的反诉请求，法院予以支持。

宏通公司主张中航公司赔偿损失，并申请鉴定，出具鉴定意见的机构具有资质，鉴定符合法定程序，且鉴定人出庭接受质询并对鉴定意见进行了修正，鉴定意见予以采信。中航公司针对修正后的鉴定意见书仍提出异议，法院结合案件事实对此予以审查。

至于宏通公司提出的7号楼和11号楼装饰装修补偿款的反诉请求，法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。且双方已经约定，装修改造费用由宏通公司承担。故宏通公司在租赁期间届满后要求中航公司支付7号楼和11号楼的装饰装修补偿款，无事实和法律依据，法院不予支持。

至于宏通公司提出的8号楼和41号楼的装饰装修补偿款的反诉请求，法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第七条第二款规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，考虑到中航公司明确表示“涉案房屋不用于出租了，政府不同意用于出租，只能自己用”，故上述8号楼和41号楼的装饰装修现值应由中航公司给付给宏通公司。

至于改扩建费用，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十二条规定承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

本案中，改扩建工程并未取得合法建设手续，涉案房屋的造价费用应依据双方过错予以分担。至于具体数额，法院根据查明事实依法判定。

至于配套室外工程，因该工程系为涉案房屋改扩建并为发挥改扩建房屋的最大使用价值，而且该工程与涉案房屋配套，具有实用价值，故该部分费用基于公平原则，由中航公司与宏通公司各负担一半为宜，并入改扩建费用予以处理。

至于工程其他费用255 000元以及安防监控工程 17 725.61元，法院认为，上述费用并非工程造价范围的必然费用，故不应由中航公司承担。

至于宏通公司提出的要求中航公司承担资产评估费15万元的反诉请求，无法律依据，法院不予支持。

一审法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第七条、第十条、第十二条之规定，判决：一、确认中航勘察设计研究院有限公司与北京宏通瑞德房地产经纪有限公司于2013年3月8日签订的《房屋租赁合同书》以及2014年9月17日签订的《补充协议》中就位于北京市海淀区知春路56号西区41号房291平方米车间及西区西北部库房和车棚954平方米建立的租赁关系无效；二、北京宏通瑞德房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内给付中航勘察设计研究院有限公司房屋使用费

6 694 970元；三、中航勘察设计研究院有限公司于判决生效之日起七日内返还北京宏通瑞德房地产经纪有限公司保证金22万元；四、中航勘察设计研究院有限公司于判决生效之日起七日内给付北京宏通瑞德房地产经纪有限公司装饰装修补偿款1 286 623.79元、改扩建补偿费用5 688 411.86元；五、驳回中航勘察设计研究院有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京宏通瑞德房地产经纪有限公司的其他反诉请求。

二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，中航公司与宏通公司就涉案8号楼和41号楼形成租赁关系，但是该房屋并未办理规划审批手续，故一审法院确认与上述房屋对应的双方于2013年3月8日签订的《房屋租赁合同书》以及2014年9月17日签订的《补充协议》中就位于北京市海淀区知春路56号西区41号房291平方米车间及西区西北部库房和车棚954平方米建立的租赁关系无效是正确的，本院予以确认。

关于房屋使用费一节，争议焦点在于该笔费用应计算的截止时间。根据本案查明的事实，涉案租赁合同已于2019年12月14日到期终止，宏通公司于2021年5月17日腾空涉案房屋并且在后续日期将钥匙邮寄给中航公司。中航公司主张宏通公司应当将涉案房屋中的违建部分拆除并进行恢复后，其可以接收涉案房屋，但是中航公司在合同履行过程中并未就改扩建提出异议且其负有防止损失扩大的义务，因此中航公司的主张并无事实和法律依据。据此，一审法院酌情认定房屋使用费计算的截止时间为2021年7月30日并判决宏通公司支付中航公司房屋使用费6 694 970元，对中航公司并无不利，本院予以确认。

关于8号楼和41号楼装饰装修补偿款一节。中航公司在一审中明确表示涉案房屋将自己使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第七条第二款的规定，一审法院根据装饰装修的现值判决中航公司支付装饰装修补偿款 1 286 623.79元并无不妥，本院予以确认。

关于改扩建费用一节。根据本案查明的事实，本案中的改扩建工程并未取得合法建设手续。鉴于双方对扩建费用的处理没有约定，相关的造价费用由双方按照过错分担。一审法院结合双方的过错程度以及相关的造价费用等情况，判决中航公司应当向宏通公司支付改扩建补偿费用5 688 411.86元是正确的。

关于拆除改扩建和公司注册地址迁出及相关费用一节。一审期间中航公司已经表示“涉案房屋不用于出租了，政府不同意用于出租，只能自己用”，中航公司要求拆除无实际处理必要，另外在涉案合同履行过程中，中航公司对宏通公司的改扩建行为并未提出过异议，现其要求中航公司拆除并支付相关费用的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。中航公司要求公司注册地址迁出，并非法院主管范围，本案不予处理。中航公司要求赔偿未迁出的损失，并无事实依据，本院亦不予支持。

综上所述，中航公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4066元，由中航勘察设计研究院有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　赵　斌

审　判 员　邾映映

审　判　员　张建清

二〇二二年七月五日

法 官助 理　王　飞

书　记　员　苑要楠