湖南省红日园林建设有限公司执行复议裁定书

湖南省永州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）湘11执复28号 复议申请人（申请执行人）：湖南省红日园林建设有限公司，住所地湖南省永州市经济技术开发区中小企业创业园，统一社会信用代码914311000601366127。 法定代表人：***，该公司执行董事。 复议申请人（异议人、被执行人）：永州市泰星房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵路827号联运宾馆3楼，统一社会信用代码91431100722588264Y。 法定代表人：**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，广东华商（永州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东华商（永州）律师事务所实习律师。 复议申请人湖南省红日园林建设有限公司（以下简称红日公司）、永州市泰星房地产开发有限公司（以下简称泰星公司）不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2022）湘1103执异190号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 冷水滩区人民法院查明，案涉执行依据是湖南省永州市中级人民法院于2022年8月12日作出的（2022）湘11民终1818号民事判决。此前，因红日公司申请诉前财产保全，该院以（2021）湘1103财保332号民事裁定书和（2021）湘1103执保450号协助执行通知书于2021年7月2日查封了泰星公司所有的位于永州市冷水滩区××路××路××栋××号房屋［预售许可证号：房预许字（2018）第0##1、0##2、0##3号］，查封期限为二年。 因被执行人泰星公司未按执行通知履行该生效民事判决确定的金钱给付义务，该院于2022年10月13日作出（2022）湘1103执2042号之一执行裁定，主要内容为：一、查封被执行人泰星公司所有的位于永州市冷水滩区××路××路交叉处东北角（某某小区）1栋1-303室、1栋1-1303室、1栋1-2701室、1栋1-2902室、1栋1-2903室、1栋1-3103室的房屋［不动产证号：湘（2022）永州市不动产权第3××8号］;二、查封被执行人泰星公司所有的位于永州市冷水滩区××路××路交叉处东北角（某某小区）2、3栋1-101室、2栋2-1201室、2栋2-1501室、2栋2-1701室、2栋2-2302室、2栋2-2403室的房屋［不动产证号：湘（2022）永州市不动产权第3××2号］;三、查封被执行人泰星公司所有的位于永州市冷水滩区××路××路交叉处东北角（某某小区）3栋3-903室、3栋3-1503室、3栋3-1603室、3栋3-1703室、3栋3-2302室、3栋3-2303室、3栋3-2403室、3栋3-2603室、3栋3-2701室、3栋3-2801室、3栋3-2802室、3栋3-2901室、3栋3-3001室、3栋3-3003室的房屋［不动产证号：湘（2022）永州市不动产权第3××2号］;四、查封被执行人泰星公司所有的位于永州市冷水滩区××路××路交叉处东北角（某某小区）4栋107室、4栋108室的房屋［不动产证号：湘（2022）永州市不动产权第3××2号］;查封期限为三年。 另查明：异议人提交的证据记载了下列信息： （1）1栋1-1303室：买受人**与出卖人泰星公司于2018年12月31日签订了《商品房买卖合同》，约定价款为749810元，出卖人交房期限为2020年12月31日前。买受人于2018年12月31日支付了价款325731元，于2020年3月7日支付了价款424079元。 （2）1栋1-2903室：买受人***与出卖人泰星公司于2019年1月4日签订了《商品房买卖合同》，约定价款为831078元，出卖人交房期限为2020年12月31日前。买受人于2019年1月4日、2019年1月23日分别支付了价款331078元、500000元，泰星公司于2021年3月9日开具了831078元增值税普通发票。 （3）1栋1-3103室：买受人***与出卖人泰星公司于2019年1月4日签订了《商品房买卖合同》，约定价款为825326元，买受人应在2019年1月4日前一次性支付全部价款，出卖人交房期限为2020年12月31日前。买受人于2019年1月4日支付购房款325326元，泰星公司于2021年3月9日开具了825326元增值税普通发票。 （4）1栋1-2902室：买受人***、***与出卖人泰星公司于2019年1月19日签订了《商品房买卖合同》，约定价款为756050元，出卖人交房期限为2020年12月31日前。买受人于2010年9月16日、2020年10月4日、2021年8月11日分别支付了购房款20000元、606050元、150000元，泰星公司于2022年9月22日开具了756050元增值税普通发票，***于2022年9月22日缴存了物业维修资金9000元、缴纳契税27744.96元。 （5）1栋1-303室：买受人**和与出卖人泰星公司于2019年2月25日签订了《商品房买卖合同》，约定价款为785059元，出卖人交房期限为2020年12月31日前。买受人于2019年2月25日支付了全部购房款。 （6）1栋1-2701室：买受人***与出卖人泰星公司于2021年1月20日签订了《商品房买卖合同》，约定价款为840000元，出卖人交房期限为2020年12月31日前。买受人于2010年12月19日、2021年1月20日分别支付了购房款（定金）20000元、280000元（首付、含定金），***另向泰星公司借款6万元作为首付款，泰星公司于2021年1月20日开具了340000元增值税普通发票。 （7）2栋2-1201室：买受人***与出卖人泰星公司于2019年3月14日签订了《商品房买卖合同》，约定价款为840273元，出卖人交房期限为2020年12月31日前。买受人于2019年1月28日支付定金20000元，于2019年3月14日付清了全部价款。 （8）2栋2-1501室：买受人***与出卖人泰星公司于2019年3月14日签订了《商品房买卖合同》，约定价款为851875元，出卖人交房期限为2020年12月31日前。买受人于2019年3月14日支付了全部价款。 （9）3栋3-2303室：买受人**和与出卖人泰星公司于2019年5月26日签订了《商品房买卖合同》，约定价款为920737元，出卖人交房期限为2020年12月31日前。买受人于2019年10月16日支付了首付款230737元。 （10）3栋3-1703室：买受人***与出卖人泰星公司于2019年7月10日签订了《商品房买卖合同》，约定价款为932000元，出卖人交房期限为2020年12月31日前。买受人于2019年7月10日、2019年9月30日、2019年10月31日分别支付购房款100000元、732000元、100000元，于2020年9月22日缴存物业维修资金10110元，于2021年6月18日交纳契税12823.03元，泰星公司于2021年4月5日开具了931807元增值税普通发票。 （11）3栋3-903室：买受人**与出卖人泰星公司于2019年10月18日签订了《商品房买卖合同》，约定价款为910941元，出卖人交房期限为2020年12月31日前。买受人于2019年10月18日、2020年9月9日分别支付了购房款230941元(含定金）、380000元，其余300000元于2021年8月3日承诺向泰星公司借款用于支付购房款。 （12）3栋3-2901室：买受人***、***与出卖人泰星公司于2020年7月29日签订了《商品房买卖合同》，约定价款为853920元，出卖人交房期限为2020年12月31日前。买受人于2020年7月23日、2019年7月29日、2020年12月31日分别支付购房款20000元（定金）、383920元、450000元，泰星公司于2020年12月31日开具了853920元增值税普通发票。 （13）3栋3-2603室：买受人***与出卖人泰星公司于2020年8月5日签订了《商品房买卖合同》，约定价款为868000元，出卖人交房期限为2020年12月31日前。买受人于2020年12月27日、2021年2月5日、2021年4月1日分别支付购房款600000元、120000元、147820元，于2022年10月14日缴存物业维修资金10，110元，于2022年10月14日交纳契税11942.48元，泰星公司于2021年4月1日开具了867820元增值税普通发票。 （14）3栋3-1603室：买受人**与出卖人泰星公司于2020年12月9日签订了《商品房买卖合同》，约定价款为824087元，出卖人交房期限为2020年12月31日前。买受人于2020年12月9日支付购房款334087元。 （15）2栋1-101室：买受人***与出卖人泰星公司于2020年10月28日签订了《商品房买卖合同》，约定价款为772970元，出卖人交房期限为2021年6月30日前。买受人于2020年10月28日、2021年10月26日分别支付购房款392970元（含定金20000元）、185000元。 （16）4栋107室、4栋108室：2019年6月28日，泰星公司与***签订《铝合金门窗栏杆铝材百叶窗制作安装合同》，该工程结算总工程款4967348元，已付工程款为342148元，泰星公司欠付工程款1546000元。双方于2021年6月2日签订《商品房买卖合同》约定该二间门面的价款为1557538元以工程款1546000元抵扣购房款后，由***支付泰星公司11538，约定出卖人交房期限为2021年11月30日前。 冷水滩区人民法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，买受人**购买的1栋1-1303室、买受人***购买的1栋1-2903室、买受人***、***购买的1栋1-2902室、买受人**和购买的1栋1-303室、买受人***购买的2栋2-1201室、买受人***购买的2栋2-1501室、买受人***购买的3栋3-1703室、买受人**购买的3栋3-903室、买受人***、***购买的3栋3-2901室、买受人***购买的3栋3-2603室、买受人***购买的4栋107室、4栋108室，买受人均已经支付全部购房款并实际占有，未办理过户登记非因买受人的过错，因此，该院依法应当解除查封；买受人***购买的1栋1-3103室（异议人认为其已经支付了全部购房款，但其提交的证据证实房屋价款为825236元，买受人于2019年1月4日支付购房款325326元，尚有50万元购房款是否支付，没有相关证据证明）、买受人***购买的1栋1-2701室、买受人**和购买的3栋3-2303室、买受人**购买的3栋3-1603室、买受人***购买的2栋1-101室，因买受人尚有部分价款未支付，该院依法可以查封。如果买受人将剩余价款按照该院的要求交付执行，则该院可以在买受人交付剩余价款后予以解除查封。 综上所述，该院依法对异议人泰星公司的异议予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项规定，裁定：一、解除对登记在被执行人永州市泰星房地产开发有限公司名下位于永州市冷水滩区××路××路交叉处东北角（某某小区）1栋1-1303室、1栋1-2903室、1栋1-2902室、1栋1-303室、2栋2-1201室、2栋2-1501室、3栋3-1703室、3栋3-903室、3栋3-2901室、3栋3-2603室、4栋107室、4栋108室的查封；二、驳回异议人永州市泰星房地产开发有限责任公司的其他异议请求。 红日公司向本院申请复议称，请求撤销冷水滩区人民法院（2022）湘1103执异190号执行裁定书第一项，改判为驳回被申请人的异议请求。事实与理由：1、在法院查封之前，经法院到不动产登记中心进行了查询后，对显示属于正常状态的未出售、未抵押、未预告的房屋才进行查封。即裁定书裁定的第一项所列的被查封的房屋在不动产登记中心显示是未进行过任何处分的房屋。2、裁定书所记载的《商品房买卖合同》显示签订合同的时间在2018、2019、2020年期间，被申请人却没有为买房人办理备案或预告登记，显然不符合常理。3、裁定书所列的证据如合同、收据、付款凭证、银行流水等都没有经申请人质证，申请人对被申请人提交的相关证据的真实性有异议。4、裁定书中本院查明里没有记载被查封的房屋已经由购房人实际占有，却在本院认为中又认定已实际占有。明显是证据不足。5、***与被申请人签订《商品房买卖合同》，用工程款折抵购房款，本质是以物抵债，不同于实质意义上的房屋买卖，***对该房屋不享有物权期待权，在产权未过户的情形下，不能排除强制执行。 泰星公司向本院申请复议称，请求：撤销冷水滩区人民法院（2022）湘1103执异190号执行裁定的第二项，解除对位于永州市冷水滩区××路××路交叉处东北角（某某小区）1栋1-3103室的查封。事实与理由：复议申请人已将1栋1-3103号房屋出售给***，***已支付全部购房款，该房屋应当予以解除查封。2019年1月4日，复议申请人泰星公司与***签订了《商品房买卖合同》，合同总价款为825326元。2019年1月4日，***支付首付款325326元，复议申请人向***出具了首付款收据。2019年1月18日，***向复议申请人支付了尾款50万元，复议申请人向***出了尾款收据。2021年3月9日，复议申请人向***开具了增值税发票825326元。2021年8月18日，***为办理不动产权证缴纳了契税30287.19元，并开具了完税证明。因此，***已向复议申请人全部支付了房屋价款，并缴纳了契税，出具了完税证明，***购买的1栋1-3103号房屋亦当予以解除查封。 本院查明，2021年6月24日，红日公司向冷水滩区人民法院申请诉前财产保全，请求依法冻结被申请人泰星公司在金融机构存款890万元或查封相应价值的财产。2021年6月28日，该院作出（2021）湘1103财保332号民事裁定，冻结被申请人泰星公司在金融机构的存款890万元或查封相应价值的财产。2021年7月2日，冷水滩区人民法院以（2021）湘1103财保332号民事裁定书和（2021）湘1103执保450号协助执行通知书,于2021年7月2日查封了泰星公司所有的位于永州市冷水滩区××路××路××栋××号房屋［预售许可证号：房预许字（2018）第0##1、0##2、0##3号］。2021年11月12日，该院对原审原告、反诉被告红日公司与原审被告、反诉原告泰星公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2021）湘1103民初4574号民事判决，一、限被告泰星公司在本判决生效之日起七日内支付原告红日公司工程款人民币8374258元；二、限被告泰星公司在本判决生效之日起七日支付原告红日公司截止2021年6月19日逾期付款利息人民币164431.97元。2021年6月20日后的利息以8374258元为基数，按月利率1.5%计算，从2021年6月20日起计算到工程款付清时止；三、驳回原告红日公司的其他诉讼请求；四、限反诉被告红日公司在本判决生效之日起七日内支付反诉原告泰星公司截止2019年4月17日提前拨付工程款的利息人民币215780元；五、驳回反诉原告泰星公司的其他诉讼请求。泰星公司不服，向本院提起上诉，本院于2022年8月12日作出（2022）湘11民终1818号民事判决，驳回上诉，维持原判。因被执行人泰星公司未按执行通知履行生效民事判决确定的金钱给付义务，冷水滩区人民法院于2022年10月13日作出（2022）湘1103执2042号之一执行裁定，一、查封被执行人泰星公司所有的位于永州市冷水滩区××路××路交叉处东北角（某某小区）1栋1-303室、1栋1-1303室、1栋1-2701室、1栋1-2902室、1栋1-2903室、1栋1-3103室的房屋［不动产证号：湘（2022）永州市不动产权第3××8号］;二、查封被执行人永州市泰星房地产开发有限公司所有的位于永州市冷水滩区××路××路交叉处东北角（某某小区）2、3栋1-101室、2栋2-1201室、2栋2-1501室、2栋2-1701室、2栋2-2302室、2栋2-2403室的房屋［不动产证号：湘（2022）永州市不动产权第3××2号］;三、查封被执行人泰星公司所有的位于永州市冷水滩区××路××路交叉处东北角（某某小区）3栋3-903室、3栋3-1503室、3栋3-1603室、3栋3-1703室、3栋3-2302室、3栋3-2303室、3栋3-2403室、3栋3-2603室、3栋3-2701室、3栋3-2801室、3栋3-2802室、3栋3-2901室、3栋3-3001室、3栋3-3003室的房屋［不动产证号：湘（2022）永州市不动产权第3××2号］;四、查封被执行人泰星公司所有的位于永州市冷水滩区××路××路交叉处东北角（某某小区）4栋107室、4栋108室的房屋［不动产证号：湘（2022）永州市不动产权第3××2号］;查封期限为三年。2022年10月14日，永州市不动产登记中心除2栋2-1701室已过户无法查封外，其余27套房屋已协助冷水滩区人民法院办理了查封登记手续。 本院认为，冷水滩区人民法院因执行申请执行人红日公司与被执行人泰星公司建设工程施工合同纠纷一案，查封了被执行人泰星公司开发的并登记在其名下的案涉商品房。上述查封行为是否损害买受人的权利，应当由相关权利人即买受人提出异议。泰星公司提出查封的案涉房屋已出售并要求解除查封，属于主体不适格，应依法予以驳回。冷水滩区人民法院在异议审查程序中，对泰星公司提交的证据在未经申请执行人红日公司质证或同意认可的情况下，即作出异议裁定解除部分案涉商品房的查封不当，应依法予以撤销。综上所述，复议申请人红日公司提出撤销冷水滩区人民法院（2022）湘1103执异190号执行裁定第一项的理由成立，本院予以支持。复议申请人泰星公司以买受人***已将1栋1-3103号房屋购房款全部付清为由，请求解除案涉房屋1栋1-3103号房屋的查封，属主体不适格，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项、第二条第一款规定，裁定如下： 一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2022）湘1103执异190号执行裁定； 二、驳回永州市泰星房地产开发有限公司的异议、复议申请。 本裁定为终审裁定。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二三年四月三日 法官助理　匡　晶 书 记 员　***