江苏赛恩工程技术有限公司与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省常州市中级人民法院

民事判决书

（2016）苏04民终2950号

上诉人（原审被告）：***，女，汉族，1960年11月29日，住常州市。

被上诉人（原审原告）：江苏赛恩工程技术有限公司,住所地常州市新北区汉江路368号金城大厦602室，组织机构代码72739534-9。

法定代表人：***，该公司财务总监。

委托诉讼代理人：***，江苏圣元律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人江苏赛恩工程技术有限公司（以下简称赛恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2016）苏0411民初646号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：有关本案事由经过参阅原审判决，不再重复。1、一审判决理论根据自相矛盾。一审法院一方面判定上诉人与被上诉人2013年12月24日的租赁合同已经于2015年10月12日经双方协商解除，同时却在判决书中运用被法院确认无效合同的约定，“扣除原告提前解除合同应承担的违约金7500元”。有两个逻辑错误：既然双方协商解除合同，就谈不上谁违约；已经被法院确认解除的合同怎么又能在判决中作为衡量尺度。2、一审法院认可2015年10月12日双方签订的补充协议，也认可“双方合同尚未解除，原告还在租赁期内”，该协议签订后，涉案房屋未及时租出去，直至2016年1月6日才再次出租。一审法院回避了多个对本案有决定性的事实：补充协议中的“前提是如果有新的人来交接入租”而事实上从未有人来交接入住，因此协议没有终止而继续生效；上诉人在一审中多次指出并举证，法庭也认可，即被上诉人的的委托代理人谈樱于2015年12月16日微信回复上诉人“还在租用期，我们把锁拿走了”；被上诉人在庭审中认可了直至2015年12月16日还在承租内，既然在租期内，上诉人怎么可能收回房屋。一审法院“酌定被告收房的合理期限为自2015年10月19号起二十日内”无事实和法律依据。房屋至少直至2015年12月16日还在被上诉人的租用中，而且交房手续至今未办理。这起租赁纠纷反反复复，都是被上诉人单方造成的，被上诉人应承担所有责任，上诉人的房屋直至2016年1月6日签订新合同，2月1日才能收取租金。被上诉人未及时退房，门锁、空调被损坏必须修理，造成被上诉人损失7500元月租和其它损失。

赛恩公司辩称，上诉人的上诉理由与事实不符，被上诉人同上诉人的租赁合同于2015年10月12日依法解除，并明确通知上诉人前来收房，上诉人在接到被上诉人的电话催告后拒绝前来收房，被上诉人于2015年10月20日将房屋腾空。其他意见同一审判决，请求驳回上诉，维持原判。

赛恩公司向一审法院起诉请求：***返还租金10000元并承担本案的诉讼费用。

一审法院认定的事实：2013年12月24日，赛恩公司和***签订房屋租赁合同一份，载明由赛恩公司租赁***位于常州市新北区汉江中路金城大厦1803室及1801室房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日，年租金为90000元。该合同第十四条对其他违约事项进行了约定，载明：双方如违反合同，提前归还或结束本合同时间，应赔偿对方相当于一个月的租金，作为违约补偿，但遇政府拆迁等例外。2015年10月12日，赛恩公司、***双方签订协议一份，载明：江苏赛恩工程技术有限公司租用房东（***）位于金城大厦1801-1803室的办公室，按照合同，租赁期限从2014年1月1日-2016年12月31日，由于公司特殊原因，现提前归还并结束合约。经双方协商，赛恩公司于2015年10月20日前交还房子，房东将剩余房款（2015年）还给赛恩公司，共计13000元。前提是有新租的人来交接入租。该协议签订后，涉案房屋并未及时租赁出去，直至2016年1月6日，涉案房屋才再次出租。2015年10月19日，赛恩公司谈樱与***的通话录音内容反映赛恩公司电话通知***要求交房，***予以推脱。该录音中赛恩公司还提到如果有人交接入住就少扣违约金的事实。

一审法院认为：赛恩公司、***签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。赛恩公司和***于2015年10月12日签订的协议亦是双方真实的意思表示，该协议应视为双方对提前解除合同退还租金的约定，如双方满足前提“有新租的人来交接入租”则赛恩公司退还***房款13000元。经过庭审查明的事实，该协议的前提未能成立，故退还房款13000元的约定未能生效。根据双方于2013年12月24日签订的房屋租赁合同约定，双方如违反合同，提前归还或结束本合同时间，应赔偿对方相当于一个月的租金，作为违约补偿。经过庭审查明的事实，双方于2013年12月24日签订的合同已于2015年10月12日经双方协商解除。赛恩公司于2015年10月19日电话通知*****，***怠于收房，系其认为双方合同尚未解除，***还在租赁期内。且在本案中，赛恩公司仅电话通知***收房，并未向***发出正式的书面交房通知，考虑上述实际情况，法院酌定***收房的合理期限为自2015年10月19日起二十日内。根据双方租赁协议的约定年租金为90000元，故2015年剩余租金为13315元，扣除赛恩公司提前解除合同应承担的违约金7500元，***还应向赛恩公司返还剩余房款共计5815元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、***于判决生效之日起十日内返还赛恩公司剩余房租共计5815元。二、驳回赛恩公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由赛恩公司、***各半承担。

经查阅一审卷宗，上诉人在一审中提交与被上诉人的工作人员谈樱于2015年12月16日的微信记录，以证明双方之间的租赁协议直至当时仍未解除，相关内容为，上诉人：“门一直开着的？”谈樱：“还在租用期”，“我们把锁拿走了，我们要交房你又不出面”。

二审中，双方对2015年10月12日签订的协议中“前提是有新租的人来交接入租”的含义产生争议，上诉人称该条是指“提前解约的前提”，被上诉人则称该条为“退还房款13000元的前提”。

本院查明的其他事实与一审认定一致。

本院认为，赛恩公司、***于2013年12月24日签订的房屋租赁合同合法有效，其中约定了双方各自的权利义务及违约责任等，双方均应遵照履行，违反合同约定应当承担违约责任。因被上诉人提出提前解约，双方为解除租赁合同又于2015年10月12日签订1份“协议”，但该份协议文字内容存在歧义，双方对此各执一词无法达成一致又均无其他证据佐证该协议的真实含义，故双方就解除合同及相关责任承担并未真正达成一致，且“协议”中的“前提”并未成就，故该协议不能作为确定双方解约后权利义务的依据。双方仍应按租赁合同的约定确定各自的权利义务。根据一审认定的事实并结合上诉人提交的微信记录，赛恩公司于2015年10月19日腾空并要求交还案涉租赁房屋，上诉人虽予拒绝，但是，至此本案租赁合同已无继续履行的基础，且赛恩公司之前至少已经提出并与***就解除租赁合同进行了磋商，为避免损失的进一步扩大，本院对赛恩公司主张租赁合同已解除予以认可。但是，双方在租赁合同中第十四条对其他违约事项的约定，“双方如违反合同，提前归还或结束本合同时，应赔偿对方相当于一个月的租金，作为违约补偿，但遇政府拆迁等例外”，并不是对于解约条件的约定，而是关于违约责任的约定，赛恩公司单方解除合同的行为构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，合同解除后合同的权利义务终止；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同情质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据上述规定，因双方之间的租赁合同已解除，相关合同权利义务终止，赛恩公司不再负有给付租金的义务，其可以要求***返还尚未到期的租金；同时，因赛恩公司的行为构成违约，***可要求其承担赔偿损失等违约责任。关于违约责任的承担，双方在租赁合同中约定，提前解约方应承担一个月的租金损失，该租赁合同虽然解除，但并不影响其中违约责任条款的效力。赛恩公司主张按租赁合同的约定承担违约责任，***则主张赛恩公司承担房屋空置期间（直至2016年2月1日）的全部租金。双方约定的一个月的租金作为违约金并不足以完全弥补房屋空置期间的租金，但房屋能否出租主要在于市场等因素，赛恩公司已提前告知解除房屋租赁合同、腾空房屋，并要求返还房屋，而***拒绝接受，房屋空置的责任并不完全在于赛恩公司。综合考虑双方在租赁合同中关于违约金的约定，***的房屋空置期间，违约方的过错及可预见损失的范围等因素，一审确定由赛恩公司在承担违约金（一个月的租金）的基础之上再承担二十天（合理收房期间）的租金是合理的。

综上，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

代理审判员***

二〇一六年十二月五日

书记员***