湖北绘琰建设工程有限公司、某某嘉年华置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省武汉市蔡甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂0114民初541号 原告：湖北绘琰建设工程有限公司，住所地武汉市汉南区纱帽街汉南大道。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被告：****嘉年华置业有限公司，住所地武汉市蔡甸区大集街知音湖大道289号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告湖北绘琰建设工程有限公司与被告****嘉年华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、被告的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。同年3月3日，本院裁定冻结被告银行存款630000元或查封、扣押其他等额财产。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即双倍返还购房定金600000元；2、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：原告是一家从事工程施工的企业，2021年4月21日，经朋友牵线了解到被告在蔡甸区××商品房地产项目，被告也当面介绍：该项目名为“****龙湾”，这是上海世贸投资开发的，卖得非常火，特别是十二期的位置相当好，当前基础工程已完成，5月底就会全面复工，如果团购，折扣力度将非常大。原告刚好希望几个朋友都在市郊有一处休闲的地方，于是就动了心，在当天向被告转账100000元作为定金。禁不住被告的反复忽悠，原告于2021年5月8日向被告承诺认购该项目十二期的18栋18、19、20、21、22室共五套房，并于当天转账200000元作为追加定金。2021年5月28日，被告催促原告支付20%的首付款，原告前往现场打探施工情况，眼见毫无复工迹象，于是质问被告，被告说马上就会复工，又要求原告签下《商品房认购书》，原告出于不安，也要求被告在付款方式一栏加注：“按房屋节点支付，该房屋施工首层完成后支付20%”、“付款要求：以开工为节点，48＃地块（12期）动工，即付齐首付款”。时至今日，被告工地仍处于停工状态，仍是荒野一片。更有甚者，被告居然将原告认购的其中两套“优质房”另售他人，又套取了案外人的钱财。原告如梦初醒，方知上当受骗，现只好诉至贵院，请求依法裁决。 被告辩称，原告主张双倍返还定金无事实及法律依据，第一，原告违约在先，原告于2021年4月20日认购了被告开发建设的世茂龙湾48号地块18幢18至22号房屋（共5套），分别于2021年4月20日、5月8日向被告支付了定金300000元，原被告双方于2021年5月28日签订案涉房屋的《商品房认购书》，认购书是双方当事人之间关于购买案涉房屋的真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，合法有效，双方之间关于案涉房屋的签约付款约定均以认购书为准，需要说明的是，该认购书中关于手写内容“付款要求：以开工为节点，48号地块（十二期）动工，即付清首付款”未加盖****嘉年华置业有限公司销售认购专用章，被告对此不认可，并非被告对原告的承诺，原被告之间关于案涉房屋的签约付款应以认购书第二条第二款约定为主，即被告应在2021年6月4日前向原告支付案涉房屋的首付款，但原告并未按照认购书约定时间向被告支付首付款，已违约；第二，原告被之间关于案涉房屋的认购关系以于2021年6月11日解除，被告分别于2021年6月11日和2021年7月27日向原告发出通知书，告知原告因其未按照认购书约定时间签约付款，已违约，没收其已支付的定金300000元作为对被告的赔偿，并且被告的销售人员已在2021年5月24日通过微信与原告进行沟通，通知原告如不签约付款，房源将另售，所以原被告之间的认购关系已在2021年6月11日解除，被告有权没收原告支付的定金并将案涉房屋另行销售；第三，原告在起诉状中主张的其行使不安抗辩权无任何事实依据，实际上被告开发建造的世茂龙湾48号地块处于正常施工状态。综上，请求法院驳回原告全部诉请，本案诉讼费由原告承担。 本院经审理认定事实如下：2021年4月21日，原告向被告转账100000元用于认购被告世贸公司房产6套，原告于2021年5月8日向被告世贸公司转款200000元并出具***，***主要内容为“原告承诺认购被告公司开发的****龙湾十二期18栋18、19、20、21、22室5套房屋，房屋面积为110平方米，优惠后的总价为1047000元（含10***），房屋价款支付方式为于2021年5月29日向世贸公司支付优惠后总价款的20%，为209400元。同时有手书按房屋节点支付，该房屋施工首层完成后支付20%，主体封顶支付至100%，该***还约定了其他事项”。 2021年5月28日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《商品房认购书》，主要内容为：一、甲、乙双方基本情况及认购物业情况。乙方的单位信息，联系方式，认购物业为48号地块，18幢18、19、20、21、22（5套），预测面积为110平方米，总房价为10470000元（含5套茂居认筹100000元）；二、付款和签约。双方选择贷款方式付款，关于贷款方式付款的约定及该认购书的2.1、2.2关键价款部分均未填写，且该付款方式后，有手书付款要求（以开工为节点，48#的款12期动工，即付齐首付款）；三、其他约定事项。1、保证乙方享有优先购买其所认购甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金人民币300000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的单担保，乙方之前向甲方交付的意向金等（如有），本协议自动转为定金，签订《武汉市商品房买卖合同》后，乙方已支付的定金转为乙方应交纳的部分首期房款。2、双方确认，认购书的主要内容作为《武汉市商品房买卖合同》的主要条款（在双方协商一致的情况下可变更），且乙方在签订本认购书之前，已经阅读并充分了解甲方的《武汉市商品房买卖合同》以及相关文件之内容，并无异议。本认购书所及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房价款支付、面积误差处理、交付标准和交付时间、建筑质量、违约责任、争议解决方式等）甲方已充分告知乙方，乙方对此明确表示理解和认同。鉴于此，若乙方以《武汉市商品房买卖合同》以及相关文件未与甲方达成一致为由，而拒绝签订《武汉市商品房买卖合同》以及相关文件的，甲方可按第三条第3款约定行使相关权利。3、非因甲方原因，乙方若未完整、适当履行约定的任何款项支付义务，或未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《武汉市商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或未予约定期限提供所需全部贷款资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书自动解除），同时乙方亦同意其已经支付的定金作为其违约而对甲方的赔偿。4、如乙方完全履行了本认购书约定的义务，而甲方在未经乙方同意的情况下将本认购书项下的物业另行出售给第三人的，甲方应双倍返还乙方所支付的定金。同时双方承诺不再向对方追究任何责任及不再提出任何赔偿主张，本认购书自动解除。5、本认购书只适用于乙方本人，除非得到甲方书面同意外，乙方不得擅自将本认购书权益转让给他人。6、乙方应切实遵守本认购书第二条约定的付款期限，若本认购书所约定之最后付款日是甲方营业地的银行假期，则该付款日为假期后的第一个银行营业日。7、乙方在本认购书中提供的联系地址应准确详尽，是甲方联系乙方的依据。如乙方变更联系地址或电话号码，应以挂号邮件、特快专递或到甲方售楼处填写“客户信息变更单”形式及时通知甲方（乙方填写”客户信息变更单”后应保留甲方的“客户信息变更回执”）。否则，甲方按本认购书载明的乙方的联络地址所发出的任何书面通知均视为乙方已收悉，乙方亦必须对甲方就本买卖过程中任何列明条件负责，包括但不限于按时支付楼款及正式买卖合同的送递等。”认购书还约定了其他内容。认购书签订后，双方未签订商品房买卖合同，原告首付款也一直未支付。 另查明，被告于2021年6月11日、2021年7月27日两次向原告邮寄通知书，主要内容为因原告违约，双方签订的房屋认购书已终止，按约定没收原告定金。该通知书的快递邮件均显示拒收未妥投。 再查明，被告庭审中认可原告认购5套房屋中，已销售给其他客户2套。经本院2022年5月11日现场勘查，被告开发的世茂龙湾项目涉案的48#地块（12期）18幢18、19、20、21、22号物业处于停工状态。 本院认为，本案的争议焦点主要要有两点，第一，双方签订的《商品房认购书》是否合法有效。本案中，《商品房认购书》中关于付款方式原、被告双方选择以贷款方式付款，但贷款方式中关于首期房款应付多少，余款为多少均未填写，属于合同价款没有约定，但双方在庭审中均未否认该合同的效力，根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条约定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能补充的按照合同相关条款或者交易习惯确定。”依据双方都认可真实性、合法性的***，其中载明了合同的首付比例及金额，可以确定双方对于首付的比例约定为总价款的20%，即2094000元是认可的。现今商品房买卖中，首付20%也是符合交易习惯的，并未违反国家法律规定，故对于认购书中付款方式是可以通过交易习惯和双方认可的***中约定的内容予以确定的。故原告与被告世贸公司签订《商品房认购书》，构成商品房认购合同关系，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应依约履行。 第二，双方签订的商品房认购书中手书部分是否有效。原告签订上述合同前，已依约支付了定金300000元。被告认为合同约定签订认购书后7日内应支付房屋首付款，并于2021年6月11日、2021年7月27日以原告逾期支付首付款为由向原告发出《通知书》告知原被告双方之前签订的商品房认购书已于约定日期终止，没收定金作为对被告的赔偿。原告认为认购书中关于付款节点双方在签订认购书时，作了特别约定，应以手书版的内容为准。本院分析如下：根据认购书第二条第2点手书备注约定：“付款要求，以开工为节点，48#的款12期动工，即付齐首付款。”原告陈述该手写部分系被告公司员工所写，被告陈述无法核实该手写部分为何人所写，通过被告提供的证据中也有该份商品房认购书，且同原告提供的该份证据是一致的，在付款要求部分均有手写特别约定部分，因此本院认为，对于手写部分并非是原告单独加入，应属于在已签订该份合同时即手书部分已存在。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采取非格式条款。虽然被告辩称，手书部分未经过被告公司**确认，被告公司不予认可，但认购书是被告提供的格式条款，且双方已在合同落款处予以**确认，现双方对签订买卖合同时间作了特别约定，应以手写的特别约定内容为准。手写部分为以开工为节点，48#地块（12期）动工，即付款。经本院现场勘查，该12期处于停工状态，被告辩称，动工的意思指整个工地开工建设，原告认为，动工指复工，根据双方签订认购书的本意，因为48#地块动工时间远早于双方签订认购书的时间，如果约定动工，是该地块开工，此约定是没有意义的，因此按照通常解释，应为该涉案地块12期复工的意思更为合理，因此，本院对被告的动工的辩称意见不予采纳，而该12期至今仍处于停工状态，故属于因被告原因未达到双方之间约定的付款条件。现被告已将原告认购的5套房屋中的其中两套另行出售给他人，属于违约，被告存在违约行为，原告并不存在被告所称的违约行为。被告作为违约方主张终止认购书不符合法律规定，且不存在《中华人民共和国民法典》第五百八十条的情形，故其发出的《通知书》不产生终止涉案合同的效力。关于两原告主张被告双倍返还定金的问题。认购书明确约定原告签订认购书时向被告支付定金300000元，原告已依约支付。依据双方签订的认购书第三条第4项约定，如原告完全履行了本认购书约定的义务，而被告在未经原告同意的情况下将本认购书项下的房屋另行出售给第三人的，被告应双倍返还原告所支付的定金。同时双方承诺不再向对方追究任何责任及不再提出任何赔偿主张，本认购书自动解除。现被告在未经原告同意的情况下将认购书项下的房屋另行出售给第三人，属于违反该条约定，依约应向原告双倍返还定金，故对于原告要求被告双倍返还购房定金的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十八条、第五百八十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告****嘉年华置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湖北绘琰建设工程有限公司双倍返还定金共计600000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，减半收取计4900元，保全费3670元，合计8570元，由被告****嘉年华置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 员　　丁　杰 二〇二二年五月二十四日 法官助理　　李　翔 书 记 员　　***