某某、青岛世贸滨海置业有限公司等财产损害赔偿纠纷民事一审民事判决书

山东省青岛市黄岛区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁0211民初17717号

原告：***，女，1977年5月8日出生，汉族，住青岛市黄岛区。

委托诉讼代理人：薛惠丽，山东首辰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：丁超，山东首辰律师事务所律师。

被告：青岛世贸滨海置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。

法定的代表人：刘赛飞，执行董事。

委托诉讼代理人：王学鹏，山东全悦律师事务所律师。

被告：世贸物业管理有限公司青岛开发区分公司，住所地青岛市黄岛区。

法定代表人：闫佩伦。

委托诉讼代理人：徐林林，公司职工。

委托诉讼代理人：朱晓东，山东舜天律师事务所律师。

被告：青岛市恒光热电有限公司，住所地青岛市黄岛区。

法定代表人：韩庆东，总经理。

委托诉讼代理人：董志刚，公司职工。

委托诉讼代理人：马晓亮，山东晨鸿律师事务所律师。

第三人：青岛森茂常源生态建设有限公司，住所地：黄岛区灵山卫街道毛家山村。

法定代表人：薛绍森，总经理。

委托代理人：惠震宇，系公司项目经理。

原告***与被告青岛世贸滨海置业有限公司（以下简称滨海公司）、世贸物业管理有限公司青岛开发区分公司（以下简称物业分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，根据原告申请依法追加青岛市恒光热电有限公司（以下简称恒光公司）为被告，追加青岛森茂常源生态建设有限公司（以下简称森茂公司）为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***之委托诉讼代理人丁超、被告滨海公司的委托诉讼代理人王学鹏、被告物业分公司的委托诉讼代理人朱晓东、徐林林，被告恒光公司的委托诉讼代理人董志刚、马晓亮和第三人森茂公司的委托诉讼代理人惠震宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告赔偿原告损失共计76325元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月份，原告与被告滨海公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告滨海公司将位于黄岛区卖与原告，同时约定前期物业服务公司为被告物业分公司。2017年3月26日，原告与被告滨海公司办理了案涉房屋交付手续。2018年11月22日，原告在对案涉房屋装修期间，因9楼公共区域水井间的暖气阀损坏造成整个楼道水，导致原告房屋刚安装的中央空调以及铺设的线路全部损坏无法使用，被告滨海公司作为案涉房屋开发商，对房屋所在楼座公共区域的暖气管道等质量负有责任，被告物业分公司作为物业服务公司，对公共区域的暖气管道的日常维护负有责任.对于此次暖气管道跑水给原告造成的损失，原告多次找到被告处理，但均无果.被告的行为严重损害了原告的合法权益。

滨海公司辩称：一、涉案房屋已经交付给原告，在交付原告后，相关的公共区域不再由滨海公司进行管理和维护，而按原告所述，事发原因系供热设施引起，原告对公共区域的供热设施并没有管理和维护责任。且该部分供热设施也是在原告交付配套费后由恒光公司进行建设，被告对该部分供热设施也不负有质量保修义务；二、按照原告诉状所述，系因楼上9楼公共区域暖气跑水导致其财产受损。《青岛市供热条例》（2015年6月26日修订）第四十条规定，“从热源（厂、站）起，至单位用户规划红线、至居民用户用热计量装置(含用热计量装置)或者入户端口的供热经营设施的维修、养护、更新责任，由供热单位承担”，即恒光公司为水井间内供热设施维修、养护的责任人。滨海公司认为，事发时为2018年11月22日凌晨，当时刚开始供热不到一周时间，因该楼为第二年集中供热，很多用户是第一年申请供热，供热公司该段时间一直在现场调试，不排除系供热单位调试时疏忽大意致丢失暖气阀导致漏水。请求法院查明相关供热设施的管理、维护单位，以确定责任人；三、原告主张的损失没有事实依据。滨海公司初步了解，在事发后，原告曾向物业公司主张过赔偿，其当时主张的损失为中央空调更换的费用28200元，该费用为整个空调重置的费用，而实际上无需全部更换，特别是外机位于室外，不会因本次事故受损，即便是更换，也只需更换内机。另外，原告诉状中所述的铺设的电路等，并不会因水浸而受损，不存在损失问题。

物业分公司辩称，原告要求物业分公司承担赔偿责任无事实及法律依据，根据物业管理条例、山东省供热条例、青岛市供热条例和相关规定，原告诉称的涉案区域供热设施应当由供热单位负责维护养护抢修，该部分的日常维护不属于物业分公司的负责范围。

恒光公司辩称，原告所主张的与恒光公司没有任何关系，被告恒光公司不承担任何赔偿责任，请法庭驳回原告的起诉。

森茂公司称，流水原因是有人私自打开排气阀没关，所以水流到了原告的家里。排气不是第三人的责任，前一年第三人可以帮忙处理，过了一年后第三人就没有义务继续帮忙处理。现在漏水阀应该属于物业和恒光公司管理。管道井都有锁，钥匙一般是由物业和地暖施工单位管理。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月，原告与被告滨海公司签订《青岛市商品房预售合同》，原告购买被告滨海公司位于黄岛区房屋一套，同时约定前期物业服务公司为被告物业分公司。2017年3月26日，原告与被告滨海公司办理了案涉房屋交付手续。2018年11月22日，原告在对案涉房屋装修期间，因9楼公共区域水井间的暖气阀丢失造成整个楼道跑水，导致原告房屋刚安装的中央空调以及铺设的线路全部损坏无法使用。原告申请对泡水所受损失进行鉴定，本院委托山东腾信土地房地产资产评估造价咨询有限公司对损失进行了评估，2021年8月11日，该鉴定机构出具资产评估报告，评估结论为：经实地勘察核实、市场调查和评定估算，在评估基准日2018年11月22日，本次委托评估的青岛市黄岛区人民法院（2021）鲁0211法鉴字1318号案件涉及的世茂诺沙湾小区37号2单元802室因漏水造成的财产损失市场价值为37224元。原告支出鉴定费2000元。

本案争议的焦点一、损失的确定。

原告主张，因本次事故漏水造成的损失：空调损失30000元；为装修使用的水泥、沙子、硅藻泥等均被泡坏，损失为36400元；因水电返工拆除、空调拆装、空调管件更换产生的损失为46325元，还有因漏水造成的房屋六个月不能使用的房租损失15000元，原告暂主张76325元。因双方对财产损失的范围和价值产生争议，本院委托鉴定机构进行了评估。对山东腾信土地房地产资产评估造价咨询有限公司的评估报告，原被告均提出异议，原告认为报告未考虑旧空调拆迁以及新空调安装的人工费搬运费等，该部分费用为3200元，在原告提交的扬起公司报价单中体现，对于水电线路的损失也未考虑，旧的线路拆除的人工费以及相应的垃圾清理费等，该部分费用为3920元，在证据四中有体现，此外原告在房屋破水一段时间后，为避免损失的进一步扩大，继续进行装修，但装修后发现因墙体破水原因导致新涂抹的硅藻泥脱落，必须重新返工，因此除了第一次涂抹硅藻泥的费用还会产生第二次购买硅藻泥费用和人工费用，因房屋泡水墙体返潮导致房屋吊顶灯具受损、家具受损、电视墙拆除返工，上述损失均应在鉴定后赔偿。三被告和第三人则提出，从事发现场的照片的看出，现场只有8袋完整的沙子和4个半袋的物品，远远达不到2.5吨水泥和4立方米沙子数量。对于硅藻泥的即便按照原告所提交的证据该证据显示的243平方米，但评估记载的是260平方米。水电没有再开槽，但明细表中确列入了203元的费用，对于评估所确定的空调价值是按照新购机发票的价格进行确定的，没有考虑旧空调的残值。

本院认为，本次鉴定是本院根据原告申请委托有资质的鉴定机构依法进行的，鉴定机构在经实地勘察核实、市场调查和评定估算，依据专业知识做出的鉴定结论，在没有足够充分的有效证据能够推翻的情况下，应当予以采信。考量到事发时间距今已经两年多了，鉴定机构结合现场照片、原告的进货清单及现场勘查核实，综合做出的结论，不能以单一局部的照片予以否定。空调是换机的差价，不存在残值一说，对原告主张的人工费搬运费等费用为3200元、旧的线路拆除的人工费以及相应的垃圾清理费等费用为3920元，原告提交的与青岛扬起装饰工程有限公司的施工合同为证，但因青岛扬起装饰工程有限公司的成立时间晚于合同签订时间，存在瑕疵，同时，根据本案查明的事实，没有证据证明漏水是持续性的，在这种情况下，原告应当在确保漏水影响已经排除墙体已经干透的情况下再行装修，否则因墙体潮湿造成的损失属于自行扩大的损失，因此，对原告主张的其他因潮湿造成的物品损失不应支持。对原告主张的因漏水造成的房屋使用损失，参照同一小区的租赁评估价格，考虑到房屋未装修的事实，本院支持以月租金1500元计算，考虑到事发的季节，本院支持六个月的期间9000元。综上，原告的损失37224元，加上房屋使用损失9000元共计46224元。同时，原告支出鉴定费2000元，亦应由责任方负担。

本案争议的焦点二、责任的负担。

本院认为，事发时间正是在开始供热不到一个星期的时间，供热公司应属于调试阶段。根据《青岛市供热条例》的相关规定，被告恒光公司对室外暖气阀的丢失负有管理和维护责任，特别是在调试阶段，更应当尽到注意和管理维护责任。同时，被告物业分公司作为与业主签订服务合同的相对方，对公共区域的管道井掌管钥匙，在明知恒光公司进行调试期间，更应尽到审慎注意义务，而本案漏水严重，因此，物业分公司也应承担相应的责任。综上分析，本院认为，由被告恒光公司承担80%的责任，由物业分公司承担20%的责任为宜。这样，房屋损失46224元和鉴定费2000元共计48224元，由被告恒光公司按照80%的比例承担38579.2元，由被告物业分公按照20%的比例承担9644.8元。

综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、被告青岛市恒光热电有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***38579.2元；

二、被告世贸物业管理有限公司青岛开发区分公司于本判决生效之日起十日内支付原告***9644.8元；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1708元，由原告负担894元，由被告青岛市恒光热电有限公司负担764元，由被告世贸物业管理有限公司青岛开发区分公司负担50元。因原告已经预交，被告青岛市恒光热电有限公司、世贸物业管理有限公司青岛开发区分公司负担的诉讼费于本判决生效之日起十日内直接支付原告***。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审　判　长　　陈江远

人民陪审员　　李卓臻

人民陪审员　　刘在辉

二〇二一年九月一日

书　记　员　　徐腾超