大安市工程建设监理有限责任公司与华继成房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

吉林省大安市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）吉0882民初797号

原告（反诉被告）：大安市工程建设监理有限责任公司，住所大安市康平南街28号。

法定代表人：王立国，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘艳峰，吉林诚诺律师事务所律师。

被告（反诉原告）：华继成，男，1981年1月17日生，汉族，个体，现住大安市。

委托诉讼代理人：高威（华继成之妻），现住大安市。

委托诉讼代理人：任长春，吉林任长春律师事务所律师。

原告（反诉被告）大安市工程建设监理有限责任公司（以下简称工程监理公司）与被告（反诉原告）华继成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理，工程监理公司委托诉讼代理人刘艳峰、华继成及其委托诉讼代理人高威、任长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

工程监理公司向本院提出本诉诉讼请求：1.要求华继成履行协议，立即给付拖欠的购房款600,000元及逾期利息和罚息（利息按照银行同期贷款利率执行，罚息按应付利息百分之五十计收）2.华继成承担本案诉讼费用及相关费用。事实和理由：2019年4月20日，华继成购买我公司所有的位于大安市安居小区大赉南街6号裙房201铺332.23平方米房屋和大赉南街3号主楼201铺85.02平方米房屋，总计价款为人民币129万元。协议签订后华继成支付购房款39万元，同时用其所有的一处车库抵顶30万元，剩余60万元约定在2019年10月1日前结清，并出具一枚欠据。约定的欠款期限届满后，我公司数次催要此款，华继成均以各种无理要求拒绝给付，故起诉至贵院。

华继成辩称，工程监理公司要求我给付房款60万元及利息的诉讼请求不能成立。我与工程监理公司双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应按照合同约定履行各自的权利和义务，双方在合同约定，我于10月1日前结清60万元余款，工程监理公司负责办理过户手续，协议书对于是谁先履行义务，是先交钱后过户还是先过户后交钱，对此没有约定。但双方口头约定是工程监理公司先过户后付款，合同协议书之所以约定首付款之后的五个月的时间交付余款，是因为工程监理公司在签约时保证在此期间为我办理过户手续。2019年9月10日，我通知工程监理公司余款已准备好，要求进行房屋过户，期间并多次催促，但因工程监理公司无法办理产权过户手续，虽然保证宁可花20万元也得将房屋过户到我名下。在2019年9月30日，我与工程监理公司的法人代表王立国在电话沟通后，明确的告知在不办理过户登记的情况下，不予给付余款。我对于其不能办理房屋登记的行为产生了合理怀疑。于是依据合同法66条以及68条的规定，行使不安抗辩权，中止履行给付义务，符合法律规定。因此，工程监理公司在法律规定的时间内，约定的时间内，无法办理房屋过户登记手续的情况下，要求给付其60万元及利息没有法律依据，请求法院驳回工程监理公司的诉讼请求。

华继成向本院提出的反诉诉讼请求，一、依法确认华继成与工程监理公司2019年4月20日签订的房屋买卖协议书合法有效；二、判决工程监理公司继续履行上述协议书；判决工程监理公司立即将位于大安市大赉南街6号裙房201铺，面积332.23平方米，大安市大赉南街3号主楼201铺，面积85.02平方米的房屋及土地证登记到华继成名下，交付房产证时支付给工程监理公司60万元，过户过程中发生的一切费用由工程监理公司承担。三、依法判决工程监理公司承担逾期办理房产证的违约金，自2019年7月22日起以69万元为基数，按年利率6%支付利息至房屋登记在华继成名下止。事实和理由：2019年4月20日，经双方协商，华继成以129万元的价格购买工程监理公司所有的位于大安市大赉南街6号裙房201铺，面积332.23平方米、大安市大赉南街3号主楼201铺，面积85.02平方米的房屋，约定首付款为69万元，余款60万元10月1日前给付。工程监理公司负责办理过户等手续。并口头约定工程监理公司承担办理房屋登记过户时发生的一切费用。协议生效后，我给付工程监理公司现金39万元和一个车库价值30万元，工程监理公司交付了房屋。但工程监理公司迟迟不予办理房屋过户手续，为此我提起诉讼，望依法裁决。

工程监理公司辩称，第一，我公司保留对双方签订协议书的解除请求权，如果华继成不再遵守协议约定，并且拒不履行应该支付的购房款60万元的义务，我公司可以提出解除房屋买卖协议书并且产生的一切损失就应该由违约方也就是本案华继成自行承担。第二，根据双方签订的房屋买卖协议所约定的内容，可以确定本诉请求具有合法依据，华继成应该依照协议书的约定履行支付尾欠60万元购房款的义务。对于案涉房屋暂时不能办理登记过户的事实不是因为我公司主观故意违约所致，而是建设单位至今不能完成办理房屋初始登记所导致，属于不可抗拒的客观因素。第三，华继成在同我公司签订案涉房屋买卖协议之时，就清楚的知道案涉房屋当时不能完成初始登记和过户登记手续，在其明知上述情况下，仍坚持签订房屋买卖协议，且出购楼尾款欠据，同时约定尾款的给付期限，足以证实华继成自愿承担因客观因素暂时不能办理房屋过户登记手续的后果，同时也可以说明双方约定支付购房尾款与办理产权过户之间不存在当然的因果关系。第四，根据双方之间签订的房屋买卖协议，以及华继成出具的欠据，可以充分的证实我公司的本诉主张成立，也可以证实在履行协议过程当中华继成支付购房尾款的义务在先，我公司协助办理房屋过户登记手续在后的事实是成立的，因为协议书从始至终所约定的顺序以及结合华继成出具的60万元欠据，同时欠据当中约定还款期限足以证实这一说法。第五，办理案涉房屋登记过户手续产生的费用本协议并没有约定谁承担的情况下，我公司同意依照法律规定和交易习惯，由应该承担该费用的一方承担，不同意华继成的反诉请求，要求我公司一方承担的要求。第六，因案涉房屋暂时无法登记过户的事实并不是因为我公司主观过错和违约所致，所以，我公司无过错。也无义务承担华继成所提出的有关违约金的请求，事实上是华继成按照协议的约定存在了严重的违约事实。请求人民法院审理后依法驳回华继成的无理反诉请求，支持我公司的本诉请求。

本院经审理认定事实如下：2019年4月20日，工程监理公司王立国与华继成签订房屋买卖协议书，协议书载明：甲方：王立国(222304196410060236)（大安市工程建设监理有限责任公司），乙方：华继成(23062219810117705X)，经甲乙双方协商一致，甲方将自有房屋332.23平方米（大赉南街6号裙房201铺）加85.02平方米（大赉南街3号主楼201铺）以人民币壹佰贰拾玖万元卖给乙方，乙方首付叁拾玖万元，抵车库叁拾万元（50平方米，大庆龙腾龙庆小区5号楼门栋东1门），其余陆拾万元于10月1日前结清。另甲方负责乙方2019年—2020年度取暖费，并负责过户等手续。甲方：王立国加盖工程监理公司公章，乙方：华继成。同日华继成出具欠据一枚，欠据载明：人民币陆拾万元整，上款系购房款，2019年10月1日前付清。2020年6月19日，大安市市政工程公司出具说明一份，说明载明：大安市工程建设监理有限责任公司所购我公司大安市安居小区二期6号裙房201铺和3号主楼201铺的不动产权证尚不能办理。

签订房屋买卖协议后房屋已经交付华继成。

认定上述事实的证据有当事人陈述、房屋买卖协议、欠据、说明、录音、收据等。

本院认为，工程监理公司在大安市市政工程公司购买大安市安居小区二期6号裙房201铺和3号主楼201铺后出售给华继成，双方签订了房屋买卖协议，该协议不违反法律的强制性规定，且双方已经履行了部分义务，华继成支付了部分购楼款并占有使用了案涉房屋，因此双方签订的房屋买卖协议是合法有效的。双方当事人在协议中约定了剩余价款60万元的给付时间，双方应依约定履行自己的义务，工程监理公司要求华继成给付尾欠购房及逾期付款利息符合约定和法律规定。华继成请求确认与工程监理公司签订的房屋买卖协议有效，并履行协议协助办理产权过户手续符合约定和法律规定。庭审中工程监理公司提交的证据证明案涉房屋暂时不能办理不动产权证，因此工程监理公司应在案涉房屋具备办理不动产权证条件时协助华继成办理不动产权证。华继成提出由工程监理公司承担过户费用，因双方在房屋买卖协议中没有约定，华继成提供的录音资料所录制的内容在没有其它证据佐证的情况下，无法证实华继成主张的待证事实。华继成主张的逾期办理房产证的违约金，因买卖协议中没有约定，且不能办理产权证不属于主观过错造成的，也没有证据证实在办理产权证过程中工程监理公司存在违约，因此该项请求于法无据，本院不予支持。华继成提出其拒绝给付剩余购房款是依法行使不安抗辩权，不符合相关法律规定，本院不予支持。

综上所述，工程监理公司请求华继成给付尾欠购房款60万元及逾期利息的请求符合法律规定，本院予以支持。华继成主张确认其与工程监理公司签订的房屋买卖协议有效并协助办理产权过户手续符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、大安市工程建设监理有限责任公司与华继成2019年4月20日签订的房屋买卖协议书有效；

二、华继成于本判决生效后五日内给付大安市工程建设监理有限责任公司尾欠购楼款60万元及利息（自2019年10月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；

三、大安市工程建设监理有限责任公司在具备办理不动产权证条件时立即协助华继成办理不动产权证；

四、驳回大安市工程建设监理有限责任公司其它诉讼请求；

五、驳回华继成的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费4900元，由华继成负担。反诉诉讼费4900元，由大安市工程建设监理有限责任公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。

审判员　　张明兢

二〇二〇年六月三十日

书记员　　陈思逊