某某与中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

沈阳市和平区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）辽0102民初13096号

原告（反诉被告）：***，女，汉族，1972年5月5日出生，住沈阳市铁西区。

委托诉讼代理人：马博克，辽宁明申律师事务所律师。

被告（反诉原告）：中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司，住所地沈阳市东陵区南屏东路16号，统一社会信用代码91210112817787266M。

法定代表人：郭锐锋，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王军，辽宁同文律师事务所律师。

被告：***，男，满族，1985年9月12日出生，住沈阳市和平区。

原告（反诉被告）***诉被告（反诉原告）中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司、***房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员石锐锐适用简易程序于2018年12月12日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案于2018年12月13日转为普通程序审理，由审判员石锐锐担任审判长、与人民陪审员刘陶然、董秀坤组成合议庭，于2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）***及其委托诉讼代理人马博克、被告（反诉原告）中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司的委托诉讼代理人王平、被告***均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司、***共同返还租金75,000元，赔偿兑费340,000元，装修损失100,000元，加盟费损失30,000元，餐具设备损失20,000元，共计565,000元；2.请求人民法院判令被告***承担月2%的利息，至还款完毕之日止；3.请求人民法院判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月，原告预租赁沈阳市和平区三好街104-4号5门，商用门市，80平方米。得知该门市权属单位为被告中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司，房证正在办理中，该公司授权被告***对此房使用、转租、支配。于是原告与被告***签订了租赁合同，并与原承租人王继东签订了兑店协议。因原承租人王继东租期未到，***已经收取了王继东房租至2018年3月。原告与原承租人的兑店协议约定兑费加上应当返还的一年租金共计40万元，由原告直接支付给承租人王继东。租赁合同约定2018年5月1日至2023年4月31日，继续租赁5年，每年租金6万元，原告又另外提前支付给***2018年5月至2019年的房租6万元。事实上，原承租人王继东2017年6月6日交房，原告装修花费人民币10万元，7月份被告中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司出具两份说明，说明其为门市权属人，房证正在办理，授权***转租支配，以此说明用于原告办理营业执照使用。2018年3月该门市被拆除，导致原告不能继续承租使用。原告的损失如下，导致原告租赁损失7.5万元，兑费34万元，装修费用共计10万元，加盟费3万元，折损费约2万元，以上共计人民币56.5万元。以上费用应当由二被告共同承担赔偿责任。涉案门市拆除后，原告找到***要求赔偿损失，双方签订赔偿协议约定***在房屋拆除后7日内一次性赔偿50万元损失，并承担年利率24%的违约责任。因此从2018年3月份房屋拆除后7日，***需要承担月1万元的逾期利息，暂算至起诉之月2018年8月为5万元。被告中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司为涉案门市的权属单位，且授权***对外转租，原告承租后，又出具盖章的说明为原告办理营业执照，显然被告中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司作为房主和***的授权人对此租赁行为明知，且默许，是否收到房租是其与***之间授权的内部关系，不是本案因房屋拆除向原告承担赔偿责任的合法抗辩理由，中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司应当依法向原告赔偿。被告***与原告签订租房协议，并约定兑店协议具有同等效力，因涉案门市产权不清晰，导致拆除，给原告造成的直接经济损失，应当赔偿。双方签订的赔偿协议系双方真实意思表示，合法有效，***还应当承担月1万元的违约利息部分，综上，本案事实清楚，证据充分，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。

被告中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司辩称：第一，本案原告是与***签订的租房合同和赔偿协议，根据合同相对性原则，原告应向***主张相关赔偿责任。第二，我方与***签订的租房合同，因不具备房屋建设工程许可，属于无效租赁合同，***与原告签订的租房合同同样属于无效租赁合同，更何况在我方与***的租赁合同中明确约定不得转租，***的转租行为同样是不发生法律效力的。第三，我方从未在2017年7月6日和7月8日出具房屋权属证明和证明，我方仅仅是在2017年的6月7日应***的要求为其办理工商营业执照，出具过一份房屋权属证明，该权属证明上明确写明该证明仅限于办理营业执照使用，他用无效，因此原告所主张的我方对***存在授权关系不能成立。第四，原告所主张的经济损失应当向***或者相关人员索赔，而且合同无效，原告同样具有法律责任，其应当自担其责，应当为自己的无效行为承担相应的法律后果。综上所述，原告起诉我方没有事实和法律依据，请法庭驳回原告对我方的诉讼请求。

被告***辩称：一、关于房屋手续的问题，我只给原告提供过一个被告中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司给我提供的针对开营业执照的书面的证明，只用于办理营业执照所需要的材料。二、我承认租金尚未到期，收的租金应该退给原告，但是兑店费不应由我承担，因为兑店费是交给了上一任兑店的王继东，是原告直接与王继东进行交易的，并没有把钱给我本人，所以兑店费应由王继东本人承担或者是还给原告，我没有承担兑店费的义务。三、我当初与原告签订了一个赔偿损失（50万）的协议，原来的商议是我先把钱赔给原告本人，再让原告把那些相关的证据给我，我拿着这些证据找王继东，王继东收的是原告的兑店费，但是王继东也是从一个叫张丹的手里兑的店，张丹也收取了王继东的兑店费，但是多少钱我不清楚，这个店之前也出兑过几次，但我本人并未收取过兑店费。四、我认可的部分，首先是房租，我可以退还未到期或未使用的房租；其次是相对应的赔偿的2%的部分，我可以相对的承担一部分，可以按照银行利率标准进行赔偿，但是应当依据应退房租作为本金标准，其余部分不予认可。五、在我所提供给原告的手续方面，我只提供过办理工商执照的一个证明，其他的手续包括被告中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司授权给我的文书我本人没接到过。

反诉原告中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人***支付反诉人房屋占用费12,500元；2.本案一切诉讼费用全部由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与原审被告***签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，租金5万元，遇政府拆迁双方无条件终止合同。***支付了房租5万元，将房屋转租给***。2018年反诉人与***未签订房屋租赁合同，***未支付房屋占用费。2018年3月末政府拆迁。反诉人认为，根据法律规定***是实际使用房屋的人，应当支付反诉人2018年1月1日至3月31日房屋占用费12,500元。现提出反诉，请求法院依法裁决。

反诉被告***辩称：因反诉人不认可其与被反诉人之间存在租赁合同及租赁关系，其主张以被反诉人是实际使用人要求占房费系侵权纠纷，与本案本诉房屋租赁纠纷法律关系不同，涉及合同关系也不同，因此应当另案起诉，不符合反诉条件。

经审理查明：2017年5月27日，原告***与案外人王继东签订兑店协议，约定今甲方***兑乙方王继东位于沈阳市和平区三好街104-105间，快餐店一处，现经营项目“凤祥居砂锅”，使用面积80平，兑店费用40万元人民币，包含房租费、房租期限2017年4月1日-2018年3月31日，店内后厨设备及空调和监控设备归甲方所有，甲方前期支付给乙方人民币30万元作为定金，在2017年6月6日交房后再支付给乙方人民币10万元，如甲方不支付后期余款人民币10万元，此协议终止，定金不退。

2017年5月27日，被告***（甲方、出租方）与原告***（乙方、承租方）签订租赁合同一份，约定甲方同意将坐落于沈阳市和平区三好街中科院小区4-5号门，面积80平方米的房屋，在良好状态下租给乙方使用，租赁期为五年，从2018年5月1日至2023年4月31日，双方协议租金为每月人民币5,000元整，按年计算。并约定甲方确保对该不动产拥有合法、完整的处置权，不存在产权或其他形式上的债务纠纷。如果发生有关纠纷或债权，概由甲方解决，造成乙方不能租用或因此给乙方带来的任何损失及相关责任，由甲方全权承担。租赁期间双方不得无故解除合同。租赁期间甲方擅自解除合同，应赔偿乙方双倍兑店费用及一切损失；补充条款约定2018年5月1日至2019年4月30日房费已支付甲方。并约定兑店协议与此合同同样具有法律效应。

2017年6月6日***将兑店费向王继东支付完毕。2017年7月11日，原告在租房地址上注册沈阳市和平区康记文福王梅砂锅铺，并对该处房屋进行了装修。申请开立沈阳市和平区康记文福王梅砂锅铺时***向工商机关提供了加盖中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司公章的证明一份，证明内容为“产权单位中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司，地址沈阳市和平区三好街104-4号5门，用途商用。该房屋验收合格，符合入住条件，房证正在办理中。其***对此房屋有长期使用权、租赁权、支配权”。

2018年3月31日***（甲方）与***（乙方）签订赔偿协议，内容为“甲乙双方于2017年5月27日签订房屋租赁合同，约定由甲方向乙方提供商业门市用房，按约定甲方给乙方提供有效合法商业用房，保证甲方在合同期内正常经营。但甲方在合同未到期不能再给乙方继续提供房源用于经营。根据原合同第四条第一项，甲方确保该不动产拥有合法、完整的处置权，不存在产权或其他形式上的债务纠纷。如果发生有关纠纷或债权概由甲方解决，造成乙方不能租用或由此给乙方带来的任何损失及相关责任，由甲方全权承担。根据原合同第四条第四项，因国家征用或依法拆除，导致房屋毁灭或因任何原因不能继续租赁的，造成的所有损失由甲方负责。由于该门市被确定为违建，即将拆除，该信息由甲方得知，确认并认可甲方同意门市被拆除后，7日内一次性赔偿乙方损失人民币50万元整，包括租金损失，装修损失，兑费等全部损失。违约责任：如甲方不按约定按时支付，承担月利息2%。”

另查，被告***与被告中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司就该涉案房屋于2017年签署租赁合同，约定沈阳市和平区三好街104-4-5号楼门市，建筑面积84.5平方米，租赁房屋使用用途仅为餐饮使用，且仅限***单独使用。租金一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租金总额5万元。在签署合同后，被告***支付了5万元房租，合同到期后，双方未续签。

上述事实，有当事人的陈述、营业执照副本、租赁合同、兑店协议、银行转账记录、收条、赔偿协议、房屋租赁合同等证据在卷佐证。上述证据经庭审质证及审查，本院予以确认。

本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未经建设工程规划许可，故被告中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司与被告***签订的房屋租赁合同无效，原告***与被告***签订的租赁合同也无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原告并未提供证据证明被告***将涉案房屋转租的事实已经被告中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司同意或者知晓，被告中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司向***出具房屋权属证明也不能作为其承担合同责任的依据。故原告取得房屋正常经营期间因该房屋被拆毁造成的后果，依据合同相对性，应由被告***承担相应的责任，被告中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司无赔偿义务。

关于赔偿责任的范围，原告***与被告***签订租赁合同时约定“甲方确保对该不动产拥有合法完整的处置权，不存在产权或其他形式上的债务纠纷。若发生有关纠纷或债权概由甲方解决，造成乙方不能租用或由此给乙方带来的任何损失及相关责任由甲方全权承担。兑店协议与此合同同样具有法律效应”；且在原告***与被告张晓宁在2018年3月31日针对由于该门市被确定为违建，即将拆除的事项另行签订了赔偿协议，约定“被告***同意门市被拆除后7日内，一次性赔偿乙方损失人民币50万元整（包含租金损失、装修损失、兑费等全部损失）”，并约定“如甲方不按约定按时支付承担月利息2%”，该赔偿协议真实有效，本院予以确认。故对原告的诉讼请求，应按照该赔偿协议的约定进行计算，由被告***一次性赔偿原告损失500,000元，并依约定承担违约责任。因各方均未提供明确的证据证明该门市被拆除的确切时间，结合双方签署赔偿协议日期，本院酌定自2018年5月1日起计算违约金。

关于反诉原告的诉讼请求，依据合同的相对性，其与被告***签订的租赁合同到期后，虽未另行签订租赁合同，但结合双方之前交易习惯，以及反诉原告在庭审中陈述不清楚转租的事实，对反诉原告要求反诉被告承担房屋占用费的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效后十日内一次性赔偿原告***损失500,000元；

二、被告***于本判决生效后十日内一次给付原告***违约金，以500,000元为本金，按照月2%标准计算利息，自2018年5月1日起计算至被告***实际给付完毕之日止；

三、驳回原告***其他诉讼请求；

四、驳回反诉原告中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费9,950元，由被告***承担；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）中国科学院沈阳计算技术研究所有限公司自行承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，则按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　石锐锐

人民陪审员　　刘陶然

人民陪审员　　董秀坤

二〇一九年六月十三日

书　记　员　　高靖鸿