某某、昆明东会建筑装饰工程有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）云01民终6195号

上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1941年1月29日出生，现住昆明市五华区。

委托诉讼代理人：徐朝，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）：昆明东会建筑装饰工程有限公司。住所地：昆明市西山区益宁路百集龙云石商贸城*栋****号。

法定代表人：倪建勇，总经理。

被上诉人（原审被告）：昆明西山腾达汽车维修站。经营场所：昆明市西山区马街街道办事处下峰村***号。

经营者：邬月。

上述二被上诉人共同委托的诉讼代理人：刘正红，民族法律服务所法律工作者，特别授权代理。

上诉人***因与被上诉人昆明东会建筑装饰工程有限公司（以下简称“东会建筑公司”）、昆明西山腾达汽车维修站（以下简称“腾达汽修站”）租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定东会建筑公司实施了违法拆除上诉人3间办公室和1间厨房、未经上诉人同意擅自搭建活动房和楼梯、擅自将全部场地和房屋转租并交付给腾达汽修站使用，但判决结果却是东会建筑公司不承担任何责任，裁判不公。二、东会建筑公司主张2007年经上诉人同意后拆除并搭建活动房屋和楼梯系虚假陈述：1、东会建筑公司一审中自始至终未能提交过上诉人同意其拆除上诉人建盖的建筑物的证据。2、《联营协议书》约定2005年至2008年三年内上诉人原有的厂房等建筑中由上诉人留用1间办公室，东会建筑公司不可能在2007年拆除上诉人留用的办公室；东会建筑公司拆除上诉人的建筑物，其在一审中也未提到给上诉人经济补偿的事实；上述事实足以证实东会建筑公司是在上诉人不知道的情况下擅自拆除。3、东会建筑公司提交的安装合同、收条和照片是虚假的证据，东会建筑公司本身就是从事建筑安装的企业，完全具备自己施工的条件，没有可能去找人来外包施工。东会建筑公司也未提交银行记录证实其确实支付过施工款并购买材料，仅向法庭提交了收条，施工人没有身份证件又不出庭接受法庭调查，仅凭这些证据不能证实该事实。照片的文件时间是完全可以通过改设电脑系统时间来伪造，不能证明拍摄时间。4、东会建筑公司主张于2007年拆除并建盖房屋，上诉人否定该事实，根据证据规则，应当由东会建筑公司举证证实其主张的事实，东会建筑公司提交的证据不足以证实其主张，应当承担举证不利的法律后果。上诉人在2008年后因身体健康原因未再从事经营活动且年事已高不再过问出租场地，也没有再去过租赁场地，每次收取租金都是在东会建筑公司位于西山区百集龙商贸大厦的办公室（财务部门）处，确实不知晓东会建筑公司在何时违法拆除办公室和厨房，不应将举证责任强加到上诉人一方。三、关于东会建筑公司违约转租并将场地房屋设备交由腾达汽修站使用的事实，一审判决既没有查明事实，更是错误适用法律规定：1、腾达汽修站是2018年而非2006年转租并使用的；2、两被上诉人为对抗上诉人的起诉，针对转租事实提供虚假证据——转让协议。腾达汽修站系个体工商营业执照，按照法律规定不能转让，关于转让费的收据更是虚假，不能提供银行取款和银行转账支付的证明。3、上诉人于2018年10月知晓两被上诉人转租后即积极主张权利，一审法院在2019年1月1日受理本案，并未超过司法解释规定的出租人在知道或应当知道转租起6个月内提出异议的时限。综上所述，东会建筑公司的行为构成违约，按照合同约定，上诉人可无偿收回场地，上诉人一审诉讼请求符合法律规定，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院予以改判。

被上诉人东会建筑公司、腾达汽修站辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与东会建筑公司于2005年6月28日签订的《联营协议书》；2、判令两被告立即归还原告场地及房屋，原告不支付任何补偿或赔偿费用，并由两被告支付自2019年8月1日起至实际归还之日止的占用费（按50000元/每年计算）；3、判令东会建筑公司赔偿拆除原告办公室及厨房的经济损失人民币70000元；4、本案一切诉讼费由两被告承担。

一审法院经审理确认如下法律事实：被告腾达汽修站于2006年8月29日登记设立，经营者为邬月，登记的经营场所为昆明市西山区马街街道办事处下峰村311号。2005年6月28日，原告与被告东会建筑公司签订《联营协议书》，约定原告将自有厂房等建筑，水电设施投入参与经营，原告留用办公室一间，留用时间为三年。联营期限为35年，从2005年8月1日至2030年7月31日，联营收益为每年2.5万元，每五年递增一次，递增幅度为前五年的基础上递增15%，联营期内不论被告东会建筑公司经营盈亏，被告东会建筑公司需向原告支付联营效益。联营期间产生的费用由被告东会建筑公司承担。在联营期内，被告东会建筑公司不得在场地内与第三方再行合作、联营或租赁。被告东会建筑公司可以引进资金加大投资规模，在履约期间内东会建筑公司可以依据市场的变化转向经营，均不受原告的制约和限制。在联营期内，若双方（或一方）签约人变更，不影响本协议书的执行，继承人必须严格遵守并履行本协议书。如东会建筑公司违约，原告有权解除本协议，并无偿收回场地和房屋。联营期内，被告东会建筑公司按照实际用电数每月按时向原告交纳电费。原告及被告法定代表人倪建勇在合同上签字。2015年8月5日、2016年7月12日、2017年7月6日、2018年7月12日，原告分别收到被告东会建筑公司支付的联营款总计人民币33062.5元。2017年3月9日，被告腾达汽修站与被告东会建筑公司签订《转让协议》，约定腾达汽修站转让给被告东会建筑公司。原告自认被告东会建筑公司将其所有的3间房屋和1间厨房拆除后进行扩建。

一审法院认为，联营合同指两个以上的经济组织为了达到共同的经济目的，约定共同出资，联合从事一定生产经济活动的协议，联营合同的基本特征是联营各方共同经营，共担风险。从原、被告之间签订《联营协议》约定来看，无论被告东会建筑公司经营盈亏，被告东会建筑公司每年必须按时向原告支付联营收益款，该约定显然违背联营合同中共担风险的原则，且原告认可被告东会建筑公司每年向原告交付租金，故一审法院认定原、被告之间的《联营协议》系以联营的形式来收取租金，名为联营实为租赁的协议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”之规定，两被告于2017年3月9日签订《转让协议》，原告无证据证实其于2018年10月知道被告东会建筑公司将场地转租给腾达汽修站的事实，故对原告以此为事实依据要求解除与被告东会建筑公司所签订的名为联营实为租赁的《联营协议》的诉讼请求，一审法院不予支持。对于原告主张被告东会建筑公司私自拆除并搭建属违约事实的主张，因被告东会建筑公司主张拆除原建筑搭建了新建筑的时间为2007年，对该事实，原告虽持异议，但无证据加以反驳，故一审法院对该事实予以确认。被告东会建筑公司抗辩其搭建行为系经过原告同意，从2007年被告东会建筑公司搭建了新建筑至今，时间已达12年之久，应由原告举证证实其确实是一直不知道被告东会建筑公司存在私自拆除原建筑并进行搭建的违约行为。现原告无证据证实被告违约的事实。综上，一审法院对原告提出判令解除原告与东会建筑公司于2005年6月28日签订的《联营协议书》，判令两被告立即归还原告场地及房屋，原告不支付任何补偿或赔偿费用，并由两被告支付自2019年8月1日起至实际归还之日止的占用费（按50000元/年计算），判令东会建筑公司赔偿拆除原告办公室及厨房的经济损失人民币70000元的诉讼请求不予支持。据此，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告***的全部诉讼请求。案件受理费775元（已减半收取，原告已垫交），由原告***承担。

二审中，上诉人向本院提交了以下证据：一、腾达汽修站的准予登记通知书、个体工商户变更（换照）登记申请书、昆明市市场主体住所（经营场所）申报承诺书，欲证实：腾达汽修站2017年才办理了工商变更登记，将经营场所变更为涉案租赁场地，上诉人是2018年才知晓腾达汽修站转租的事实。二、东会建筑公司准予变更登记通知书、有限责任公司变更登记申请书、倪建勇出具的情况说明，欲证实：东会建筑公司2013年就办理了住所地的变更登记，将住所地变更为西山区益宁路百集龙云石商贸城4栋1512号，该房屋是东会建筑公司法定代表人倪建勇个人所有的房屋，东会建筑公司在2013年之前就已经在该套房屋内实际办公。本院认为，上诉人提交的证据仅能证实东会建筑公司及腾达汽修站的工商变更登记情况，不足以证实东会建筑公司、腾达汽修站实际经营情况，本院对上述证据不予采信。东会建筑公司向本院提交了以下证据：一、企业登记卡，欲证实：上诉人诉称2008年后没有再去过诉争的场地，都是去东会建筑公司的新址收取租金与事实不符，东会建筑公司于2013年后才变更的地址。二、房租汇款收据，欲证实：上诉人恶意拒收租金，故意制造承租人违约，承租人采取了邮局汇款的方式交纳了2019年的租金。本院认为，企业登记卡只能证明公司企业登记情况，不能证实本案收取租金的相关情况，本院对该证据不予采信；房租汇款收据与本案争议事实无关，本院不予审查。

二审经审查，本院确认《联营协议书》约定的联营期限为25年，一审判决认定为35年有误，本院予以纠正。二审审理查明的其他案件事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。

综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人是否有权解除其与东会建筑公司签订的《联营协议书》？

本院认为：首先，经审查上诉人与东会建筑公司签订的《联营协议书》的内容，双方约定由上诉人将自有厂房等建筑、水电设施投入参与联营，东会建筑公司每年向上诉人支付固定收益，并约定无论东会建筑公司经营盈亏，均应当按时支付联营效益款，联营期间产生的一切费用均由东会建筑公司承担。双方当事人的上述约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，一审判决认定该《联营协议书》名为联营实为租赁并无不当，本院予以确认，上诉人与东会建筑公司通过签订《联营协议书》建立了租赁合同关系，上诉人系出租人，东会建筑公司系承租人。

其次，《联营协议书》约定的租赁期限为25年，自2005年8月1日至2030年7月31日，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”之规定，本院确认上诉人与东会建筑公司签订的《联营协议书》自2005年8月1日至2025年7月31日期间有效。

第三，上诉人主张东会建筑公司存在未经其同意擅自拆除其在场地上建盖的建筑物、擅自对租赁场地进行改造、扩建的违约行为，请求解除与东会建筑公司签订的《联营协议书》。本院认为，双方当事人对东会建筑公司对涉案场地原有建筑物进行拆除，并对租赁场地进行改造、扩建的事实并无异议，对于拆除及改扩建时间，东会建筑公司提交了安装合同、收条、建房照片、照片光碟，欲证明其上述行为发生在2007年，上诉人虽不予认可，但并未提交任何反驳证据。在此情况下，本院认为东会建筑公司提交的证据可以证实其在2007年对涉案场地进行拆除、改造、扩建的事实。根据《联营协议书》第二条“联营期间……若乙方（东会建筑公司）需改造现有建筑，方案需经甲（***）、乙双方商定后方可实施，资金由乙方负责……”之约定，东会建筑公司对租赁场地内的建筑物进行改造，需征得上诉人的同意。本案中，上诉人作为涉案场地的出租人，按照常理，其应当知晓租赁场地的使用情况，其在东会建筑公司的拆除及改扩建行为完成后长达十余年的时间内未向东会建筑公司提出异议，应视为其认可东会建筑公司的上述行为，上诉人现再以东会建筑公司的拆除及改扩建行为未经其同意为由主张解除合同并要求东会建筑公司赔偿其建筑物被拆除的损失缺乏依据，本院不予支持。

第四，上诉人主张东会建筑公司未经其同意擅自将涉案场地转租给腾达汽修站，请求解除与东会建筑公司签订的《联营协议书》。本院认为，《联营协议书》第八条约定“……在联营期内，乙方不得在场地内与第三方再行合作、联营或租赁……否则甲方有权解除本协议，并无偿收回场地和房屋”。本案中，东会建筑公司与邬月于2017年3月9日签订《转让协议》，在上诉人未提交相应反驳证据的情况下，应认定腾达汽修站在签订《转让协议》后即在涉案场地经营，如前所述，上诉人应当知晓租赁场地的使用情况，上诉人如不同意上述转让行为，应当在合理期间提出异议，否则应视为其同意两被上诉人的转让行为。上诉人在腾达汽修站使用场地后近两年的时间才对此提出异议要求解除合同有悖于诚实信用原则，本院不予支持。

综上，上诉人***的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费775元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。

审 判 长　　朱　欢

审 判 员　　杨　艳

审 判 员　　陈正琼

二〇一九年九月十九日

法官助理　　仝倩华

书 记 员　　吴自红