北京市市政工程设计研究总院有限公司与***等确认合同无效纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0108民初50188号

原告：北京市市政工程设计研究总院有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街32号3号楼。

统一社会信用代码：911100000828542792

法定代表人：刘桂生，董事长。

委托诉讼代理人：齐长红，北京市王玉梅律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谭思聪，北京市王玉梅律师事务所律师。

被告：北京海天房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店东路19号。

统一社会信用代码：91110108600027426Q

法定代表人：李贵杰，执行董事。

被告：***，男，住北京市海淀区。

身份证号：×××

原告北京市市政工程设计研究总院有限公司（以下简称市政设计院）与被告北京海天房地产开发有限公司（以下简称海天公司）、***确认合同无效纠纷一案，本院于2021年9月16日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告市政设计院之委托诉讼代理人齐长红、谭思聪，被告***到庭参加了诉讼。被告海天公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

市政设计院向本院提出诉讼请求：1、确认海天公司与***于2005年4月14日签订的《房屋买卖协议》无效；2、海天公司与***将位于北京市海淀区X房屋（以下简称案涉房屋）恢复登记在海天公司名下；3、本案诉讼费、保全费以及保函费用由海天公司与***承担。事实及理由：2001年9月28日，北京市勘察设计研究院（以下简称北勘院）与北京海天大厦发展有限公司（后更名为海天公司）签订《海天广场项目拆迁补偿协议书》，协议约定海天公司在规划范围内对北勘院所有的房屋进行拆迁，双方商定拆迁补偿额为1300万元，海天公司以实物和现金两种方式对北勘院进行补偿，其中将海天中心C座住宅楼二层1284.65平方米建筑面积的产权房（201-203、205-211号）划归北勘院所有，折合补偿款9634875元，差额部分3365125元以现金形式一次性补偿完毕，海天公司在协议生效后尽快办理划归北勘院所有的产权房的主权分割手续，最迟于2001年年底，将产权证办好并交付北勘院。协议签订后，北勘院履行了合同约定义务，海天公司将房屋交给北勘院，由北勘院对外出租。由于海天公司未能在2001年年底为安置房屋办理产权证，2005年1月17日，双方签订《海天广场项目拆迁补偿形式变更协议书》，协议约定，海天公司以现金形式向北勘院支付原协议中实物补偿部分房屋（海天中心C座住宅楼2层201-203、205-209）的费用，案涉两套房屋不在变更补偿范围内。案涉两套房屋自2001年接收起一直由我公司实际控制和使用。在此期间，我公司交纳房屋所有的费用，房屋产权证因海天公司以种种理由拖延一直未办。2019年7月，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）因***与荔波山水案件执行上述房产时，我公司才知晓该房产于2005年4月14日海天公司与***签订《房屋买卖协议》，海天公司以每平方米3567元出售给***，并办理了产权登记手续。2019年9月11日，我公司向二中院提出执行异议，被驳回后，我公司不服，提起案外人执行异议之诉，要求停止对案涉房屋执行以及确认案涉房屋属于北勘院所有。二中院经过审理后认为案涉房屋基于拆迁补偿协议取得，房屋性质属于拆迁安置房屋性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，北勘院作为被拆迁人对案涉房屋享有对抗第三人的特殊权利，北勘院就案涉房屋享有特种债权，根据特种债权的物权优先效力，虽***已取得案涉房屋的房屋产权证，但也不能因此对抗我公司对案涉房屋优先取得的权利，故此，二中院于2019年12月27日作出（2019）京02民初682号民事判决书，判决停止对案涉房屋的强制执行。案涉房屋属性为拆迁安置补偿性质，我公司基于与海天公司之间签订《拆迁安置补偿协议》及《海天广场项目拆迁补偿形式变更协议书》约定取得案涉房屋，自2001年9月28日至今实际控制房屋，依法为案涉房屋的实际权利人，任何人不能处置，任何处置行为均因违法而无效。***与海天公司法定代表人是朋友关系，又是海天公司员工，双方在明知案涉房屋已经以拆迁安置的形式补偿给北勘院的情况下，以明显低于市场价格签订《房屋买卖协议》，并且没有支付房屋价款，以及签订协议前未实际看房，签订协议后从未接收房屋等事实，充分证明二被告存在恶意串通行为，该行为已严重侵害了我公司的合法权益。海天公司与***之间就案涉房屋订立的《房屋买卖协议》应为无效合同。根据北京市国资委京国资[2014]137号《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京市市政工程设计研究总院有限公司重组北京市勘察设计研究院的通知》，北勘院于2013年12月31日将资产、负债、人员整建制无偿划转给我公司，北勘院净资产作为市国资委对我公司增资。故此，我公司享有案涉房屋的所有权的权利，是本案的适格主体。我公司为保护合法权益免受侵害，故诉至法院。

***辩称，1、我不是海天公司的员工，也正常支付了购房款，跟我没关系；2、我是在市政设计院提出执行异议才知道这回事，市政设计院应该去找海天公司；3、我与海天公司签订的合同合法有效；4、我已支付完相对应的房款，且已办理完成房产登记。

海天公司未作答辩。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2001年9月28日，北勘院与海天公司签订《海天广场项目拆迁补偿协议书》，协议约定海天公司在规划范围内对北勘院所有的房屋进行拆迁，双方商定拆迁补偿额为1300万元，海天公司以实物和现金两种方式对北勘院进行补偿，其中将海天中心C座住宅楼二层1284.65平方米建筑面积的产权房（201-203、205-211号），划归北勘院所有，折合补偿款9634875元，差额部分3365125元以现金形式一次性补偿完毕，海天公司在协议生效后尽快办理划归北勘院所有的产权房的主权分割手续，最迟于2001年年底，将产权证办好并交付北勘院。协议签订后，北勘院履行了合同约定义务，海天公司将房屋交给北勘院，由北勘院对外出租。由于海天公司未能在2001年年底为安置房屋办理产权证，2005年1月17日，双方签订《海天广场项目拆迁补偿形式变更协议书》，协议约定，海天公司以现金形式向北勘院支付原协议中实物补偿部分房屋（海天中心C座住宅楼2层201-203、205-209）的费用，案涉房屋不在变更补偿范围内。

经询，市政设计院称案涉房屋自2001年接收起反租给海天公司，2002年3月15日与海天公司解除合同收回案涉房屋，出租给北京大自然东北酒楼作为员工宿舍直至2011年2月。在此期间，市政设计院交纳了案涉房屋的各项费用，房屋产权证一直未办。

荔波山水投资有限公司（以下简称荔波山水公司）依据已经发生法律效力的北京仲裁委员会（2018）京仲裁字第0087号裁决书向二中院申请执行北京大成有方酒店管理有限公司（以下简称大成有方公司）、***仲裁裁决纠纷一案，在执行过程中，二中院于2018年8月14日作出（2018）京02执410号协助执行通知书，查封了登记在被执行人***名下的案涉房屋。在查封期间，市政设计院以其对案涉房屋享有权益为由，向二中院提出异议，二中院于2019年8月27日作出（2019）京02执异1078号执行裁定，驳回市政设计院的异议请求，市政设计院不服，向二中院提起执行异议之诉，要求停止对案涉房屋执行。二中院于2019年12月27日做出（2019）京02民初682号民事判决书，认为案涉房屋基于拆迁补偿协议取得，房屋性质属于拆迁安置房屋性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，市政设计院作为被拆迁人对案涉房屋享有对抗第三人的特殊权利，市政设计院就案涉房屋享有特种债权，根据特种债权的物权优先效力，虽***已取得案涉房屋的房屋产权证，但也不能因此对抗市政设计院对案涉房屋优先取得的权利，判决停止对案涉房屋的执行。该判决书现已生效。该判决书查明：2005年4月14日，海天公司（出卖人）与***（买受人）签订《房屋买卖协议》，约定***向海天公司购买X房屋，房价共计100万元。同日，***取得了X房屋的房屋产权证，房屋产权登记申请书中填写***的工作单位为“海天房地产”。后***将案涉房屋抵押给权利人北京市文化科技融资担保有限公司（以下简称文担公司）。***称房屋实际成交价为166万元，协议中的价格仅是为避税使用，其认可未实际占有案涉房屋，在取得房屋产权证后未收取过房屋租金，也未缴纳任何费用。

2021年9月3日，二中院就文担公司诉市政设计院、大成有方公司、***及第三人海天公司第三人撤销之诉一案做出（2021）京02民撤4号民事判决书，驳回文担公司要求撤销（2019）京02民初682号民事判决书的诉讼请求。该判决现在北京市高级人民法院二审审理阶段。

另查，根据北京市国资委京国资[2014]137号《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京市市政工程设计研究总院有限公司重组北京市勘察设计研究院的通知》，北勘院于2013年12月31日将资产、负债、人员整建制无偿划转给市政设计院，北勘院净资产作为市国资委对市政设计院增资。

再查，案涉房屋已办理抵押登记及法院查封。本案中，经询，***称总房款为166万元，实际支付136万余元，其中46.5万元系北京大成永安置业有限公司支付给北京海天皇宫大酒店有限公司，89.5万元系北京信诚永嘉管理咨询有限公司（现更名为北京信诚宇坤科技发展有限公司）支付给海天公司，余款为海天公司向***的借款无力偿还抵作房款。***称其于2006年4月19日付清全部购房款，办理房产证的时间早于2006年4月19日。

本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。根据已生效的法院判决书，案涉房屋基于拆迁补偿协议取得，房屋性质属于拆迁安置房屋性质。市政设计院作为被拆迁人对案涉房屋享有对抗第三人的特殊权利，市政设计院就案涉房屋享有特种债权，根据特种债权的物权优先效力，虽***已取得案涉房屋的房屋产权证，但也不能因此对抗市政设计院对案涉房屋优先取得的权利。

本案中，首先，***与海天公司所签订的两份《房屋买卖协议》对于价款的支付方式及支付期限均未作出约定，且对于房屋的交付亦未作出约定，并不符合一般房屋买卖合同的基本形式；其次，***认可实际成交价低于房屋当时的市场价，且未提交充分证据证明其已足额支付案涉两套房屋的价款；再次，***在购买案涉房屋后未实际占有案涉房屋，在取得房屋产权证后未收取过房屋租金，也未缴纳任何费用；最后，***对于案涉房屋的契税由海天公司所交，且海天公司在未全部收到购房款之前就将案涉两套房屋的产权证登记在***名下未做出合理解释。综上，本院认定***与海天公司就案涉两套房屋所签订的《房屋买卖协议》存在恶意串通情形，损害了市政设计院的利益，应属无效。综上所述，对市政设计院要求确认***与海天公司就案涉两套房屋所签订的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于市政设计院要求将案涉两套房屋恢复登记至海天公司名下的诉讼请求，由于案涉两套房屋已办理抵押登记及有法院查封，属事实上无法履行，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于市政设计院要求二被告承担保函费用的诉讼请求，亦于法无据，本院不予支持。

***的辩称理由，于法无据，本院不予采信。海天公司经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据，应视为其放弃了答辩和质证的权利。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条、第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条；《最高人民法院关于使用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、***与北京海天房地产开发有限公司于2005年4月14日签订的两份《房屋买卖协议》无效；

二、驳回北京市市政工程设计研究总院有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费70900元及财产保全费5000元（北京市市政工程设计研究总院有限公司均已预交），均由***、北京海天房地产开发有限公司共同负担，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判员　　王一凯

二〇二二年八月一日

书记员　　高　洁