某某、某某等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

安徽省潜山市人民法院

民 事 判 决 书

（2022）皖0882民初1552号

原告：***,男,1987年8月31日出生,汉族,住安徽省潜山市。

原告:***,女,1980年10月10日出生,汉族,住安徽省潜山市。

上述两原告共同委托诉讼代理人：刘龚杰，潜山市梅城镇法律服务所法律工作者。

被告:安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司,住所地安徽省潜山市梅城镇潜阳路1号，统一社会信用代码91340824779082707R。

法定代表人:徐性永,该公司执行董事。

委托诉讼代理人：徐炜，安徽皖激扬律师事务所律师。

被告:安徽亿瑞建设集团有限公司,住所地安徽省潜山市水吼镇政务新区18号，统一社会信用代码91340824752990668E。

法定代表人:陈永胜,该公司经理。

被告:林华强,男,1977年8月23日出生,汉族,住安徽省潜山市。

被告:***,女,1983年1月12日出生,汉族,住安徽省潜山市。

原告***、***与被告安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司（以下简称嘉宜公司）、安徽亿瑞建设集团有限公司（以下简称亿瑞公司）、林华强、***商品房销售合同纠纷一案，本院于2022年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***、***的委托诉讼代理人刘龚杰、被告嘉宜公司的委托诉讼代理人徐炜、被告林华强到庭参加诉讼。被告亿瑞公司、***经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***、***向本院提出诉讼请求：1、判令原告与第一、二被告商品房买卖合同合法有效。2、判令被告嘉宜公司、亿瑞公司将潜山市××路××号××洋房5单元302号房地产权属证办理到原告名下,并承担违约金5万元。3、判令被告林华强、***配合原告办理房地产权属证（已经备案）。4、撤销房预潜梅城字第2××2号商品房预售抵押预告登记。5、本案诉讼费用由上列被告承担。事实与理由:原告于2016年8月20日向第二被告交了首付款21万元。2016年11月11日原告与第一被告签订了“花苑洋房”商品房确认书,明确各自的义务和责任。原告支付了21万元定金。2017年2月7日原告与第一被告签订了《商品房买卖合同》，约定了房号、房屋总价款、付款方式按揭、交付使用时间、办证、违约责任等。原告依约履行。2017年原告发现花苑洋房五单元302室房屋登记备案在第三、四被告名下。原告找到第二被告问清缘由,第二被告于2017年7月6日向原告出具了“承诺书”,保证自己愿意承担一切责任。原告于2017年6月将该房装饰入住至今。2017年6月28日原告与潜山市嘉宜物业管理有限公司签订了“物业服务合同”。原告按约交了物业费至今。原告于2020年12月24日还清了银行所欠房屋按揭款。并将该房款结算付款,被告一应退原告多交款202元房款。原告与房屋抵押徽商银行股份有限公司潜山支行办理了“潜山市不动产抵押（预抵押）贷款注销通知”，原告拿到银行相关手续后去办理房产权属登记时,该房屋第一被告以第三、四被告名字登记备案,导致原告无法办证。原告多次找上列被告未果,互相推诿、扯皮，导致原告及家人几年精神不能安宁，花费多少工日至今得不到解决。原告认为,原告与第一、二被告房屋买卖关系成立。两被告在出卖房屋时应告知原告,房产登记在第三、四被告名下,而未告知,导致原告受损。所以第一、二被告应承担违约责任,并按合同约定,将房地产权属证办理到原告名下。第三、四被告应积极配合。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。

嘉宜公司辩称，1、我们对原告陈述的基本事实没有异议。2、案涉房产当初是嘉宜公司与亿瑞公司约定以房款抵工程款，出售房屋所得价款均由亿瑞公司收取，嘉宜公司作为开发商仅是名义上的出卖人，房屋买卖所涉权利义务均由亿瑞公司享有和承担。3、亿瑞公司向原告出具了承诺，本案一切纠纷和后果均由其承担。4、嘉宜公司同意在亿瑞公司处理好本案纠纷后配合原告办理过户手续。5、房屋买卖合同未能按约履行并非嘉宜公司所致，故嘉宜公司不承担任何违约责任。综上，请法院对本案依法作出处理。

林华强辩称，我与原告不存在经济上和房产上的纠纷，原来是亿瑞公司欠了我15万元，案涉房产在我的名下，后来在我不知情的情况下，亿瑞公司卖给了原告，至今亿瑞公司还欠我7万元。当初我与原告也交涉过，把亿瑞公司剩下的钱还给我，我就会无条件协助原告过户。我个人与原告不存在经济纠纷，违约问题与我没有关系。

亿瑞公司、***未作答辩。

本院经审理查明事实如下：2016年，亿瑞公司承包了嘉宜公司位于潜山市××路××号××洋房（以下简称花苑洋房）的建房工程,有部分房屋抵偿工程款。2016年11月11日，***、***与嘉宜公司签订了“花苑洋房”商品房确认书,明确各自的权利和义务。***、***支付了定金21万元。2017年2月7日，***、***与嘉宜公司签订了《商品房买卖合同》，约定了房号、房屋总价款（493980元）、付款方式、按揭、交付使用时间、办证、违约责任等。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后的180日内，将办理房产权属登记需要的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产产权权属证书的，双方同意按下列第2、3、4项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；…….”此后，***、***依约交付了购房款。2017年，***、***发现花苑洋房五单元302室房屋登记备案在林华强、***名下，便找到亿瑞公司交涉,亿瑞公司于2017年7月6日向***、***出具了“承诺书”，载明：“现有本公司以林华强名义购买的花苑洋房五单元302室房屋一套，实际所有权归公司所有，现已售与***，特承诺不存在与林华强之间有任何的买卖纠纷，如有纠纷一切由公司承担。”2017年6月28日，***、***将该房装修入住，并与潜山市嘉宜物业管理有限公司签订了“物业服务合同”。2020年12月24日，***、***还清了银行所欠贷款283980元，并办理了“潜山市不动产抵押（预抵押）贷款注销通知”。***、***拿到银行相关手续后去办理房产权属登记时,发现该房屋仍以林华强、***名字登记备案,导致***、***无法办证。此后，***、***多次找上列被告协商未果,以至成讼。

又查，嘉宜公司将案涉房屋于2017年6月27日交付给***、***使用。

本院认为，***、***与嘉宜公司签订的商品房买卖合同关系合法有效。双方应按合同约定全面履行合同义务。***、***按合同约定支付了全部房款，嘉宜公司应当及时向***、***交付房屋并在规定期限内办理房产权登记。逾期未办理房产权登记，构成违约。嘉宜公司应按合同约定承担违约责任。位于花苑洋房五单元302室房屋登记备案在林华强、***名下，而该房产嘉宜公司已经出售给***、***且实际入住，因此，林华强、***应当协助嘉宜公司将该房产过户至***、***名下。亿瑞公司作为花苑洋房的实际所有人，在房产权属发生纠纷时，亿瑞公司承诺该房产与林华强没有任何纠纷，如有纠纷公司愿意承担一切责任。因此亿瑞公司有协助嘉宜公司办理房产过户登记义务。

嘉宜公司在庭审中辩称，1、案涉房产当初是嘉宜公司与亿瑞公司约定以房款抵工程款，出售房屋所得价款均由亿瑞公司收取，嘉宜公司作为开发商仅是名义上的出卖人，房屋买卖所涉权利义务均由亿瑞公司享有和承担。2、房屋买卖合同未能按约履行并非嘉宜公司所致，故嘉宜公司不承担任何违约责任。本院认为，嘉宜公司没有举证证明其主张的事实，双方就房产权属登记事宜交涉时，亿瑞公司虽然出具了承诺函，但嘉宜公司作为出卖人应当承担相应的责任；嘉宜公司未能按期为原告办理相关权属登记手续，应当按照合同约定承担违约责任。故嘉宜公司的上述辩解意见，本院不予采信。2020年12月24日，***、***还清了银行按揭贷款时，就已经注销了潜梅城字第201602162号商品房预售抵押预告登记，故原告无需主张该项诉讼请求。亿瑞公司、***未作答辩，也未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，依法应承担相应的诉讼后果。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十五条、第五百九十八条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司将位于潜山市××路××号××洋房5单元302号房地产权证过户登记到原告***、***名下；

二、被告安徽亿瑞建设集团有限公司、林华强、***协助被告安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司办理上述第一项房地产权证过户事宜；

三、被告安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司向原告***、***支付违约金493.98元；

上述一、二、三项限本判决生效后十日内履行完毕。

四、驳回原告***、***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取525元，由原告***、***负担125元，被告安徽省嘉宜纺织科技创业园有限公司、安徽亿瑞建设集团有限公司共同负担400元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。

审判员　　徐华友

二〇二二年六月八日

书记员　　徐淑娴

附：相关法律条文

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。