辽宁国顺消防安保有限公司
某某越与抚顺市秋实房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷执行裁定书
来源：中国裁判文书网
抚顺市顺城区人民法院
执 行 裁 定 书
(2018)辽0411执异72号
案外人辽宁国顺消防安保有限公司，住所地抚顺市新抚区。统一社会信用代码：91210400761832469Y。
法定代表人范昌盛，该公司经理。
委托代理人满起云，女，1964年2月21日出生，汉族，住抚顺市新抚区。。
申请人**越，男，1988年7月6日出生，汉族，住抚顺市顺城区。
委托代理人边琦，系辽宁铭扬律师事务所律师。
委托代理人温忠孝，系辽宁铭扬律师事务所律师。
被执行人抚顺市秋实房地产开发有限公司，住所地顺城区。组织机构代码11930672-8。
法定代表人丛向秋，系该公司经理。
委托代理人那佩琦，系该公司职员。
本院在执行本院（2017）辽0411民初2582号民事判决一案，即申请执行人**越与被执行人抚顺市秋实房地产开发有限公司（以下简称“秋实公司”）商品房销售合同纠纷即(本院（2018)辽0411执635号）一案执行过程中，案外人辽宁国顺消防安保有限公司提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人辽宁国顺消防安保有限公司称：2009年11月9日案外人与秋实公司签订了协议，协议约定秋实公司将26方块12套房屋抵给案外人辽宁国顺消防安保有限公司抵顶总额为6002713.00元，其中包括顺城区x号楼x单元x1、x2号房屋。我们和开发公司在施工当中的抹帐协议符合国家的规定，开发公司没有钱，可以拿物抵顶给我们，也是合法的，满起云是公司股东，由她与秋实公司签订房屋买卖合同也是合法的，希望法院尽早解封。
申请执行人**越称:辽宁国顺消防安保有限公司与被执行人抚顺市秋实房地产开发有限公司签订的《施工合同》，施工结束后将顺城区x号楼x单元x室1、顺城区x号楼x单元x室2房屋抵顶工程款。双方不存在买卖商品房的法律关系。实际履行中房屋没有办理相应的产权变更手续，也就说产权没有登记发生物权转移，没有实质交付。在此期间我方申请人民法院对争议的房屋进行查封保全，依据《物权法》及最高人民法院相关司法解释，辽宁国顺消防安保有限公司没有优先权，也没有优先期待权。只是普通债权。答辩人依据最高人民法院执行局编著《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解及适用》一书中第428页、429页中明确论述“抵债不动产的受让人也请求排除执行，这些受让人往往持有与债务人签订的以物抵债协议，抵债协议约定将执行法院正在执行的不动产抵债给受让人。如果已经办理不动产登记，则受让人已经成为不动产的所有人，自应保护。如果没有办理不动产登记，则抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人只享有抵债标的物登记请求权和物的请求权。抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现，未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。”可见，以上规定足以说明案外人不具有法律上的优先权和优先期待权，提出执行异议不能成立,故人民法院应驳回案外人的异议，继续执行房屋。
被执行人抚顺市秋实房地产开发有限公司称:案外人和我们公司在2009年的11月签订的抹帐协议，签订总合同是1700多万，顶了30多套房屋，我们用这种顶帐的方式来给付工程款，签订了合同，因为我公司欠税款，所以不给他们发票，因为没有发票，银行不给贷款，所以抹帐的房子不可能按照正常的销售，只能全款，所以房子没有卖出去，案外人说这两个房子要留给孩子，所以签订了商品房买卖合同，但是没有开发票，产权也没有办理，都是开发公司的原因，今年6月钱才到位我们才把业主的产权办理了。我们和案外人签订12套房屋合同之后，我们公司正常纳税以商品房销售的名义顶帐，可以提供证据证明，我们是按正常销售名义抹帐，我们公司认为事实这个房子我们已经卖了，满起云是国顺消防的法定代表人妻子，应该维护案外人的权益。
经审查查明:本院在执行本院（2017）辽0411民初2582号民事判决一案，即申请执行人**越与被执行人抚顺市秋实房地产开发有限公司（以下简称“秋实公司”）商品房销售合同纠纷即(本院（2018)辽0411执635号）一案执行过程中，依原告申请本院对被告抚顺市秋实房地产开发有限公司名下的房产进行了诉讼保全即包括顺城区x号楼x单元x1、x2号房屋。案外人辽宁国顺消防安保有限公司提出执行异议。
另查明，2009年11月9日案外人辽宁国顺消防安保有限公司抵（原名为抚顺国顺消防安保有限公司）与秋实公司签订了协议，协议约定秋实公司将26方块12套房屋抵给案外人辽宁国顺消防安保有限公司抵顶总额为6002713.00元，其中包括顺城区x号楼x单元x1、x2号房屋。协议约定的条件为案外人的工程全部竣工并经验收合格。案外人辽宁国顺消防安保有限公司对抵顶的房屋已实际占有并使用、收益，后由满起云与秋实公司签订商品房销售合同。满起云是国顺消防的法定代表人范昌盛的妻子，未办理房产登记非案外人自身原因。抚顺市中级人民法院（2016）辽04执异125号执行裁定书对抚顺市秋实房地产开发有限公司与辽宁国顺消防安保有限公司签订的新港嘉园及新河嘉园消防工程施工合同及协议书（抺帐）的效力和权益的保护有相应的论述。
本院认为：抚顺市秋实房地产开发有限公司与辽宁国顺消防安保有限公司签订的新港嘉园及新河嘉园消防工程施工合同及协议书（抺帐）受法律保护。辽宁国顺消防安保有限公司依据该协议书（抺帐）合法取得并占有了该争议房屋（以抺帐方式支付房屋对价），案外人辽宁国顺消防安保有限公司将抵帐房屋交由满起云接收并签订《商品房买卖合同》并不违法，且在人民法院查封之前，未办理房产变更登记非案外人的原因，此节被执行人抚顺市秋实房地产开发有限公司予以认可。案外人的物权期待权的基础法律关系是合法有效的，案外人的物权期待权予以保护。案外人的异议理由成立，其合法权益应受到保护，其请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九之规定，裁定如下：
案外人辽宁国顺消防安保有限公司异议成立，解除对顺城区x号楼x单元x1、x2号房屋的查封。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 岳振宾
人民陪审员 牛文静
人民陪审员 康素媛
二〇一八年十月二十四日
书 记 员 潘松岩
