北京威斯顿建筑设计有限公司与**合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

民事判决书

(2021)京0108民初3682号

原告：北京威斯顿建筑设计有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街32号办1号楼A座2层201房间。

法定代表人：江某，董事长。

委托诉讼代理人：王永刚，北京市华联律师事务所律师。

被告：**，男，1972年6月20日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：罗铭君，北京德恒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄蓉，北京德恒律师事务所律师。

原告北京威斯顿建筑设计有限公司（以下简称威斯顿设计公司）与被告**合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2022年2月17日公开开庭进行了审理。原告威斯顿设计公司之委托诉讼代理人王永刚，被告**及其委托诉讼代理人罗铭君、黄蓉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

威斯顿设计公司向本院提出如下诉讼请求，1、判令北京市海淀区×号房屋（现名称：×号房屋）产权归属于我公司；2、判令**配合我公司办理上述房屋的产权转移登记至我公司名下；3、判令**腾空上述房屋交付我公司；4、由**承担本案一切诉讼费。事实和理由：**原为我公司关联公司骨干员工，当时为调动**的工作积极性和解决其居住困难，我公司提供讼争房屋给**居住。2003年1月15日，**出具承诺书，承诺“本人由于种种原因离开公司”，“我将主动配合公司办理退房手续，我保证在接到通知后一个月内，向公司办理退房手续并交回该套住房”。2003年11月23日，**签约购买讼争房屋，但因其无钱买房，遂向我公司借款支付首付，并由我公司安排交纳月供。在购房同日，**与我公司签订借款协议，约定**向我公司借款人民币13万元，专项用于支付购买×房产首期款，借款利息为年息10%，期限8年。如**一直为我公司或我公司关联企业工作至8年期满后，**无须向我公司偿还借款的利息和本金，我公司在财务上以房屋补贴等形式处理本借款；**如中途不再为我公司或我公司关联企业工作（无论是本人辞职或被辞退或其他原因），**一次性向我公司偿还本借款的利息和本金。本借款以×房产的使用权做抵押，**如中途离开时不能向我公司一次性偿还本借款的利息和本金，其同意将抵押房产退还我公司；**将抵押房产退回我公司后，无须再向我公司偿还本借款的利息和本金。鉴于当时的以上约定，故**那份《商品房买卖合同》及银行按揭手续原件均在我公司处保管，以避免其私自办理房屋产权证。2006年10月**自动离职，但其声称无房居住，恳请我公司允许暂住涉案房屋中没有退房，我公司考虑其是公司老员工，涉案房屋闲置，就允许其居住于讼争房屋中，但房贷一直由我公司支付。2020年，我公司偶然发现，**正与北京锦绣大地房地产开发有限公司（以下简称开发商）打官司，要求开放商办理讼争房屋的房产证。讼争房屋虽然是以**名义购买，但购房首付款系**向我公司借款，房贷亦由我公司支付。且在借款协议中有明确约定，**如中途不再为我公司或我公司关联企业工作（无论是本人辞职或被辞退或其他原因），**一次性向我公司偿还本借款的利息和本金。**如中途离开时不能一次性向我公司偿还本借款的利息和本金，其同意将抵押房产退还我公司；**将抵押房产退回我公司后，无须再向我公司偿还本借款的利息和本金。时至今日，**仍没有向我公司偿还本息，就应该按借款协议约定将涉案房屋退还我公司。**在没有偿还欠款本息的情况下，仍恶意占有涉案房屋，严重损害我公司的合法权益，特诉至贵院，依据事实与法律做出公正判决。

**辩称，一、威斯顿设计公司提供的证据材料不能证明其对争议房屋享有民事权益，其起诉无事实或法律依据，应予驳回。首先，我持有涉案房屋的买卖合同、房款发票、转账凭证、契税和印花税完税证明和房产证等文件，可以证明涉案房屋的实际购买人为我，不是威斯顿设计公司，该合同合法有效，且买卖双方已履行完毕。其次，涉案房屋自2004年初以来为我实际占有使用多年，威斯顿设计公司从未向我主张过房屋的所有者权益或债权债务关系，未提供其对我进行权利主张的证据。再次，我在2020年经过海淀法院主持调解，与锦绣大地公司达成调解协议并签订房屋买卖合同的补充协议，办理产权登记，为此房屋先后共支付2 490 019.67元（一次性转账支付了304 739.67元还清贷款，按照调解书支付剩余房款 218 528元），系以合理合法的价格购买涉案房屋，其中包含62万元的房款，有购房发票和相关协议为证，锦绣大地公司也予以认可。最后，威斯顿设计公司提供的证据如“承诺书”和“借款协议”，与案涉房产无关。承诺书体现的是威斯顿设计公司借房屋给我使用。“借款协议”从题目和条款表述来看，体现的也是威斯顿设计公司向我出借款项的债权债务法律关系，而不是物权法律关系。威斯顿设计公司在起诉状中确认的案由为“合同纠纷”；而根据案件的诉讼请求来看，诉讼请求一是确认争议房屋权属的诉求；诉讼请求二是办理产权登记；诉讼请求三是腾房；最后一项诉讼请求是关于诉讼费分配的；所以本案的四个诉讼请求都属于物权法律关系下的请求，不是合同法律关系下的请求；即“借款协议”和本案物权归属诉讼请求无关。综上，威斯顿设计公司既未提供协议直接证明房屋为借名购买，也未提供任何其他证明其有权取得所有权的证据，因此，威斯顿设计公司关于案涉房屋任何权益的主张没有事实或法律依据，应判决驳回其诉讼请求。二、《借款协议》仅体现借贷关系，且威斯顿设计公司目前亦不能据以向我主张债权或房屋使用权。首先，在前述观点的基础上，威斯顿设计公司未提供任何证据证明其有权对案涉房屋有所有权。其次，威斯顿设计公司提供的借款协议体现的也是威斯顿设计公司向我出借款项的债权债务法律关系；《借款协议》第四条约定：乙方如一直为甲方或甲方关联企业工作至8年期满后，乙方无须向甲方偿还本借款的利息和本金，甲方在财务上以房屋补贴等形式处理本借款。本案争议房屋的事实发生在2003年，距今已经十八年过去了，即使按照我最后还贷时间即2013年4月计算，也己过八年；就算威斯顿设计公司要依据所谓借款合同主张莫须有的债权债务关系，诉讼时效亦早已超过。再次，《借款协议》第五条约定为无效条款；其约定：“本借款以锋尚国际公寓B座-804室房产的使用权作抵押，乙方如中途离开时不能向甲方一次性偿还本借款的利息和本金，乙方同意将抵押房产退还甲方；乙方将抵押房产退还甲方后，无须再向甲方偿还本借款的利息和本金”。城镇房屋使用权并不属于物权法规定的可抵押财产范围，且该条约定所谓“抵押”并未办理登记，因此，该条款无效，“抵押”也并未设立。三、威斯顿设计公司存在滥用诉权嫌疑。威斯顿设计公司在本案中聘请了专业的律师，而且就锋尚名居同小区内类似本案争议房屋的情况，威斯顿设计公司曾发动诉讼，但海淀法院一审、一中院二审(2021）京01民终984号民事判决书都判决驳回诉讼请求。所以在明知超过诉讼时效期间保护的情况下，在类似房屋纠纷曾败诉的情况下，威斯顿设计公司提起诉讼要求变更涉案房屋登记，涉嫌滥用诉讼权利。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

**原系威斯顿设计公司员工，后于2006年从威斯顿设计公司离职。海淀区×房屋（现名称：海淀区×房屋（以下简称涉案房屋）是北京锦绣大地房地产开发有限公司（以下简称开发商）开发的房地产项目。

2003年11月23日，威斯顿设计公司（甲方）与**（乙方）签订《借款协议》（以下简称借款协议），主要内容为：“鉴于乙方为公司骨干人员，甲方同意向乙方借款，用以支付购房首期款，以解决乙方住房问题，具体如下：一、乙方向甲方借款为人民币壹拾叁万元整（￥130 000.00元）。二、乙方上述借款专项用于支付购买×房产的首期款。三、借款利息为年息10%，期限8年。四、还款方式：乙方如一直为甲方或甲方关联企业工作至8年期满后，乙方无须向甲方偿还本借款的利息和本金，甲方在财务上以房屋补贴等形式处理本借款：乙方如中途不再为甲方或甲方关联企业工作（无论是本人辞职或被辞退或其它任何原因），乙方将一次性向甲方偿还本借款的利息和本金。五、本借款以×房产的使用权作抵押，乙方如中途离开时不能向甲方一次性偿还本借款的利息和本金，乙方同意将抵押房产退还甲方；乙方将抵押房产退还甲方后，无须再向甲方偿还本借款的利息和本金。六、本协议经双方签字盖章后生效，协议期限同借款期限为8年，待8年后乙方取得《房屋产权证》后自动失效。七、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。”

同日，**作为买受人与出卖人开发商签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定**以首付款13万元及49万元按揭贷款购买涉案房屋。

自2004年起，**实际居住使用涉案房屋至今。另查，**曾于2020年以房屋买卖合同纠纷将开发商诉至本院，要求该公司为其办理涉案房屋过户手续，后经本院主持调解，双方当事人达成调解协议，约定**于2021年4月2日前一次性支付该公司剩余购房款2185280元，该公司于收到上述全部购房款当日协助**办理涉案房屋过户手续，将房屋产权转移登记至**名下，就此，本院为双方出具了（2020）京0108民初45352号民事调解书。2021年8月12日，**取得涉案房屋的《不动产产权证书》。

诉讼中，威斯顿设计公司申请对涉案房屋采取保全措施并提供担保，本院依法裁定并执行。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：

威斯顿设计公司向本院提供《承诺书》一份，主张**现仍居住使用涉案房屋系依据原借用关系。该文件显示形成于2003年1月15日，并有“**”署名，内容为：“我承诺，公司借给我使用的×住房，当出现：（一）、“本人严重违反组织纪律被公司除名”；（二）、“本人由于种种原因离开公司”；（三）、“公司遇有困难需要收回”三种情况之一时，我将主动配合公司办理退房手续。我保证在接到通知后一个月内，向公司办理退房手续并交回该套住房。我承诺，在入住前要对此事严格保密，不得向任何人透露有关情况，包括家人、同事、公司行政上级和亲戚朋友。”经质证，该文件中“**”的签名未得到**的认可。威斯顿设计公司另向本院提供证人江某、王某出庭作证，主要证明威斯顿设计公司当年为取得银行贷款以解决项目资金不足问题，由包括**在内的多名员工与开发商签订房屋买卖合同，同时公司与相应公司员工签订借款协议，后离职员工均依借款协议约定退回房屋等事实，**对该证人证言的效力不予认可。

另经本院询问，威斯顿设计公司确认其于本案提出上述诸项诉讼请求系依据上述借款协议，除所述以**之名与开发商签订买卖合同的目的外，另认可借款协议约定**有条件取得涉案房屋权利亦为双方真实意思表示。**则提供开发商的证明，并由开发商财务人员路遥出庭陈述，证明**已依双方约定支付了剩余购房款，威斯顿设计公司对该证据所收款及调解事实无异议。**认可威斯顿设计公司实际支付了部分购房贷款，对该公司是否实际向开发商支付首付款未予确认，对双方之间存在部分购房款债权债务关系无异议。庭审中，**主张有权购买涉案房屋，威斯顿设计公司则主张**未偿还购房款而丧失购买涉案房屋的条件，且公司有权收回涉案房屋，但该公司未能就其主张向本院充分举证。

本院认为，合同是规范双方当事人权利义务关系的依据。依法成立的合同具有法律效力。本案中，**与威斯顿设计公司签订有借款协议，同时另与开发商签订有买卖合同，约定以威斯顿设计公司借款购买涉案房屋。实际履行中，威斯顿设计公司确为**购买涉案房屋支付了部分购房款，双方由此形成的债权债务关系应受法律保护。现另査明，**尚未清偿借款，但已实际取得涉案房屋的所有权，且一直居住使用涉案房屋。从外观上看，该情形似与双方约定不符，但借款与购房分属两种不同的法律关系，**有权基于购房合同主张并取得对涉案房屋的权利。威斯顿设计公司于借款协议中关于服务期满及偿还借款之条件约定，均系为实现收回借款目的而设定，且其中关于抵押之约定因不符合法律规定而不产生法律上的拘束力，威斯顿设计公司并不能据此享有收回房屋的权利。故威斯顿设计公司主张确认对涉案房屋的权利、腾退涉案房屋等诸项诉讼请求，缺乏事实、法律依据，本院对此不予支持。威斯顿设计公司与**之间的借款争议可另行解决。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款之规定，判决如下：

驳回北京威斯顿建筑设计有限公司的全部诉讼请求。

案件受理费37 400元，由北京威斯顿建筑设计有限公司负担，已交纳。

诉讼保全费5000元，由北京威斯顿建筑设计有限公司负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审　　判　　员　　　黎　健

二〇二二年三月十一日

书　　记　　员　　　王晓华