赵某一审民事判决书

本溪市明山区人民法院 民事判决书 （2018）辽0504民初519号 原告（执行案外人）：辽宁万阳绿化园艺工程有限责任公司，住所地本溪市溪湖区石桥子镇金桥路104-1栋。 法定代表人：周某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，系该公司项目经理。 委托诉讼代理人：***，本溪市明程法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：赵某，女，1966年8月11日出生，满族，住本溪市。 委托诉讼代理人：沈某，辽宁湘辉律师事务所律师。 第三人（被执行人）：本溪华厦房地产综合开发有限责任公司，住所地本溪市明山区文化路157-21栋。 法定代表人:刘某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。 原告辽宁万阳绿化园艺工程有限责任公司与被告赵某、第三人本溪华厦房地产综合开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案,本院于2018年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁万阳绿化园艺工程有限责任公司的委托诉讼代理人***、***、被告赵某及其委托诉讼代理人沈某、第三人本溪华厦房地产综合开发有限责任公司的委托诉讼代理人张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求解除对××区号房屋的查封，停止执行并撤销你院于2017年6月20日作出的（2017）辽0504执850号民事裁定书；由被告承担诉讼费。事实和理由：2017年4月7日，明山区法院作出（2017）辽0504民初509号民事判决书，判决本案第三人本溪华厦房地产综合开发有限责任公司偿还本案被告赵某欠款185万元及利息。判决指定履行期间届满后，第三人本溪华厦房地产综合开发有限责任公司未履行生效法律文书确定的义务，赵某依法向法院申请执行。执行中，明山法院于2017年6月20日作出（2017）辽0504执850号民事裁定书，查封座落于本溪市××区号房屋。本案原告对该裁定提出案外人执行异议，法院以（2017）辽0504执异69号裁定驳回异议申请，故原告向执行法院起诉。原告认为案涉房屋是原告为第三人本溪华厦房地产综合开发有限责任公司施工景观工程抹帐所得。2008年11月12日，原告与第三人本溪华厦房地产综合开发有限责任公司签订景观工程施工协议，约定景观面积为2万平方米，工程造价为3544309.81元。该协议第七条付款方式约定为乙方即原告全部垫资，工程竣工并验收合格后甲方以山水人家冲顶95%工程款，剩余5%作为保修金，验收合格两年后无质量问题予以返还，所抹房产按最终结算额多退少补。合同生效后，原告进行施工，按合同要求，该工程于2012年2月8日竣工并验收合格，随后第三人将596.63平方米的房屋交付给原告，原告接收后准备装修，由于由承包了绿地的其他工程资金不足而未果。此时，华夏雷总出面与原告协商，提出此房屋先借他们工程处和物业暂用，等绿地房子盖好后就给倒出。原告考虑到双方关系，便借用了他们近3年，物业及绿地相关领导都知道此事，他们搬走后，我便在该房屋的窗户上贴出广告预将房屋出租出售。由于房屋进行了抵押贷款所以未变更产权人。我们已经完成了义务，第三人已经将房屋交付给原告，只是没有过户，此种情形符合法律规定，原告享有充分的物权期待权，完全能排除执行。 被告辩称：被告不同意原告的诉讼请求，原告的理由不符合法律规定，应当按照不动产登记簿的记载判断不动产权利人，原告不是涉案房屋权利人，原告提出的异议不符合房屋消费者物权期待权的保护条件，其主张的权利不能排除法院，人民法院应当驳回原告的诉讼请求。第一，原告与第三人签订的景观工程施工协议与涉案房屋无关联。该协议中提到的冲顶账指定房产和第三人给原告出具的书面说明上的房产地址均为山水人家c区11#楼负一层。而我方申请法院查封是产权人为第三人的的位××路号的房产，此房非彼房。第三人提供给原告的情况说明称，2012年1月4日，由于用以抵顶工程款的房产贷款未清，故不能如期为原告办理进户手续。但经查阅产权登记档案位于××路号房屋在2009年12月5日至2011年12月5日期间被市中级人民法院查封，之后在2017年6月14日至2020年6月14日期间经我方申请后被明山法院查封，除此之外并没有其他单位查封或抵押该房屋的记录。原告与第三人签订景观工程施工协议的时间是2008年11月12日，工程验收合格的时间是2012年2月8日。在2011年底开始至2017年6月份以前，没有任何单位对该涉案房屋进行查封或抵押。但原告和第三人在长达5年多的时间内却未办理进户手续，这显然不合乎常理。原告与第三人签订是景观工程施工协议而非正规的房产抹顶帐协议，在长达7页的协议中只在第7项中简要提到乙方负责全部垫资施工，工程竣工并验收合格后，甲方以山水人家指定房产冲顶工程款。我们质疑此协议冲顶账的真实性及合法性。被告没有看到原告给第三人工程发票，第三人也没给原告出具的抹顶账增值税发票、销售结算单及商品房买卖合同等手续。第二，原告称已与第三人完成该房屋现实交付（即交付钥匙）并合法占有该房产有悖事实。合法交付的前提应该是第三人与原告首先在财务方面的结算程序，如出具增值税发票、独立的冲顶账购房合同、销售结算单等相关手续并及时在产权处办理变更登记。而原告显然没有这些合法手续。第三人的情况说明都承认没有给原告办理进户手续。此外，经山水人家物业公司证实本案涉及房屋没有任何人办理过入住手续。该房屋至今为空置状态。第三，第三人与原告存在恶意串通隐匿资产逃避债务的主观故意。2017年6月，经我方申请查封155-1栋一层2号房屋期间，另一个案外人袁某持有第三人开具的售房合同书和收款收据并声称该房屋为她所有向明山区人民法院提起异议之诉。该案被法院驳回。本案诉争房屋至今已经有两家人员各持有华夏公司相关协议或收款收据等资料，先后向法院提起涉案房屋产权的异议之诉。但在长达5年多的时间里，却没有一家拥有合法手续并及时办理变更过户登记。二审法院已经判决袁某的购房合同合法有效。而今原告却又拿出一份华夏公司所谓的冲顶账协议对该房提起异议之诉。本案诉争房屋产权证发证时间是2009年1月7日。2009年，办理的产权证依然是华夏公司而非是原告。如果说该房屋产权证没下发之前负一层和一层是个模糊概念，那么产权登记后测绘档案上负一层与一层有本质上的不同，原告与华夏公司对此却视而不见，这显然不合乎常理。 第三人述称：第三人确实已将涉诉房屋抵顶给原告。第三人与原告于2008年11月12日签订的《景观工程施工协议》，约定本案原告承包“山水人家”E区1-25#别墅范围内的景观工程。根据协议第七条的约定，我公司以山水人家房产抵顶工程款，协议后附的房产明细表明确将案涉房屋抵顶给原告，且该工程已经于2012年2月8日验收完毕。第三人已经将涉诉房屋交付原告使用，法院不应查封扣押案涉房屋。2009年起，本溪华厦山水人家项目工程部、物业人员与原告共同使用涉诉房屋，项目工程部、物业人员撤出后将房屋钥匙交付给原告，此后房屋一直由原告占有使用至今。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据为景观工程施工协议、施工概图、抹房明细表、工程概（预）算书封皮、外委工程验收表、变更登记核准通知书、情况说明、执行裁定书、照片一组、指令书、对账单、情况说明、光盘、询问笔录、记账凭证、证人证言。被告提交的证据为光盘、照片、房屋档案资料、袁某的商品房买卖合同、收款收据、协议书、水费发票、民事判决书、负一层和一层测绘平面图复印件、袁某案物业费收条及证明。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月19日，本溪经济开发区绿化园艺工程有限责任公司经核准变更为辽宁万阳绿化园艺工程有限责任公司。2008年11月12日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订景观工程施工协议，约定甲方将位于山水人家E区一标段内的景观施工将给乙方，乙方负责全部垫资施工，工程竣工并验收合格后甲方以山水人家房产（指定房产及价格明细表附后）冲顶95%工程款，剩余5%工程款作为保修金，验收合格两年后无质量问题予以返还，所抹房产按最终结算总额多退少补。该协议后附E区景观工程一标段抹房产明细表一份，内容为C区11号楼负一层2号，建筑面积597.63平方米，单价5800元，总金额为3466254元。2012年2月8日，山水人家A至E区景观零星工程经验收合格。2017年4月7日，本院作出（2017）辽0504民初509号民事判决书，判决本案第三人偿还本案被告赵某欠款185万元及利息；指定履行期间届满后，本案第三人未履行生效法律文书确定义务，本案被告赵某依法向本院申请执行。执行中，本院于2017年6月20日作出（2017）辽0504执850号民事裁定书，对坐落于本溪市××区号房屋（面积597.63㎡）予以查封。坐落于本溪市××区号建筑面积597.63平方米房屋的所有权证的发证时间为2009年1月7日，登记所有权人为第三人，该房屋未设立过抵押权。该房屋曾被本溪市中级人民法院查封，期限为2009年12月5日至2011年12月5日。2017年7月20日，本溪山水人家物业管理公司向本院出具情况说明，称涉案的公建没有办理进户手续，袁某在2016年8月、9月向物业公司缴纳了物业管理费。 本案原告和袁某均以案外人的身份分别对执行坐落于本溪市××区号房屋（面积597.63㎡）提出书面异议。之后，本院作出（2017）辽0504执异59号执行裁定书，裁定驳回案外人袁某的异议请求。袁某不服上述裁定向本院提起案外人执行异议之诉。本院作出（2017）辽0504民初1949号民事判决书，判决驳回袁某的诉讼请求。袁某不服该判决上诉至本溪市中级人民法院。2018年2月23日，该院作出（2018）辽05民终185号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年9月13日，本院作出（2017）辽0504执异69号执行裁定书，裁定驳回案外人即本案原告的异议请求。现原告不服该执行裁定书故提起本次诉讼。 本院认为，原告与第三人于2008年11月12日签订的景观工程施工协议合法有效，但该协议中涉及到的债权未及时转化为所有权，对此原告亦有过错。人民法院不得查封、扣押、冻结需要办理过户登记的财产的情形要同时满足三个条件：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，亦需符合下列情形且其权利能够排除执行的：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案现有证据尚不足以证明原告同时满足了上述三个条件或上述三种情形，亦不足证明原告系本案诉争房屋的所有权人，原告尚不享有足以排除强制执行的民事权益。故原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释(?javascript:SLC(242703,0)?)》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(?http:?/??/?www.flssw.com?/?fagui?/?info?/?1919550?/?””_blank?)》第十七条、《最高法院关于人民法审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告辽宁万阳绿化园艺工程有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费五百元，由原告辽宁万阳绿化园艺工程有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一八年九月二十八日 书记员*** 附：本案所适用法律条文、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释(javascript:SLC(242703,0))》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(http://www.flssw.com/fagui/info/1919550/””_blank)》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高法院关于人民法审理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。