辽宁万阳绿化园艺工程有限责任公司与某某案外人执行异议之诉二审民事判决书

辽宁省本溪市中级人民法院 民事判决书 （2018）辽05民终1958号 上诉人（原审原告）：辽宁万阳绿化园艺工程有限责任公司，住所地辽宁省本溪市溪湖区。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***、***，辽宁尧盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，女，满族，1966年8月11日出生，公民身份号码：×××，住址辽宁省本溪市。 委托诉讼代理人：***（***丈夫），汉族，1964年4月2日出生，公民身份号码：×××，住址辽宁省本溪市。 委托诉讼代理人：***，辽宁湘辉律师事务所律师。 原审第三人：本溪华厦房地产综合开发有限责任公司，住所地辽宁省本溪市明山区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，辽宁大信（沈阳）律师事务所律师。 上诉人辽宁万阳绿化园艺工程有限责任公司（万阳绿化公司）因与被上诉人***、原审第三人本溪华厦房地产综合开发有限责任公司（以下简称华厦房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省本溪明山区人民法院（2018）辽0504民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 万阳绿化公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持万阳绿化公司的诉讼请求。2.案件受理费由***承担。事实及理由：争议的房屋在2008年11月2日已经由华厦房地产公司抵顶给万阳绿化公司，双方签订了书面协议，协议附表记载为“E区景观工程一标段抹房产明细表，11号楼负一层2号，建筑面积597.63平方米，单价5800元/平方米，总金额3544309.87元。工程竣工验收后，华厦房地产公司依约将房产交付万阳绿化公司。万阳绿化公司进行了装修、锁了大门、建了约4平米洗手间、洗手池，接通了电源，也张贴了“出租出售”的广告，万阳绿化公司在房屋内存放了铁锹等设备。争议房屋没有办理过户过错不是万阳绿化公司，是华厦房地产公司工作人员不负责任，万阳绿化公司多次要求办理过户，其均以有贷款为由推托。综上，万阳绿化公司的行为符合法律规定情形，已经为争议房屋的实际权利人，享有物权，完全能排除执行，应受法律保护。 ***辩称：不同意万阳绿化公司的上诉请求，其不是涉案房屋权利人，不能排除法院执行,一审判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院对已登记的不动产应按照不动产登记簿判断权利人，据此执行标的房屋登记所有权人为华厦房地产综公司，而非万阳绿化公司。二、万阳绿化公司所指向的××路号，《景观工程施工协议》中所指定的顶账房产写明的是负一层2号，而不是***申请查封的房产，即155-1栋一层2号，双方争议的不是同一座房屋，法院的查封行为与万阳绿化公司没有任何利害关系，其作为原告起诉主体不适格。在2006年7月，本溪市房产局测绘中心备案存档的“本溪市山水人家C区11#楼”的××区平面图，设计单位是中国航天建筑设计研究院，施工单位是本溪华厦第二建筑工程有限公司，监理单位是本溪市金业建筑监理有限公司，该图纸同时也是竣工图，施工单位照图施工，该图纸答辩人一审提交给法院，由此说明，案涉房屋所在地在设计、施工、竣工时就是分为地上和地下的，房屋坐落是清晰、无可争议的。所以，在2008年11月12日《景观工程施工协议》中所体现的××区号，所指向的就是地下部分，一审法院认定《景观工程施工协议》合法有效。只能说明万阳绿化公司与华厦房地产公司之间存在着工程和债权关系，理应另案处理。除万阳绿化公司外，另一个案外人；“***”曾持有华厦房地产公司开具的售房合同书，以及***在涉案房屋办理水电的协议和发票等证据资料，向一审法院提起异议之诉，但最终予以驳回。如果争议房产2012年2月8日工程验收合格后，就将涉案房屋交付万阳绿化公司，***又如何提起异议之诉，声称其为房屋所有权人，而万阳绿化公司却不知情。2017年6月，***申请法院查封时，是案外人***到现场开的门链锁，涉案房屋内除了***的一些物料外未见万阳绿化公司所诉的所谓手推车，锹镐等工具。万阳绿化公司所述房屋有抵押与事实不符。经查阅产权处登记档案，文化路155-1栋一层2号产权证2XXXX，在2009年12月5日--2011年12月5日被本溪市中级人民法院查封。另在2017年6月14日被***申请法院进行查封。除此之外并没有其他单位查封抵押该房屋的记录。特别是在产权处档案中：“是否抵押”栏目里明确显示无抵押记录。综上，本案中，执行标的房屋登记所有权人是华厦房地产公司，万阳绿化公司提出的异议不符合房屋消费者物权期待权的保护条件，故其主张的权利不能排除执行。万阳绿化公司所主张的155-1栋负一层面积是1433.89平方米涉及用途是车位，房号是1号，并且没有进行分割过，本案不符合工程款优先给付的情况。 华厦房地产公司述称：同意万阳绿化公司的上诉意见。1.以房抵顶工程款系诺成合同，一经签订既具有法律效力。2.华厦房地产公司确实已将涉案房屋交付给万阳绿化公司使用。3.因华厦房地产公司的原因在2009年确将该房产办理过抵押贷款，故未取得不动产权证，过错在于华厦房地产公司。4.2008年11月12日签订景观工程施工协议，约定的以房抵顶工程款的明细记载着确实是负一层2号房，于2009年在不动产登记处登记的一层2号房是同一处房产，在不动产登记的实践中，开发商在开发时列明的不动产权对应的是房屋号码与之后办理的不动产权证往往都有一些出入，但根据景观协议约定的负一层、负二层的面积与案涉查封的面积一致，而且现在的负一层实际是停车场，综合看顶房协议中的负一层2号与登记的一层2号实际是同一房产。 万阳绿化公司向一审法院起诉请求：解除对××区号房屋的查封，停止执行并撤销（2017）辽0504执850号民事裁定；由***承担诉讼费。 一审法院认定事实：2015年3月19日，本溪经济开发区绿化园艺工程有限责任公司经核准变更为万阳绿化公司。2008年11月12日，万阳绿化公司（乙方）与华厦房地产公司（甲方）签订景观工程施工协议，约定甲方将位于山水人家E区一标段内的景观施工给乙方，乙方负责全部垫资施工，工程竣工并验收合格后甲方以山水人家房产（指定房产及价格明细表附后）冲顶95%工程款，剩余5%工程款作为保修金，验收合格两年后无质量问题予以返还，所抹房产按最终结算总额多退少补。该协议后附E区景观工程一标段抹房产明细表一份，内容为C区11号楼负一层2号，建筑面积597.63平方米，单价5800元，总金额为3466254元。2012年2月8日，山水人家A至E区景观零星工程经验收合格。2017年4月7日，一审法院作出（2017）辽0504民初509号民事判决书，判决华厦房地产公司偿还***欠款185万元及利息；指定履行期间届满后，华厦房地产公司未履行生效法律文书确定义务，***依法向申请执行。执行中，一审法院于2017年6月20日作出（2017）辽0504执850号民事裁定书，对坐落于本溪市××区号房屋（面积597.63平方米）予以查封。坐落于本溪市××区号建筑面积597.63平方米房屋的所有权证的发证时间为2009年1月7日，登记所有权人为华厦房地产公司，该房屋未设立过抵押权。该房屋曾被本溪市中级人民法院查封，期限为2009年12月5日至2011年12月5日。2017年7月20日，本溪山水人家物业管理公司向出具情况说明，称涉案的公建没有办理进户手续，***在2016年8月、9月向物业公司缴纳了物业管理费。 万阳绿化公司和***均以案外人的身份分别对执行坐落于本溪市××区号房屋（面积597.63平方米）提出书面异议。之后，一审法院作出（2017）辽0504执异59号执行裁定书，裁定驳回案外人***的异议请求。***不服上述裁定向提起案外人执行异议之诉。一审法院作出（2017）辽0504民初1949号民事判决书，判决驳回***的诉讼请求。***不服上诉至本溪市中级人民法院。2018年2月23日，本溪市中级人民法院作出（2018）辽05民终185号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2017年9月13日，一审法院作出（2017）辽0504执异69号执行裁定书，裁定驳回万阳绿化公司异议请求。现万阳绿化公司不服该执行裁定故提起诉讼。 一审法院认为：万阳绿化公司与华厦房地产公司于2008年11月12日签订的景观工程施工协议合法有效，但该协议中涉及到的债权未及时转化为所有权，对此万阳绿化公司亦有过错。人民法院不得查封、扣押、冻结需要办理过户登记的财产的情形要同时满足三个条件：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，亦需符合下列情形且其权利能够排除执行的：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案现有证据尚不足以证明万阳绿化公司同时满足了上述三个条件或上述三种情形，亦不足证明万阳绿化公司系本案诉争房屋的所有权人，万阳绿化公司尚不享有足以排除强制执行的民事权益。故万阳绿化公司诉讼请求不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释(?javascript:SLC(242703,0)?)》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(?http:?/??/?www.flssw.com?/?fagui?/?info?/?1919550?/?””_blank?)》第十七条、《最高法院关于人民法审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决：驳回万阳绿化公司的诉讼请求。案件受理费500元，由万阳绿化公司负担。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点是万阳绿化是否享有足以排除***强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，华厦房地产公司对以争议房产抵顶欠付万阳绿化公司工程款不持异议，但是万阳绿化公司未能提供证据证明其实际占有争议房产，且其所主张的未办理过户的原因是华厦房地产公司存在抵押贷款情况也无证据证明，故一审法院依照***的申请查封房产并无不当。因***与华厦房地产公司之间存在债权债务关系，***申请查封的房产也是登记在华厦房地产公司名下，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，双方争议的房产为商品门市房，不符合前述条件，故万阳绿化公司的主张不足以排除强制执行。 综上所述，万阳绿化公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费五百元，由上诉人辽宁万阳绿化园艺工程有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一八年十二月十七日 书记员*** 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。