原告（反诉被告）上海澳马信息技术服务有限公司与被告（反诉原告）厉胜伟房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

上 海 市 普 陀 区 人 民法 院

民 事 判 决 书

（2013）普民四(民)初字第2490 号

原告（反诉被告）上海澳马信息技术服务有限公司，住所地北京市朝阳区建国路99号。

法定代表人周农，经理。

委托代理人汤奕隽、周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。

被告（反诉原告）厉胜伟，男，1967年6月9日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区滨江街道永楠路华峰大厦5幢1501室。

委托代理人王文可，男， 1969年9月4日出生汉族，住浙江省温州市鹿城区蒲鞋市街道上陡门住宅区5组团23幢601室。

原告上海澳马信息技术服务有限公司与被告厉胜伟以及反诉原告厉胜伟诉反诉被告上海澳马信息技术服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王春晖独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）上海澳马信息技术服务有限公司的特别授权委托代理人周懿懿，被告（反诉原告）厉胜伟的特别授权委托代理人王文可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海澳马信息技术服务有限公司诉称，2010年10月28日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》约定原告向被告承租上海市曹杨路450弄1710室房屋，并就租赁相关事宜进行了约定。2013年3月31日租期届满，双方不再续签，2013年4月1日，原告将系争房屋交还被告，但被告却拒绝退还原告房屋租赁保证金，原告经催讨无果，故诉至法院，请求判令：1、被告退还押金人民币53716元（以下币种均为人民币）；2、被告向原告支付逾期退还租赁保证金的利息，按银行同期贷款利率计算至判决生效之日；3、本案诉讼费由被告承担。

被告厉胜伟辩称，双方租赁合同履行期间，原告多次逾期支付租金，已违反合同约定的逾期累计不得超过15天期限，原告已构成违约。原告另有2011年7月的租金，被告未核实到收款情况，故被告未退还租赁保证金。2013年3月16日被告致函原告，要求解除租赁合同并要求原告支付违约金，故不同意原告诉讼请求。

反诉原告厉胜伟诉称，反诉原告、反诉被告租赁合同履行期间，反诉被告延期支付租金累计达49日，已构成违约，要求反诉被告支付违约金79764元。

反诉被告上海澳马信息技术服务有限公司辩称，租期内，因双方关系较好，故反诉被告支付租金既有延迟也有提前，且反诉被告每次延迟最多不超过一个星期。合同约定反诉原告应在收到租金后10日内出具发票，反诉原告晚交付发票的天数也累计达到206天。至合同履行届满前，因反诉被告表示不再续租，反诉原告才提出反诉被告违约，不合情理，故不同意反诉原告诉讼请求。

关于本诉，经审理查明，2010年10月28日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》及补充协议，约定：1、原告向被告承租上海市曹杨路450号1710室房屋，租期自2010年12月1日起至2013年3月31日止，租金每月26588元；2、原告应于每月23日前向被告支付次月租金；房屋交付时，原告向被告支付租赁保证金53176元；3、原告逾期不支付租金累计超过半个月的，被告可解除本合同，违约方应向另一方按月租金的三倍支付违约金。合同及补充协议签订后，双方均按约履行。2013年3月12日，被告向原告发函，指出原告在租期内的逾期支付租金已构成违约，并要求原告核查2011年6月的租金支付情况，并提供相关证明材料。2013年3月15日，原告向被告发函，表示租期届满后不再续租，并要求被告于2013年3月27日与原告对系争房屋进行交接并结算相关费用。2013年3月16日，被告发函原告，主张因原告逾期支付租金构成违约，要求解除租赁合同、原告支付违约金并办理系争房屋交接手续。2013年3月18日，原告致函被告，表示其不存在违约，并重申租期届满不再续租，并要求被告办理房屋交接手续。2013年3月22日，被告发函原告，通知原告于2013年4月1日与被告办理房屋交接手续，并要求原告按合同约定承担违约责任。2013年3月25日，原告致函被告，重申2013年3月15日的函件内容。后双方于2013年4月1日办理了系争房屋的交接手续，结清了水、电等相关费用，但被告未向原告退还房屋租赁保证金。故原告诉至法院，请求判决如其诉请。

另查明，租期内，原告逾期支付租金的日期如下：2011年2月25日、3月24日、4月26日、8月26日、10月28日，2012年4月26日、7月26日、8月31日、9月26日、10月31日、12月25日，2013年1月31日。

反诉查明事实同本诉。

审理中，原告提供招商银行上海分行对账务明细清单，载明2011年6月27日，原告转账支付房租26588元。招商银行业务结算委托书载明，2011年6月23日原告向被告委托人王文科转账金额为26588元。另有2011年7月8日发票一张，载明“收款人被告厉胜伟，付款人原告上海澳马信息技术服务有限公司，备注，2011年7月1日-7月31日”。被告表示对其主张原告未支付的上述款项愿意搁置争议，而原告表示要求在本案中一并处理。经本院释明，被告就该节事实未提供证据予以证明。

本院认为，合同订立的目的在于规范双方当事人权利义务关系，合同双方的约定，除不能违反法律强制性规定外，应秉承民事活动应遵循的诚实信用原则并兼顾合同的稳定性，违约责任的承担应也与过错程度相结合。原告在履行租赁合同过程中多次发生未在合同约定期限内支付租金的行为，虽确有不当，但其过错程度并不严重。且在其逾期支付租金后，被告亦接受了原告的付款行为而未提出异议。在原告逾期支付租金累计天数已超过双方约定的守约方可行使合同解除权的条件成就时，被告作为守约方亦未及时提出其主张。故可以认定双方就此已达成和解，合同应继续履行。至2013年3月12日，租期行将届满时，被告方提出要求原告承担违约责任，并解除合同，不合情理，亦不符合合同法的诚信原则。租期届满，原、被告已对相关费用进行了结算，并办理了房屋交接手续，故对原告主张被告退还租赁保证金的诉讼请求，本院予以支持。因双方对租金支付情况存在争议，故被告未向原告退还租赁保证金，在此情况下，原告要求被告支付逾期退还租赁保证金利息的主张，于法无据，本院难以支持。至于租赁合同履行期间，租金支付情况，原告已提供相关银行转账凭证、账目明细予以证明，而被告对其主张原告尚有一期租金未支付的主张确未提供证据予以证明，本院对此不予采纳。

关于反诉，基于本诉阐明的理由，即便反诉被告在租赁合同履行期间多次逾期支付租金确有不当，但因反诉被告已履行相关付款义务，且反诉原告在合理期限内均未提出异议，应视为双方已就此达成和解。此外，反诉原告在2013年3月12日提出要求解除合同，此时，反诉原告在已全额收取租期内租金且租期已近届满的情况下，再行要求解除合同，不合情理，本院对此不予采纳。对反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十二条之规定，判决如下：

一、被告厉胜伟应于本判决生效之日起十日内退还原告上海澳马信息技术服务有限公司房屋租赁保证金人民币53176元；

二、对原告上海澳马信息技术服务有限公司其余诉讼请求不予支持；

三、对反诉原告厉胜伟要求反诉被告上海澳马信息技术服务有限公司支付违约金的诉讼请求不予支持。

如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费人民币564.70元，已减半收取，由被告厉胜伟承担。

本案反诉受理费人民币897元，由反诉原告厉胜伟承担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》：

第六条  当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十二条  合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。