北京博望华科科技有限公司与北京天伦房地产有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民事判决书

（2016）京0106民初8734号

原告：北京博望华科科技有限公司，住所地北京市海淀区。

法定代表人：**，董事长。

委托诉讼代理人：***，北京***律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，北京***律师事务所律师。

被告：***，男，1974年1月9日出生，汉族，无业，住浙江省杭州市西湖区。

委托诉讼代理人：***，北京市君合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：**，北京市君合律师事务所律师。

被告：北京天伦房地产有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：于福宽，总经理。

委托诉讼代理人：**，北京市亿胜律师事务所律师。

北京博望华科科技有限公司（以下简称博望华科公司）与被告***、北京天伦房地产有限公司（以下简称天伦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博望华科公司的委托诉讼代理人***、***，被告***的委托诉讼代理人***、**，被告天伦公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告博望华科公司向本院提出如下诉讼请求：判令二被告为原告办理位于北京市丰台区天伦北里6号楼房屋的土地使用权证书，提供办理土地使用权证书的必要文件，包括土地使用权出让合同、土地出让金及税费交讫证明。事实理由如下：2009年5月10日，二被告签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：***购买天伦公司开发的位于北京市丰台区天伦北里6号楼房屋。2013年8月6日，原告（乙方）与***（甲方）签订《存量房屋买卖合同》及补充协议约定：原告购买***所有的位于北京市丰台区天伦北里6号楼房屋，房屋成交价格为4600万元；补充协议第二条约定：1、乙方预付款1172.08万元；2、乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕3日内支付甲方3256.524万元；剩余171.396万元于土地证办理完毕之日起20日内支付。合同签订后，原告依约支付了应付款项，但***一直未为原告办理土地使用权证书，未履行合同约定义务。而依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，故天伦公司有为原告办理土地使用权证书的法定义务。原告多次与二被告沟通办证事宜均无果，故提起本案诉讼。

被告***辩称：不同意原告诉讼请求：1、办理土地证并非我方合同义务。在合同中虽约定“乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕3日内支付甲方3256.524万元，剩余171.396万元于土地证办理完毕之日起20日内支付，最长不超过一年”，但该条款系将土地证办理作为支付尾款的时间节点，并无要求我方办理土地证的含义，不能作为我方对办理土地证负有合同义务的依据。2、双方签署房屋买卖合同时，原告作为商事主体，购买办公楼应当进行了基本前期调研，原告明确知晓涉案房屋没有土地使用权证，我方无能力为其办土地证，故表明原告并无要求我方办土地证的意愿。3、我方无办理土地证的法定义务，负有法定办理土地证义务的主体系开发商，我方并非办证主体。4、现阶段房屋所有权证与土地证已二证合一，原告可以通过更换新的房屋所有权证书的方式解决，新房屋所有权证将明确列明土地信息。综上，我方对办理涉案房屋土地证不应承担任何责任。

被告天伦公司辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：1、我方与原告无合同关系。我方将涉案房屋出售与***，双方合同已经履行完毕且无纠纷，原告与***之间的纠纷与我方无关，我方不是适格被告。2、涉案房屋原先是出售与北京动力高清数码公司的，后来办理房屋所有权证书时，应公司要求办到***名下。***与我方签约时知晓涉案房屋没有办理土地使用权证书。实践中仅有房屋所有权证书的房屋很常见，原告对此亦知情。因为未办理土地使用权证书，房屋的交易价格也低于市场价格。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2009年5月10日，天伦公司与***签订《北京市存量房屋买卖合同》，将位于北京市丰台区天伦北里6号楼房屋出售与***，建筑面积共2163.93平方米；规划设计用途为办公；该房屋所有权证号为京房权证丰股字××X号；该房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得，土地使用权证号为京丰国用（2007出）第000480号；该房屋成交价格为1600万元。合同签订后，***取得了该房屋所有权。

2013年8月2日，***（出卖人）与博望华科公司（买受人）签订《存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落为丰台区天伦北里6号楼，建筑面积2163.93平方米；该房屋所有权证号为X京房权证丰字第××X号；该房屋成交价格为4600万元。当日，***（甲方）与博望华科公司（乙方）另签订《补充协议》约定：付款方式：乙方预付房款11720800元；乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕3日内支付给甲方32565240元；剩余1713960元于土地证办理完毕之日起20日内支付，最长不超过一年；甲乙双方于2013年8月29日前共同办理房屋所有权转移登记手续。上述房屋买卖合同及补充协议签订后，博望华科公司按约定支付了购房款，2013年8月6日，博望华科公司取得了涉案房屋所有权证书。

庭审中，博望华科公司称，合同约定的土地使用权证号为京丰国用（2007出）第000480号并非涉案房屋土地使用权证，涉案房屋现未能办理土地使用权证，系因天伦公司欠缴土地出让金所致。本院就涉案房屋土地使用权情况（包括涉案房屋对应土地出让金缴纳数额、欠缴数额、滞纳金数额），以及涉案房屋是否具备办理土地使用权过户条件，若不具备过户条件，应补足哪些手续和一宗地上开发多栋房屋，整宗土地未足额缴纳土地出让金，涉案房屋对应土地是否能够拆分缴纳土地出让金及滞纳金，单独办理土地使用权过户等问题致函北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称北京市规土委）进行咨询。北京市规土委于2018年2月12日函复本院载明：收到贵院来函【（2016）京0106民初8734号】后，我委对有关情况进行了认真核实。现将有关情况函复如下：一、关于“天伦北里6号楼房屋（以下简称涉案房屋）所在土地使用权情况，包括涉案房屋对应土地出让金缴纳数额，欠缴数额，滞纳金数额”的问题。经核，涉案房屋位于丰台区菜户营天伦北里小区内，建设单位为天伦房地产开发公司。1995年原北京市城市规划管理局核发95规建字1854号《建设工程规划许可证》，批准该公司建设1号楼-4号楼及变电室，其中的1号楼即涉案房屋，规划许可的建筑性质为配套建筑，建筑规模2169.88平方米，地上3层，地下1层，1996年，该公司与原北京市房屋土地管理局签订天伦北里小区项目（以下简称该项目）国有土地使用权出让合同（京房地出让＜合＞字（96）第110号），土地规划用途为住宅。2007年，该公司与原北京市国土资源和房屋管理局签订该项目补充协议，土地用途变更为住宅及配套商业。由于该公司未缴纳该项目配套商业部分的土地出让金，该公司2007年取得的国有土地使用证（京丰国用2007出第000480号）中该项目土地用途仍为住宅用地。按照该公司签订的该项目国有土地出让合同及补充协议，截止2017年12月11日，该公司尚欠缴出让价款435.54万元，按照2017年12月11日计算应缴滞纳金为567.8048元，滞纳金按日增加。二、关于“涉案房屋是否具备办理土地使用权过户条件，若不具备过户条件，应补足哪些相关手续”和“一宗地上开发多栋房屋，整宗土地未足额缴纳土地出让金，若属实，涉案房屋对应土地是否能够拆分缴纳土地出让金及滞纳金，单独办理土地使用权过户”的问题。该公司尚未缴齐该项目的土地出让金及滞纳金，因此，该项目不具备办理土地使用权过户条件。该公司须缴齐该项目全部土地出让金及滞纳金，办理国有土地使用证土地用途变更手续后，方可办理配套建筑国有土地使用权过户手续。由于该公司签订的国有土地出让合同及补充协议对应的为该项目整宗土地，因此无法对涉案房屋单独拆分办理缴纳土地出让金、滞纳金及土地使用权过户等手续。

以上事实，有双方当事人陈述及《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《北京市规划和国土资源管理委员会关于丰台区菜户营天伦北里6号楼有关情况的函》等在案佐证。

本院认为：天伦公司与***签订的《北京市存量房屋买卖合同》及博望华科公司与***所签《存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行合同义务。天伦公司作为涉案房屋的开发商，依法应当为产权人办理土地使用权证。涉案房屋现登记于博望华科公司名下，依据合同相对性原则，天伦公司应将土地使用权变更登记至***名下，再由***变更登记至博望华科公司名下，故此，***亦负有配合过户义务。但依据北京市规土委给本院的复函内容，可知涉案房屋现不具备土地使用权过户条件，故本院对博望华科公司要求土地使用权过户的诉讼请求暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定，判决如下：

驳回北京博望华科科技有限公司的诉讼请求。

案件受理费70元，由被告北京天伦房地产有限公司负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判长**

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一八年三月二十九日

书记员**