某某、某某德房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

河北省唐山市丰润区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）冀0208民初2184号

原告：***，女，汉族，1957年9月15日生，住河北省唐山市丰润区。

委托诉讼代理人：付友艳，河北唐润律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘娜，河北唐润律师事务所实习律师。

被告：***德房地产开发有限公司，住所地：唐山市路北区韩城镇鼎旺瑞景商业楼1楼24号201室。

法定代表人：李春峰，该公司经理。

委托诉讼代理人：金玲，该公司员工。

委托诉讼代理人：马志顶，河北全景律师事务所律师。

被告：唐山建设集团有限责任公司，住所地：唐山市路南区国防道21号。

法定代表人：马力军，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：陈旭，该公司员工。

原告***与被告***德房地产开发有限公司（以下简称***德地产公司）、唐山建设集团有限责任公司（以下简称唐山建设集团公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2022年5月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人付友艳、刘娜，被告***德地产公司的委托诉讼代理人金玲、马志顶到庭参加诉讼。被告唐山建设集团公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告***向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告一支付原告逾期交房违约金63480.85元（2015年5月31日-2019年8月1日共1523天×833629元X0.00005）；2、依法判令被告一支付原告逾期办理产权登记违约金4168.15元(833629元×0.5%）；3、依法判令被告二对第一、二项诉请承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年4月16日，原告与夏正宏共同购买了被告一位于团结路东侧、公园道北侧鼎旺大观住宅第16座02单元02-1402号房一套，双方签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，合同约定商品房房款808087元,附属用房房款25542元,房款总计833629元。合同第八条约定交房时间为2015年5月31日。合同第九条约定逾期交房应按日向买受人支付己交房款万分之0.5的违约金。合同第十五条约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告依约将总房款付给被告一，被告一开具了发票。被告一在不具备交房条件的情况下，勉强于2019年8月1日将房屋交予原告。被告一逾期交房，逾期办理房地产权属证书己构成违约，应依约向原告支付违约金。另查，被告二与被告一曾签署了《关于鼎旺大观项目后期合作相关问题的协议》，协议第三项第7条、8条约定“施工方（唐建集团）承诺承担其前期所有债务（包括但不限于劳务费、材料费、设备费等）。被告二的承诺视为是债务加入，对涉案逾期违约金应承担连带清偿责任。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。

被告***德地产公司辩称，一、我公司已于2016.6.27退出了鼎旺大观项目的建设，后期的全部工程建设及所有的债务由唐建集团承担，该事实已经由唐山中级人民法院生效民事判决书予以确认。答辩人只承担合同约定交房日期至2016年6月27日之间的逾期交房违约责任，其计算标准按照原告已交房款为基数乘以合同约定的日万分之零点五计算。二、计算违约金时应考虑环境污染天气预警等不可抗力导致的停工停产的天数，并相应的予以扣除。2014-2016年期间，唐山启动重污染天气二级三级预警，导致工期延期，应该依法予以免除此期间的逾期交房违约责任。三、原告诉请的逾期办理产权证违约金不应该由我公司承担，商品房买卖合同第十五条约定旺德公司承担责任的前提是由于出卖人的责任，而本案项目旺德公司已经于2016年6月27日退出了鼎旺大观项目的建设和管理，后期办理产权证等全部责任均应由唐建集团承担，原告没有在合同约定的期限内取得房产证的原因是多方面造成的，但与旺德公司无关，因此不应该承担该部分的违约责任。

被告唐山建设集团公司辩称，一、根据合同相对性原则，我单位并非本案适格被告；二、退一步讲，在不考虑合同相对性原则的前提下，我单位依然不能承担案涉商品房销售的违约责任；三、旺德房地产公司提供的（2021）冀02民终1067民事判决书存在明显的事实认定不清，适用法律错误的情况我单位已针对该案申请再审。综上所述，我单位并非涉案合同当事人，不是本案合同纠纷的适格主体。退一步的角度上，综合各方所签署的协议和实际履行情况，我单位亦非鼎旺大观项目的受让人，更未对旺德房地产公司的债务作出过任何的债务加入承诺。因此，我单位恳请贵院依法驳回原告的起诉。

经审理查明，2014年4月16日，原告***及夏正宏（买受人）与***德地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告***及夏正宏购买被告***德地产公司开发的位于唐山市丰润区，商品房房款808087元,附属用房房款25542元,房款总计为833629元。合同第八条交付期限约定，被告***德地产公司应当在2015年5月31日前将验收合格的商品房交付买受人。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任条款写明“（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同第十五条约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2019年8月1日，唐山市旺德物业服务有限公司向原告***及夏正宏移交了涉案房屋，原告***及夏正宏办理了相关的交接手续。

***和夏正宏原系夫妻关系，二人于2019年8月14日离婚，在离婚协议中约定，涉案房产归***所有。本案审理过程中，夏正宏出具说明，诉请的违约金也全部归***所有。

另查明，2016年3月26日，***德地产公司（丙方）与案外人徐彬（甲方）、大唐鼎旺实业集团有限公司（乙方）签署协议一份，协议约定“乙、丙双方自愿将丙方在唐山市丰润区所开发的鼎旺大观房地产项目中所占8066.67平方米的房产按7800元/平方米，合计62920026元的售房所得优先权，转让给甲方，以此抵顶乙方所欠甲方借款本息中的等额款项。另加人民币1000万元（此1000万不作为抵顶乙方借款的金额），共计人民币72920026元。二、上述优先权所涉房屋41套、地下室41套、车位28套…”

2016年6月15日，***德地产公司（甲方），案外人唐山市丰润区华彬房地产开发有限公司（乙方），案外人唐山市盛华房地产开发有限公司（丙方）签署了《在建工程转让协议书》一份，协议约定“三方就甲方开发的‘鼎旺大观’项目转让事宜达成以下协议…转让方式甲方按在建工程转让的方式将项目整体转让给乙方。转让手续的办理按土地使用权转让（有在建工程）的程序进行。双方应于本协议签订后十个工作日内完成法院调解裁定的手续，然后在90日内完成项目的转让，即将本项目国有土地使用权手续办理至乙方名下，并且将规划、施工许可等全部政府审批文件相应变更至乙方名下。转让价款约定该价款为鼎旺大观所有剩余未售住宅（含地下室及地下车位）总价款，总转让价款为484255275元，其中72920026元为徐彬个人持有，411335249元为丙方持有…协议第五条已售房约定及效力，项目权利及义务的转让中约定…因项目整体转让发生的各项费用暂由乙方支付，项目整体移交后由乙方负责的工程新发生的各项费用均暂由乙方负责。且除双方已明确约定事项外其他甲方转让项目对第三方（包括但不仅限于购房者）享有的权利及承担的义务均由乙方享有和承担。甲方应告知第三方。确保权利和义务的全面、持续履行。所产生的费用由乙方在销售款中先行垫付，由乙方、丙方在双方另行签订的补充协议中约定。该在建工程完成移交后，甲、乙、丙三方重新约定项目竣工工期，因项目延期交房所产生的费用由相应责任方承担。”唐山市盛华房地产开发有限公司在该协议上并未签字盖章。

2016年6月27日，***德地产公司（甲方）与案外人唐山市丰润区华彬房地产开发有限公司（乙方）签订《在建工程转让协议书》一份，协议约定甲乙双方就甲方开发的鼎旺大观项目转让事宜达成协议“甲方按在建工程转让的方式将项目整体转让给乙方。转让手续的办理约定按土地使用权转让（有在建工程）的程序进行。双方应于本协议签订后90日内完成项目转让及将本项目国有土地使用权手续办理至乙方名下，并且将规划、施工许可等全部政府审批文件相应变更至乙方名下。转让价款及支付约定甲方欠乙方工程款及借款总额转让价款为484255275元。甲方用上述在建工程“鼎旺大观”来清偿该笔债务。协议项目的移交条款约定，签订本协议之前，乙方对甲方已经预售的房屋均无异议，甲方应提供已售房屋明细清单给乙方备案。在本协议签订之后，甲方负责的已完和未完项目的全部应收应付款、债权债务等权利和义务由甲方享有和承担，并将应收应付款明细清单提供给乙方（详见合同附件一）。同时，甲方应将项目移交前签订的相应合同文本报送乙方备案。因项目整体转让发生的各项费用由乙方支付，项目整体移交后由乙方负责的工程新发生的各项费用均由乙方负担负责，且除双方已明确约定事项外其他因甲方转让项目对第三方（包括但不仅限于购房者）享有的权利及承担的义务均由乙方享有和承担。甲方应告知第三方确保权利和义务的全面持续履行…”

2018年5月4日，在唐山市丰润区住房和城乡建设局的监管下，***德地产公司（甲方），案外人唐山市丰润区华彬房地产开发有限公司（丁方），唐山建设集团公司（丙方），案外人唐山通泉投资有限公司（乙方），达成《关于鼎旺大观项目后期合作相关问题的协议》，协议约定“在丰润区政府大力支持下，为加快‘鼎旺大观’后续工程的顺利推进，由丰润区住建局牵头，基于2016年3月4日《在建工程转让协议》、《2016年3月4日四方协议书》，《徐彬与大唐鼎旺、旺德房地产协议》，《2016年6月15日在建工程转让协议书》，《河北省唐山市丰润区人民法院民事裁定书》（以上协议作为附件），针对“鼎旺大观”项目后续销售和工程建设问题，经各方友好协商，达成以下协议，各方共同遵守。1、按照原合作方案（协议）约定，为实现合作目的，需对合作项目进行项目整体过户，但因无法解决项目原已售老业主资产部分不可分割等问题，即如办理相关手续必将导致合同目的无法实现。为此，各方一致同意该项目合作仍沿用“***德房地产开发有限公司”名义进行对外销售等事宜。***德房地产开发有限公司承担名义上的建设主体责任，因此丰润区住建局与***德房地产开发有限公司一同全面监管“鼎旺大观”项目，对每个环节进行有效监督。2、本协议只为有效推进“鼎旺大观”项目顺利进行而定。各方原有协议（合同）约定的事项各方仍需共同遵守，与本协议无关…三、关于后续工程建设。7、项目规划许可范围内所有后续工程（包含绿化景观工程）及手续等事项由唐建集团全权负责，旺德地产全力配合，直至房屋验收备案全部交房入住。本工程竣工交验的最后时间为2018年8月31日。施工方唐建集团排布出具体的施工进度节点计划及准确的竣工交付时间。8、施工方（唐建集团）承诺承担其前期承担的所有债务（包含但不限于劳务费、材料费、设备费等）。”

以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据、各方签署的协议等证据予以证实。

本院认为，原告***及夏正宏与被告***德地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方之间的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。2016年6月27日被告***德地产公司已经将涉案项目转让，退出了涉案项目的建设及管理。2018年5月4日在唐山市丰润区住房和城乡建设局的监管下，被告***德地产公司（甲方），案外人唐山市丰润区华彬房地产开发有限公司（丁方），被告唐山建设集团公司（丙方），案外人唐山通泉投资有限公司（乙方）签署的《关于鼎旺大观项目后期合作相关问题的协议》执行关于“鼎旺大观”项目的相关事项，该协议中第三项第7条、8条约定的“…施工方（唐建集团）承诺承担其前期承担的所有债务（包含但不限于劳务费、材料费、设备费等）”。被告唐山建设集团公司应对全部涉案逾期交房违约金承担连带清偿责任。

涉案合同约定被告***德地产公司向原告***交付房屋的日期为2015年5月31日，实际通知交房日期为2019年8月1日，交房延迟于合同约定的交房日期，被告***德地产公司和作为实际履行人的被告唐山建设集团公司在合同履行过程中存在违约行为。根据涉案合同“…逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”的约定，被告***德地产公司应赔付2016年6月27日前的违约金16339.13元【（833629元×0.5万分之/天×392天（2015年6月1日至2016年6月27日）】，被告唐山建设集团公司应赔付被告***德地产公司退场后2016年6月28日至2019年8月1日的违约金47058.36元（833629元×0.5万分之/天×1129天）。夏正宏表示涉案房产全部违约金归本案原告***所有，不违反法律规定，故原告***对上述违约金享有独自享有的权利。

原告主张被告赔付逾期办理产权登记违约金，案涉《商品房买卖合同》中约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书需支付违约金，但双方对“规定期限”约定不明，故本院不予支持。

综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、被告***德房地产开发有限公司赔付原告***逾期交房违约金16339.13元；

二、被告唐山建设集团有限责任公司对本判决主文第一项确定的债务承担连带清偿责任；

三、被告唐山建设集团有限责任公司赔付原告***逾期交房违约金47058.36元；

以上第一、三项均限判决生效后十日内履行。

四、驳回原告***其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费745.61元（已减半收取），由被告***德房地产开发有限公司负担187.37元，被告唐山建设集团有限责任公司负担533.24元，原告***负担25元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。

审判员　　陈满利

二〇二二年五月三十一日

书记员　　陈红梅