山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
(2021)鲁1302民初18643号
原告:山东临沂烟草有限公司,住所地临沂市兰山区北城新区智圣路3号。统一社会信用代码:91371300724990871H
法定代表人:刘太良,总经理。
委托诉讼代理人:张超,男,汉族,该公司职工,1981年10月7日生,住临沂市兰山区。
委托诉讼代理人:姚双福,山东衡正源律师事务所律师。
被告:***,女,汉族,1978年3月29日生,住临沂市兰山区。
委托诉讼代理人:高园,上海瀛泰(临沂)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:孙娟,上海瀛泰(临沂)律师事务所实习律师。
原告山东临沂烟草有限公司(以下简称烟草公司)与被告***房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年9月3日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告烟草公司的委托诉讼代理人张超、姚双福,被告***的委托诉讼代理人高园、孙娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告烟草公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即停止占用房屋,将房屋完好交归原告,赔偿原告损失(自租赁合同期间届满之日至交还房屋之日期间费用,至起诉之日为7005元),并承担违约责任;2、诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告于2019年12月25日签订房屋租赁合同,将原告位于兰山区李官镇的房屋租赁给被告经营家具使用,合同约定了租赁期限、租金等权利义务,租赁期限自2019年12月25日至2020年12月24日,年租金为13000元。合同还约定原告依法解除合同或合同终止后,被告拒不搬出的,每延迟一日,按照年租金8%支付违约金。房屋租赁合同到期前,原告已告知被告不再继续向其租赁房屋,但合同期限届满后被告仍擅自使用房屋,原告多次以多种方式要求被告立即停止占用房屋,将房屋返还原告,但是被告却推脱至今未履行。为维护原告合法权益,特提起诉讼,请求依法支持原告诉求。
被告***辩称,1、原、被告之间属于长期租赁关系。自2009年起被告就承租了案涉房屋238平方米,只是按照原告的要求,双方之间的书面租赁合同是每年一签,租金是每年一交,于每年年底交付下年度租金。2018之前租金是每年递增一次。2016年度租金是11354元,2017年度租金是11880元,2018年度租金是13000元,2019年度租金是13000元,2020年度租金是13000元,2021年度租金是13000元(于2020年12月17日交付,未签书面租赁合同)。2017年12月25日,双方签订2018年度的租赁合同时,原告的销售部原负责人路主任说,直接把被告应交的租金涨到第5年,即2022年按13000元的标准让被告再续租5年,被告当时要求直接签5年的租赁合同,但原告销售部不同意,仍坚持每年一签。按照自2018年起续租5年,每年租金13000元的标准,被告在2020年12月17日向原告交付2021年度全额租金13000元并无不当。2、原告单方告知不续租房屋有违诚实信用原则。原、被告自成立房屋租赁合同关系以来,在原告销售部前任负责人路主任退休之前,双方一直保持着良好的房屋租赁关系,且原告也熟知被告系经营家具生意,原告在没有提前与被告沟通的情况下,单方告知被告不再续租,对被告的经营造成较大影响,有违诚实信用原则。3、被告有权继续使用租赁房屋,原告的诉讼请求不能成立。原、被告之间书面合同约定房屋租赁期限虽然在2020年12月24日到期,但是按照双方之间前期的交易惯例和约定,被告已于2020年12月17日将2021年度的租金汇入原告账户,故房屋租赁期限应于2021年12月25日才到期。原、被告之间2021年度的续租关系虽然没有采用书面形式,但是2021年度租金至今仍在被告账户中,应视为双方仍在继续履行合同。原告在2021年度租期到期前对被告提起诉讼要求被告退还房屋,无事实依据,其诉讼请求不能成立,应予驳回。原告声称因被告原因无法退回租赁费的主张与事实不符,若其不想续租,此款项可以通过多种方式返还被告,但原告至今未予返还。综上所述,原告的诉讼请求因无事实依据而不能成立,请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告烟草公司围绕其诉求向本院提交如下证据:
1、营业执照一份,证明原告诉讼主体资格;
2、房屋租赁合同一份,证明原、被告于2019年12月25日签订房屋租赁合同,将原告房屋租赁给被告,合同约定租赁期限自2019年12月25日至2020年12月24日,年租金13000元。合同还约定原告依法解除合同或合同终止后,被告拒不搬出的,自合同终止后,每延迟一天按照年租金8%支付违约金等;
3、房屋收回通知、不再继续租赁房屋通知书、律师函、邮局回执各一份,送达照片两张(2020年11月26日、2021年3月10日拍摄),送达视频资料(2021年3月10日拍摄)一份,证明房屋租赁合同到期前,原告就告知被告不再继续向其租赁房屋,合同期限届满后,被告仍擅自占用房屋。同时还证明合同到期前及到期后,原告多次通过多种方式要求被告立即停止占用房屋,将房屋返还原告,赔偿原告损失并承担违约责任,但被告推脱至今拒不履行;
4、建设银行单位客户专用回单七张,证明被告在原告不知情且不同意继续向被告租赁房屋的情况下,被告擅自将13000元汇入原告账户,原告发现后多次将款项退回,但因被告原因无法退回。
以上证据经被告质证,被告对证据1、2无异议,但认为证据2中的违约金约定过高,应予以调整;对证据3,被告认为该组证据不能证明原告于2020年12月17日已通知被告不再续租,亦不能证明原告于2020年11月26日向被告送达了原告出具的续租通知书,对于其他通知及律师函,被告不予认可;对证据4的真实性、合法性无异议,但认为案涉租金通过银行转账的方式无法退回,并不能证明原告不能通过其他方式退还。
被告为证明其主张向本院提交收款收据、银行转账凭证各五份,证明被告向原告支付2016年度租赁费11354元,2017年度租赁费11880元,2018年度租赁费13000元,2019年租赁费13000元,2021年度租赁费13000元。证明原、被告之间存在长期租赁关系。
上述证据经原告质证,原告对其真实性无异议,但认为双方之间的租赁合同系一年一签,并不是长期合同,被告交纳租赁费均于每年12月25日,即双方合同签订日,由此可以说明被告于2020年12月17日通过银行转款向原告支付租赁费不符合双方交易习惯。自2020年12月24日起,双方并未签订租赁合同,双方租赁合同关系已于2020年12月24日届满。
对于原、被告提交的证据,本院认定如下:对于原告提交的证据1、2,被告无异议,本院经审查后予以确认;对证据3,被告未对该组证据的真实性提出异议,本院对该证据的真实性予以确认;对证据4,该份证据均加盖有中国建设银行电子回单专用公章,本院经审查后予以确认。对于被告提交的证据,原告对其真实性无异议,本院经审查后予以确认。
本院经审理认定事实如下:2016年至2019年期间,原告将位于临沂市兰山区李官镇驻地中心小学对过建筑面积为283平方米的房屋租赁给被告使用。在此期间,双方每年签订一次租赁合同,就当年房屋租赁事宜进行约定。2019年12月25日,原、被告就2020年度的房屋租赁事宜签订房屋租赁合同,合同约定,2020年度被告继续租赁案涉房屋,房屋租赁费为13000元,被告应于合同签订后十日内将租赁费汇入原告指定的银行账户。房屋租赁期限为12个月,自2019年12月25日至2020年12月24日,租赁期满后,被告应无条件返还案涉房屋。如被告要求续租,经双方协商重新签订租赁合同。合同还约定合同解除或终止后,被告拒不搬出的,被告应自合同终止后,每日按租赁费的8%向原告支付违约金。合同签订后,被告按约定向原告支付租赁费13000元,并继续使用案涉房屋。
2020年11月26日,原告向被告送达了房屋收回通知,告知被告不再续租房屋。2020年12月17日,在原、被告没有签订租赁合同的情况下,被告***向原告烟草公司所有的银行账号为3700********-0002的账户内存入13000元,并主张该13000元系案涉房屋2021度的租赁费。原告对此不予认可,并分别于2020年12月25日、28日通过银行转账的方式将款项返还被告所有的账号为6223********的账户内,但均因被告上述账户注销或不存在无法转账成功。
庭审中,被告主张双方之间系长期租赁关系,原告已收取2021年度案涉房屋的租赁费,故案涉房屋仍在租赁期限内,对于该主张,除被告提交的银行转账凭证外,被告未能提交其他证据予以佐证。
本院认为,2016年至2020年期间,被告一直租赁原告案涉房屋,租赁合同采取每年一签的方式,原、被告对此均无异议,本院予以认定。原、被告于2019年12月25日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示,且不违反法律强制性规定,本院依法予以认定,双方均应按合同约定履行各自义务。该合同明确约定租赁期限为12个月,自2019年12月25日起至2020年12月24日止,现该合同已到期。被告虽要求继续租赁案涉房屋,并自行将相关款项通过银行转账的方式给付原告,但原告作为出租方对此并不认可,且通过原告提交的建设银行单位客户专用回单,能够看出原告曾多次试图将上述款项退还被告,说明原告并没有继续收取被告案涉房屋租赁费的意思表示,被告向原告支付相关款项的行为仅系其单方行为,不能认定系双方继续履行租赁合同的意思表示,故对于被告主张案涉房屋仍在租赁期限内的抗辩理由,本院依法不予认定。双方签订的租赁合同已于2020年12月24日到期,根据双方合同约定,在双方未能协商就被告继续租赁案涉房屋签订租赁合同的情况下,合同到期后,被告负有返还案涉房屋的义务。
关于原告主张的违约金问题。案涉租赁合同到期后,被告未能按合同约定返还案涉房屋,已构成违约,被告应承担相应的违约责任。原、被告在租赁合同中约定的违约金明显超出法律规定范围,本院应依法予以调整,结合双方约定的租赁费为每年13000元,本院酌定违约金按该租赁费的百分之二十予以支持,即2600元。
关于原告主张的损失问题。案涉租赁合同到期后,被告仍占有使用案涉房屋,给原告造成损失,被告应向原告支付租赁合同届满之日即2020年12月24日起以后实际占用案涉房屋的使用费用。原告主张自合同期限届满之日至起诉之日共计253天所产生的损失共计7005元,结合原、被告约定2019年度的租赁费为13000元,即每天35.6元。原告对其至起诉之日即2021年9月3日前损失的主张并不高于上述租赁费,本院予以认定。对于原告主张被告至交还房屋之日的损失,本院认定按每天35.6元计算。
综上,原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民法典》四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百三十三条之规定,判决如下:
一、被告***于本判决书生效之日起十日内返还原告山东临沂烟草有限公司所有的位于临沂市兰山区李官镇驻地中心小学对过建筑面积为238平方米的房屋一处;
二、被告***于本判决书生效之日起十日内支付原告山东临沂烟草有限公司违约金2600元;
三、被告***于本判决书生效之日起十日内支付原告山东临沂烟草有限公司占用案涉房屋期间的损失(自2020年12月25日至2021年9月3日期间的损失为7005元;自2021年9月4日至被告***实际交还房屋之日止,按每天35.6元计算)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元,由被告***负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 员 李建光
二〇二一年十一月五日
法官助理 王前之
书 记 员 崔 磊