北京柏盛名匠标识制作有限公司与***等租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京0114民初5322号

原告：北京柏盛名匠标识制作有限公司，住所地北京市昌平区兴寿镇西营村**。

法定代表人：王凯。

委托诉讼代理人：马丽芬，北京在明律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张伟，北京在明律师事务所律师。

被告：***。

被告：刘永。

委托诉讼代理人：任根江，北京市博圣律师事务所律师。

原告北京柏盛名匠标识制作有限公司（以下简称为柏盛公司）与被告***、刘永租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柏盛公司的委托诉讼代理人马丽芬、张伟，被告刘永及***、刘永之委托诉讼代理人任根江到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告柏盛公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告涉案房屋自2017年11月25日至2018年7月31日的占有使用费共计96018元，自2017年12月1日至2018年7月31日厂房租金差价损失14万元；2．判令被告支付原告装修、设备、附属物补偿费271096元；3．判令被告支付原告房屋补偿费305002元，搬家补助74236元，停产停业损失1202910元，空调迁移费2800元（4台立式3台壁挂），电话迁移费300元（2台）；4．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告***于1998年1月28日与北京市昌平区兴寿镇西营村民委员会（以下简称村委会）、昌平县兴寿镇西营村经济合作社签订《承包合同》，***承租位于西营村北原二队场院与厂房，使用面积5262平方米，且办理了集体土地使用证。2010年6月1日，原告的股东王双平、罗京与***之子刘永签订《房屋（含厂房、场地）租赁合同》，承租位于西营村北（原铸造厂）部分厂房场地，厂房占地总面积4756平方米，包括房屋若干间，总建筑面积为1650平方米，租赁期限为2010年6月1日至2025年8月1日，该租赁合同所承租土地位于***集体土地使用证的用地范围之内。租赁合同签订后，王双平、罗京等人在此注册成立了柏盛公司，取得营业执照，按照合同约定生产加工标识标牌等相关产品。为开展经营，原告投入大量资金进行装修改建，并新建房屋若干。合同期内，原告按时缴纳租金，履行合同义务，未有任何违约行为。租赁期间，原告承租上述土地被列入腾退范围，后被告就涉案土地及房屋签订了腾退补偿协议。根据双方在租赁合同中的约定，停产停业损失费和搬家运输费归乙方所有。另外，原告对承租房屋改造、装修及新建房屋的部分费用也应当归原告所有，但被告拒绝向原告支付相关补偿费用。

被告***、刘永辩称，在租赁期间，被告不存在任何违约行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。一、关于返还租金96018元和租金差价损失140000元。1．返还租金，虽然自2017年11月底原告因环境污染原因开始搬迁，但双方的房屋租赁合同并未解除，原告租赁的场地仍然占有使用，并未将租赁的场地交给被告。我方提交的2019年7月18日一份村委会出具的《证明》，证实了原告于2018年10月份才完全撤离完毕，将租赁的场地交给被告。此前原告公司的工人一直在此居住，占用被告的场地，因此原告仍应当支付占用期间的场地租赁费用，要求返还占用期间的租金没有事实和法律依据。2．租金差价，原告搬迁到河北的场地租赁费用，被告无法核实，即使租金上有损失，但在房屋租赁期间，被告没有任何违约行为，该损失与被告无关。原告搬迁的原因是由于长期的环境污染问题，北京也一直在整治环境的污染，村委会联合执法，因环境污染让原告整改，原告在此情况下搬迁的，并非是被告违约不让原告使用租赁的场地，因此原告搬迁到河北与被告没有任何关系。二、关于原告的装修、设备、附属物补偿费271096元。1．根据双方的房屋租赁合同第六条第2项约定，原告在征得被告的同意后可按使用需求对厂房进行局部改造和装修，所需费用由原告承担。因此按照约定，原告根据其使用需求进行的一切改造、装修的费用，均由原告自身负担，要求被告负担没有任何依据。2．被告已为原告相应的改造和装修负担了6万元。根据双方的房屋租赁合同第六条第4项约定，原告进场后，需对厂房内的相关设施进行改造。约定被告从第一至第三年的租金中每年扣除2万元作为给原告的补偿，其余费用由原告承担。根据该约定，被告已为原告承担了6万元的改造、装修费用，其余的一切费用均由原告承担。因此原告要求被告承担超出6万元之外的其他装修、改造费用，没有任何根据。3．原告对相关房屋进行改造、装修，是根据其自身生产经营的需要进行的，是其必须要负担的企业经营成本，被告仅是将场地和房屋租赁给原告使用，双方之间是房屋租赁的合同关系，不是合伙或合作经营合同关系，要求被告承担其生产经营成本没有任何依据。三、房屋补偿费305002元，搬家补助74236元，停产停业损失1202910元，空调迁移费2800元，电话迁移费300元，全部为腾退解约协议中对被告的补偿。1．《非住宅房屋腾退解约协议》的签约方是被告，不是原告，本协议与原告无关，协议中对被告的相应补偿更与原告无关。2．原告在2017年11月份就因自身生产经营引起环境污染问题被政府机构要求整改，随后12月份就因污染环境的原因搬迁到了河北继续经营。原告搬迁过后3个月，原告所承租的场地才开始腾退拆迁，原告的搬迁和所租场地的腾退拆迁之间没有任何关联，因此，原告要求分割给被告房屋腾退补偿没有任何事实和法律依据。3．原告不管是因环境污染搬迁到河北导致的相关损失，还是觉得搬迁后在所承租的场地的拆迁侵害了其利益，这些都不是被告的违约行为引起，被告没有侵害原告的任何利益。因此，原告要求被告赔偿其损失，这些都没有事实和法律的依据。4．根据双方的房屋租赁合同第八条第2项约定，如遇农村规划、国家征地的情况，互不承担责任，原告有义务配合搬迁工作，土地及地上建筑补偿费用与原告无关。因此，即使因拆迁原因才导致原告搬迁，相应的补偿也与原告无关，更何况原告是因自身生产经营的污染原因才搬迁的。5．双方的房屋租赁合同第八条第3项约定，如遇国家征地或房屋拆迁，在国家明文指定应补偿给原告的损失费（如停产、停业损失费和搬家运输费等）归原告所有。但在此次拆迁之前，原告已经因环境污染问题搬迁完毕，其停产、停业和搬家与拆迁无关，是其自身的污染原因导致的搬迁，更与被告没有任何关联，因此原告要被告赔偿搬家补助、停产停业损失、空调迁移费、电话迁移费，没有任何依据。并且此次拆迁没有任何停产停业损失的补偿，其他补偿仅针对被告方。6．原告在使用租赁场地期间，从未建造过任何新的房屋，被告也不允许原告新建房屋，只允许原告在原有的房屋和厂房的基础上进行改造和装修。原告不仅没有新建房屋，还为了自身生产经营的需要，拆除了被告建造的五间房屋。该五间房屋如果未被原告拆除，在此次拆迁时都是给予折价补偿的，原告拆除的五间房屋已经给被告造成了经济损失。

经审理查明：

***于1998年1月28日与村委会、昌平县兴寿镇西营村经济合作社签订《承包合同》，***承租位于西营村北原二队场院与厂房，使用面积5262平方米，包括所有的房屋及一切设施，前院东西宽63米，南北长74米，后院东西30米，南北长20米。

2010年6月1日，出租方刘永与承租方王双平、罗京签订《房屋（含厂房、场地）租赁合同》，一、甲方将西营村北（原铸造厂）部分厂房场地租给乙方使用，厂房占地总面积4756平方米，其中包括：前院北房十六间，东西房各六间，后院北房（车间）十七间，东房九间，西房四间，彩钢棚六间，总建筑面积为1650平方米。二、租赁期为十五年，出租方从2010年6月1日起将出租房交付承租方使用至2025年8月1日收回。三、租金标准前十年12万元/年，后5年为13万元/年。四、乙方的租赁用途为生产加工环保设备、标识标牌等相关产品，必须合法经营。六、乙方进厂后首先进行厂区门口道路修建，厂房内地面铺装，电路改造等工作，相关费用甲方同意由第一年至第三年，三年中的租金中每年扣除2万元作为给乙方的补偿，其余费用由乙方承担。

罗京及王双平分别向本院出具《说明》，其于2010年6月1日与刘永签订《房屋（含厂房、场地）租赁合同》系成立公司所为，公司名称柏盛公司。故与刘永、***合同纠纷所涉及拆迁补偿费与本人无关，本人不作主张。

2010年6月1日，***出具委托书写明，关于租赁合同的一切事项委托刘永全权负责，特此证明。柏盛公司述称，知道***与刘永的委托关系，如果刘永没有委托权限，我方就不会和刘永签订合同。

柏盛公司另提交一份《房屋（含厂房、场地）租赁合同》，内容与前述《房屋（含厂房、场地）租赁合同》基本一致，出租方为***，承租方为柏盛公司。但双方当事人均认可，实际履行的是出租方刘永与承租方王双平、罗京签订的《房屋（含厂房、场地）租赁合同》。

合同签订后，***向柏盛公司交付了涉案场地及房屋。自2017年8月1日至2018年7月31日期间，年租金标准为14万元，柏盛公司支付租金到2018年7月31日。

2017年11月24日，村委会下发《通知》，要求从2017年11月24日接到通知起，立即停水停电及停产，如果不服从者，后果自负。

2019年5月17日，村委会出具《情况说明》，写明柏盛公司座落在西营村，村中心位置周边都是村民宅院，由于所生产加工的产品需要钢铁材料，在加工中焊接、折弯、剪板、装卸、喷漆等工序会发出很大的噪音和刺鼻的气味，给周边村民带来很大的苦恼。影响到周边村民的正常生活，所以经常受到村民向村委会和相关部门的投诉，环保部门也多次要求整改，实际生产中一直未达到环保标准，北京市整治散乱污企业，于2017年11月24日由村委员会及有关部门联合执法，下达通知柏盛公司立即停水、停电、停产，柏盛公司因无法继续生产，为了不延误生产，很快找到新厂址，自行将机器设备和物资全部拉走，在此之前根本就没有提到腾退拆迁一说，直至2018年3月初我收到上级部门口头通知，由于我所租场地为工业用地，属于工业大院腾退范围（农村规划，国家征地）得到通知后，很及时的口头通知了柏盛公司，当时已经没有了生产机器设备和生产条件，柏盛公司当时也积极配合，没有任何的争议，期间只有一个值班人员看守大门，2018年3月底进厂测量、评估，本身就没有机器设备和物资，柏盛公司也没有任何参与。一切与柏盛公司无关，柏盛公司所要求的停产、停业损失费和搬家运输费根本就不存在，纯属无理要求。该《情况说明》上加盖有村委会印章，无负责人签字。

2019年7月18日，村委会出具《证明》，证明柏盛公司在我村搞生产经营，我村委会经常接到村民投诉，投诉柏盛公司污染环境，影响村民正常生活。基于以上原因，2017年11月24日，我村委会和有关部门联合执法，通知柏盛公司停水、停电、停产，要求其整改，以上通知与2018年3月份开始的工业大院腾退无关。该《证明》上加盖有村委会印章，无负责人签字。

2019年7月18日，村委会出具《证明》，证明我村委会在2018年3月份通知***承包我村的土地要腾退拆迁，***在2018年8月10日将承包的部分场地交回村委会，但柏盛公司的工人仍在此居住，直至2018年10月份工人才全部撤离完毕，***承包的场地才全部交给我村委会。该《证明》上加盖有村委会印章，无负责人签字。

2020年6月28日，村委会出具《证明》，说明我村委会与***签订《非住宅房屋腾退解约协议》（协议编号：XY-004）时，柏盛公司因自身环境污染问题，在2017年12月份已经自行搬迁完毕，此次腾退拆迁所有补偿只针对***，没有对停产停业的任何补偿。

拆迁人北京市昌平区兴寿镇西营村股份经济合作社与被拆迁人***签订《非住宅房屋腾退解约协议（解除土地承包、租赁合同）》，写明***在腾退范围内有建筑面积2969．45平方米房屋，被腾退房屋位于北京市昌平区兴寿镇西营村。重置成新价格的70%为1647075元，附属物价格为752676元，2010年12月6日之后补偿价格为232640元，树木补偿价格为70660元，腾退房屋及地上物补偿款为2703051元。腾退综合补助费及其他费用为1281746元，其中包括一次性综合补助费1202910元，搬家费74236元，空调4000元，电话600元。以上1+2项共计补偿款总额为3984797元。***已收到3984797元。

关于具体腾退时间。柏盛公司主张其于2018年3月9日全部搬完，将厂房交给拆迁办。***、刘永则主张柏盛公司实际占用场地到2018年11月份。2019年7月18日村委会出具的《证明》中有，***在2018年8月10日将承包的部分场地交回村委会，但柏盛公司的工人仍在此居住，直至2018年10月份工人才全部撤离完毕，***承包的场地才全部交给我村委会。2020年6月28日村委会出具的《证明》中有柏盛公司因自身环境污染问题，2017年12月已经自行搬迁完毕。

关于被腾退房屋的建设情况。《房屋（含厂房、场地）租赁合同》中约定交付内容为：前院北房十六间，东西房各六间，后院北房（车间）十七间，东房九间，西房四间，彩钢棚六间，总建筑面积1650平方米。柏盛公司述称，北房十六间对应《北京市房屋院落调查登记表》中1号和6号，东西六间对应2号和5号，后院北房（车间）十七间对应12号，东房九间对应14号，西房四间对应18号和20号，另外原有19号是个厕所。彩钢棚六间是1号及6号背面的石棉瓦棚子。我方将1号及6号背面的石棉瓦棚子拆除后修建了房屋。我方新建的房屋有3号、4号、8号、13号、15号、16号、17号、22号。***、刘永述称都是在我房屋的基础上改造的。另外，根据我院调取的柏盛公司建房时间统计表，建房时间在《房屋（含厂房、场地）租赁合同》签订之后建设的有3号、4号、8号、13号、16号，其余均显示是在合同签订之前。

关于装修、设备及附属物的添附情况。柏盛公司主张《估价结果通知单》中部分项目系已方在承租后添附，共计271096元。《估价结果通知单》上装修、设备及附属物评估总价为756724元，***实际拿到补偿款752676元。***、刘永对柏盛公司主张的部分项目不予认可，但《房屋（含厂房、场地）租赁合同》并未列明此类交付项目，且***、刘永并未提交相应证据材料予以证明。

上述事实有《房屋（含厂房、场地）租赁合同》、转账明细、收条、《通知》、《花园施工协议》、《北京市建材买卖合同》、《情况说明》、《证明》、《集体土地使用证》、《非住宅房屋腾退解约协议（解除土地承包、租赁合同）》、《腾退结算清单》、《承包合同》、《房地产估价报告》、《北京市房屋院落调查登记表》、视频、照片、《兴寿镇西营村“工业大院”自主腾退实施方案》及当事人当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为,《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。《房屋（含厂房、场地）租赁合同》约定出租的厂房未取得建设工程规划许可证，彩钢棚系未经批准建设的临时建筑。《房屋（含厂房、场地）租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

关于《房屋（含厂房、场地）租赁合同》合同主体的问题，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《房屋（含厂房、场地）租赁合同》刘永虽以自己的名义与合同相对方签订合同，但合同相对方在订立合同时知道刘永与***之间的代理关系，该合同直接约束***与合同相对方。关于柏盛公司一方，罗京与王双平已表示与刘永签订《房屋（含厂房、场地）租赁合同》为成立柏盛公司所为，当事人提交的出租方为***，承租方为柏盛公司的《房屋（含厂房、场地）租赁合同》也能证明刘永在签订合同时明知合同相对方为柏盛公司。故本院确认，本合同为***与柏盛公司之间签订，刘永并非合同当事人，柏盛公司无权要求刘永承担本案所有的给付义务，对于柏盛公司提出的该部分诉讼请求，本院不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因无效合同取得的财产，应当返还对方，不能返还的，应根据双方各自的过错责任，承担其相应的赔偿责任。本案双方在租赁合同场地内各自所有的建筑物及附属物，在《非住宅房屋腾退解约协议》、腾退结算清单、《房地产估价报告》中，给予本案土地及地上物腾退的补偿款，系对本案租赁合同场地及地上物权利人的补偿。本院认为，基于本案双方签订的《房屋（含厂房、场地）租赁合同》无效，本次腾退的各项补偿款，应依据双方在租赁合同场地上的享有的建筑物、附属物的权利及经营的事实，确认租赁合同当事人在本次自主腾退拆迁补偿的权利。

对于柏盛公司提出的要求***返还涉案房屋自2017年11月25日至2018年7月31日占有使用费的诉讼请求。2017年11月24日村委会通知停水停电及停产，此后柏盛公司无法在厂房内正常开展生产经营，本院对此后柏盛公司应付的占有使用费依约定的租金标准予以酌减。关于柏盛公司的实际腾退时间，柏盛公司主张其为2018年3月9日全部搬完，并提交搬家视频予以证明。***、刘永则述称柏盛公司实际使用场地到2018年10月，其提交的2019年7月18日村委会出具的《证明》、2020年6月28日村委会出具的《证明》关于腾退时间的说法相互矛盾，本院无法采信。故本院确认柏盛公司腾退时间为2018年3月9日。自2017年8月1日至2017年11月24日，柏盛公司应全额支付占有使用费，计44493元（140000元÷365天×116天，小数点后四舍五入）；自2017年11月25日至2018年3月9日期间柏盛公司应付的占有使用费依约定的租金标准予以酌减，本院酌定为20137元（140000元÷365天×105天×50%，小数点后四舍五入）。自2017年8月1日，柏盛公司应支付***64630元，柏盛公司实际支付140000元，***应退还柏盛公司占有使用费75370元。故对于柏盛公司的本项诉讼请求，本院在75370元范围内予以支持，超出部分，本院不予支持。

对于柏盛公司提出的要求***支付自2017年12月1日至2018年7月31日止的租金差价损失140000元的诉讼请求。村委会要求停水停电停产及腾退并非***造成的，要求其承担赔偿责任，无事实及法律依据，本院不予支持。

对于柏盛公司提出的要求***支付房屋补偿费305002元的诉讼请求。柏盛公司提出的3号、4号、8号、13号、16号房屋为新建，15号及22号则为交付时为彩钢棚，后进行了翻建的陈述，与《房屋（含厂房、场地）租赁合同》、建房时间统计表、照片能相互印证，本院对此予以认可。新建房屋3号、4号、8号、13号、16号房根据《非住宅房屋腾退解约协议（解除土地承包、租赁合同）》确定的房屋补偿价格为232640元，15号、22号房根据《估价结果通知单》确定的价格为300518元，重置成新价格的70%为210362．6元。至于第19号，无相关证据显示此房屋为柏盛公司所建，本院对此部分不予支持。15、22号原为彩钢棚，柏盛公司在此基础上予以翻建，根据彩钢棚的面积及单位重置成新价，本院酌定***该两号房屋应得价款为31753元，此价款应从***应支付柏盛公司的房屋补偿费中予以扣除。***应支付柏盛公司房屋补偿价格为411249．6元。故柏盛公司提出的该项诉讼请求，有事实及法律依据，本院在柏盛公司主张的范围内予以支持。

对于柏盛公司提出的要求***支付装修、设备、附属物补偿费271096元的诉讼请求。柏盛公司主张《估价结果通知单》中部分项目系己方在承租后添附，共计271096元。虽***、刘永对于其中部分项目不予认可，但并未拿出相反证据予以证明，本院对***、刘永的意见不予采信。《估价结果通知单》上装修、设备及附属物评估总价为756724元，***实际拿到补偿款752676元，两者差额为4048元。经与拆迁公司核实，4048元差额为2010年后房屋及附属物补偿根据政策发生的相应扣减，此部分应在***应支付给柏盛公司的补偿款内进行扣减。另外，《房屋（含厂房、场地）租赁合同》中有约定，柏盛公司进厂后首先进行厂区门口道路修建，厂房内地面铺装，电路改造等工作，相关费用***同意由第一年至第三年，三年中的租金中每年扣除2万元作为给柏盛公司的补偿，共计6万元。该部分金额应在装修、设备、附属物补偿费中予以扣减。故对于柏盛公司提出的该项诉讼请求，本院在207048元范围内予以支持，超出部分本院不予支持。

对于柏盛公司主张的要求***支付停产停业损失1202910元的诉讼请求。《兴寿镇西营村“工业大院”自主腾退实施方案》中规定，腾退综合补助费考虑到建筑面积及经营活动等因素，柏盛公司新建房屋的面积为563．63平方米，改建面积为396．91平方米，***交付时砖混结构房屋2008．91平方米，彩钢棚396．91平方米。柏盛公司自2010年起在此处注册成立了公司，从事生产经营活动并纳税，本院依据涉案房屋的建设情况以及涉案房屋内办理的营业执照、实际经营等因素，酌定***应向柏盛公司支付一次性综合补助费损失721746元。本项诉讼请求超出部分，本院不予支持。

对于柏盛公司提出的要求***支付搬家补助74236元的诉讼请求。截至腾退之前，一直都是柏盛公司在此经营并注册企业，但***亦在案涉房屋内有部分物品需要搬迁，本院依据涉案房屋的经营使用情况、房屋内物品的归属情况等因素，酌定***应向柏盛公司支付搬家补助59388．8元。本项诉讼请求超出部分，本院不予支持。

对于柏盛公司提出的要求***支付空调迁移费2800元及电话迁移费300元的诉讼请求。根据《腾退结算清单》，每台空调的迁移费为400元，每个电话的迁移费150元。现柏盛公司主张有7台空调和2台电话是其后装的，***、刘永认可柏盛公司的部分陈述，不认可部分也无法提交任何证据材料予以证明。对于此项诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。

综上所诉，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条之规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效之日起十日内，向原告北京柏盛名匠标识制作有限公司返还房屋占有使用费75370元；

二、被告***于本判决生效之日起十日内，向原告北京柏盛名匠标识制作有限公司支付装修、设备及附属物补偿费207048元，房屋补偿费305002元，搬家补助费59388．8元，一次性停产停业综合补助费721746元，空调迁移费2800元，电话迁移费300元；

三、驳回原告北京柏盛名匠标识制作有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费23539元，由原告柏盛公司负担8108元，已交纳；由被告***、刘永负担15431元,于本判决生效之日起7日内交纳。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审判长　陆　婧

审判员　王丽媛

审判员　孙　颖

二〇二〇年八月二十八日

书记员　姜　帆