上海同希技术发展有限公司与上海舟欣置业有限公司、上海中鑫物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

上海市崇明区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0151民初2471号

原告：上海同希技术发展有限公司，住所地上海市崇明区。

法定代表人：朱斌，执行董事。

委托诉讼代理人：杨陈，上海聚隆律师事务所律师。

被告：上海舟欣置业有限公司，住所地上海新河经济开发区(崇明区新江路579-149室)。

法定代表人：王利华，董事长。

委托诉讼代理人：陈华。

委托诉讼代理人：汪首英，女，1992年1月18日生，汉族，住安徽省。

被告：上海中鑫物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：陈纪明，总经理。

委托诉讼代理人：陆玮斌，上海市恒泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐佳瑜，上海市恒泰律师事务所律师。

原告上海同希技术发展有限公司与被告上海舟欣置业有限公司(以下简称舟欣置业)、上海中鑫物业管理有限公司(以下简称中鑫物业)服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，于4月22日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人杨陈、被告舟欣置业的委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼，被告中鑫物业经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，于2019年7月22日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人杨陈、被告舟欣置业的委托诉讼代理人陈华、汪首英，被告中鑫物业的委托诉讼代理人陆伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告向原告支付维修、保养费合计55.5万元；2.诉讼费由两被告承担。事实和理由：2007年4月16日，原告与被告舟欣置业签订《崇明新河镇中低价商品房弱电系统(技防、有线电视)工程合同》，由原告承建崇明新河镇中低价商品房(即后文所称“绿舟星城一期”——本院注)弱电系统(技防、有线电视)的设备供应、安装、调试、验收、培训和维修保养。2011年7月该工程通过验收并交付使用。根据合同约定，免费保修期为一年，保修期满后的系统保养、调换等事宜由双方另签协议。工程的免费保修期后的2012年7月至2017年12月31日间，原告一直为“绿舟星城一期”的智能化系统进行技防维修、保养，累计维修、保养费用为55.5万元。因该小区的业委会于2018年方才成立，导致舟欣置业(开发商)和中鑫物业(物业管理方)一直无法确定由谁支付该款，后经协商，舟欣置业同意由其付款，但至今未付。

诉讼中，原告变更第1项诉请的维修保养费为55万元，具体包括：自2012年7月至2017年12月31日止的保养人工服务费按每年8.5万元计算、设备维修费用按每年1.5万元计算。

被告舟欣置业辩称，原告于2012年7月至2017年12月31日期间对“绿舟星城一期”智能化系统进行技防维修、保养是事实，但原告未与两被告签订合同，也没有口头约定费用计算标准。根据两被告之间的委托管理协议，免费保修期届满后，智能化弱电系统养护费用由中鑫物业承担，原告应向中鑫物业主张服务费。

被告中鑫物业辩称，原告从未与本公司签订物业服务合同及智能化系统的维保协议，本公司没有付款义务。根据两被告之间的委托管理协议，智能化弱电系统的维修保养费用不包含在包干费中，不应由本公司承担。

经审理查明，舟欣置业是“绿舟星城一期”商品房的开发商，在该工程建设期间，于2007年4月16日与原告签订《崇明新河镇中低价商品房弱电系统(技防、有线电视)工程合同》，将崇明新河镇中低价商品房弱电系统(技防、有线电视)工程项目交由原告承包建设。原告的主要义务包括弱电系统设备供应、安装、调试、验收、培训和维修保养。合同还约定，工程保修期为一年，保修期满后的系统保养、调换等事宜由双方另订协议。原告收取维修费后，自接到报修通知后二十四小时内修复。

合同签订后，双方按约履行。2011年7月该工程通过验收并交付使用。一年的免修期至2012年7月1日届满。免修期届满后，原告继续为“绿舟星城一期”智能化弱电系统(技防、有线电视)提供维修养护服务，但未与两被告之任何一方签订书面合同。

2008年12月25日，舟欣置业(甲方)、中鑫物业(乙方)签订《前期物业委托管理协议》约定：甲方委托乙方全权管理由甲方开发建设的“绿舟星城”的物业及其附属设施。委托期限至小区全部交付使用并全部业委会成立为止。第四条“相关费用及付款方式”之(二)“委托管理费用”约定：1.委托管理费用由甲方分批向乙方支付包干费用总计169万元。2.包干费用包含以下具体项目：……(5)设备维修保养费：除应由承建方保修范围以外涉及到的维修养护费、年检费、管理费。(7)首期开发的11.8万平方米商品房入住率到60-70%时，协助甲方办理成立业委会的相关手续。因甲方原因不能成立业委会的，设施设备维修养护费(智能化弱电系统除外)在施工单位保修到期后，乙方再负责二年零六个月的维修养护费，超过二年零六个月后的费用由甲方负责，直至业委会成立为止。第六条约定，本协议是《前期物业服务合同》的补充，如《前期物业服务合同》与本协议的相关条款有不同意见时，以本协议条款为准。

另查明，就本案争议，原告曾于2018年提起诉讼，后因故撤诉【案号(2018)沪0151民初8641号】。在该案中，两被告均认可2017年12月31日前“绿舟星城一期”智能化弱电系统的维修养护系原告实施。

以上事实，由原告提供的原告与舟欣置业签订的《弱电系统工程合同》、两被告签订的《前期物业委托管理协议》以及原、被告在本案及(2018)沪0151民初8641号案件中陈述所证实。

本院认为，根据法律规定，当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案原告未与任何一位被告签订书面的维修养护合同，但两被告均认可原告在免费保修期满后提供了“绿舟星城一期”智能化弱电系统的维修保养服务，故服务合同成立，原告有权收取对价。本案争议焦点在于：服务合同的相对方即服务费的付款主体以及价款金额。

关于争议焦点一、服务合同的相对方即服务费的付款主体。

本院认为，舟欣置业作为“绿舟星城一期”的开发商，与原告签订了《崇明新河镇中低价商品房弱电系统(技防、有线电视)工程合同》，合同约定：“工程保修期为一年，保修期满后的系统保养、调换等事宜由双方另订协议”。由此可见，与原告预定签约的主体系舟欣置业，并且，其上还约定“原告收取维修费后，自接到报修通知后二十四小时内修复”，即约定了原告在维修保养合同中的部分义务。因此，原告有理由相信保养期满后继续为“绿舟星城一期”弱电系统提供维修保养服务的，应当与舟欣置业签订合同。

舟欣置业认为，根据两被告签订的《前期物业委托管理协议》第四条第(二)项“委托管理费用”的约定，其已将包括弱电系统维护保养费在内的管理费用以“包干费”的名义支付给中鑫物业，原告主张的维修保养费应由中鑫物业支付。而中鑫物业认为包干费中不包含弱电系统维护保养费，并向本院提供了两被告签订的《前期物业服务合同》、2016年5月5日中鑫物业出具给舟欣置业、提出弱电损坏希望舟欣置业维修的工作联系函、2011年5月26日绿舟星城绿化工程交接单以及工作联系函等证据，用以证明弱电系统未移交给中鑫物业，有关维护保养费用应由舟欣置业承担。对此，本院认为，《前期物业委托管理协议》系开发商舟欣置业与物业公司中鑫物业之间有关内部委托的约定，除非两被告明确告知原告维修保养费已经在总包干费中支付给中鑫物业，应由中鑫物业与原告签订合同并支付费用，并且原告予以认可，否则，原告为“绿舟星城一期”所提供的智能化系统维修保养产生的服务费，应由舟欣置业向其支付。中鑫物业提供的证据均系两被告之间的合同及工作联系函，亦同此理。现舟欣置业并无相关证据提供，因此，舟欣置业作为服务合同相对方应向原告支付服务费。舟欣置业承担付款责任后，可据《前期物业委托管理协议》与中鑫物业另行结算。

争议焦点二、服务费的计付标准。

原告向本院提供了下列证据作为服务费标准的参考：1.由原告、中鑫物业与案外人上海陈家镇建设发展有限公司签订的《陈家镇公司办公楼智能化维修保养合同》，合同的有效期为2014年10月1日起至2015年9月30日，服务费用6万元，维护保养范围包括电视监控系统、楼宇控制系统、周界报警系统、会议系统、电子巡更系统、指纹门禁一卡通系统、网络系统、电子公告系统。人为损坏及不可抗力造成的系统及设备损坏不在此合同服务范围内等等。2.原告与上海富盛物业有限公司签订的《富景名城安全技术防范系统维护保养合同》，维护保养期间为2014年全年，维护保养费为3.5万元，维护保养的内容包括楼宇对讲系统、防盗报警系统、视频监控系统、周界报警系统、电子巡查系统。如果因设备损坏需要更换及增加的由富景物业负责落实，等等。

原告认为，“绿舟星城一期”的电子围栏2300米、监控180只、门禁130只，另有电子屏幕及三方通话系统等，而为陈家镇公司维护的电子围栏只有500米、监控50只，另加会议系统，因此，原告为“绿舟星城一期”的维修保养费用应高于陈家镇公司。舟欣置业对原告提出的“绿舟星城一期”智能化系统维保范围及设施设备数量未持异议。中鑫物业认可陈家镇公司的电子围栏及监控数量，但认为“绿舟星城一期”的电子围栏的数量为约870米、监控为13只、门禁为108只。

经本院向富景名城的物业管理公司上海富盛经济开发区物业管理有限公司了解，物业公司的工作人员确认了《富景名城安全技术防范系统维护保养合同》的真实性，并表示当时富景名城智能化弱电系统维护范围包括电子围栏900米、监控12只、门禁40只左右。关于技防弱电系统的维护保养，一般是物业公司与维保公司签订，由物业公司支付费用，费用一开始来源于开发商给的管理费用，之后，从收取的物业费中支付。维护期间如果设备需要修理更换，则人工费由维保公司承担，材料费由物业公司从维修基金中支付。

关于维护保养的服务费，本院认为，根据原告为“绿舟星城一期”提供智能化系统的服务范围，对比陈家镇公司办公楼、富景名城两份合同的服务范围及价款，以及双方在诉讼中发表的意见，本院酌定原告对“绿舟星城一期”智能化系统的维护养护费为平均每年5.5万元。

关于设备维修费，原告认为系按实结算，不包括在维护保养费中。舟欣置业对此予以认可。中鑫物业认为，有些小区的弱电系统保养合同价格中包含设备维修费，有些不包含。对此，本院认为，从陈家镇公司办公楼、富景名城两份合同的内容以及本院向富景名城的物业管理公司调查的情况可知，智能化系统的维护保养费用通常不包括设备维修中产生的设备及其他材料的费用。由于设备维修费应按实结算，但原告未向本院提供其为“绿舟星城一期”提供维修的具体明细、费用金额等证据，故原告主张的设备维修费用本院不予支持，原告如有证据可以另行主张。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第(二)项、第(四)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告上海舟欣置业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海同希技术发展有限公司服务费302500元。

二、驳回原告的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8800元，由原告负担4004元，被告上海舟欣置业有限公司负担4796元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　王　怡

人民陪审员　　黄国军

人民陪审员　　黄　新

二〇一九年九月三十日

书　记　员　　张　麟

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

……

（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。

……

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

……

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

……