徐州汉源建设集团有限公司与克山县鑫盛达房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2024）黑02执异19号 案外人:****，男，1974年8月15日出生，汉族，住克山县。 申请执行人：徐州汉源建设集团有限公司。住所地：江苏省徐州市沛县。统一社会信用代码：***。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：****。 被执行人：克山县鑫盛达房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省克山县。统一社会信用代码：***。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***。 在本院执行徐州汉源建设集团有限公司（以下简称徐州汉源公司）与克山县鑫盛达房地产开发有限公司（以下简称鑫盛达公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人****对查封黑龙江省克山县**世纪小区26号楼1**701室，26号楼2**1602室不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人****称，请求解除对黑龙江省克山县**世纪小区26号楼1**701室，26号楼2**1602室的查封，有网签合同、购房现金收据、热费收据、物业费收据、业主入户通知单，希望法院予以准许。 案外人****向本院提交的证据： 收据12份，商品房买卖合同（预售），销售入户通知单，电子发票等。 本院审查查明，原告徐州汉源公司诉被告鑫盛达公司建设工程施工合同纠纷一案，依徐州汉源公司诉讼保全申请，2020年11月16日，本院作出（2020）黑02民初132号之一民事裁定，***盛达公司开发建设的位于克山县**世纪小区包括案涉房屋共165套房屋（价值6800万元的部分）。2020年11月23日，本院向克山县不动产登记中心送达查封民事裁定和（2020）黑02执保45号协助执行通知书。2021年21月31日，本院作出（2020）黑02民初132号民事判决。鑫盛达公司不服，提起上诉。2023年10月18日，黑龙江省高级人民法院作出（2022）黑民终311号民事判决：一、维持齐齐哈尔市中级人民法院（2020）黑02民初132号民事判決第一项；二、撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2020）黑02民初132号民事判决第四项、第五项；二、变更齐齐哈尔市中级人民法院（2020）黑02民初132号民事判决第二项为：鑫盛达公司于本判决生效之日起十日内支付徐州汉源公司工程款7,555,354.39元及利息（以1,555，354.39元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月1日起计算至实际支付之日止）；三、变更齐齐哈尔市中级人民法院（2020）黑02民初132号民事判决第三项为：鑫盛达公司于本判决生效之日起十日内支付徐州汉源公司质量保证金12,790,875.71元及利息（以12,790，875.71元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2022年1月1日起计算至实际支付之日止）；四、徐州汉源公司支付某某未完工程及维修费用4,841,080元；五、驳回鑫盛达公司的其他诉讼请求；六、驳回徐州汉源公司的其他诉讼请求。2023年11月7日，黑龙江省高级人民法院作出（2022）黑民终311号民事裁定，继续查封以上房产。 本院认为，本案争议焦点是，案外人异议请求能否排除执行。分析如下： 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”在本院查封之前案外人通过直接和间接占有，已合法占有案涉房产。案涉房产没有完成竣工验收手续而未办理过户登记，非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》在第二十八条至三十条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情形，并规定了不同的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。本案中，案外人****系消费者买受人，本案应适用《异议复议规定》第二十九条规定。综上，案外人异议请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对黑龙江省克山县**世纪小区26号楼1**701室，26号楼2**1602室的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　韩　冰 审判员　　于　明 二〇二四年三月一日 书记员　　***