浙江省平湖市平南消防工程有限责任公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省嘉兴市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙04民终2672号

上诉人（原审被告）：浙江省平湖市平南消防工程有限责任公司，住所地：浙江省平湖市当湖街道长胜路********。统一社会信用代码：91330482704439361N。

法定代表人：吴玉龙，董事长。

委托诉讼代理人：吴立新，浙江子城律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1970年10月28日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。

委托诉讼代理人：汤明伟，浙江金九鼎律师事务所律师。

上诉人浙江省平湖市平南消防工程有限责任公司（以下简称平南公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2020）浙0482民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

平南公司上诉请求：撤销一审判决第二、四项，改判驳回***的诉讼请求，判令***向平南公司支付违约金29800元、滞纳金178800元、房屋占用费79968元，判决平南公司有权没收保证金34000元；本案的一、二审诉讼费用由***承担。事实和理由：一、一审判决认定平南公司违反合同法规定的附随义务没有事实和法律依据。***认为租赁时租赁物为沿街开阔式商铺，又处在十字路口，设有多处人行或车行出入口，符合双方签订合同的初衷和目的，但该内容在租赁合同中并无约定。本案系租赁合同纠纷，应当以租赁合同载明的内容作为依据，不能以假设的事实作为合同的内容。合同订立前，***实地查看房屋，在各项条款都没有异议的前提下签订了该协议，协议对租赁物以外的外部条件均未提及。事实上，440号门面房并非位于十字路口，离毓秀路及长胜路路口至少100米距离，并且在长胜路及毓秀路均有出入口用于车辆通行，路口有0.5米高的围栏和绿化带与外围进行隔开，外围车辆需经出入口方可进入。出入口的多少不会对汽车销售带来影响。绿化带外的铁栅栏未遮挡住租赁商铺。一审判决认定平南公司在未通知并征得***同意的情况下，自行搭建约2米高的围栏，封堵了部分出入口，遮挡了租赁房屋，对汽车销售必然带来一定的不利影响，明显没有证据支撑。合同附随义务是一项基于诚实信用原则发展起来的法律制度，平南公司在履行租赁合同过程中没有违背诚实信用原则。一审判决将***自称的从2018年2月起其经营汽车业务量减少归责于平南公司未履行对场地、通道、周边环境承担协助、保护的附随义务，显然没有事实和法律依据。二、本案合同解除系***违约所致，***应承担违约责任。***从2019年度起未支付房屋租金，平南公司通知***自2019年6月21日起解除合同。可见，本案是在平南公司未违约的情况下，因***的违约而解除，应由***承担全部违约责任。根据合同约定，***应向平南公司支付违约金29800元、滞纳金178800元和2019年5月1日起至2019年8月6日期间的房屋占用费79968元，平南公司有权没收***保证金34000元。一审判决根据审判人员于2019年8月6日现场勘验情况，确定***已撤离租房，以此驳回平南公司要求支付房屋占用费的诉讼请求，不符合事实。三、本案中***作为原告的主体不适格，其一审诉讼请求平南公司搭建的围栏影响了其投资的平湖市俊圣汽车销售有限公司（以下简称俊圣公司），即受损失的是公司，而不是***，所以***要求承担所谓的赔偿责任，实际上主体是不合格的，因为租赁房屋实际是由公司使用的，即便平南公司的行为使***的经营受到影响，也应该由公司主张权利。四、一审判决平南公司承担合同附随义务的责任，超出了***诉请的范围，不符合民事诉讼法不告不理的原则。***并不是以平南公司违反合同附随义务来主张权利。一审法院主动地认定平南公司违反合同附随义务超出了裁判范围。五、安装围栏是建设规划的要求，这个地方其实已经修建了围栏，只不过围栏比较低，平南公司将围栏加高了，围栏本身不影响视线。平南公司重新安装围栏的时间是2018年8月至9月之间，而不是***所称的2018年2月。***2018年2月开始经营状况差与围栏安装无关。六、承担合同违约责任要么承担违约金，要么赔偿损失，既让平南公司返还租金，又让平南公司承担损失，显然与法律不符。

***辩称，***承租之前以及使用之初，甚至在该区域规划以及竣工之时，案涉房屋周围没有围栏，出入口也较多。平南公司在出租半年多之后，未保持租赁物原先的状态，甚至其改变了周边的设施、道路、出入口，非但没有按约定用途为承租人使用案涉房屋提供通知、协助义务，反而利用其多重的身份，主动积极地给承租人使用房屋制造障碍，显然是违反法定的附随义务。平南公司改变了租赁环境，甚至了改变了整个佳龙大厦的经营内容，合同迫于解除后，现在一家大型的医院应运而生，而股东就是平南公司法定代表人吴玉龙。案涉合同在平南公司发函要求解除前，***于2018年起就一直与平南公司进行沟通，力求解决化解矛盾，甚至在平南公司搭建围栏以后，***还是按时按约支付了第二年的租金，足见履行合同的诚意，毕竟为了该店面，***投入了大量财力物力人力，不舍得将店面关掉。***是占了俊圣公司99.4％的股份，另外的股份是***的妻子，一审支持的所有损失都是***个人支出，所以主体适格。本案是房屋租赁合同纠纷，***是承租人，有权利起诉。2018年2月份搭建围栏，平南公司一审中认可的。即便平南公司搭建围栏征得街道同意，也不是行政单位要求加围栏，而是平南公司主动实施了这个行为。***的损失远远大于一审判决的范围。

***向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年3月20日订立的《房屋租赁合同》；2.平南公司返还自2018年2月1日至2019年4月30日期间***已交付的房租372500元及房屋水电保证金34800元；3.平南公司承担违约金37250元并赔偿***装修损失等约691032元（具体以评估为准）；4.诉讼费用、评估费用由平南公司承担。

平南公司向一审法院提起诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月21日解除；2.***支付违约金29800元、滞纳金178800元；3.没收***租赁保证金29800元；4.***支付水电费5000元；5.***腾退租房，并按每天816元支付自2019年5月1日至腾退之日的房屋占用费；6.诉讼费由***承担。

2017年3月20日，***与平南公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：***租用平南公司位于平湖市××路××号（门牌号为440号）的房屋，该房屋建筑面积400㎡；***用于开设汽车销售，不得任意改变用途；租赁期限为五年，自2017年5月1日至2022年4月30日止；租金每年298000元，物业管理费每月2元／㎡，合同签订之日支付保证金，保证金为租金的10%，水电保证金5000元一次性付清，以后每月抄表为准；租金采用预付方式，每年结算一次，第一年租金在签协议后五天内一次性付清，第二年开始租金每次在合同签订日起算提前1个月一次性付清下一年租金；***根据正常的经营业务需要对房屋进行装修，但不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得平南公司书面同意，投资费用由***自理；退租时，平南公司对***的装修不作任何补偿，所有的固定装潢无偿归平南公司所有，***不得拆除任何一样固定装修，如拆除以十倍价格赔偿；房屋租赁期间，水电费、物业管理费等由***支付；任何一方违反本合同的规定，除本合同另有约定外，应按年度向对方交纳年度租金的10%作为违约金；***逾期未交付租金的，每逾期一日，平南公司有权按应付租金的2%加收滞纳金；***超过三十天支付租金的，除承担相应的违约责任外，平南公司有权提前解除合同。

合同订立后，***对租赁房屋进行了装修，并于2017年5月22日与案外人马敏芳共同投资设立俊圣公司，在租赁房屋内经营汽车销售等。2017年4月1日和4月5日，***按约向平南公司支付第一年度房屋租金合计288000元。2017年4月5日，***向平南公司支付水电保证金5000元、租房保证金29800元，合计34800元。2018年4月3日，***向平南公司支付了第二年度（截至2019年4月30日）的房屋租金298000元。之后的租金，***未支付。

2018年2月，平南公司在案涉租赁房屋外围修建了约2米高的围栏，而根据建设规划，该区域并不存在围栏的设计或备案。该围栏从毓秀路一直延伸至长胜路，封堵了部分出入口，对俊圣公司造成了遮挡。2018年10月22日，***委托浙江金九鼎律师事务所发送《律师函》一份，要求平南公司拆除围栏，排除妨碍，并减免租金。2019年6月5日和6月19日，平南公司委托浙江天卓律师事务所发送《律师函》二份，平南公司以***拖欠第三年租金为由，主张自2019年6月21日起解除房屋租赁合同，并要求腾退房屋、支付滞纳金等。双方因履行合同发生争议，多次协商未果，故诉至法院。

根据***的申请，一审法院对案涉房屋的装修现有价值进行了评估，评估机构嘉兴新求是资产评估事务所（普通合伙）于2020年3月14日出具了新求是评字〔2020〕055号《资产评估报告》一份，评估结论为装修现有价值为235751元。***为本次评估预付评估费6000元。

一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案争议的焦点为：1.确定合同何时解除；2.平南公司搭建围栏是否构成违约及如何承担违约责任；3.***拒付第三年租金是否构成违约，是否承担违约责任。

关于争议焦点1，当事人双方对解除房屋租赁合同无异议，至于何时解除，***主张2018年6月已解除合同并腾退房屋，平南公司主张以第二份《律师函》通知解除的时间，即2019年6月21日为合同解除日期。一审认为，***于2018年4月预付了下一年度的租金，且其在2018年10月22日发送的《律师函》中仅要求平南公司拆除围栏等，并未要求解除合同，也未提及搬离房屋，而是通过诉讼主张解除合同，故***提出2018年6月已解除合同的主张，与事实不符，不予采信。平南公司书面通知***于2019年6月21日解除合同，庭审中***也同意于该日解除合同，故一审确认案涉房屋租赁合同于2019年6月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。

关于争议焦点2，我国《合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，***租赁房屋的目的系经营汽车销售，该用途载明于合同之中，对此平南公司是明知的。合同签订之时，案涉租赁房屋为沿街开阔式商铺，外侧无围栏，又靠近十字路口，交通较为便捷。合同履行之中，平南公司在未通知并征得承租人同意的情况下，自行搭建约2米高的围栏，封堵了部分出入口，遮挡了租赁房屋，对汽车销售必然带来一定的不利影响。平南公司作为出租人应当根据合同之目的对场地、通道、周边环境承担协助、保护等义务，而其搭建围栏的行为，违反了合同法规定的附随义务，构成不完全履行，应当承担相应的违约责任。

关于***主张退还租金372500元，一审认为，搭建围栏虽会对汽车销售带来一定的不利影响，但并非决定经营状况的唯一因素，***主张全额退还围栏搭建之后的租金于法无据，一审依据公平原则，酌情确定减免租金的30%，即平南公司退还***租金111750元（372500元×30%）。至于水电保证金5000元、租房保证金29800元，合计34800元，因合同解除平南公司应当予以退还。关于***主张的装修损失691032元，经司法评估，装修现有价值为235751元。根据合同约定，退租时平南公司对装修不作任何补偿，但鉴于平南公司存在违约行为，合同提前解除，一审酌情确定按装修现有价值的80%予以赔偿，即平南公司赔偿***装修损失188601元。关于***主张的违约金37250元，因***已主张赔偿因违约而造成的损失，两者无需同时适用，一审对该项违约金的诉请不予支持。综上，平南公司应当向***支付335151元。

针对争议焦点3，根据我国《合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，平南公司搭建围栏，遮挡租赁房屋，未履行合同法上的附随义务，其违约在先，对于第三年度租金（应于2019年2月20日前预付）***有权中止履行。况且，***曾于2019年1月31日起诉平南公司[案号：（2019）浙0482民初681号]，要求平南公司排除妨碍，减免租金208600元并赔偿损失100000元。***于2019年5月21日撤回该案后又重新起诉。因此，***未预付第三年租金系依法履行抗辩权，平南公司提出***构成违约的理由，不能成立。平南公司提出要求***支付违约金29800元、滞纳金178800元、房屋占用费及没收保证金34800元的诉请，均没有法律依据，一审不予支持。平南公司主张***倒欠水电费5000元，未提供相应的证据证明，一审不予采信。平南公司主张***腾退租房，根据一审2019年8月6日现场勘验情况，当时***业已搬离租房，故一审对平南公司该项诉请不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认***与平南公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月21日解除；二、平南公司于判决生效后十日内退还***租金111750元、保证金34800元，并赔偿***装修损失188601元，合计支付335151元；三、驳回***其他诉讼请求；四、驳回平南公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19972元（15020元+4952元），由***负担8693元，平南公司负担11279元；评估费6000元，由***负担1200元，平南公司负担4800元（于判决生效后十日内支付给***）。

平南公司二审中提供以下几组证据：

1.图纸1张及照片11张，证明租赁房屋周边有两个车行入口和一个步行入口，平南公司将步行入口用围栏围住不会影响***经营。

2.承揽合同复印件及客户交易详细信息打印件各1份，证明平南公司于2018年6月28日方签合同定作铁艺围栏，施工时间也是在2018年6月28日以后，付款凭证可以证明该合同是履行了。

3.情况说明复印件1份，证明平南公司的围栏是按照市政规划要求搭建，围栏区域是市政用地，土地使用权不属于平南公司，平南公司即便搭建围栏有过错，也不是违反合同附随义务，而是侵犯相邻权的问题。

4.平湖振杨中医医院有限公司出具的证明原件1份，证明长胜路与毓秀路交叉口围栏于2018年9月27日拆除，施工至拆除仅两个月的时间，这两个月即便对***的经营有影响，也仅有两个月的时间，不至于认定平南公司构成根本性违约。

***质证称，证据1，关于案涉场地的图纸应当以一审时向建筑部门调取的规划以及竣工验收时的图纸为准；照片反映的不是现在情况，应当参照一审现场勘验以及二审现场勘验时的情况为准；证据2，对于承揽合同的真实性、关联性不认可，定作方仅有吴玉龙签字，但是吴玉龙名下有几十个公司，没有办法确认是哪个公司。合同价款是13万元多，而付款凭证仅支付了3万元，即使合同成立，是否履行完毕，也有疑问。证据3，证据仅有公章，没有经办人的签字，经济发展办公室只是平湖市当湖街道下设的一个部门，并没有独立承担民事法律责任的资格，经济发展办公室超出了职能部门的权限，不管绿化是否符合要求，土地使用权是否归平南公司，都不能掩盖案涉的围栏是平南公司搭建的事实。目前绿化设置与规划和竣工时都是明显不一致的，经济发展办公室的说明与事实完全颠倒。证据4，对真实性、关联性不予认可，作为单位出具的证明，没有经办人签字，平南公司法定代表人吴玉龙就是该医院的股东，证明缺乏客观性，至少在一审法院现场勘验时，这堵围墙还是在的。

***二审中提供以下几组证据：

1.有两个拱门的照片1张，证明签订合同时店面前面、东面均有出入口。

2.对面为平湖汽车商贸城的照片1张，证明东南角有一个很大的汽车超市，围墙封堵后，***无法经营。

3.微信聊天记录中的照片1组，证明2018年3月份显示围墙已经全部造好。

平南公司质证称，证据1，对于照片真实性无法确认，不知道来源，是否有绿化带和围栏不影响合同履行，平南公司没有义务告知。证据2，无法实现证明目的；证据3，对证据真实性、合法性、关联性均不予认可。

本院认证认为，关于平南公司提供的证据，证据1，图纸未显示来源，真实性不予认定，相关事实应以在平湖市城建档案馆备案保存的图纸为准，照片真实性予以确认，能否实现证明目的，将在判决理由部分予以阐述。证据2，均是复印件，对真实性、合法性、关联性均不予认定。证据3，系复印件，且未有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，本院对真实性不予认定。证据4，一审法院于2019年8月6日至现场勘查时，长胜路与毓秀路交叉口仍有围墙封锁，无法进入，该证据证明内容与事实相违背，不予认定。关于***提供的证据，证据1、2，真实性予以认定，能否实现证明目的，在判决理由部分予以阐述。证据3，***出示了微信聊天记录的原件，显示2018年3月30日围栏已经搭建完毕，***关于平南公司在2018年2月份开始搭建围栏的陈述具有合理性，本院对证据真实性、合法性、关联性予以认定。

本院除对一审查明的事实予以确认外，另认定：

案涉房屋是位于佳龙大厦南面的一门面房，佳龙大厦建设单位为平南公司。目前，佳龙大厦（含案涉门面房）主要用于开设平湖振杨中医医院有限公司，平南公司的法定代表人吴玉龙为平湖振杨中医医院有限公司的股东。

2019年1月31日，***起诉要求平南公司拆除搭建的围栏，减免已付租金的70%，并赔偿100000元损失。2019年5月31日，***申请撤回起诉，一审予以准许。

平南公司二审中确认***于2019年6月21日腾退。

2020年11月23日，***向本院出具情况说明1份，表示自愿按照原年租金70%的标准支付平南公司2019年5月1日至2019年6月21日的租金29146.84元。

本院认为，虽然***作为发起人承租房屋的目的在于设立俊圣公司销售汽车，但***是租赁合同相对人，根据合同相对性原则，***当然有权以双方的基础合同法律关系主张合同权利，平南公司关于本案原告诉讼主体资格错误及***必须以相邻权纠纷提起诉讼的主张，不成立。

《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”全面履行是指对于债务人全部义务的履行，包括主给付义务、从给付义务、附随义务等。附随义务根据诚信原则、合同的性质和目的等产生，随着债之关系的发展，要求一方当事人有所作为或不作为，以维护相对人的利益。案涉房屋是位于佳龙大厦南面的一门面房，承租时，门面房前方有一通道可直接出入毓秀路，通道两端仅有低矮的绿化带隔离，门面房门前道路通向左侧长胜路和毓秀路交叉口，总体上，视野开阔、出行方便。且承租时，佳龙大厦已竣工，未有证据显示现场有尚未施工完毕或今后要发生大变化的迹象，***对承租商铺的营业环境有合理的预期。而***承租仅仅八个月后，平南公司则在租赁房屋外围的毓秀路及长胜路搭建了约2米高的围栏，并拆除原来低矮绿化带，修建约1米高的绿化带，将佳龙大厦围在围栏内，毓秀路上仅留有一处车辆出入口，造成租赁房周边环境承租前后有较大转变。***称，平南公司的法定代表人吴玉龙在佳龙大厦开设医院，为了其自身利益，搭建围栏，营造相对安静的环境，故意逼走***；平南公司一方面称其不是围栏所占土地的使用权人，一方面称其按照规划要求搭建围栏。本院认为，***为经营汽车销售承租案涉房屋，平南公司作为出租人对此有明确认知。平南公司同时作为佳龙大厦的建设单位，对设计和规划要求亦有明确认知，即便承租房屋按照规划要求需要设置围栏、更改绿化带，其应依据诚信原则告知***将来主要出入口及房屋门前附近环境将有变动。何况，到目前为止，平南公司未提供有权机关出具的该处需设置2米高围栏的规划要求。并且，按照竣工图，承租房左前侧的毓秀路与长胜路交叉口应设置步行入口，但平南公司却用围栏封堵，***发函、起诉要求拆除，平南公司拒绝拆除，甚至一审法院现场勘查后建议按照规划要求开设步行入口时，平南公司仍拒绝开设。综上，平南公司的行为虽未明显违反主合同义务，但对***承租房屋经营汽车销售的确带来一定的不利影响，一审认定平南公司未按照租赁合同承租方的使用目的履行相应的附随义务正确。

违反附随义务的情况下，合同相对方可起诉赔偿。租金是承租人因对出租人提供的租赁物进行使用、收益而支付的对价，平南公司未履行附随义务，导致***使用案涉房屋受到一定不利影响，一审综合考虑围栏搭建的时间、附随义务的影响程度等，酌定减免30%的租金，并无明显不当。二审中，***自愿按照年租金298000元70%的标准支付2019年5月1日至2019年6月21日的租金29146.84元，此系对其自身权利的自行处分，本院予以照准。***承租房屋后按约缴纳了第一、第二年度租金，并于2018年10月22日通过律师函、2019年1月31日通过诉讼方式要求平南公司拆除围栏、减免租金等，平南公司理应知晓***未支付2019年5月1日后租金的理由，但平南公司不但未采取积极措施履行附随义务，反而发函要求解除租赁合同，而***为案涉房屋经营汽车销售投入了装修成本，***请求赔偿装修损失应予支持，综合考虑装修现有价值、使用情况及本案实际情况，一审酌定平南公司按装修现有价值的80%予以赔偿，并无明显不当，本院予以维持。平南公司违反附随义务在先，其要求***支付违约金、没收保证金等，理据不足，不予支持。另，一审中***的诉讼请求具体明确，平南公司搭建围栏是否不利房屋的经营使用自始至终是一审的主要争议焦点之一，一审法院围绕***的诉讼请求进行审理，并未超出诉讼请求范围，平南公司的上诉理由不成立。

综上，二审基于***的自认认定***支付平南公司2019年5月1日至2019年6月21日70%的租金29146.84元，进而将平南公司需退还的租金金额调整为82603.16元（111750元-29146.84元），其余部分予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：

一、维持浙江省平湖市人民法院（2020）浙0482民初967号民事判决第一、三、四项，即确认***与浙江省平湖市平南消防工程有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月21日解除；驳回***其他诉讼请求；驳回浙江省平湖市平南消防工程有限责任公司其他诉讼请求。

二、变更浙江省平湖市人民法院（2020）浙0482民初967号民事判决第二项为浙江省平湖市平南消防工程有限责任公司于本判决生效后十日内退还***租金82603.16元、保证金34800元，并赔偿***装修损失188601元，合计支付306004.16元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费19972元，由***负担8693元，浙江省平湖市平南消防工程有限责任公司负担11279元；评估费6000元，由***负担1200元，浙江省平湖市平南消防工程有限责任公司负担4800元；二审案件受理费11279元，由浙江省平湖市平南消防工程有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　赵　超

审 判 员　　毛　彦

审 判 员　　章玉萍

二〇二〇年十一月二十六日

法官助理　　周　倩

书 记 员　　陈　诚

书 记 员　　张叶娟