天长市千秋电力实业有限责任公司与天长市妙品酒类销售有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省天长市人民法院

民事判决书

（2017）皖1181民初910号

原告：天长市千秋电力实业有限责任公司，住所地安徽省天长市二凤路45号，统一社会信用代码：9134118115271028XD（1-1）。

法定代表人：戴宇欣，该公司董事长。

委托代理人：严兆俊，安徽天道律师事务所律师。

被告：天长市妙品酒类销售有限公司，住所地安徽省天长市永福东路永福嘉园翠竹苑，统一社会信用代码：91341181556345653P。

法定代表人：王伦，该公司总经理。

委托代理人：***，天长市司法局郑集法律服务所法律工作者。

原告天长市千秋电力实业有限责任公司（以下简称千秋电力公司）与被告天长市妙品酒类销售有限公司（以下简称妙品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告千秋电力公司的委托诉讼代理人严兆俊、被告妙品公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

千秋电力公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠的租金计人民币25.5万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告主管单位国网安徽省电力公司天长市供电公司将其在天长市二凤路45号地段的所有房地产委托交给原告管理。2012年6月，原告通过向社会公开招租，被告于2012年6月15日与原告签订了承租原“电力餐厅”房地产的《房屋租赁合同》，约定：租期自2012年8月20日至2015年8月20日，每年租金16万元整，该房地产用于被告营业办公房。合同到期后，被告又续租了一年，在2016年8月底，被告将租赁物全部交给原告，但尚欠租金25.5万元至今未付。由于被告长期拖欠租金不付，原告无奈诉至法院，请求判令被告立即给付租金。

妙品公司辩称，1、涉案房屋土地使用权类型为划拨，土地的用途为公共设施。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，千秋电力公司接受天长市供电公司委托管理的房屋，不具有以上行政法规的强制性规定条件，根据《合同法》第五十二条的规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。2、原、被告签订租赁合同后，被告花费了35万元对涉案房屋进行装潢，同时应原告要求，被告花费了8万元对东首菜地进行赔青平整，对屋外地面进行平整，设置不锈钢护栏。但因涉案房屋的土地使用权类型为划拨，土地的用途为公共设施致使被告一直无法办理工商登记中的营业场所变更，正常营业无法开展，造成了极大的损失。被告承租的是一楼房屋，2013年因二楼卫生间滴水，给被告造成办公用品损失，其中包括电脑等，当时千秋电力公司口头承诺赔偿5000元，但也一直迟迟没有兑现。2013年6月至2014年1月，因政府市政建设，将涉案房屋进行了围栏，造成了被告长达7个月无法使用案涉房屋。2014年7月，因交通事故造成门前路上方的二***损坏，从石梁路与二凤路路口开始封路，直到2015年3月份才解除封路，造成被告9个月无法使用案涉房屋。2014年12月份，亦因市政建设需要，原告通知被告拆除门前的围栏，造成损失1.9万元，原告承诺补偿也没有兑现。3、因上述种种，被告于2014年12月书面向原告递交申请报告，希望本着公平公正的原则进行商谈，但原告一直迟迟未有答复。2016年8月被告再次向原告提出申请减免租金，在没有确切答复的状况下，被告无奈只有硬着头皮承担巨额损失，搬离涉案房屋。4、租赁合同到期后，被告与原告并未续签，一直等待原告答复，涉案房屋也一直处于闲置状态。原告要求妙品公司承担合同期满后一年的租金没有事实及法律依据。5、根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告采取的是主动招标的形式招租的，其实际是无权进行招租的，是有过错的一方，应当赔偿被告的装潢、房屋外改造所产生的费用及无法正常营业所产生的损失，同时应当退还被告支付的租金。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

原告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织被告进行了质证。对原告提交的证据1、2，被告无异议，本院予以确认。对原告提交的证据3，被告认为合法性有异议，该房屋的租赁合同违背了法律和行政法规的规定，是无效的。本院认为该合同系有效合同，对被告的辩称不予采纳。对证据4的真实性无异议，但认为税票不能证明租赁合同合法有效。

被告为反驳原告的诉讼请求向法庭提交了证据，本院组织原告进行了质证。对被告提交的证据1-3真实性无异议，但认为因市政建设等原因封路并不是原告的过错造成的，所以原告不能补偿相应的损失。本院认为被告所提交的3份证据部分内容能证明在经营期间因市政建设等造成较大影响，可以部分采纳。

本院经审理认定事实如下：2012年6月，千秋电力公司通过向社会公开招租的方式将其管理的位于天长市二凤南路45号房屋出租给妙品公司经营使用，2012年6月15日双方签订房屋租赁合同一份，约定年租金为16万元。租赁期间因市政建设等多重因素，造成门面使用价值较大幅度下降，妙品公司曾于2013年、2014年向千秋电力公司报告要求减免租金，千秋电力公司未予答复。租赁期满后，妙品公司未与千秋电力公司续签合同，亦未通知千秋电力公司可将房屋再行出租，因考虑前期投入装潢等费用妙品公司未全部撤出，直至2016年8月份才全部撤出。现双方因租金给付事宜未能达成一致意见，千秋电力公司诉至法院请求判令妙品公司立即支付未给付租金25.5万元。

本案争议的焦点：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否有效？2、按合同约定的应付租金能否降低？

本院认为：对于争议焦点1，原、被告签订的《房屋租赁合同》涉案房屋土地使用权类型虽为划拨，但合同并非必然无效。《合同法》第52条规定，无效合同的种类包括违反法律、行政法规的强制性规定的合同。《合同法解释（二）》第十四条确认，这里所谓的“强制性规定”仅指效力性强制性规定。而本案合同违反的仅是管理性强制性规定，并不必然产生合同无效的后果。如果规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或社会公共利益的，应当认定合同无效；如果规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，对此类合同行为的效力应当慎重把握。且该案中租赁合同的签订为当事人的真实意思表示，双方已按约履行两年多，不存在侵害国家利益、社会公共利益或第三人利益的情形。虽未按有关行政法规要求办理报批，但违反的仅仅是国家行政机关对某类合同的管理而非禁止此类合同行为，故合同有效。对争议焦点2，被告在承租期间因恰逢市政建设及门口二***被损坏等，经营受到了较大影响，对双方当事人在订立合同时无法预料的这种情况，如果仍然要求承租人继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。综合考虑道路建设封路的期限及对承租人经营的影响程度，经营期间向原告申请要求补偿损失等情况，本院对租金数额予以适当调整。对被告称租赁期满后，并未与原告续租，《合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告因其租赁期间投入较多，虽难以实现经营目的，但并未与原告解除租赁合同，应视为继续承租。按原、被告合同约定，租金每年16万元，原告已支付38.5万元。即前两年租金已付清，第三年租金16万元已支付6.5万元。本院酌定被告2015年租金再支付两个月，2016年租金支付两个月，即被告再支付原告4个月租金16万元/12个月×4个月=5.33万元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：

一、被告天长市妙品酒类销售有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告天长市千秋电力实业有限责任公司租金5.33万元。

二、驳回原告天长市千秋电力实业有限责任公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5126元，减半收取2563元，由原告天长市妙品酒类销售有限公司负担2027元，被告天长市妙品酒类销售有限公司负担536元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。

审判员***

二〇一七年四月十九日

书记员***

一、本案证据部分

原告提交的证据及证明目的：

1、原告、被告登记信息一份，证明原、被告的主体适格。

2、《原乡镇电力管理站房屋委托管理协议》及房地产权证一份，证明该土地及地上建筑物由原告取得经营管理权，有权对外出租。

3、《房屋租赁合同》一份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系，被告应当向原告支付租金。

4、增值税发票一份，证明原、被告之间的房屋租赁合同经国家税务机关认定也是有效的。

被告提交的证据及证明目的：

1、《开工报告》、《验收记录》各一份，证明因市政建设及二***修复造成封路使门面长时间不能正常经营的事实。

2、《关于请求妥善解决在履行房屋租赁合同中发生的重大经济损失的申请报告》、《申请》各一份证明从2012年6月15日到2014年12月8日期间，被告多次要求原告补偿相关损失。

二、本案引用法律条文

《中华人民共和国民法通则》

第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

《中华人民共和国合同法》

第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。