泰安金川工程机械有限公司、山东铁鹰建设工程有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省泰安市中级人民法院

民事判决书

（2018）鲁09民终1378号

上诉人（原审原告）：泰安金川工程机械有限公司。住所地：泰安市岱岳区大汶口石膏工业园金港重工办公楼*层。

法定代表人：**，执行董事。

委托诉讼代理人：贾新元，泰安岱岳信达法律服务所法律工作者。

委托诉讼代理人：***，男，汉族，1958年4月18日出生，该公司办公室主任，住泰安市岱岳区。

被上诉人（原审被告）：山东铁鹰建设工程有限公司。住所地：山东省泰安市岱岳区大汶口石膏工业园满兴大街与104国道交叉路口西南角。

法定代表人：***，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：***，山东公允律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宁翠翠，山东公允律师事务所律师。

上诉人泰安金川工程机械有限公司（以下简称金川公司）因与被上诉人山东铁鹰建设工程有限公司（以下简称铁鹰公司）房屋、土地租赁合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法???（2017）鲁0911民初4334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

金川公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院审理程序错误。1、一审法院适用简易程序审理本案，未在法律规定的期限内审结，属于程序错误。2、一审法院未就原告的全部诉讼请求进行逐一审理并阐述裁判的理由。原告提出四项诉讼请求，而一审法院以“原告尚不具备到向被告主张租金的条件”为由驳回原告的诉讼请求，未在说理部分进行分析论证。二、一审法院认定事实不清，致使判决结果错误。(一）一审法院认定上诉人尚不具备向被上诉人主张支付租金的条件，属认定事实错误。被上诉人作为承租人应当就已经发生的租赁费??行支付义务，其未支付租金已构成违约。双方在《租赁合同》及《租赁合同》的补充协议中对租金的支付期限进行约定，被上诉人未按合同约定支付租金的行为构成违约，其应当承担支付租金及违约责任。2、上诉人为出租方，被上诉人为承租方，泰安大汶口工业园管理委员会系担保方，泰安大汶口工业园管理委员会并非是平等的民事主体，而是上诉人与被上诉人的上级管理监管部门，在该租赁关系中并非适格的民事主体，其不是本案租赁合同的当事人，不是向上诉人支付租金的义务主体，不具有债务人的身份。根据租赁合同的内容看出，泰安大汶口工业园管理委员会仅是租赁合同履行的监督方，并不是承担支付租赁费的义务主体，被上诉人是支付租金义务的主体。3、租赁合同中关于租金的支付方式的内容是被上诉人和泰安大汶口工业园管理委员会之间的约定，上???人没有明确同意由泰安大汶口工业园管理委员会垫付或代付租金的意思表示，且泰安大汶口工业园管理委员会否认由其代付或垫付，该约定对上诉人无约束力。而且根据租赁合同及补充协议中“泰安大汶口工业园管理委员会代为垫付应付租金，若逾期未支付，上诉人按同期银行贷款利息的3倍收取被上诉人滞纳金”的内容就足以证实被上诉人是支付租金的直接债务人。事实上，双方在合同履行中是由被上诉人将租金先交到泰安大汶口工业园管理委员会，经泰安大汶口工业园管理委员会监督过付给上诉人，泰安大汶口工业园管理委员会只是双方履行租赁合同的见证人、监督人。因此，一审判决认为“原告尚不具备到向被告主张租金的条件”是错误的。4、一审时，被上诉人辩称“对被告已经支付的租金，??告拒绝开具正式发票，致使被告不能记账且增加财务成本”，通过该辩称可以认定涉案租赁合同是由铁鹰公司支付租金的事实，且已向上诉人实际部分履行，足以证明不存在垫付的情形。5、本案涉案合同已经解除。上诉人多次要求被上诉人支付租金，被上诉人拒绝支付，上诉人要求解除租赁合同的律师函已于2017年9月5日送达被上诉人，其在合理期限内未予答复，依照《合同法》第九十四条的规定，租赁合同已解除。(二）上诉人主张的租赁费均发生在铁鹰公司从法院购买部分土地使用权及地上附属物之前，在此之前的租赁物的范围并没有发生变化，不存在调整租赁费金额的事由，上诉人所诉的租赁费金额具体明确，不存在争议。三、一审判决适用《民法通则》第一百零八条规定处理本案，属适用法律错误。

铁鹰公司??称，一、一审法院审理程序并无不当。二、答辩人不存在故意拖欠租金的违约，被答辩人无权要求解除合同，一审法院认定的事实清楚，判决结果符合客观事实。关于应当向谁主张租金问题，根据2015年7月1日三方签订的《租赁合同》的第三条第2项约定，合同签订后的3年内（即2018年7月1日前），租金由泰安大汶口工业园管理委员会垫付（泰安大汶口工业园管理委员会在租赁关系中处于民事主体的角色，不具有行政管理的职能），合同履行3年后答辩人才有直接向被答辩人支付租金的义务。《补充协议》中也有类似约定。2017年9月，被答辩人起诉答辩人要求支付租金，请求支付租金的义务主体不适格。关于主张的租金数额有无依据的问题，根据被答辩人2017年8月13日的催款函，被答辩人催交租金诉额为1045841.78元，租金支付时间计算至2017年6月15日；而起诉状中被答辩人主张的租金数额为789976.41元，被答辩人主张租金数额不明确。2017年5月10日，答辩人向山东产权交易中心有限公司支付1200万余元，购买了租赁合同中的厂房及相关土地使用权，租赁物的范围发生重大变化，租金理应减少、变更。租金如何调整，双方没有达成合意。一审中，被答辩人所计算的租金数额，仅是其单方的意愿，其计算租金的方式没有依据，一审法院不支持被答辩人的主张是正确的。关于主张租金的条件是否具备的问题，一是根据《租赁合同》约定，合同签订后的3年内，被答辩人应当向泰安大汶口工业园管理委员会主张租金，所以从债务主体和履约时间上看，被答辩人不具备向答辩人主张租金的条件；二是因租赁物范围发生重大变化后，租金如何调整，双方没有达成合意，被答辩人主张的租金数额缺乏依据；三是2017年1月3日，答辩人接到岱岳区法院执行局通???，要求答辩人暂停支付租金，因此，答辩人不支付租金是执行法院协助的要求；四是被答辩人收取的租金，不开具正规发票，导致国家税款流失，也给答辩人增大了财务成本，答辩人据此不支付租金，是行使法律赋予的抗辩权。综上，因答辩人没有向被答辩人直接支付所诉租金的义务，且被答辩人主张的租金缺乏依据，答辩人不存在故意拖欠租金的违约行为，被答辩人不具有解除租赁合同的事实依据，被答辩人委托律师于2017年9月4日发出的《律师函》不能产生解除合同的后果，一审法院以被答辩人不具备主张租金的条件和主张的租金依据不充分为由，驳回其全部诉讼请求，有事实依据和法律依据。三、一审法院适用法律正确。因被答辩人主张的租金计算至2017年9月5日，对租赁物发生变化后的租金双方没有合意，被答辩人主张的租金依据不足，一审法院适用《民法??则》108条等条款驳回其诉讼请求是正确的。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。

金川公司向一审法院起诉请求：一、请求依法判令原告泰安金川工程机械有限公司与被告山东铁鹰建设工程有限公司签订的《租赁合同》及《租赁合同》补充协议于2017年09月05日解除。二、请求依法判令被告山东铁鹰建设工程有限公司向原告泰安金川工程机械有限公司支付租金797093.3元及按中国人民银行同期同类贷款利率的三倍计算至全部支付之日止的违约金，暂计算至2017年09月11日为74514.59元；三、请求依法判令被告山东铁鹰建设工程有限公司立即腾出租赁物，并支付从2017年09月06日起至全部腾出之日止的占用使用费，占用使用费以原《租赁合同》及《租赁合同》补充协议约定的租金??准计算。四、本案的受理费、保全费等费用由被告山东铁鹰建设工程有限公司承担。

一审法院认定事实：2015年7月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定将原告享有使用权和转租权的位于泰安大汶口石膏工业园满兴大街东首路南的部分土地及厂房出租予被告，合同约定租赁占地面积46亩包含：①北车间内北面4跨车间（含行车、配电箱等现有设施设备），面积11520平方米；北车间与南车间之间全部土地17520平方米；办公楼一二层（含空调电梯），面积2600平方米；办公楼西侧的二层楼（含厨房餐厅澡堂及更衣室），面积680平方米；厂区门口保安室两间及大门；办公楼南至南车间北之间的广场及道路；所有租赁位置至院落西墙的空地；②四楼大小会议室若乙方有需要可无偿使用；③变压器、车间旁边的厂区内主道路、厕所共用。租赁期???十年，自2015年7月1日至2025年6月30日止。租金第一年为110万元，自第二年起在原基础上每年增加33000.00元；租金每半年一付，第一期租金于合同签订后10内支付，第二期租金于半年到期前15天内支付，自第二年起，每半年到期前15天内支付。逾期支付租金的，按同期银行贷款利率的3倍收取滞纳金。2016年8月1日，原、被告双方在原《租赁合同》基础上，签订《租赁合同》补充协议，约定原告将北车间最南跨车间（含行车配电箱等设施设备），面积2880平方米；办公楼第四、五层（含空调电梯），及第三层最西头南北2间房屋（即原322、323号房间及空调）出租给被告使用。租赁期间为8年11个月，自2016年8月1日至2025年6月30日止。租金每年17万元。租金每半年一付，第一期租金在合同签订后10日内支付，第二期租金在合同半年到期前15日内支付，自第二年起，每半年到期前15日内??付。逾期支付租金的，按同期银行贷款利率的3倍收取滞纳金。涉案合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用。另查，合同第三条第二项还约定前３年的租金由担保方泰安大汶口工业园管理委员会垫付，3年后才由被告直接支付给原告。且担保方泰安大汶口工业园管理委员会已于２０１５年７月３日至２０１６年８月９日４次向原告支付１７５．１５万元租金，原告未给开正式发票，致使被告无法下账。根据2017年5月31日岱岳区人民法院作出的（2015）岱执字第724号《执行裁定书》，被告已于2017年5月10日向岱岳区法院支付变卖款12437120元，购买了租赁物中的部分土地使用权（证号为泰土国用（２０１１）第Ｄ－０１９７号土地面积为22286.92平方米）及相应土地上附属物，租赁物的范围发生重大变化。一审法院认为，原被告签订的《租赁合同》及《租赁合同》补充协议是双方真实意思表示，属有效合同，双方均应按约定履行自己的义务。根据案情本案的争议焦点主要为：一、根据三方合同第三条第二项约定，前３年的租金由担保方泰安大汶口工业园管理委员会垫付，3年后才由被告直接支付给原告。合同签订至今不足三年，原告尚不具备到向被告主张租金的条件；二、被告已于2017年5月10日向岱岳区法院支付变卖款12437120元，购买了租赁物中的部分土地使用权（证号为泰土国用（２０１１）第Ｄ－０１９７号土地面积为22286.92平方米）及相应土地上附属物，租赁物的范围发生重大变化，相应的租金也应于被告缴纳变卖款之日起进行调整，原告仅依据自己单方制定的租金数额向被告主张权利，依据不充分。被告的辩称理由充分。综上所述，原告的诉讼请求依据理由不充分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十???条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条之规定，判决：驳回原告泰安金川工程机械有限公司的诉讼请求。案件受理费6222.5元、财产保全费5000元由原告承担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交泰安大汶口工业园管理委员会的情况说明一份，证明泰安大汶口工业园管理委员会不是涉案合同的主体和合同当事人，而是上诉人和被上诉人的上级政府主管部门，不是平等的民事主体，不承担任何合同义务，仅是监督合同履行的见证方。该证据与被上诉人已经认可的支付租金或我所提交的相关证据中注明的有泰安大汶口工业园管理委员会转交租金的证据相互印证。被上诉人对该证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议。泰安大汶口工业园管理委员会是涉案租赁合同当事人，并且在合同中明确约定了该单位在合同履行前三年的付款义务，该单位与本案有利害关系，并且证据内容与合同约定相悖，因此该证据缺乏证明力。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月1日，上诉人、被上诉人及泰安大汶口工业园管理委员会签订《租赁合同》，该合同第三条第2项约定：租金每半年一付，第一年租金由泰安大汶口工业园管理委员会分两次在本合同签订后代为支付，一期支付捌拾万元整（其中含被上诉人叁拾万元整，泰安大汶口工业园管理委员会垫付伍拾万元整），合同签订后10日内支付。二期半年到期前15天支付叁拾万元整。自第二年起，每半年租赁到期前15天内，泰安大汶口工业园管理委员会代为垫付应付租金，若逾期未支付，上诉人按同期银行贷款利息的3倍收??被上诉人滞纳金。泰安大汶口工业园管理委员会垫付租赁费6个月后，若在此租赁期间未发生因上诉人原因影响被上诉人生产经营活动的事件发生，被上诉人在泰安大汶口工业园管理委员会垫付后的10日内无息返还泰安大汶口工业园管理委员会垫付的租金。若在泰安大汶口工业园管理委员会垫付租赁费期间本合同不能正常继续履行，则损失由泰安大汶口工业园管理委员会承担。本付款方式持续3年，3年后被上诉人直接支付给上诉人。后来上诉人、被上诉人及泰安大汶口工业园管理委员会又签订一份《租赁合同》补充协议，补充协议第三条第2项对租金及支付方式除应付租金数额与《租赁合同》不一致外，其余内容均相同。2017年8月13日，上诉人给被上诉人邮寄一份催款函，函告被上诉人在收到催款函之日起12日内支付拖欠租金1045841.78元。逾期将依法解除《租赁合同》及??充协议。2017年9月4日，上诉人给被上诉人邮寄一份律师函，主要内容如下：鉴于被上诉人存在拒不支付租金的违约行为，上诉人多次催告未果，根据《合同法》第94条和96条的规定，被上诉人收到本律师函之日，上诉人即与被上诉人解除《租赁合同》及《租赁合同》补充协议。被上诉人应支付截止2017年9月4日的租金787789.52元（暂定），并结清租赁期间的水电等费用等等。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人、被上诉人及泰安大汶口工业园管理委员会在《租赁合同》及《租赁合同》补充协议中约定，在上述协议签订之日起三年内即自2015年7月1日起三年内，被上诉人应支付给上诉人的租金由泰安大汶口工业园管理委员会垫付，三年后，由被上诉人直接支付给上诉人。根据上述约定，在合同签订之日起三年内，被上诉人??负有直接向上诉人支付租金（除《租赁合同》约定的第一年第一期叁拾万元外）的义务，上诉人要求被上诉人支付此期间的租金不符合合同约定，其诉讼请求不应支持。由于被上诉人付款条件尚未成就，被上诉人未支付相应租金并未违反合同约定，因此，上诉人关于被上诉人逾期支付租金构成违约，双方签订的《租赁合同》及《租赁合同》补充协议于2017年9月5日已经解除的主张没有事实及法律依据，本院不予采信。

综上所述，金川公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12445元，由泰安金川???程机械有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长*峰

审判员梁丽梅

审判员**

二〇一八年八月十三日

书记员*姚瑶