抚顺银行股份有限公司望花支行与辽宁路安建设工程有限公司、辽宁畅通交通科技有限公司等借款合同纠纷执行异议裁定书

辽宁省抚顺市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）辽04执异180号 异议人（利害关系人）：沈阳市铁西区鑫同顺水暖建材经销处，住所地：辽宁省沈阳市铁西区腾飞二街26-3号4门。 经营者：***，女，1979年1月19日出生，满族，住辽宁省开原市。 申请执行人：抚顺银行股份有限公司望花支行，住所地：辽宁省抚顺市望花区雷锋路（东段）67号。 负责人：***，该支行负责人。 被执行人：辽宁路安建设工程有限公司，住所地：辽宁省抚顺市新抚区福民路13-2号10楼。 法定代表人：**，该公司经理。 被执行人：辽宁畅通交通科技有限公司，住所地：辽宁省沈抚新区中兴大街东侧沈东四路以南地块D4b区办公楼B座三层。 法定代表人：**，该公司执行董事兼经理。 被执行人：中开恒达实业有限公司，住所地：辽宁省沈抚新区中兴大街东侧沈东四路以南地块D4b区。 法定代表人：**，该公司执行董事。 被执行人：抚顺经济开发区诚达融资担保有限公司，住所地：辽宁省沈抚新区顺大街北段中科大厦。 法定代表人：**，该公司执行董事兼经理。 被执行人：***，男，1971年7月22日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。 被执行人：***，女，1971年2月21日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。 被执行人：**，男，1981年10月16日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被执行人：***，男，1995年3月30日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。 被执行人：***，男，1975年4月6日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被执行人：***，女，1976年10月26日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被执行人：***，男，1973年1月1日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。 被执行人：**，女，1978年9月12日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。 被执行人：**，男，1981年8月11日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。 在本院执行申请执行人抚顺银行股份有限公司望花支行（以下简称“抚顺银行望花支行”）与被执行人辽宁路安建设工程有限公司（以下简称“路安公司”）、辽宁畅通交通科技有限公司（以下简称“畅通公司”）、中开恒达实业有限公司（以下简称“恒达公司”）、抚顺经济开发区诚达融资担保有限公司（以下简称“诚达担保公司”）、***、***、**、***、***、***、***、**、**金融借款合同纠纷一案中，异议人沈阳市铁西区鑫同顺水暖建材经销处（以下简称“鑫同顺水暖建材经销处”）对本院拍卖***名下位于沈阳市铁西区腾飞二街26-3号4门的房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人鑫同顺水暖建材经销处称，请求撤销对鑫同顺水暖建材经销处租赁房屋（沈阳市铁西区腾飞二街26-3号）的司法拍卖。事实与理由：近期，异议人鑫同顺水暖建材经销处在网上查询得知抚顺市中级人民法院通过“京东司法拍卖网”平台发布拍卖公告拍卖异议人鑫同顺水暖建材经销处所租房屋。执行法院对鑫同顺水暖建材经销处租赁房屋强制执行拍卖侵害了其相关权利，应撤销对该房屋的网络司法拍卖。一、执行法院并未确认异议人鑫同顺水暖建材经销处的承租权，对异议人鑫同顺水暖建材经销处的承租权造成了侵害。抚顺市中级人民法院发布在“京东司法拍卖网”上拍卖公告《调查情况表》中“优先竞买权人”一栏记载“无优先竞买权人”。异议人鑫同顺水暖建材经销处自2014年4月起就承租此次拍卖的位于沈阳市铁西区腾飞二街26-3号房屋，已实际占有使用该房屋8年，在拍卖该房屋时应充分考虑房屋实际占有人合法权益并加以保护。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力、第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。执行法院在发布的相关信息中并未对异议人鑫同顺水暖建材经销处承租权进行确认，侵害了异议人在同等条件下优先承租的权利。二、执行法院剥夺了异议人鑫同顺水暖建材经销处的优先购买权。鑫同顺水暖建材经销处是该房屋的承租人，自2014年4月起就实际占有使用该房屋，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，异议人鑫同顺水暖建材经销处对案涉房屋享有优先购买权。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第五款：人民法院在实施网络司法拍卖时应通知优先购买权人。按照以上规定，执行法院拍卖该房屋却没有依法通知异议人鑫同顺水暖建材经销处，并在《调查情况表》中“优先竞买权人”一栏中记载“无优先竞买权人”，剥夺了鑫同顺水暖建材经销处的优先购买权。执行法院对以上房屋采取拍卖执行措施，已经影响到鑫同顺水暖建材经销处租赁权的行使并剥夺了鑫同顺水暖建材经销处的优先购买权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第二款、第二十一条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条的规定，执行法院对鑫同顺水暖建材经销处承租房屋进行网络司法拍卖违反以上法律规定，应予撤销。 本院查明，原告抚顺银行望花支行与被告路安公司、畅通公司、恒达公司、诚达担保公司、***、***、**、***、***、***、***、**、**金融借款合同纠纷一案，本院于2020年12月18日作出（2020）辽04民初17号民事判决，判决：“一、被告辽宁路安建设工程有限公司于本判决生效后十日内偿还原告抚顺银行股份有限公司望花支行借款本金25700000元，及截至2020年2月21日的利息874744.51（含约定利息、罚息、复利），以及2020年2月22日起至本息结清之日止的罚息和复利（以尚欠本金25700000元为基数，按照借款合同约定计算）；二、被告辽宁路安建设工程有限公司于本判决生效后十日内偿还原告抚顺银行股份有限公司望花支行借款本金10700000元，及截至2020年2月21日的利息363812.87（含约定利息、罚息、复利），以及2020年2月22日起至本息结清之日止的罚息和复利（以尚欠本金10700000元为基数，按照合同约定计算）；三、如被告辽宁路安建设工程有限公司不履行本判决第一项确定的给付义务，原告抚顺银行股份有限公司望花支行有权就辽（2018）沈阳市不动产证明第0××4号不动产登记证明范围内的抵押物拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿；四、被告辽宁畅通交通科技有限公司、中开恒达实业有限公司、***、**、**对本判决第一项、第二项确定的给付义务承担连带保证责任，被告辽宁畅通交通科技有限公司、中开恒达实业有限公司、***、**、**承担保证责任后，有权向辽宁路安建设工程有限公司追偿；五、被告抚顺经济开发区诚达融资担保有限公司对本判决第二项确定的给付义务承担连带保证责任，原告抚顺银行股份有限公司望花支行在本判决第二项确定的给付义务范围内对被告抚顺经济开发区诚达融资担保有限公司存入抚顺银行的保证金（账号：0123********、0123********、0123********）享有优先受偿权，被告抚顺经济开发区诚达融资担保有限公司承担担保责任后，有权向被告辽宁路安建设工程有限公司追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费229993元、保全费5000元，公告费260元，由被告辽宁路安建设工程有限公司、辽宁畅通交通科技有限公司、中开恒达实业有限公司、抚顺经济开发区诚达融资担保有限公司、**、**、***、***、**、***、***、***、***共同负担。”***不服，向辽宁省高级人民法院提出上诉。在审理过程中，***申请撤回上诉。2021年9月28日，辽宁省高级人民法院作出（2021）辽民终1146号民事裁定，准许***撤回上诉。 诉讼过程中，2020年3月23日，抚顺银行望花支行向本院提出财产保全申请并提供担保，本院于当日作出（2020）辽04民初17号民事裁定，裁定：“冻结被申请人辽宁路安建设工程有限公司、辽宁畅通交通科技有限公司、中开恒达实业有限公司、抚顺经济开发区诚达融资担保有限公司、***、***、**、***、***、***、***、**、**银行存款总计37638557.38元或查封其他等值资产。”本院立案执行，案号为（2020）辽04执保12号。在执行过程中，2020年4月1日，本院作出（2020）辽04执保12号协助执行通知书，查封了***、***名下位于沈阳市和平区××路××号××层××＃××、沈阳市和平区民主路77号6层（58＃）两处房产；查封了***名下位于沈阳市和平区××路××号××层××＃××、沈阳市浑南新区沈营路11-10号1222两处房产；查封了**名下位于沈阳市和平区××路××号××层××＃××、沈阳市铁西区腾飞二街58-8号（Ｆ1-037）两处房产；查封了***、***名下位于沈阳市铁西区××街××号××、沈阳市铁西区腾飞二街58-8号（Ｆ1-101）两处房产；轮候查封了***、***名下位于沈阳市铁西区××街××号××、沈阳市铁西区建设东路11-3号（1门）两处房产；轮候查封了***名下位于沈阳市和平区××路××号××12-5、沈阳市铁西区腾飞二街26-3号4门、沈阳市大东区广宜街31号-3三处房产。本院查封的以上13处房产，抚顺银行望花支行均办理了抵押登记，不动产登记证明号：辽（2018）沈阳市不动产证明第0××4号。上述5处轮候查封房产的首先查封法院为沈阳市和平区人民法院。 判决发生法律效力后，抚顺银行望花支行向本院申请执行，本院立案执行，案号为（2022）辽04执14号。在执行过程中，2022年2月7日，本院向沈阳市和平区人民法院发出（2022）辽04执14号商请移送执行函。2022年4月21日，沈阳市和平区人民法院作出（2020）辽0102执151号、（2020）辽0102执165号移送执行函，将上述5处轮候查封房产的处置权移交本院。2022年5月11日，本院向浙江省杭州市富阳区人民法院发出（2022）辽04执14号商请移送执行函。2022年5月26日，浙江省杭州市富阳区人民法院回复（2019）浙0111执2164号函，将该院首先查封的被执行人***名下的31处房产的处置权交由本院。 2022年5月11日，本院委托辽宁博元房地产土地资产评估有限责任公司对上述案涉13处房产进行了评估。2022年5月16日，辽宁博元房地产土地资产评估有限责任公司出具《房地产评估报告》，以上13处房产评估价格为2198.03万元。2022年5月19日，本院作出（2022）辽04执14号执行裁定，拍卖被执行人***、***等所有的位于沈阳市和平区××路××号××＃××等13处房产，即本案案涉房产。同日，本院发布拍卖公告，在京东网司法拍卖平台对上述13处案涉房产进行了拍卖，按照评估价格降价20%确定拍卖保留价。在拍卖过程中，其中1处位于沈阳市铁西区××街××.82平方米的房屋以1274960.00元价格被***购得，剩余12处房产流拍。 2022年6月24日，异议人鑫同顺水暖建材经销处向本院提出本案执行异议。 另查明，本院对案涉房产在京东网司法拍卖平台发布的拍卖公告，案涉房产“标的物详情”公示信息中，“有无租赁”一栏为“有”，“优先竞买人”一栏为“无优先竞买人”。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定：“有下列情形之一的，当事人以外的自然人、法人和非法人组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”第七条第一款规定：“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定（现为第二百三十二条）进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。”本案，异议人鑫同顺水暖建材经销处作为利害关系人，认为本院拍卖措施违法侵害其优先购买权，依法应当适用上述规定进行审查。 本案的争议焦点为拍卖案涉房产的程序是否符合法律规定，是否侵犯了鑫同顺水暖建材经销处的优先购买权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条第一款之规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”本案，申请执行人抚顺银行望花支行对案涉房产享有抵押权已经生效判决确认，***作为被执行人，未按期履行生效法律文书确定的义务，执行机构采取拍卖其名下位于沈阳市铁西区××街××号××房产的方式予以强制执行，具有事实及法律依据。关于异议人鑫同顺水暖建材经销处提出未确认其承租权，剥夺了鑫同顺水暖建材经销处优先购买权，对其承租权造成侵害的异议主张，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。”第十九条第一款规定：“优先购买权人经人民法院确认后，取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买；未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竞买。”本案，本院在京东网司法拍卖平台对案涉房产的公告中，已经确认了该拍卖房产存在租赁，因此，鑫同顺水暖建材经销处提出未确认其承租权，没有事实依据。在对案涉房产进行网络司法拍卖前，本院已在案涉房产处张贴了公告，鑫同顺水暖建材经销处并未向本院申请确认优先购买资格，本院未确认其优先竞买人资格，未违反法律规定。而且，案涉房产在司法拍卖过程中因无人竞买而流拍，该拍卖程序实质上也并未构成对鑫同顺水暖建材经销处优先购买权的侵犯。因此，本院对鑫同顺水暖建材经销处的该项异议主张，依法亦不予采纳。 综上所述，异议人鑫同顺水暖建材经销处的异议请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第七条、第十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人沈阳市铁西区鑫同顺水暖建材经销处的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向辽宁省高级人民法院申请复议，也可以直接向辽宁省高级人民法院申请复议。 审判长　谢　鑫 审判员　潘　力 审判员　*** 二〇二二年七月二十六日 书记员　马　旸