河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀03民终2429号
上诉人（原审被告）秦皇岛市镇坤玻璃有限公司，统一社会信用代码×××。
法定代表人：代登德，总经理。
委托诉讼代理人：王洪章，男，系该公司员工，1951年9月26日出生，汉族，住址秦皇岛市海港区河北大街西段91号7栋1单元6号。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：赵永刚，河北海立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王俊家，男，1972年10月28日出生，汉族，现住吉林省白山市。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：刘杰，河北万千律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：秦皇岛市海港区第十建筑工程公司，统一社会信用代码×××。
法定代表人：呼子会，总经理。
委托诉讼代理人：张华楠，河北世纪长城律师事务所律师。
上诉人秦皇岛市镇坤玻璃有限公司（以下简称镇坤公司）因与被上诉人王俊家、被上诉人秦皇岛市海港区第十建筑工程公司（以下简称海港十建）买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛经济技术开发区人民法院（2018）冀0391民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
镇坤公司上诉请求：1、撤销秦皇岛经济技术开发区人民法院(2018)冀0391民初141号民事判决，改判上诉人不承担责任;2、上诉费和一审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司（以下简称戈瑞鑫公司）与海港十建于2009年5月28日在建设局的监控下签定了戈瑞鑫大楼的土建工程的《建设工程施工合同》（示范文本），承包方为了拿到戈瑞鑫大楼的安装工程又于2009年6月14日签订《建设戈瑞鑫大厦1、2号楼工程专用条款》，该工程在2009年6月14日动工，2011年6月10日市规划局对大楼结构进行验收并出具2011(041)号监督检查书，于2012年4月23日工程主体验收，在动工后至工程主体验收前，具体时间为2009年6月23日-2012年初日期间，在上诉人不知情的情况下海港十建项目负责人杨德琛将尚未建成的房屋出售给被上诉人，海港十建工作人员以材料款抵顶房屋的方式给被上诉人王俊家出具了价值6万元收据，2018年4月4日秦皇岛经济技术开发区人民法院作出（2018）冀0391民初第141号民事判决书，判令上诉人和海港十建共同返还被上诉人王俊家60000元，并支付利息。上诉人认为，原审法院认定事实错误，违反法律程序，适用法律错误，判决严重损害上诉人利益。
一、原审判决认定”引发该起案件的原始根源是戈瑞鑫公司违反土地规划，利用工业用地建设住宅商品房，并授权海港十建积极对部分房屋进行出售，以售楼款抵顶工程款。戈瑞鑫公司在与海港十建签订的协议中还约定积极协助购房人办理产权过户手续，故戈瑞鑫公司对海港十建的售房行为应当承担责任。
对此，上诉人认为原审认定事实错误：
1、戈瑞鑫公司以及镇坤公司从未违反土地规划，利用工业用地建设所谓住宅商品房。
戈瑞鑫公司及镇坤公司建设的房屋经过建设规划部门批准，建设的房屋样式和结构都是经过批准的，一审判决认为违反土地规划，利用工业用地建设所谓能够分别销售并取得独立产权的房屋没有任何依据，如果违反规划，规划部门就不会给于监督验收。协议中注：”五层进行变更同六层以上，每户有单独的供水、水暖、电的设施。”是对被审批图纸的细化说明。工程完全按照审批的图纸施工，不然市建设局也不能给予现场主体验收并于2012年6月21日市建设局下发秦质检质字【2012】第69号验收备案函。不存在施工期间变更楼房结构之行为，不存在一审所认定：该项目违反了土地利用规划。
原告2010年3月8日签订”内部认购协议”可能是以据施工中的图纸，误认为有卫生间的房间就是住宅，又出示2014年6月3日市规划部门”整改通知书”复印件，擅自将生产车间变为住宅。（注：该整改通知书，经核查无此件，而仅有同日6月3日市规划局(秦规执拆）字（014）第（004）号”关于超期临建拆除的通知”。要说明的是，什么结构的房子为住宅，或为车间或为办公室，国家规划无明文规定，均以报卷规划局审批为准。
为什么2014年6月3日市规划局出具”关于超期临建拆除的通知”文件呢？发生在2011年6月初市规划局对戈瑞鑫大楼的结构进行验收，同时对企业机房【13层】私自作了间壁隔墙制作了单间宿舍，给于罚款才批准并颁发了，建字第临130302201103043号《建设工程规划许可证》证书，因企业未按期到规划局年检，逾期证书错误的认定作废，引起了第（004）号拆除通知。一审断章取义，错开时间差，拆除的是已售的住宅房屋，逆定为工业地建住宅属枉法审判。
2、戈瑞鑫公司以及镇坤公司从未授权海港十建积极对部分房屋进行出售，以售楼款抵顶工程款。戈瑞鑫公司及镇坤公司也从未为了工程建设的顺利进行支持海港十建售房行为。
首先、戈瑞鑫公司与海港十建在施工协议中约定以房抵工程款是有条件的。只有在竣工验收后、竣工决算完毕办理房证后6-12个月不能支付工程款的情况下才能够以房抵债，而海港十建的出售行为90%发生2009年-2010年在市规划局与市建设局对大楼的验收之前，甚至还没有动工就违法销售。其违法售房行为与上诉人有何关系？一审判决为了达到让上诉人承担责任的目的不顾事实，强拉硬扯因果关系，将上诉人推向深渊。
其次、根据合同法第二百八十六条，如果发包人逾期不支付工程款，承包人可以与发包人协议将房屋折价，就折价的价款优先受偿。所以施工协议中约定的这个条款实际上并不违法。
若售楼行为得到镇坤公司的支持，那么，为什么售楼合同上从未找上诉人签个字或向上诉人出具”某层某房间售款X万元用其抵顶工程费”的条子作为凭证呢？
原告口头证明，李某自称：镇坤公司树立”大楼销售处”牌子（注：李某于2009年7月-9月在2#工地为更夫，9月份被杨德琛调往迁安九龙电厂工地，于2011年春节李某又回到戈瑞鑫工地），为原告提出杨德琛利用：”秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司”章印签定的”内部认购协议”和出具的”戈瑞鑫大楼能分割办房本”的证明信，作为镇坤公司支持海港十建售楼的说法
对此上诉人当庭并文字申请，对其章印的真伪进行司法鉴定，未得到法官的支持。原告所述《五人证明》其五人购房人与及证人李某均是以杨德琛的欠债务条子向镇坤公司讨要楼房而被拒绝所形成自编自演的闹剧团伙。
二、一审未认可提供2018年1月22日工程造价司法鉴定书证实工程量为2034万元，而杨德琛、赵喜山售楼款（起诉判决书）合计为3200余万元，法官不屑一顾。
戈瑞鑫两座大楼5-11层共140个房间而赵喜山、杨德琛售房款高达32693708元，重复出售与空虚牌号出售达123个房间而实际施工量司法鉴定造价20342895元，出售房屋已超出施工量造价高达1235万元，已形成职业犯罪，法庭不能主动交公安进行刑事侦查，是袒护犯罪人的违法理案。
三、上诉人为了控制海港十建避免发生违法损害行为，于2009年国庆节期间当新建大楼起高7-8层时，上诉人曾派人到临街面一侧的工程公示大牌与电杆上张贴”工业大楼不出售”大字幅。为镇坤公司出证人，多次出庭向法官提供了当时的照片。又于2010年3月9日与其签订了补充协议书，明确约定在工程竣工之前，海港十建无权出售施工中的房屋。上诉人已经尽到义务对其售房行为不应承担任何责任。
综上，一审判决断章取义认为在施工协议中约定的办理过户手续就有责任，是错误的。如果该工程在结算后上诉人不能支付工程款，根据合同法工程价款优先权的规定，正如协议第十条结算规定：验收后办理房证6-12个月支付垫付的工程费。对海港十建的违法售楼行为上诉人不能承担任何责任。
四、原审法院审理案件程序违法。
在庭审过程中，上诉人已向法庭提出原告以材料抵房款60000元而出示银行提款凭证40000元的无章印的白条。与”内部认购协议”的章印，关键证据进行司法鉴定，鉴定结论对于案件的审理起到关键作用，但原审法院并未依法处理。上诉人也没有出具收到被上诉人王俊家购房款的收据，上诉人也没签订过售房协议，证据上的印章属于伪造，（注：海港十建当庭提交于2009年9月28日与2010年1月20日向杨德琛收回海港十建戈瑞鑫工程项目部的章印说明。并向法庭申请赵喜山、杨德琛、赵宇、范志友以个人名义签字出售房屋应追加为第三被告且出庭作证。）上诉人对真实性提出异议，对其章印提出司法鉴定申请，按照《民事诉讼法》及《证据规定》法院应当对证据进行鉴定。
五、本案适用法律错误。
上诉人与海港十建属于独立的建筑工程法律关系，根据合同的相对性、确定性原则，上诉人只是与海港十建之间产生建筑工程合同的权利义务，上诉人与购房人之间不存在权利义务。购房合同也具有相对性，只能在海港十建与购房人之间产生权利义务关系，买卖合同无效应当由当事人双方之间承担相应的责任，非合同当事人不应承担缔约过失责任，因此应当由海港十建承担退款责任。
另外，本案中作为购房人，王俊家明知秦皇岛市海港区第十建筑工程有限公司、秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司不具备房地产开发出售的资质，仍然从杨德琛、赵喜山个人手里以建筑材料的债款来抵顶房屋，本身存在重大过错，应当承担缔约过失责任，而原审法院却只认定《房屋买卖协议》无效，没有对王俊家因过错进行责任承担的判决，因此原审法院认定事实及适用法律均有过错。
综上，上诉人依法上诉，以维护合法权益。
王俊家辩称，一、一审判决认定事实清楚。首先，本案涉及的土地为工业用地，规划用途为厂房，戈瑞鑫公司违反规定，在工业用地上建设了住宅商品房，对此违法行为，戈瑞鑫公司和海港十建是明知的，根据答辩人与海港十建在一审中提交的证据也均能显示其在工业用地上建成了商品房，答辩人在一审中提交的秦皇岛市规乡规划局于2014年6月3日出具的《秦皇岛市城乡规划局关于5万只/日聚合物理鲤电子电池生产项目的整改通知书》，是在复印件基础上由秦皇岛市规乡规划局又加盖了红章予以确认，而且该整改通知书由被答辩人镇坤公司有限公司负责人王洪章于2014年6月4日签收，这便能证明其在工业用地上擅自建成住宅是事实，而被答辩人在上诉状中提到的经核查无此件，与事实不符。被答辩人十建公司一审中提交的相关证人证明及将车间改为住宅的自图也能证明其擅改规划、建成住宅的事实。镇坤公司在上诉状中称市建设局给予其出具了秦质检质字(2012)第69号验收备案函，证明工程完全按照审批的图纸施工，妄图掩盖事实真相，答辩人对此是不认可的。第一，被答辩人在一审中并未提交这一证据，这也并不属于二审中的新证据;第二，市建设局与市规划局是两个不同的机关，职责设置也不同，但是我们在规划局官网上可以查到的是规划局的职责之一为负责城市规划区范围内己经规划审批项目的规划验收工作，由此看来，规划验收应由规划局来出具。现在被答辩人想要证明从未违反土地规划，却用建设局的验收备案函来证明，很明显这是被答辩人在偷换概念，企图用建设局的函来证明规划局职责内的工作，很明显达不到其证明目的。其次，戈瑞鑫公司与海港十建签订的《工程专用条款》中己明确约定，双方均可售房，而且在海港十建对外售房时，戈瑞鑫公司还为其出具了证明，证明该房可以办理正式房本，与此同时，自己也对外出售。这说明被答辩人对此均不仅是明知的，而且是一起参与的，而非其上诉状中所说其不知情。再次，赵喜山、杨德琛二人为海港十建的代表人，并由该二人垫资建设2号楼和1号楼;二人为解决资金问题，以出卖用于抵顶工程款的房屋筹集工程款的行为，应视为履行建筑工程合同行为，故二人的售房行为系职务行为，该行为的后果应由所属单位即海港十建和镇坤公司(因戈瑞鑫公司己注销，该公司的法律义务均己归属于该公司)承担，所以原告的《内部认购协议》无效的法律后果应由镇坤公司与海港十建共同承担。
二、被答辩人镇坤公司强调其在施工协议中约定以房抵工程款是有条件的，但是其签订该协议是在2010年3月9日，是在答辩人买房之后签订的，所以其并不能以此来对抗答辩人，而且这是发包方与承包方签订的，与购房者无关，亦与本案无关;镇坤公司提交的工程造价鉴定书与本案无关，而且其自制的售房表格不具有真实性，不能作为最终销售金额的认定依据，所以在一审中对此并未予以认定是正确的。镇坤公司在上诉状中说”2009年6月23日-2012年初期间，在上诉人不知情的情况下海港十建项目负责人杨德琛将尚未建成的房屋出售给被上诉人”，一直强调其不知情，后又说”其曾于2009年张贴过”工业大楼不出售”的大字幅”，明显前后矛盾，另外既然说在2009-2012年均进行了出售，那为何其仅在2009年国庆节期间张贴，那后面几年间又为什么没有阻止呢?一审中镇坤公司提交的证人均为其公司员工、其法定代表人的朋友等人，其之间均有利害关系，证言不足以采信，而且很明显被答辩人镇坤公司此举是为了逃避责任，所以一审对此不予采信是正确的。另外，一个不得不说的事实是，被答辩人镇坤公司在2015年对同案第一拨119人中的部分人提出上诉，在二审开庭时，作为促成戈瑞鑫项目的牵线搭桥人李某曾出庭作证，证明王洪章在写”售楼处”大字时，李某本人曾帮助晾字(当时是写在纸上，然后再贴在木板上的，因为需要先晾干再贴)。三、本案案件审理程序合法。对于本案中的印章问题，答辩人作为购房者，对此仅有一般注意义务，有理由相信杨德琛、赵喜山等人所持印章为真。另外之前已经有海港区人民法院的生效判决认定杨德琛、赵喜山等人为海港十建的代表人，其在答辩人等人的协议书及收据上盖章的行为代表海港十建，项目部印章是否为私刻，答辩人不知情，被答辩人的抗辩不能对抗答辩人，所以无论被答辩人要求鉴定的印章真伪如何，均不能改变本案性质的认定。四、一审判决适用法律正确。根据土地、建设、规划部门对戈瑞鑫项目工程的审批情况可知，该项目土地用途为工业用地，规划用途为厂房，而戈瑞鑫公司与海港十建利用工业用地建设了”商品房”。该行为违反了土地利用规划。戈瑞鑫公司和海港十建对诉争房屋的建设用地的土地性质为工业用地及使用权取得方式应为明知的，如对外销售，应先办理土地变性手续，否则势必违反国家关于工业用地的有关法律规定，破坏房地产交易及管理秩序，进而损害社会公共利益，所以根据《合同法》第五十二条规定，损害社会公共利益的合同无效。而本案适用的《城乡规划法》、《合同法》等条款亦无错误。五、答辩人在本案中并不存在过错。被答辩人强调的缔约过失责任，在《合同法》第42条中有明确规定，有三种情形，第一假借订立合同恶意进行磋商，第二故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，第三、有其他违背诚实信用原则的行为。在本案中，答辩人购房时，是戈瑞鑫公司出具了能够办理正式房本的证明，并且向答辩人隐瞒了其土地性质为工业用地的情况，在此情况下，答辩人签订了合同，缴纳了购房款。答辩人作为买卖关系中的弱势一方，在被答辩人有意隐瞒并出具虚假证明的情况下无法掌握更多信息，所以答辩人作为一般购房者并不构成缔约过失责任，在本案中并不存在任何过错，相反是被答辩人存在严重过锚，应承担法律责任。综上所述，本案一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，所以请求二审法院依法驳回上诉人的请求，维持原判。
海港十建辩称，海港十建作为工程建筑商不对销售。出售房屋所产生的责任承担后果是杨德琛赵喜山个人行为与公司无关，公司也对该二员工私刻公章行为进行报案，另外，诉争房屋现为镇坤公司所有收益，对销售所产生责任应由受益人承担。
王俊家向一审法院起诉请求：1、确认原被告签订的《内部认购协议》无效；2、判令二被告退还已付购房款60000元，并按照人民银行同期贷款利率赔偿从交款之日至执行之日的利息损失；3、由二被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：原被告诉争所涉房屋位于秦皇岛市海港区北部工业区镇坤公司院内，地号为：1-1-396号，土地使用权人为镇坤公司，登记时间为2007年4月29日，土地用途为工业用地。所涉房产名称原为戈瑞鑫电子能源大厦，分为1号楼和2号楼。建设方为戈瑞鑫公司，承包给海港十建建设。2009年6月14日，戈瑞鑫公司（甲方）与海港十建（乙方）签订《建设戈瑞鑫大厦1、2号楼工程专用条款》，协议第一条关于工程量的约定中有”乙方自备机械，属包工包料；乙方代表人：杨德琛、赵喜山，并各自承担2号楼和一号楼垫资建设的施工队伍”，第十条关于竣工结算的专项条款中约定：”1、待其大厦竣工经市建管机关验收合格，并将工程交付给乙方，6-12个月内甲方负责将乙方工程中所垫资金全部返还乙方，以部分5层以上房屋抵给乙方（含5-11层每平方米按2200元计算但不含暖气和电源的配套费）。甲方负责按照乙方需要的户主名称提供一次性过户手续，不承担卖方和买方的任何税费...，在合同尾部，海港十建合同专用章，赵喜山与杨德琛作为海港十建的代表人并签字。后杨德琛以海港十建名义在施工期间陆续对外出售上述”地产”的房屋。2010年3月8日，原告与出卖人戈瑞鑫公司签订《内部认购协议》，约定所购买住宅为5层C室户型，面积45.36平米，单价2500元每平米，共113400元，首付款为60000元...，该协议尾部加盖的是海港十建”戈瑞鑫工程项目部”印章。当日，原告即交付了人民币60000元。
另查明，2010年9月29日，戈瑞鑫公司与镇坤公司达成协议，由镇坤公司承接戈瑞鑫公司全部债权债务，后戈瑞鑫公司注销。海港十建”戈瑞鑫工程项目部”非法人实体，不具有责任能力，其对外的行为后果归属于海港十建。
2018年，原告来起诉，要求确认《内部认购协议》无效，二被告返还购房款并支付利息。
一审法院认为，本案案涉房产的土地用途为工业用地，规划用途为厂房。但戈瑞鑫公司却违反规定，在工业用地上建设住宅商品房，对此违法行为，戈瑞鑫公司与海港十建均是明知的；且在戈瑞鑫公司与海港十建签订的《工程专用条款》中已明确约定，赵喜山、杨德琛二人为海港十建的代表人，并由该二人垫资建设2号楼和1号楼；二人为解决资金为题，以出卖用于抵顶工程款的房屋筹集工程款的行为，应视为履行建筑工程合同行为，故二人的售房行为系职务行为，该行为的后果应由所属单位即海港十建承担；又因戈瑞鑫公司已经注销，该公司的法律义务均已归属于镇坤公司，故《内部认购协议》无效的法律后果应当由镇坤公司与海港十建共同承担，即据该协议所取得的财产应当由二被告共同返还，并相互承担连带责任。被告违反法律规定改变土地用途与原告签订无效卖房协议，作为签约时有严重过错的一方应当承当缔约过失责任，即被告不能无偿占用原告方的资金，故对原告的利息主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条、第八十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定判决：
一、原告王俊家与被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司”戈瑞鑫工程项目部”于2010年3月8日签订的《内部认购协议》无效；二、被告秦皇岛市镇坤公司有限公司与被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司于本判决生效后十日内返还原告王俊家购房款人民币60000元，并自2010年3月8日起按中国人民银行同期贷款利率的标准给付至履行完毕之日止的债务利息。案件受理费2600元，减半收取1300元，由二被告连带负担。
本院查明事实与一审无异，本院予以确认。
本院认为，戈瑞鑫大厦项目用地为工业用地，规划用途为厂房、办公及配套。而戈瑞鑫公司与海港十建签订的施工合同约内容定：”使每户有单独的供水、水暖、电的设施”，且在施工过程中，将每层进分割成封闭的独立单元，这与对该地块规划的”厂房、办公及配套”用途明显不符，故应认定戈瑞鑫公司存在工业用地建设住宅的故意。无论是海港十建还是戈瑞鑫公司，与购房者签定的协议因违反相关法律禁止性规定，破坏房产地市场管理秩序而无效，被上诉人陈立群要求确认合同无效并返还房款的请求应得到支持。戈瑞鑫公司在工业用地上建设商品房，并在施工合同中约定允许海港十建出售该房并办理过户手续，对合同的无效亦存在重大过错，应与海港十建共同承担还款责任。因戈瑞鑫公司已注销，注销过程中镇坤公司出具证明，戈瑞鑫公司原有债权债务由镇坤公司承担。故戈瑞鑫公司的还款责任由镇坤公司承担。上诉人镇坤公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2600元，由上诉人秦皇岛市镇坤玻璃有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘子明
审判员 杨彦军
审判员 李德权
二〇一八年七月十五日
书记员 孙秀丽