中建一局集团第六建筑有限公司、湖北***置业有限公司建设工程合同纠纷执行复议执行裁定书

湖北省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）***23号 复议申请人（申请执行人）：中建一局集团第六建筑有限公司。住所地：河北省石家庄市长安区中山东路432号。 法定代表人：***，该公司经理。 被执行人：湖北***置业有限公司。住所地：湖北省大冶市大冶大道特1号。 法定代表人：***，该公司经理。 复议申请人中建一局集团第六建筑有限公司（以下简称中建集团六公司）不服湖北省**市中级人民法院（以下简称**中院）（2021）鄂02执异21号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 **中院在执行中建集团六公司与湖北***置业有限公司（以下简称***公司）建设工程合同纠纷一案中，中建集团六公司以评估、拍卖行为违法等为由，向**中院提出执行异议。 中建集团六公司异议称，1.**中院变卖的位于湖北省大冶市东岳路街道大冶××道××街，合计172套商业房产存在租赁情况，**中院在评估拍卖过程中没有查明，导致评估价格与实际价值严重不符。2.涉案资产起拍价格过高，导致无法顺利拍卖，最终会以过高价格进行以物抵债，进而导致国有资产流失，起拍价在两次拍卖时均打95折，在目前市场环境与地理环境下无法顺利拍卖。3.关于该宗资产租赁情况，其直到变卖过程中才收到法院寄送的材料，说明***公司在整个拍卖过程中存在严重隐瞒事实现象，直接导致法院及评估公司未能查明整宗资产的实际情况，使资产的评估价值与现实价值严重不符。4.在一拍、二拍过程中，法院拍卖公告中均未列明标的物存在租赁情况，该租赁情况直到在变卖公告中才列明，在变卖程序中无法实现价格打折，严重损害其利益。请求：**中院中止对（2019）鄂02执401号案件的执行，停止对172套商业房产的变卖程序；并对上述房产重新进行评估拍卖。 **中院经审理查明，原告暨反诉被告中建集团六公司诉被告暨反诉原告***公司建设工程合同纠纷一案，**中院于2019年8月3日作出（2018）鄂02民初99号民事判决：1.***公司于判决生效后三十日内支付中建集团六公司工程款46751469.49元及截止2018年5月31日利息1669686.00元（之后的利息以46751469.49元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率4.75%标准，从2018年6月1日起算至实际付清之日止）；2.中建集团六公司对欠付的46751469.49元工程价款，就案涉工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；3.中建集团六公司于判决生效后三十日内向***公司交付三套完整的施工资料；4.驳回中建集团六公司的其他诉讼请求；5.驳回***公司的其他反诉请求。双方当事人收到该民事判决书均未上诉，该民事判决发生法律效力。 该民事判决发生法律效力后，中建集团六公司向**中院申请强制执行，**中院立案受理，执行案号：（2019）鄂02执401号。本案进入执行程序后，**中院依法委托九星评估公司对本案诉讼保全阶段**的255套商业房产进行价值评估，九星评估公司于2020年7月10日作出（鄂）九星房估字[2020]第248号房地产司法鉴定估价报告书，估价结果为：大冶市东岳路街道大冶大道中段人防工程地下商业街，合计230套商业房产（全部为**中院**房产），评估建筑面积为7446.04平方米，评估值为11435.62万元，但九星评估公司未对另25套（**中院**但已出售）商业房产进行价值评估。2020年9月3日，**中院收到上述房地产司法鉴定估价报告书。 另查明，本案在审理期间，中建集团六公司向**中院申请诉讼保全，**中院于2018年7月5日作出（2018）鄂02民初99号之一民事裁定，在7500万元范围内，*****公司名下的财产。**中院依据诉讼保全裁定，*****公司名下255套商业房产，**面积共计约为8325平方米。嗣后，***公司以**中院超标的**为由，向**中院提起执行异议，**中院依法立案受理，并于2019年7月15日作出（2019）鄂02执异2号执行裁定，驳回***公司的异议请求。***公司不服，向湖北省高级人民法院（以下简称省高院）申请复议，省高院依法立案受理。2019年11月3日，省高院作出（2019）***274号执行裁定，撤销**中院（2019）鄂02执异2号执行裁定，将本案发回重新审理。**中院重新审理认为，***公司提出超标的**的异议理由成立，于2020年12月14日作出（2020）鄂02执异5号执行裁定，解除**中院对***公司名下3959.84万元同等价值房产的**（在九星评估公司评估的230套被**房产内，通过随机摇号方式确定解封房产房号）；解除**中院对***公司名下25套商业房产（**中院**但已被出售房产）的**。裁定书送达后，双方当事人均未向省高院申请复议，该执行裁定书发生法律效力。 本案在执行过程中，**中院对255套**房产内的83套房产进行解封，还剩余172套商业房产被**中院保留**。该172套商业房产的评估价值在7500万元范围内，**期限至2024年6月23日止。2021年1月11日，中建集团六公司向**中院申请拍卖该172套商业房产。2021年1月12日，**中院作出（2019）鄂02执401-2号执行裁定书，裁定拍卖该172套商业房产。同日，**中院决定将该172套商业房产，按照评估价下调5%，作为第一次拍卖起拍价，分别在京东网络司法拍卖平台上进行拍卖，但流拍。2021年3月2日，**中院决定将该172套商业房产，按照第一次拍卖流拍价下调5%，作为第二次拍卖起拍价，分别在京东网络司法拍卖平台上进行拍卖，亦流拍。2021年4月8日，**中院决定将该172套商业房产，按照第二次拍卖流拍价作为变卖价，分别在京东网络司法拍卖平台上进行变卖。在变卖过程中，中建集团六公司向**中院提起执行异议，请求中止本案变卖程序，**中院依法立案受理。 还查明，1.九星评估公司在评估过程中，根据估价人员现场查勘及调查，发现估价对象地下商业街存在“对外管理、招租”现象，该公司于2020年7月10日作出的（鄂）九星房估字[2020]第248号房地产司法鉴定估价报告书中，已载明这一现象。该评估报告书送达中建集团六公司后，中建集团六公司对评估价格及涉案房产存在“对外管理、招租”等现象，均未提起异议。 2.该172套商业房产中有37套房产已被出租，**中院在拍卖该37套存在租赁关系的商业房产时，已在京东网络司法拍卖平台一拍、二拍、变卖《标的调查情况表》“标的现状--租赁使用情况”一栏，标注为“有”；已在一拍、二拍、变卖《竞买须知》“标的情况--租赁使用情况”一栏，标注为“已租赁，已**，未抵押”。 3.2021年1月12日，**中院决定将该172套商业房产的评估价下调5%作为第一次拍卖起拍价。2021年3月2日，**中院决定将该172套商业房产在第一次拍卖流拍价的基础上，下调5%作为第二次拍卖起拍价，这两次网络司法拍卖降价幅度均在法定降价幅度范围之内。 **中院认为，1.人民法院依法委托具备评估资质的评估公司对执行标的物进行估价，当事人对评估公司作出的评估报告书不服，可向人民法院提出异议，未提出的视为对评估报告书无异议。本案执行过程中，**中院依法委托九星评估公司对涉案房产进行价值评估，该公司在评估过程中已注意到部分涉案房产被出租的情况，该公司作出的评估报告书送达中建集团六公司后，中建集团六公司对涉案房产评估价值、租赁关系等情况均未提出异议，应视为其对评估报告书无异议。**中院知晓租赁关系客观存在，在拍卖、变卖程序中，均在京东网络司法拍卖平台《标的情况调查表》《竞买须知》上载明部分涉案房产存在租赁情况，故中建集团六公司提出“***公司隐瞒租赁情况，**中院在评估拍卖过程中未查清租赁事实，导致评估价值与实际价值严重不符”等异议理由与事实相悖，**中院不予支持。2.根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款规定：起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十；第二十六条规定：……再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖；第二十七条规定：起拍价及其降价幅度、竞价增价幅度、保证金数额和优先购买权人竞买资格及其顺序等事项，应当由人民法院依法组成合议庭评议确定。本案涉案标的在拍卖过程中，**中院分别于2021年1月2日、2021年3月12日召开合议庭会议，讨论涉案房产第一次拍卖、第二次拍卖起拍价及降价幅度等问题，综合市场行情、租赁等情况，决定将涉案房产评估价下调5%作为一拍起拍价，将涉案房产一拍流拍价下调5%作为第二次拍卖起拍价，两次网络司法拍卖的起拍价、降价幅度均在法定范围内，不存在违法降价等问题，故中建集团六公司提出“**中院两次拍卖降价均打95折，导致起拍价过高，涉案房产无法顺利拍卖，国有资产流失”等异议理由缺乏事实根据和法律依据，**中院不予支持。**中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）**规定，裁定驳回中建集团六公司的异议请求。 中建集团六公司向本院申请复议称，1.**中院未在评估过程中查明涉案房产的全部租赁情况。2.**中院未在评估过程中查明涉案房产是否能正常办理产权登记。3.**中院两次均按5%下调起拍价，意味着流拍，也无法变卖成功，是对中建集团六公司利益的损害。4.**中院高价抵房导致国有资产流失。请求：撤销**中院（2021）鄂02执异21号执行裁定，中止（2019）鄂02执401号案件的执行，停止对湖北省大冶市东岳路街道大冶××道××街××商业房地产的变卖程序，重新进行评估拍卖。 本院查明，**中院查明事实属实。 本院认为，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。**中院依法委托九星评估公司对涉案房产进行价值评估，该公司于2020年7月10日作出（鄂）九星房估字[2020]第248号房地产司法鉴定估价报告。该评估报告书送达中建集团六公司后，中建集团六公司未在法律规定的时间内对涉案房产评估报告提出异议，应视为对该评估报告无异议。现中建集团六公司在涉案房产的变现程序中，又对该评估报告提出异议，要求重新评估拍卖，本院不予支持。况且，**中院在评估过程中已经注意到涉案房产存在“对外管理、招租”等现象，在拍卖过程中均标注了有租赁使用情况，故中建集团六公司主张**中院未在评估过程中查明涉案房产租赁情况的理由，也与查明事实不符。 本案在执行拍卖过程中，**中院将涉案房产评估价下调5%作为一拍起拍价，将涉案房产一拍流拍价下调5%作为第二次拍卖起拍价，均符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款的规定。是否接受以物抵债是中建集团六公司的权利，中建集团六公司主张高价抵债会造成国有资产流失，请求中止变卖程序的理由，本院不予支持。 综上，中建集团六公司的复议理由不能成立，**中院异议裁定认定事实清楚、适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回中建一局集团第六建筑有限公司复议申请，维持湖北省**市中级人民法院（2021）鄂02执异21号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长　　** 审判员　　** 审判员　　** 二〇二二年二月二十四日 书记员　　**