上海张江文化控股有限公司与上海喜泊客信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0115民初88761号

原告：上海张江文化控股有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区张江路69号。

法定代表人：陆晓炜，总经理。

委托诉讼代理人：刘晓婷，上海上正恒泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨文，上海上正恒泰律师事务所律师。

被告：上海喜泊客信息技术有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区郭守敬路351号1幢310-312室。

法定代表人：俞铮，董事长。

委托诉讼代理人：曹丽黎，上海市联诚律师事务所律师。

原告上海张江文化控股有限公司（以下简称张江公司）与被告上海喜泊客信息技术有限公司（以下简称喜泊客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情需要，本案转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理，再次公开开庭进行了审理。原告张江公司的委托诉讼代理人杨文，被告喜泊客公司的委托诉讼代理人曹丽黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张江公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告迁出XX路XX号XX幢XX、XX室房屋并将其恢复原状后归还于某；2.被告向原告支付自2019年7月1日起至2020年8月6日的租金367,361.90元（按2.4元/平方米/天计算）；3.被告向原告支付自2020年8月7日起至实际迁出之日止的房屋使用费（按合同约定的租金标准的1.5倍计算）；4.被告向原告支付逾期支付租金的违约金（计算至判决生效之日止，每天按未付金额的千分之一计算）；5.被告向原告支付2018年11月1日至2020年6月30日水电费46,636元；6.被告向原告支付逾期支付水电费的违约金（计算至判决生效之日止，每天按未付金额的千分之一计算）。事实及理由：原告为上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX、XX室房屋（以下简称系争房屋）产权人。2018年10月，原告与被告、案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）签署《合同主体变更三方协议》，约定自2018年10月1日起，原告与XX公司之间的房屋租赁合同中承租人变更为被告。自此，原、被告建立租赁合同关系，租期自2018年8月7日至2020年8月6日，房屋面积379.82平方米，租金每日每平方米2.4元。2018年11月1日起，被告开始拖欠租金、水电费等费用。合同到期后，被告仍欠付费用并占有系争房屋，故原告诉请如前。审理过程中，被告于2021年9月30日搬离系争房屋，并支付了部分费用，故原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付自2019年7月1日起至2020年8月6日的租金276,410.15元（按2.4元/平方米/天计算）；2.被告向原告支付自2020年8月7日起至2021年9月30日的房屋使用费574,287.84元（按合同约定的租金标准的1.5倍计算）；3.被告向原告支付逾期支付租金的违约金（计算至判决生效之日止，每天按未付金额的千分之一计算）；4.被告向原告支付水电费22,385.71元；5.被告向原告支付逾期支付水电费的违约金（计算至判决生效之日止，每天按未付金额的千分之一计算）。

被告喜泊客公司辩称：1、认可第一项诉讼请求的金额；2、被告申请减免疫情期间三个月租金，应予扣减；3、原、被告存在其他合同关系，原告欠付被告工程款，要求抵扣租金；4、租赁届满后，原、被告协商一致，按照每天每平方米2.64元计算房屋使用费；5、同意支付水电费，但双方已经协商一致免除违约金，即便需要承担，认为标准过高；6、被告支付了199,880.93元租赁保证金，要求抵扣本案欠付费用。

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。

审理中，原、被告曾协商调解，但未达成一致意见。

被告明确，原告欠付工程款包括三个项目，其中两个项目是原告上级单位欠付被告的工程款5,839.26元及179,039.41元，另一个项目是原告欠付被告的《一标厂房项目智能停车系统运维服务合同》项下的工程款2万元。

原告表示，同意被告将某的租赁保证金199,880.93元及《一标厂房项目智能停车系统运维服务合同》项下欠付被告的工程款2万元抵扣本案费用，但原告并非另外两个项目的当事人，不同意抵扣。

本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。对双方争议事项，本院认定如下：1、疫情期间的租金问题，被告承租系争房屋用于商业经营，受“疫情”影响较大，不免产生空置的损失。就该部分损失，原、被告应当秉承诚实信用的原则友好协商、共同承担。本院据此酌情由原告减免被告疫情期间两个月租金（以60天计算），被告欠付原告的租金应为221,716.07元。2、房屋使用费，原告主张按照合同约定标准的1.5倍计算，被告主张按照合同约定标准的1.1倍计算，一方面，合同约定的房屋使用费标准具有违约金性质，该标准确实过分高于被告逾期搬离给原告造成的实际损失，另一方面，租赁到期后，原、被告未就房屋使用费的标准达成一致意见，故本院酌情由被告按照合同约定标准的1.3倍计算房屋使用费，共计497,716.13元。3、逾期付款违约金，被告抗辩标准过高，本院综合考虑合同的履行情况、原告的实际损失、当事人的过错程度等因素，酌情将逾期支付租金、水电费的违约金调整为2万元；4、原、被告同意将被告支付的租赁保证金199,880.93元及原告欠付被告的工程款20,000元抵扣本案费用，于法不悖，本院予以照准。

据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条之规定，判决如下：

一、被告上海喜泊客信息技术有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告上海张江文化控股有限公司租金1,835.14元（已抵扣租赁保证金199,880.93元及他项债权20,000元）；

二、被告上海喜泊客信息技术有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告上海张江文化控股有限公司房屋使用费497,716.13元；

三、被告上海喜泊客信息技术有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告上海张江文化控股有限公司水电费22,385.71元；

四、被告上海喜泊客信息技术有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告上海张江文化控股有限公司逾期付款违约金20,000元。

如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10,302元，由原告上海张江文化控股有限公司负担1,106元，被告上海喜泊客信息技术有限公司负担9,196元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　陈裕国

二〇二一年十一月十五日

书记员　　王晓燕

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

二、《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。