山东青泉园林有限公司
山东青泉园林有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷执行监督执行裁定书
来源：中国裁判文书网
山东省淄博市周村区人民法院
执 行 裁 定 书
（2021）鲁0306执监1号
申诉人（原异议人、案外人）：山东青泉园林有限公司（原淄博青泉岳阳山花卉苗木有限公司），住所地淄博市博山区源泉镇源西村。
法定代表人：王玲，经理。
委托诉讼代理人：李婷婷，淄博博山大诚法律服务所法律工作者。
申请执行人：***，男，1975年1月14日出生，汉族，现住淄博市周村区。
委托诉讼代理人：石艳飞，山东齐嘉律师事务所律师。
被执行人：山东长运置业有限公司，住所地淄博市张店区山泉路59号。
法定代表人：阎鹏，执行董事。
申诉人山东青泉园林有限公司不服本院（2019）鲁0306执异9号执行裁定，向本院申诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
经审查查明，本院在审理原告***与被告山东长运置业有限公司商品房预售合同纠纷一案中，***申请财产保全，本院于2013年4月22日作出（2013）周民初字第563-1号民事裁定书，裁定：冻结山东长运置业有限公司在各银行账户内的存款1251185.00元，如无存款或存款不足，即查封或扣押其相应价值的财产。依据该裁定，本院于2013年4月27日对登记在山东长运置业有限公司名下坐落于位于周村区西侧、庆淄路北侧周村客运中心站房楼010109号房产进行查封，该房产预售证号为Ｙ01-1001292，用途为商业服务。2013年8月28日本院作出（2013）周民初字第563号民事调解书，双方协议：一、原告***与被告山东长运置业有限公司于2010年10月23日签订的《商品房买卖合同》及于2011年5月31日签订的《补充协议》于2013年8月28日解除；二、被告山东长运置业有限公司于2013年12月31日前返还原告***购房款58.2463万元及装修押金0.3万元；三、被告山东长运置业有限公司于2013年12月31日前支付自2010年11月24日起至2013年8月23日期间的购房款利息9.7708万元；四、被告山东长运置业有限公司于2013年12月31日前按购房款58.2463万元以年利率6.10%支付自2013年8月24日起至返还全部购房款期间的利息；五、如被告山东长运置业有限公司未按上述第二、三、四项约定的期限履行给付义务，则同意原告***对上述第二、三、四项确认的款项依法申请执行；六、原告***于2013年9月15日前返还被告山东长运置业有限公司编号为Ｄ-1-8的商业用房；七、原告***自愿放弃其他诉讼请求。八、案件受理费8031.00元，申请诉讼保全费5000.00元，共计13031.00元，由被告山东长运置业有限公司负担。
因山东长运置业有限公司未履行生效法律文书确定的义务，***向本院申请强制执行，本院依法于2014年1月10日立案执行，执行案号为(2014)周执字第89号。因涉案房产查封期间届满，本院分别于2015年4月29日、2018年3月19日办理续行查封手续，查封期限自2018年3月19日至2021年3月18日。
2019年1月11日，案外人山东青泉园林有限公司提起执行异议称，请求“中止对坐落于周村区西侧、庆淄路北侧周村客运中心站房楼010109号房产的执行”。事实和理由：2011年至2012年，异议人承揽山东长运置业有限公司的绿化工程，后因山东长运置业有限公司无力支付工程款，双方达成协议，山东长运置业有限公司以其开发的位于周村区西侧、庆淄路北侧周村客运中心站房楼010109号房产抵顶工程款1285780.00元。2012年8月双方签订商品房买卖合同并交付房屋，异议人自此使用该房屋。后淄博市周村区人民法院因（2013）周民初字第563号、（2014）周执字第89号案件查封了上述房产。但异议人已签订合同，异议人系房产的合法权利人。
2019年1月24日，本院作出（2019）鲁0306执异9号执行裁定，认为：本案案外人所提异议实质为对本院查封的坐落于周村区西侧、庆淄路北侧周村客运中心站房楼010109号房产主张所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。经审查，案外人提交的商品房买卖合同为以物抵债协议，并非合法有效的书面买卖合同，且涉案房产用途为商业服务，异议人作为法人占有房产并非用于居住，因此其权利不能排除执行，案外人异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十九条规定，裁定：驳回山东青泉园林有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。该裁定已发生法律效力。
山东青泉园林有限公司不服本院（2019）鲁0306执异9号执行裁定，向本院申诉称，该裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十九条系适用法律错误，认定的事实错误，不符合事实。理由有：1、异议人与山东长运置业有限公司在人民法院查封涉案房产前已签订合法有效的书面买卖合同，且不存在无效情形；2、异议人对涉案房屋实施了装修，实现了对房屋的占有，该占有行为表明异议人对涉案房产享有权利；3、异议人已按照商品房买卖合同约定，通过工程款抵顶的方式支付全部购房款；4、未办理涉案房产权属变更登记非因异议人过错导致。以上符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条规定的“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行的情形”，根据该规定，异议人的异议请求应当得到支持，故请求依法撤销（2019）鲁0306执异9号执行裁定，支持异议人的异议请求。
申请执行人***称，申诉人提交的商品房买卖合同实为以物抵债协议，并非合法有效的书面买卖合同，申诉理由不成立，（2019）鲁0306执异9号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确，驳回异议请求并无不当，应驳回申诉申请。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”应当认为，上述第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。本案申诉人提起执行异议申请时，虽未明确选择适用《异议复议规定》第二十八条主张其异议请求，但异议申请中已包含了该条规定的四项适用条件，故应适用该条对异议请求进行审查。《最高人民法院关于人民法院发现本院作出的诉前保全裁定和在执行程序中作出的裁定确有错误以及人民检察院对人民法院作出的诉前保全裁定提出抗诉人民法院应当如何处理的批复》（法释〔１９９８〕１７号）第一条规定：“人民法院院长对本院已经发生法律效力的诉前保全裁定和在执行程序中作出的裁定，发现确有错误，认为需要撤销的，应当提交审判委员会讨论决定后，裁定撤销原裁定。”根据该规定，经本院院长提交审判委员会讨论认为，原执行异议审查时仅依据《异议复议规定》第二十九条规定，直接裁定驳回申请人的异议请求，系适用法律确有错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款，《最高人民法院关于人民法院发现本院作出的诉前保全裁定和在执行程序中作出的裁定确有错误以及人民检察院对人民法院作出的诉前保全裁定提出抗诉人民法院应当如何处理的批复》（法释〔１９９８〕１７号）第一条规定，裁定如下：
一、撤销本院（2019）鲁0306执异9号执行裁定；
二、本案由本院另行组成合议庭再审。
审判长 杨建祖
审判员 孙 伟
审判员 陈方力
二〇二一年九月二日
书记员 李 芳
山东省淄博市周村区人民法院
执 行 裁 定 书
（2021）鲁0306执监1号
申诉人（原异议人、案外人）：山东青泉园林有限公司（原淄博青泉岳阳山花卉苗木有限公司），住所地淄博市博山区源泉镇源西村。
法定代表人：王玲，经理。
委托诉讼代理人：李婷婷，淄博博山大诚法律服务所法律工作者。
申请执行人：***，男，1975年1月14日出生，汉族，现住淄博市周村区。
委托诉讼代理人：石艳飞，山东齐嘉律师事务所律师。
被执行人：山东长运置业有限公司，住所地淄博市张店区山泉路59号。
法定代表人：阎鹏，执行董事。
申诉人山东青泉园林有限公司不服本院（2019）鲁0306执异9号执行裁定，向本院申诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
经审查查明，本院在审理原告***与被告山东长运置业有限公司商品房预售合同纠纷一案中，***申请财产保全，本院于2013年4月22日作出（2013）周民初字第563-1号民事裁定书，裁定：冻结山东长运置业有限公司在各银行账户内的存款1251185.00元，如无存款或存款不足，即查封或扣押其相应价值的财产。依据该裁定，本院于2013年4月27日对登记在山东长运置业有限公司名下坐落于位于周村区西侧、庆淄路北侧周村客运中心站房楼010109号房产进行查封，该房产预售证号为Ｙ01-1001292，用途为商业服务。2013年8月28日本院作出（2013）周民初字第563号民事调解书，双方协议：一、原告***与被告山东长运置业有限公司于2010年10月23日签订的《商品房买卖合同》及于2011年5月31日签订的《补充协议》于2013年8月28日解除；二、被告山东长运置业有限公司于2013年12月31日前返还原告***购房款58.2463万元及装修押金0.3万元；三、被告山东长运置业有限公司于2013年12月31日前支付自2010年11月24日起至2013年8月23日期间的购房款利息9.7708万元；四、被告山东长运置业有限公司于2013年12月31日前按购房款58.2463万元以年利率6.10%支付自2013年8月24日起至返还全部购房款期间的利息；五、如被告山东长运置业有限公司未按上述第二、三、四项约定的期限履行给付义务，则同意原告***对上述第二、三、四项确认的款项依法申请执行；六、原告***于2013年9月15日前返还被告山东长运置业有限公司编号为Ｄ-1-8的商业用房；七、原告***自愿放弃其他诉讼请求。八、案件受理费8031.00元，申请诉讼保全费5000.00元，共计13031.00元，由被告山东长运置业有限公司负担。
因山东长运置业有限公司未履行生效法律文书确定的义务，***向本院申请强制执行，本院依法于2014年1月10日立案执行，执行案号为(2014)周执字第89号。因涉案房产查封期间届满，本院分别于2015年4月29日、2018年3月19日办理续行查封手续，查封期限自2018年3月19日至2021年3月18日。
2019年1月11日，案外人山东青泉园林有限公司提起执行异议称，请求“中止对坐落于周村区西侧、庆淄路北侧周村客运中心站房楼010109号房产的执行”。事实和理由：2011年至2012年，异议人承揽山东长运置业有限公司的绿化工程，后因山东长运置业有限公司无力支付工程款，双方达成协议，山东长运置业有限公司以其开发的位于周村区西侧、庆淄路北侧周村客运中心站房楼010109号房产抵顶工程款1285780.00元。2012年8月双方签订商品房买卖合同并交付房屋，异议人自此使用该房屋。后淄博市周村区人民法院因（2013）周民初字第563号、（2014）周执字第89号案件查封了上述房产。但异议人已签订合同，异议人系房产的合法权利人。
2019年1月24日，本院作出（2019）鲁0306执异9号执行裁定，认为：本案案外人所提异议实质为对本院查封的坐落于周村区西侧、庆淄路北侧周村客运中心站房楼010109号房产主张所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。经审查，案外人提交的商品房买卖合同为以物抵债协议，并非合法有效的书面买卖合同，且涉案房产用途为商业服务，异议人作为法人占有房产并非用于居住，因此其权利不能排除执行，案外人异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十九条规定，裁定：驳回山东青泉园林有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。该裁定已发生法律效力。
山东青泉园林有限公司不服本院（2019）鲁0306执异9号执行裁定，向本院申诉称，该裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十九条系适用法律错误，认定的事实错误，不符合事实。理由有：1、异议人与山东长运置业有限公司在人民法院查封涉案房产前已签订合法有效的书面买卖合同，且不存在无效情形；2、异议人对涉案房屋实施了装修，实现了对房屋的占有，该占有行为表明异议人对涉案房产享有权利；3、异议人已按照商品房买卖合同约定，通过工程款抵顶的方式支付全部购房款；4、未办理涉案房产权属变更登记非因异议人过错导致。以上符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十八条规定的“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行的情形”，根据该规定，异议人的异议请求应当得到支持，故请求依法撤销（2019）鲁0306执异9号执行裁定，支持异议人的异议请求。
申请执行人***称，申诉人提交的商品房买卖合同实为以物抵债协议，并非合法有效的书面买卖合同，申诉理由不成立，（2019）鲁0306执异9号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确，驳回异议请求并无不当，应驳回申诉申请。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”应当认为，上述第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。本案申诉人提起执行异议申请时，虽未明确选择适用《异议复议规定》第二十八条主张其异议请求，但异议申请中已包含了该条规定的四项适用条件，故应适用该条对异议请求进行审查。《最高人民法院关于人民法院发现本院作出的诉前保全裁定和在执行程序中作出的裁定确有错误以及人民检察院对人民法院作出的诉前保全裁定提出抗诉人民法院应当如何处理的批复》（法释〔１９９８〕１７号）第一条规定：“人民法院院长对本院已经发生法律效力的诉前保全裁定和在执行程序中作出的裁定，发现确有错误，认为需要撤销的，应当提交审判委员会讨论决定后，裁定撤销原裁定。”根据该规定，经本院院长提交审判委员会讨论认为，原执行异议审查时仅依据《异议复议规定》第二十九条规定，直接裁定驳回申请人的异议请求，系适用法律确有错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款，《最高人民法院关于人民法院发现本院作出的诉前保全裁定和在执行程序中作出的裁定确有错误以及人民检察院对人民法院作出的诉前保全裁定提出抗诉人民法院应当如何处理的批复》（法释〔１９９８〕１７号）第一条规定，裁定如下：
一、撤销本院（2019）鲁0306执异9号执行裁定；
二、本案由本院另行组成合议庭再审。
审判长 杨建祖
审判员 孙 伟
审判员 陈方力
二〇二一年九月二日
书记员 李 芳
