广东远光电缆实业有限公司、某某买卖合同纠纷执行审查类执行裁定书

广东省清远市清城区人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）粤1802执异240号

案外人：廖明坚，男，1979年4月28日出生，汉族，住广东省清新区。

申请执行人：广东远光电缆实业有限公司，住所地广东省清远市新城西40#区百加井山。

法定代表人：蔡仲光，董事长。

委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所律师。

被执行人：***，男，1964年8月31日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。

本院在执行（2019）粤1802执3742号申请执行人广东远光电缆实业有限公司（以下简称远光公司）与被执行人***买卖合同纠纷一案中，案外人廖明坚于2019年9月19日向本院提出书面异议，请求中止清远市清城区人民法院(2019)粤1802执3742号案对清远市清城区小市新城西八号区永安路金业名居南塔22层01号房屋(不动产权证号:0200061094)的评估拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人廖明坚称，请求中止清远市清城区人民法院(2019)粤1802执3742号案对清远市清城区小市新城西八号区永安路金业名居南塔22层01号房屋(不动产权证号:0200061094)的评估拍卖。事实和理由:案外人在贵院××清远市××小市××西八号区永安路金业名居南塔22层01号房屋前己与被执行人***签订《房屋买卖合同》，并己履行合同义务。2012年8月份，案外人在原意向购买人罗卫通(身份证号码:)的见证下，受让了清远市清城小市新城西八号区永安路金业名居南塔22层01号房屋(不动产权证号:0200061094),并自2013年10月1日实际入住至今，并承担该房屋的物业管理费、水电煤气费和维护维保费等日常费用。同时，案外人已实际支付了319885元房屋转让款给被执行人***，并承担了全部银行贷款本息。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过锚，人民法院不得查封、扣押、冻结”,案外人认为，案外人与被执行人***在贵院对涉案房屋查封前已达成房屋买卖协议，购房价格合理，案外人在贵院查封前也己履行了支付购房款的义务，案外人在本案中没有过错。案外人与被执行人***签订的《房屋买卖合同》己生效并实际履行，涉案房屋也己交付给案外人使用，该房屋仍登记在被执行人***名下，但实际所有人己属于案外人，案外人仅是因为该房屋仍处于抵押贷款状态等原因没有及时办理房屋过户登记手续而已。因此，贵院对涉案房屋所采取的查封措施己损害了案外人的合法权益。综上所述，为维护案外人的合法权益，特提出上述异议，请法院依法解除对清远市清城小市新城西八号区永安路金业名居南塔22层01号房屋(不动产权证号:0200061094)的查封并停止对该房屋的评价拍实，维护案外人的合法权益。

申请执行人远光公司称，一、案外人在人民法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(一)项规定的能够排除执行的情形，应驳回案外人的执行异议。案外人廖明坚与被执行人***于2018年12月31日签订的《房屋买卖合同》是虚假合同。首先，该《房屋买卖合同》约定的“经甲方、乙方及见证人前期多次沟通并协商达成一致口头约定，该房屋转由乙方向甲方购买，且转让价格不予调整”的内容不符合生活常理，案外人并没有就一套涉及680000元大额的房屋交易签订正式的书面合同，而是采取口头约定的方式达成房屋买卖的目的，从而使自己陷入巨大的法律风险，这明显不符合普通人购买房屋所应具备的风险意识，纯属捏造事实，虚构买卖合同。其次，案外人并没有提供支付涉案房屋部分价款319885元的支付凭证，仅凭《房屋买卖合同》约定的“甲方现确认本合同签订前，甲方已通过见证人转收取完毕乙方应付的该319885元，甲方不再向乙方再行收取，乙方与见证人间就该款项的偿还由乙方与见证人自行另行解决，与甲方无关。这一

说明试图掩盖乙方即案外人廖明坚没有真正支付319885元部分房屋价款的事实。再次，该《房屋买卖合同》是于2018年12月31日签订的，答辩人对被执行人***的债权的形成时间早于案外人廖明坚与被执行人***的书面签订的《房屋买卖合同》时间，且最终债权金额确认的时间及起诉时间与合同签订时间相差不远。综上，案外人提供的《房屋买卖合同》是被执行人与案外人恶意串通所签订的虚假合同，并不是合法有效的书面买卖合同，目的在于逃避债务，转移财产，损失答辩人的债权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同不享有足以排除执行的实体利，应驳回案外人提出的执行异议。二、案外人在人民法院查封之前并没有合法占有该不动产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(二)项规定的能够排除执行的情形，应驳回案外人提出的执行异议。案外人提交的《房屋买卖合同》约定的“乙方已自2013年10月1日起至今实际占有、居住及使用该住宅，并实际承担该住宅的日常物业管理费、水电煤气费、维护维保费等日常使用费用及承担其他房屋使用人责任”的内容，仅停留在其内部签订的书面文本上，并没有充分的证据证实案外人已经合法占有涉案房屋。首先《房屋买卖合同》首部约定的案外人的通讯地址是广东省清远市清新县龙颈镇车头村委会岗咀头村67号，和其主张的一直居住在涉案房屋的情形不一致。其次，虽然案外人提供了自2014年7月至2019年9月份期间的物业管理费、水电等费用的收据，但收据上并没有记载缴费人姓名，无法证明案外人已经合法占有涉案房屋的事实。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:;……(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;……”的规定，案外人对涉案房屋不享有足以排除执行的实体权利，应予驳回案外人提出的执行异议。三、案外人没有支付涉案房屋的全部价款，也没有将剩余价款交付执行，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(三)项规定的能够排除执行的情形，应予驳回案外人的执行异议。即使案外人与被执行人存在真实的房屋买卖行为，但是案外人并没有按照法律规定，案外人也应当将剩余购房价款27万元交付执行。按照《房屋买卖合同》所约定的“截止签订本合同之日止，该住宅仍拖欠银行按揭贷款本息共计人民币270000元”的内容，案外人还有房屋剩余价款270000元没有支付完毕，应当按照人民法院的要求交付执行，否则不能对执行标的享有足以排除强制执行的权益。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持……(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;……”的规定，案外人对涉案房屋不享有足以排除执行的实体权利，应予驳回案外人提出的执行异议。四、案外人至今未办理过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(四)项能够排除执行的情形，应驳回案外人提出的执行异议。案外人在异议书主张的“因为涉案房屋仍处于抵押贷款状态等原因没有及时办理房屋过户登记手续而已”，从而认为其对房屋未办理过户不存在过错，并无法律依据。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，案外人在购房时应当知道房屋设定抵押权后，将面临无法办理过户的障碍。在案外人不代为清偿银行按揭贷款和涂销抵押权登记的条件下，涉案房屋不可能办理过户登记。因此，应当认定案外人对未能办理过户登记的原因是明知的，案外人在未涂销抵押权的条件下受让涉案房屋，违反《物权法》前引条文的规定，存在过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:……(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人对涉案房屋不享有足以排除执行的实体权利，应予驳回案外人提出的执行异议。综上，案外人提出执行异议，应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利承担举证证明责任，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产的;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户”的规定，廖明坚作为案外人对涉案房产享有权益足以排除强制执行的主张成立的前提条件是同时满足上述四个条件、缺一不可。但是案外人并不满足上述四个前提条件，请求法院驳回案外人的执行异议，制裁被执行人逃避债务的行为，以维护答辩人合法权益。

被执行人***称，1、该房为本人通过农业银行按揭贷款实际购买(具体日期不记得了，但可查到)，后装修完毕居住了一段时间，因个人从广东远光电缆实业有限公司离职，所以决定将该房屋转让；2、原与本人一同司职广东远光电缆实业有限公司的罗卫通(身份证号码)与本人达成转让协议，以协议价减去欠银行剩余贷款支付本人、剩余贷款余额(本余+利息)由罗卫通以本人名义按时支付银行直至全部偿清。该房的过户时间由罗卫通确定，费用由罗卫通承担。(原本人与罗卫通签有书面协议)；3、后罗卫通有意将该房转让给廖明坚时专门征求过我的意见，我没有异议并表示可以尽自身义务配合完成将来该房的过户手续。(为此本人、罗卫通与廖明坚三人在湘潭市故里居酒店会面并签订了一份三人签字的备忘协议书)；4、该房本人转让给罗卫通后，其以本人名义按时支付该房的银行按揭贷款本金和利息属实；5、该房罗卫通再转让廖明坚后，廖明坚也以本人名义按时支付该房的银行按揭贷款本金和利息属实(期间有几次农行催我逾期还贷通知，我即电话通知廖明坚速办，他均出具还贷支付凭证给我)。

本院查明，关于（2019）粤1802执3742号申请执行人远光公司）与被执行人***买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日作出的（2019）粤1802民初432号民事判决书已发生法律效力。根据上述判决书的确定：一、被执行人***于本判决生效之日起10日内向申请执行人远光公司支付货款72230元及利息（利息从2016年5月1日起，按中国人民银行公布的同期贷款利率计至付清款之日止）；二、被执行人***于本判决生效之日起10日内向申请执行人远光公司支付律师费5000元。案件受理费1014元，由被执行人***负担。因被执行人拒不履行法定义务，申请执行人向本院申请强制执行。

案件执行过程中，本院于2019年8月29日查封被执行人***名下位于清远市××××西八号区永安路金业名居南塔22层01号房屋，不动产权证号为0200061094。抵押权人为中国农业银行股份有限公司清远第二支行，抵押期限自2010年4月13日至2030年4月12日，被担保债权数额为42万元。2019年9月2日，本院作出（2019）粤1802执3742号《公告》，告知被执行人本院将对涉案房屋进行评估、拍卖，要求其十五日内腾空涉案房屋。

另查明，2018年12月31日，案外人廖明坚（乙方）与被执行人***（甲方）签订《房屋买卖合同》，载明：2012年7月1日，甲方与罗卫通签订《房屋买卖协议》，以680000元的价格将涉案房屋出售给罗卫通，罗卫通先支付319885元给甲方，剩余按揭贷款由罗卫通按期支付到银行。后因乙方产生购买意向，现将涉案房屋以680000元转让给乙方，并由乙方自2012年8月14日起以甲方名义承担涉案房屋的按揭还款责任，罗卫通已向甲方支付的319885元，甲方不再向乙方收取，由乙方与见证人之间自行解决。双方应自签订合同之日起满一年的15日内办理权属变更手续，乙方延期提前全额提前还清该剩余贷款本息，该变更期限相应顺延。罗卫通以见证人的身份在合同上签字确认。

本院认为，对于案外人廖明坚要求中止清远市清城区人民法院(2019)粤1802执3742号案对清远市清城区小市新城西八号区永安路金业名居南塔22层01号房屋(不动产权证号:0200061094)的评估拍卖的异议请求，其实质是要中止对涉案房屋的执行。首先，案外人虽向本院提交了物业费收据，但该收据并不显示与案外人廖明坚的关联性，不能证明案外人廖明坚在本院查封前已合法占有使用涉案房屋；其次，双方签订的《房屋买卖合同》虽然约定在签订合同之日满一年后再办理权属变更手续，但同时也约定了如果案外人廖明坚提前还清涉案房屋的按揭贷款，则办理权属变更手续的期限相应顺延，如果案外人廖明坚提前清偿按揭贷款，其完全可以在本院查封前办理完毕权属变更手续，将涉案房屋变更至其自己名下，并不存在法律上的障碍，但案外人没有提前偿还，导致涉案房屋没有办理过户登记，因此，案外人廖明坚对于涉案房屋没有办理过户登记是存在过错的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，案外人虽与被执行人签订了《房屋转让合同》，但并不符合上述规定中的情形，案外人廖明坚要求排除涉案房屋执行的异议，事实与法律依据不足，本院不予支持。

综上所述，案外人提出的异议请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

驳回案外人廖明坚的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　仝艳荣

审判员　　周文俊

审判员　　黄绮君

二〇一九年十一月二十一日

书记员　　黄书华