长春市轻工建筑工程有限责任公司、某某等执行异议之诉民事一审民事判决书

吉林省长春市绿园区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）吉0106民初1616号

原告：长春市轻工建筑工程有限责任公司，住所地：吉林省长春市长江路经济开发区。

法定代表人：史育松，总经理。

委托诉讼代理人：张书伟，北京德恒（长春）律师事务所律师。

被告：**，男，1982年1月18日生，汉族，现住吉林省长春市绿园区。

被告：长春江诚房地产开发有限公司，住所地：吉林省长春市南关区。

法定代表人：孙聪，总经理。

委托诉讼代理人：杨立业，吉林赢升律师事务所律师。

原告长春市轻工建筑工程有限责任公司（以下简称“轻工公司”）诉被告**、长春江诚房地产开发有限公司（以下简称“江诚公司”）执行异议之诉一案，本院于2022年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长春市轻工建筑工程有限责任公司委托诉讼代理人张书伟、被告长春江诚房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨立业到庭参加诉讼；被告**经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告长春市轻工建筑工程有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．请求继续对某小区x号楼xxx号车库采取强制执行措施；2．本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告长春江诚房地产开发有限公司（以下简称“江诚地产”）建设工程施工合同纠纷一案，现由贵院执行，执行案号为（2018）吉0106执908号。在执行过程中，贵院于2015年11月16日查封了被执行人名下的某小区x号楼xxx号车库（现编号为xxx）、xx号车库（现编号为xxx）、xx号车库（现编号为xxx），并予以了续查封。被告**向贵院提出执行异议，贵院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，作出（2022）吉O1**执异11号执行裁定书，中止对某小区x号楼xxx号车库的执行，原告于2022年5月19日收到该裁定书。原告认为，被告**系自房地产开发企业购买商品房，并非一般主体之间的房屋交易。本案被执行人为房地产开发企业，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，但**购买房屋的并不符合该规定。一、即使被告**与江城地产签署的认购协议真实存在，该协议应当为无效协议。2015年3月19日，卢伟伟（**）与被执行人江诚地产签署认购协议时，江城地产开发的某小区项目并未取得施工许可证、商品房预售许可证等合法审批手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》之规定，该认购协议应当为无效协议。二、被告**自江城地产购买的商品房性质为车库，并非用于居住。根据各方提供的证据材料，**购买的商品房性质为车库，并非住宅用房。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条明确规定所购商品房系用于居住方可排除执行，被告**的购买行为并不符合该规定。三、被告**并未提供充分证据证明其已缴纳车库购买款。在执行异议过程中，被告**仅提供了江诚地产出具的收据，并非提交转账凭证等关键证据。同时，江诚地产也未提交其财务账簿，证明其真实收到**缴纳的车库款并已经实际入账。四、被告**取得所购车库的权属证书，系在贵院依法采取查封措施之后，其物权行为应当无效。在诉讼过程中，贵院已经于2015年11月16日依法查封了涉案车库，在进入执行程序后，贵院先后予以了续查封，截止目前，该查封尚未解除。江城地产将贵院依法已经查封的房屋予以处分，根据法律规定，其处分行为无效。综上，（2022）吉0106执异11号执行裁定书适用法律错误，且被告**的购买行为并不符合《执行异议复议规定》第29条的规定，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。

被告**经本院传唤未到庭参加诉讼，但庭前向本院提交了书面答辩意见：被答辩人的请求没有事实及法律依据，应予驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，答辩人取得的房产符合上述规定，足以排除执行。1．答辩人在被答辩人查封之前已经签订合法有效的合同，交纳了全部购房款，购买并占有了诉争房屋。绿园区法院的查封时间为2015年11月16日，而在2015年3月19日答辩人与被告长春江诚房地产开发有限公司签订了《某小区认购协议书》，双方约定答辩人购买诉争房屋，并在合同约定的期限内2015年3月24日交纳了全部房款271776.00元。在答辩人交纳房款后，将房屋交付答辩人使用至今，在2019年5月23日答辩人与被告签订了《商品房买卖合同》，在2021年1月26日将涉案房屋的产权登记至答辩人名下。2．未能办理销售许可、登记、产权等原因并非是答辩人的原因。答辩人与被告签订《某小区认购协议书》时，是被告未能办理销售许可、登记、备案等原因所致，答辩人并不存在过错。答辩人在被告可以进行备案时，即于被告签订备案的《商品房销售合同》，因此答辩人并无过错。因此，答辩人的意见符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对被答辩人的请求，应驳回被答辩人的诉讼请求。综上，现该房屋的产权已经办理至答辩人的名下，案涉房屋的所有权已经归答辩人所有，已经属于被告所有。且即使查封时登记在被告名下，答辩人也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此，对被答辩人的诉讼请求应予驳回。

被告江诚公司辩称，贵院（2022）吉0106执异11号裁定书认定事实清楚，适用法律正确，案涉房屋应该中止执行。

经审理查明：2015年3月19日，出卖人江诚公司与买受人卢伟伟签订《某小区认购协议书》，约定：买受人自愿认购由出卖人开发的位于长春市绿园区xx路x号“某小区”车库，认购房号为：x栋xx号，建筑面积约为28.31平方米（房屋的具体建筑面积以国家房屋测绘部门实测为准，国家有规定面积测量允许误差正负百分之三的，误差超过3％的，实行多退少补），总房款271776.00元，认购房屋用途为自用。付款方式：买受人需在签订本认购书时向出卖人支付认购定金20000.00元，总房款为271776.00元，买受人须在签订本认购书7日内（即2015年3月26日）付清全部房款（含定金）。同日，卢伟伟将涉案车库卖给被告**，在该《认购协议书》中记载：“原房主卢伟伟（身份证号XXX）自愿将某小区x号楼xx号车库转让给**（身份证号XXX）”。卢伟伟、**均在该处签字并按手印。2015年3月24日，被告江诚公司向**出具了《收据》，载明：今收到**x栋xx号28.31m2车库款271776.00元。

2019年5月23日，出卖人江诚公司与买受人**签订《商品房买卖合同》（合同编号：0000000001319028），买受人**购买的车库位于某小区第x幢xxx号房，该商品房规划用途为车库，建筑面积共28.38平方米，每平方米9600元，总金额为272448.00元。

另查明，根据长春市房产档案馆出具的《个人住房信息查询结果证明》，载明：该车库房屋所有权人为**；房屋坐落于长春市绿园区xx路x号某小区x号楼xxx号；建筑面积：28.38平方米；权利证号：吉（2021）长春市不动产权第XXXX号；丘地号：xxx；产权来源：买卖。

又查明，在原告长春市轻工建筑工程有限责任公司诉被告长春江诚房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，长春市绿园区人民法院于2018年1月3日作出（2015）绿民二初字第1112号民事判决书，判决如下：被告长春江诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告长春市轻工建筑工程有限责任公司工程款6630993.00元及利息（其中5486813.35元，自2016年6月1日起，其中1144179.65元，自2017年9月1日起，均按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止）。判决后，被告江诚公司不服该判决，向长春市中级人民法院提出上诉，该院于2018年7月19日作出（2018）吉01民终2307号民事判决书，驳回上诉，维持原判。被告江诚公司不服该判决，向吉林省高级人民法院申请再审，该院于2019年4月15日作出（2019）吉民申252号民事裁定书，驳回长春江诚房地产开发有限公司的再审申请。

长春市绿园区人民法院于2015年11月16日查封江诚公司坐落于长春市绿园区xx路x号某小区x号楼xx号五个门市房，xx1号，xx2号十六个车库，x号楼xx号二十八个车库，分别于2018年11月6日、2021年11月5日再次续查封三年。同时查明，本案诉争的车库长春市绿园区xx路x号某小区x栋xxx号车库原始房号为x栋xx号。

再查明，在本院执行申请执行人轻工公司与被执行人江诚公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人**针对本案执行提出书面异议，我院于2022年2月8日作出（2022）吉0106执异11号执行裁定书，裁定“中止对长春市绿园区xx路x号某小区x号楼xxx号车库的执行”。申请执行人轻工公司对该裁定不服，于收到裁定之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”、第三百一十一条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，首先，卢伟伟于2015年3月19日与被告江诚公司签订《某小区认购协议书》、卢伟伟于同日又将该车库卖给被告**以及被告**于2019年5月23日与被告江诚公司签订《商品房买卖合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，应认定合法、有效。其次，被告**于2015年3月24日向被告江诚公司支付了全部车库价款并合法占有该车库。最后，根据产权登记记载，涉案车库现已登记在被告**名下，被告**已取得该车库的所有权。综上，被告**在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同并已合法占有该不动产，同时已按照合同约定支付全部价款并已取得该车库的所有权，被告**提供的证据足以对抗本院的查封，亦足以排除法院的强制执行，故原告轻工公司要求执行长春市绿园区xx路x号某小区x栋xxx号车库的诉讼请求，本院不予支持。

被告**未到庭参加诉讼，视为其放弃权利。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条、第三百一十一条之规定，判决如下：

驳回原告长春市轻工建筑工程有限责任公司的诉讼请求。

案件受理费5377.00元，由原告长春市轻工建筑工程有限责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。

审　判　长　　王敬娜

人民陪审员　　冉　侠

人民陪审员　　张立杰

二〇二二年七月十六日

书　记　员　　路　畅