某某、张掖市万盛实业有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

甘肃省山丹县人民法院

民 事 判 决 书

(2021)甘0725民初506号

原告：**,山丹县清泉镇居民。

委托诉讼代理人:曹某,甘肃德言盛律师事务所律师。

被告：张掖市万盛实业有限公司。

法定代表人:盛某,系该公司总经理。

委托诉讼代理人:钱某,甘肃焉支律师事务所律师。

被告：甘肃和润房地产开发有限公司。

法定代表人:李某,系该公司总经理。

原告**与被告张掖市万盛实业有限公司（以下简称万盛实业公司）、甘肃和润房地产开发有限公司（以下简称和润房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人曹某、被告万盛实业公司的委托诉讼代理人钱某到庭参加诉讼，被告和润房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于山丹县交通街农资农贸综合市场E座XXX#、XXX#(面积74.48m2)商业用房的强制执行,并解除对上述商品房的查封；2.判决确认原告与被告和润房产公司签订达成的《商品房买卖合同》合法有效,并确认位于山丹县交通街农资农贸综合市场E座XXX#、XXX#(面积74.48m2)商业用房归原告所有。该房屋现价约400000元；3.本案的案件受理费用由被告承担。事实及理由：2015年1月26日，原告预购买被告和润房产公司开发建设的118#、XXX#(面积74.48m2)商业用房,并陆续缴纳购房款200457元。2016年4月26日,原告与被告和润房产公司签署《商品房买卖合同》,约定被告和润房产公司将其开发建设的位于山丹县交通街农资农贸综合市场E座XXX#、XXX#(面积74.48m2)商业用房以人民币400457元的价格出售给原告**所有,将已支付的200457元列入首付,剩余200000元以银行按揭贷款的方式支付。上述合同签订后,原告通过被告和润房产公司在中国工商银行山丹支行办理了个人商用房贷款,向和润房产公司支付了剩余购房款。原告按月向中国工商银行偿还贷款本息,至今下剩贷款60000余元未予支付。现该商用房因按揭贷款向银行办理了抵押,产权过户登记手续暂不能办理。

2019年4月3日,被告万盛实业公司与和润房产公司建设工程合同纠纷一案,万盛实业公司向贵院申请诉前财产保全,贵院作出(2019)甘0725财保35号民事裁定书,裁定查封该农贸市场内包括原告购买的商品房内的价值9000000元房产。后你院于2019年10月23日作出(2019)甘0725民初1556号民事判决书,张掖市中级人民法院于2020年3月19日作出(2020)甘07民终53号民事判决书。后万盛实业公司申请强制执行。执行过程中,原告作为案外人提出了执行异议申请,并提供购房依据等相关证据,要求解除查封,并中止对上述财产的执行。2020年1月24日，原告收到山丹县人民法院作出(2021)甘0725执异10号执行裁定书,裁定驳回原告的异议,并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。原告认为:原告**于2016年4月26日与被告和润房产公司签订达成的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示,该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定,该协议合法有效。同时原告购买涉案门面后,虽然因按揭款而没有办理产权过户登记,但是,原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今,只是尚未将中国工商银行的贷款清偿完毕,房屋尚未解除抵押。为此,根据《民法典》第208条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条:“被告将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定,原告早在2015年即预购该商业用房,2016年4月26日即签署《商品房买卖合同》并在2015年度支付200457元购房款,下剩200000元按揭款已由中国工商银行支付至被告和润房地产开发公司,取得涉案门面后,未登记只是因设立抵押物权,但并不影响合同的效力,且原告在本案中并无过错,故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。故原告提出如上诉请。

被告万盛实业公司辩称：1.涉案的不动产及D、J、E、H、G座共五座不动产,在被告万盛实业公司与被告和润房产公司房屋买卖合同纠纷一案中,经（2019）甘0725民初1556号民事判决和(2020)甘07民终53号民事判决予以确认，被告万盛实业公司在建设工程价格范围内对涉案资产拍卖、折价后价款具有优先受偿权；2.原告以涉案的房屋已经取得所有权并实际占有为由要求排除对人民法院已经执行的拍卖的房屋请求排除执行并确认所有权诉请能否得到法院支持,应严格按照最高法院执行异议复议规定第二十八条的规定予以认定;3.对于原告认为的房号问题,是因为被告和润公司内部的登记行为导致不统一、不一致,原告应提交证据予以证实,其他意见根据原告提交的证据在逐一发表意见。

被告和润房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在庭前提交书面答辩状及证据，视为放弃答辩权、举证权、质证权、辩论权和最后陈述权。

原告**为证明自己的主张提交如下证据：

1.甘肃省山丹县人民法院作出的(2021)甘0725执异10号执行裁定书一份，证明：万盛实业公司与和润房产公司之间的建设工程合同纠纷一案执行过程中,原告对山丹县人民法院执行原告房屋所实施的执行措施提出了执行异议,执行异议申请被法院驳回后，原告对本案提起执行异议之诉符合法律规定。

2.商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、中国工商银行的个人借款凭证复印件各一份、收款收据复印件四份，证明：2015年原告预购被告和润房产公司的商铺一间，于2015年1月26日向和润房产公司支付购房款100000元,于2015年2月12日支付购房款50000元,2015年4月4日支付购房款50000元,同年7月16日支付购房款457元,合计支付金额200457元；2016年3月25日，原告向中国工商银行申请办理个人房屋按揭贷款,该行于当日发放贷款，支付至和润房产开公司账户内。2016年4月26日,原告与被告和润房产公司补签《商品房买卖合同》,约定被告和润房产公司将其开发建设的位于山丹县交通街农资农贸综合市场E座XXX#、XXX#(面积74.48m2)商业用房以人民币400457元的价格出售给原告**所有,约定原告支付首付款200457元,剩余200000元以银行按揭贷款的方式支付。因此,原告合法取得案涉该房屋,原告为该房屋的合法的所有权人。

3.房屋他项权证复印件一份,证明原告购得该商品房并以该商品房向中国工商银行提供抵押办理按揭贷款,明确原告为商品房的所有权人。个人购房借款/担保合同虽书写房屋坐落于山丹县农资农贸市场D座109-110铺面,但与本案实际所涉农资农贸综合市场E座XXX#、XXX#(面积74.48㎡)系同一间房屋,签署商品房买卖合同前,和润房产公司将该市场内楼栋重新排序。因此,在2016年4月26日签署的《商品房买卖合同》中明确所购房屋为农资农贸综合市场E座XXX#、XXX#。

4.中国工商银行股份有限公司山丹支行主机查询信息原件一份、借记卡账户历史明细清单打印件9张，证明自2016年3月25日发放贷款以来,原告按期偿还银行贷款,截止2021年1月28日打印时,原告应偿还的贷款12期,余额为64285.85元，剩余贷款原告按期偿还。

被告万盛实业公司对原告提交的上述证据发表质证意见如下：

1.对于(2020)甘0725执异10号执行裁定书的三性均无异议,该裁定书之所以驳回原告的执行异议申请,是根据最高人民法院执行异议复议第二十九条的规定作出的;

2.对商品房买卖合同真实性和合法性无异议,但对其关联性有异议,理由是执行异议复议规定的第二十八条规定,原告若证明其系该房屋所有权人,并排除对涉案不动产的执行行为查封及拍卖,必须对涉案不动产房屋的价款全部支付,在合同中约定是分期付款,原告对该房屋的价款未全部支付,不符合法律规定,按照二十九条的规定,涉案的不动产并非用于居住,系非住宅使用的房屋,也不符合法律规定;对个人购房借款/担保合同的真实性和合法性无异议,但对其关联性有异议,借款合同不能证明将涉案房屋的房款全部付清;对收款收据复印件四份真实性和合法性无异议,但对其关联性有异议,上述证据是被告和润公司的内部收据,并未开具不动产的具体发票,不能证明原告对该房屋有所有权及物权期待权;对中国工商银行的个人借款凭证复印件一份没有异议;

3.对房屋他项权证复印件真实性和合法性无异议,但对其联性有异议,他项权证的楼号及铺面位置与收款收据上的楼号不一致,他项权证上的楼号是D座XXX-XXX号,收款收据上的房号是E座XXX-XXX号;

4.对向中国工商银行股份有限公司山丹支行调取的主机查询信息原件没有异议。

被告万盛实业公司未提交证据。

根据当事人陈述和对原、被告提交的证据审查确认，本院认定事实如下：

万盛实业公司与和润房产公司建设工程合同纠纷一案,万盛实业公司于2019年4月3日向本院申请诉前财产保全,本院于2019年4月3日作出(2019)甘0725财保35号民事裁定书,裁定查封和润房产公司所有的坐落于山丹县交通街农资农贸综合市场D座、J座、H座、G座、E座房产(价值9000000元)，期限为两年。本院于2019年4月4日、4月9日分别查封上述房产。2019年10月23日，本院作出(2019)甘0725民初1556号民事判决书，内容为:“一、被告甘肃和润房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告张掖市万盛实业有限公司支付工程款6335590.94元,并承担利息125392元,共计6460982.94元。2019年6月10日起止工程款全部付清之日的利息,由被告甘肃和润房地产开发有限公司以所欠工程款为基数,年利率4.75%向原告张掖市万盛实业有限公司计付;二、被告甘肃和润房地产开发有限公司未按照履行本判决第一项义务,则原告张掖市万盛实业有限公司对被告甘肃和润房地产开发有限公司名下的山丹县农资农贸综合市场D座、J座、H座、G座、E座的房产折价、拍卖或变卖的款项在本判决第一项义务总额内享有优先受偿权。三、驳回原告张抜市万盛实业有限公司的其他诉讼请求。”宣判后，万盛实业公司不服该判决,向张掖市中级人民法院提起上诉,张掖市中级人民法院于2020年3月19日作出(2020)甘07民终53号民事判决书,内容为:“一、维持甘肃省山丹县人民法院(2019)甘0725民初1556号民事判决书第二项、第三项;二、变更甘肃省山丹县人民法院(2019)甘0725民初1556号民事判决书第一项为“被上诉人甘肃和润房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告张掖市万盛实业有限公司支付工程款7450236.7元,并承担利息147452.6元,共计7597689.3元。2019年6月10日起止工程款全部付清之日的利息,由被告甘肃和润房地产开发有限公司以所欠工程款为基数,年利率4.75%向原告张掖市万盛实业有限公司计付。”该判决生效后,和润房产公司未按期履行生效判决确定的给付义务,万盛实业公司申请强制执行，本院以(2020)甘0725执821号立案执行。

原告**于2020年12月16日就本院(2020)甘0725执821号之一查封山丹县交通街农资农贸市场E座的执行裁定提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查、听证,作出(2021)甘0725执异10号执行裁定，驳回原告（异议人）**的异议请求。原告不服该裁定，于2021年2月3日向本院提起案外人执行异议之诉，遂引起本案。

另查明，2015年原告与被告和润房产公司协商购买商铺一间，后原告于2015年1月26日向和润房产公司支付购房款100000元，2015年2月12日支付购房款50000元，2015年4月4日支付购房款50000元，同年7月16日支付购房款457元,合计支付金额200457元。2016年3月25日，原告向中国工商银行申请办理个人房屋按揭贷款,个人购房借款/担保合同约定房屋为山丹县农资农贸市场D座XXX-XXX商铺，该行审批通过后，于当日将贷款发放至被告和润房产公司账户内，他项权证上载明房号为D座109-110号。2016年4月26日,原告与被告和润房产公司补签《商品房买卖合同》,约定被告和润房产公司将其开发建设的位于山丹县交通街农资农贸综合市场商品房出售给原告**，该合同第三条载明“买受人购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第E座一层XXX、XXX号房”，用途为商业，建筑面积74.48㎡，商品房单价为人民币每平方米5377元，总金额400457元,约定原告于2016年4月26日支付首付款200457元,剩余200000元于2016年3月25日在中国工商银行办理按揭贷款，并由该行将贷款打入被告和润房产公司的账户内。原告按月向中国工商银行偿还贷款本息,截止2021年1月28日原告应偿还的贷款12期,余额为64285.85元。

本院认为，本案系因被告和润房产公司未能向被告万盛实业公司支付建设工程价款，被告万盛实业公司行使优先受偿权而引起，除被告万盛实业公司申请诉前保全被告和润房产公司所有的山丹县交通街农资农贸市场D座、J座、H座、G座、E座的不动产外，法院依职权对被告和润房产公司在该市场的其他不动产也进行了查封，原告所购买的E座一层XXX、XXX号房也在被查封之列。原告**主张对案涉E座一层XXX、XXX号房商铺享有实体权利提起诉讼，其目的是请求排除对涉案E座一层XXX、XXX号房的执行。庭审中，根据原告提交的他项权证，该权利证书上载明原告购买的房号为D座XXX-XXX号，原告陈述其在被告和润房产公司仅购买该一处房产，买卖合同和他项权证记载不一致是因为原告购买的是在建房房屋，房号还不确定，办理他项权证时的房号为D座XXX-XXX号，但在签订合同时的房号确定为E座一层XXX、XXX号。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，对本案原告提出的诉讼请求，应从上述四个方面进行审查。

一、关于原告**与被告和润房产公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。原告主张其与被告和润公司签订的《商品房买卖合同》是买卖双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告万盛实业公司对《商品房买卖合同》的真实性、合法性没有异议，仅对与本案的关联性提出异议，其认为合同中约定的是分期付款，原告并未将价款全部付清的理由，不符合法律规定，因原告已将购房款全部付清，至于原告与工商银行的借款关系与本案无关。故原告主张其为山丹县交通街农资农贸市场E座一层XXX、XXX号房的实际购买人事实清楚，其与被告和润房产公司签订的《商品房买卖合同》系有效合同，本院予以确认。

二、关于原告**在查封之前是否已合法占有该涉案E座一层119、120号房的问题。原告提交的《商品房买卖合同》和他项权证，证明原告在将按揭贷款汇入和润房产公司的账号后，已取得了该案涉房屋，其在法院查封前已合法占有了涉案房屋的事实清楚，本院予以确认。

三、关于原告**是否交付全部购房款400457元的问题。原告提交的中国工商银行的个人借款凭证复印件、收款收据复印件均证明：2015年原告预购被告甘肃和润房地产开发有限公司的商铺一间，于2015年1月26日向和润房地产公司支付购房款100000元,于2015年2月12日支付购房款50000元,2015年4月4日支付购房款50000元,同年7月16日支付购房款457元,合计支付金额200457元；2016年3月25日原告向中国工商银行申请办理个人房屋按揭贷款,该行于当日将贷款发放至甘肃和润房产公司账户内。万盛实业公司虽然通过诉前保全措施保全了案涉房产，但案涉房产在此之前已由原告购买并实际占有，且以付清全部房款，故万盛实业公司对案涉房产不具有排他性的权利，原告的执行异议之诉请求成立，本院予以支持。

四、关于未办理房屋产权证是否系原告**过错导致的问题。原告在购买商铺后，向中国工商银行申请办理个人房屋按揭贷款，贷款至今仍在偿还中，故原告所购买的E座一层XXX、XXX号未办理产权登记手续并非自身行为所致，而是客观原因导致不能办理房产登记手续，对此本院予以确认。

综上，本院认为，山丹法院对涉案E座一层XXX、XXX号商铺查封前，原告与被告和润房产公司已于2016年4月26日签订了合法有效的房屋买卖合同并交付了全部购房款，并实际占有，只是未办理产权登记，其买卖行为完全符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个条件，原告对涉案E座一层XXX、XXX号商铺享有物权期待权，足以排除法院的查封行为。鉴此，为保护当事人的合法权益，案经合议庭评议，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件适用法律若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、停止对原告**购买的位于山丹县交通街农资农贸综合市场E座XXX#、XXX#(面积74.48m2)商业用房的强制执行,并解除对上述商品房的查封。

二、原告与被告甘肃和润房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,位于山丹县交通街农资农贸综合市场E座XXX#、XXX#(面积74.48m2)商业用房归原告所有。

案件受理费7300元，由被告甘肃和润房地产开发有限公司负担，限于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。

审　判　长　　吴　彪

审　判　员　　邵会琴

人民陪审员　　杨寓顺

二〇二一年六月十六日

书　记　员　　赵红莉

附法律条文：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件适用法律若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》

第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。

人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

《最高人民法院关于适用的解释》

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。

对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。