重庆璟鑫物业管理有限公司与石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

重庆市石柱土家族自治县人民法院

民 事 判 决 书

(2020)渝0240民初3887号

原告：重庆璟鑫物业管理有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道39号，统一社会信用代码9150024058148513XU。

法定代表人：刘兴秀，该公司总经理。

委托诉讼代理人：曾启洪，重庆律缘律师事务所律师。

被告：石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇都督大道95号（南滨尚城）16幢17－1，统一社会信用代码9150024070930233XQ。

法定代表人：夏川东，该公司经理。

委托诉讼代理人：陈江碧，重庆律缘律师事务所律师。

原告重庆璟鑫物业管理有限公司（以下简称璟鑫物管公司）与被告石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司（以下简称城建开发公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年09月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告璟鑫物管公司的委托诉讼代理人曾启洪、被告城建开发公司的委托诉讼代理人陈江碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

璟鑫物管公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告支付拖欠原告空置营业房的物业服务费700621.67元，并由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年12月11日被告（甲方）作为建设单位与作为物业管理企业的原告（乙方）签订了《书香庭苑前期物业服务合同》，合同约定原告为位于重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）新城区鲤塘坝渝中实验小学后面的“书香庭苑”小区住宅、商业提供物业服务。合同第五条约定了物业服务费的标准为：按建筑面积计算住宅每月1.20元/平方米；商业物业每月2.40元/平方米；同时合同第七条约定了业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。甲方按纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，按售房合同签订的交房时间起，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额支付给乙方。合同第二十七条约定了甲方（被告）、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方（原告）支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定的期限开始全面履行对书香庭苑小区的物业服务义务；2019年12月书香庭苑小区业主委员会成立，双方签订的前期物业服务合同期限届满，原告对该小区的物业管理服务义务履行至2019年12月31日终止。但截止2019年12月31日止，在原告的催促下被告只支付了该小区的空置住宅房和空置地下车位的物业服务费用，尚欠未出售的营业房2015年6月至2019年12月期间的物业服务费用700621.67元。根据合同约定，被告应支付该空置营业房的物业服务费用，为此，原告多次书面通知被告履行交纳物业服务费，被告却一拖再拖，无奈，原告只好诉至法院。上述事实有《书香庭苑前期物业服务合同》、通知函等证据佐证。综上所述，被告不履行物业服务合同所确定的物业服务费用的给付义务，其行为损害了原告的合法权益，给原告造成了经济损失。现根据《合同法》、《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》以及《民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特提起诉讼，请求依法审理。

城建开发公司辩称，一、原告主张商业物业按2.4元/平方米计算没有依据，根据《物业管理条例》的规定，前期物业的收费是实行行政许可或者政府指导价，虽然双方合同约定了2.4元/平方米的标准，但是没有政府主管部门的收费批文，显然该约定不能成为交费依据，原告提交的关于发改委的公示表，仅作为政府在核定物业收费的时候行政许可的过程行为，不是最终审批的收费依据，因此原告主张商业物业按照2.4元/平方米计算无依据。二、原告提供的纳入物业服务范围的商业面积没有完成基本的举证责任，双方签订的合同第七条明确约定了甲方是按纳入物业管理范围的房屋面积来缴纳物业服务费，合同第二条明确了具体纳入物业管理的物业构成明细要作为合同依据，但本案原告未出具纳入物业管理的物业构成明细，原告并没有实际提供这部分的物业服务，本案合同是原告提供的格式合同，对格式合同的第二条、第七条的理解，在有多种解释的情况下应该作出不利于合同提出方的解释，从现在来看原告在实际履行合同中没有将此部分纳入物业服务管理的范畴。三、原告主张的70余万元物业服务费已过诉讼时效，合同明确了缴纳物管费的时间是每月的15号，原告陈述该约定不及于被告，被告认为原告的该陈述无依据。如被告自2015年7月未交应交的物管费，原告自该时间就应知道自己的权利已受到侵害，应从该时间起计算诉讼时效。被告一直按时交纳住房和车库的物管费，而未交商业部分物管费，原告在2020年9月向被告发律师函之前从未向被告主张过关于商业部分的物管费，说明原告明知被告没有交此部分的物业费用而未向被告提出主张，现在原告起诉要求支付从2015年6月-2020年12月长达5年之久的费用已超过了诉讼时效。原告之所以未提出商业物管费的原因是双方一直对纳入物业范围的商业部分未明确，而且该批房屋并没有使用，原告也未提供物业服务，基于此原因原告才一直未主张，对于时效方面希望法院能够在查清事实的基础上结合生活经验法则进行判断。四、原告主张的商业面积为5000多平方米，无相关部门或规划的依据，被告不认可该数据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2012年12月11日，城建开发公司（甲方）与璟鑫物管公司（乙方）签订《书香庭苑前期物业服务合同》，约定由璟鑫物管公司为“书香庭苑”小区提供前期物业管理服务。合同第一条约定了物业基本情况，第二条约定具体物业构成明细及所配置的共用设备设施明细作为本合同附件，双方另行确认并移交。合同第三条约定了乙方提供公共性物业服务的主要内容，主要包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共场所、房屋共用部们的清洁卫生，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等。第五条约定物业服务费的标准为：按建筑面积计算商业物业每月2.40元/平方米（含电梯费）。第七条约定业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；甲方按纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，按售房合同签订的交房时间起，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额支付给乙方；物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。上述合同于2013年5月22日在石柱县国土资源和房屋管理局进行了登记备案，该备案证明文号为备[2013]第003号。

案涉书香庭苑商住楼1号楼、2号楼、6号楼于2015年6月竣工，并经石柱县规划局以渝规石柱核[2016]0038号《建设工程竣工规划核实确认书》规划核实确认，该确认书中“公建面积”为5470.77㎡（公建面积为商业面积）。

2016年1月26日，城建开发公司向璟鑫物管公司出具书香庭苑1号楼2015年1月-6月住房物管费107875.00元、书香庭苑2号楼2014年11月-2015年6月住房物管费160386.00元的发票一张。2016年5月25日，城建开发公司向璟鑫物管公司出具书香庭苑3、4、5、6号楼2015年6月-10月住宅物业服务费16816.20元，书香庭苑1、2号楼2015年7月-10月住宅物业服务费257559.80元的发票各一张。璟鑫物管公司又分别于2017年1月18日、2019年11月16日、2020年7月23日向城建开发公司出具发票3张；金额分别为128610.00元、190876.00元、97030.00元。该3张发票的备注分别为：“书香庭苑2015年11月-2016年12月空置房物管费”、“书香庭苑空置住房2017年1月至2018年8月物管费99631.00元、书香庭苑空置地下车库2017年1月至2018年8月物管费91245.00元”、“空置住房2018年9月-2019年12月物管费39595.00元、空置地下车库2018年9月-2019年12月物管费57435.00元。”案涉《书香庭苑前期物业服务合同》于2019年12月31日终止，原、被告双方均认可住房和地下车库的物管费已结清。

2017年12月1日，城建开发公司书香庭苑售房部向书香庭苑物业处发出《通知》两份，载明“书香庭苑小区住宅X号、X1号业主谭翠花已于2017年12月1日交清全部款项及资料，请按你处规定接房。”该两间商业用房的建筑面积均为51.29平方米。2017年12月12日，城建开发公司书香庭苑售房部向书香庭苑物业处发出《通知》，载明：“书香庭苑小区住宅X4号业主孙智传已于2017年12月1日交清全部款项及资料，请按你处规定办理接房事宜”。该商业用房的建筑面积为31.18平方米。2017年12月18日，城建开发公司书香庭苑售房部向书香庭苑物业处发出《通知》，载明：“书香庭苑小区住宅X5号业主秦族伟已于2017年12月18日交清全部款项及资料，请按你处规定办理接房事宜。”该商业用房的建筑面积为59.37平方米。2018年10月15日，城建开发公司书香庭苑售房部向书香庭苑物业处发出《通知》，载明：“书香庭苑小区住宅X6号业主刘成勇、马秀林已于该日交清全部款项及资料，请按你处规定办理接房事宜。”该商业用房的建筑面积为79.03平方米。2019年10月4日，城建开发公司书香庭苑售房部向书香庭苑物业处发出《通知》两份，载明：“书香庭苑小区住宅X2号、X3号业主谭翠花已于2019年10月4日交清全部款项及资料，请按你处规定接房。”该两间商业用房的建筑面积为59.06平方米。

2020年5月14日，重庆律缘律师事务所对城建开发公司制作《律师函》，要求城建开发公司支付2015年6月至2019年12月期间空置房的物业服务费共计1034097.22元。该《律师函》于2020年5月16日寄给城建开发公司，城建开发公司门卫室于当日签收。

另查明，石柱县发展和改革委员会于2013年1月8日对璟鑫物管公司作出的《关于石柱县书香庭苑小区前期物业管理服务试行收费的批复》中载明，书香庭苑小区物业服务收费等级为二级，公共服务收费项目及标准为：物业服务费0.37元/㎡.月、日常维修养护费0.20元/㎡.月、电梯费0.49元/㎡.月，并指出此标准为试行标准，在试行期间，物业服务费、日常维修养护费应下浮30%收费，下浮30%由建设单位承担，待相关设备设施等完善后，璟鑫物管公司应及时向该委申报物业服务正式收费标准。石柱县发展和改革委员会于2014年11月3日在《石柱县前期物业服务收费备案登记表》（石发改价格备[2014]12号）中同意就璟鑫物管公司与书香庭苑约定高层住宅按1.2元/月.平方米收费标准等事项进行登记备案。石柱县物价检查所在《书香庭苑小区前期物业服务收费公示牌》上加盖公章，载明的经营用房物业费收费标准为3.6元/㎡.月。

本院认为，本案争议售点为：一、案涉空置营业房是否纳入了物业管理范围；二、空置营业房按2.4元/平方米/月收取物业费是否符合相关规定；三、原告主张的物业费是否超过了诉讼时效。现分别评析如下：

关于焦点一。原、被告签订的《书香庭苑前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效协议，原、被告应当按照合同约定履行合同义务。本案原、被告均未提交具体物业构成明细，被告辩称商业用房未纳入物业服务范围，但根据被告售房部给原告出具的《通知》，让购买商业房的业主到原告处办理接房手续，且原、被告双方在签订的物业服务合同中对商业物业费进行了约定。综上，以上事实足以认定被告将商业用房纳入了前期物业服务合同的管理范围。

关于焦点二。被告辩称原告对商业物业的收费标准没有经过政府主管部门审批。首先，原告向本院提交了《书香庭苑小区前期物业服务收费公示牌》，石柱县物价检查所在该公示牌上加盖公章，表示物价部门对原告收费标准的认可。其次，经本院咨询物价部门，其表示对商业物业的收费标准实行市场定价，并不需要物价部门的审批，只要物业服务企业的收费不超过公示牌上的价格即可。综上，原告主张商业物业按2.4元/平方米/月收取有原、被告双方签订的合同和物价部门盖章的公示牌佐证，且并未超过物价部门认可的3.6元/平方米/月的标准，本院对原告的该项主张予以支持，对被告的抗辩理由不予支持。

关于焦点三。案涉小区的住宅、商业、车库的物业服务费均由原、被告双方签订的《书香庭苑前期物业服务合同》而产生的合同之债，具有整体性，属于同一债务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，义务人同意履行义务的诉讼时效中断。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定，义务人作出部分履行行为的，应当认定为“同意履行义务”。被告在2016年1月、2016年5月、2017年1月、2019年1月、2020年7月分别向原告支付了部分物业费，因被告履行了部分义务，导致诉讼时效中断，本案尚未超过诉讼时效。

综上，被告应当向原告履行支付商业物业的服务费。商业物业的面积为5470.77元，按2.4元/平方米/月从2015年6月计算至2019年12月共计55个月，物业费为722141.64元，减去本案已出售的七间商业房接房后的物业费，原告计算的七间商业房接房后至2019年12月31日止的物业费为21520.08元，经本院核实，原告计算的方式、标准和金额符合法律规定和合同约定，可以按原告计算金额扣减，扣减后的物业费为700621.56元。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

被告石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆璟鑫物业管理有限责任公司2015年6月至2019年12月书香庭苑空置营业房的物业服务费700621.56元；

驳回重庆璟鑫物业管理有限责任公司其余诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12407.32元，由被告石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。

审　判　长　　罗　成

人民陪审员　　朱永兰

人民陪审员　　张世香

二〇二〇年十二月二十三日

法官　助理　　张全玉

书　记　员　　赵　华