某某土家族自治县城市建设综合开发有限公司与重庆璟鑫物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

文书内容 重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝04民终252号 上诉人(原审被告)：**土家族自治县城市建设综合开发有限公司，住所地重庆市**土家族自治县南宾镇都督大道95号（南滨尚城）16幢17－1，统一社会信用代码9150024070930233XQ。 法定代表人：李岩珂，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，重庆律缘律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：重庆璟鑫物业管理有限公司，住所地重庆市**土家族自治县南宾镇万寿大道39号，统一社会信用代码9150024058148513XU。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，重庆律缘律师事务所律师。 上诉人**土家族自治县城市建设综合开发有限公司(以下简称城建开发公司)因与被上诉人重庆璟鑫物业管理有限公司（以下简称璟鑫物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市**土家族自治县（以下简称**县）人民法院(2020)渝0240民初3887号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人城建开发公司的委托诉讼代理人***、被上诉人璟鑫物管公司的委托诉讼代理人***到本院接受询问。本案现已审理终结。 城建开发公司上诉请求：撤销**县人民法院(2020)渝0240民初3887号民事判决，**事实后对本案作出公正判决。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定城建开发公司应支付物管费的商业面积为5470.77平方米是错误的。璟鑫物管公司提交的**县规划局《建设工程竣工规划核实确认书》载明了“公建面积”为5470.77平方米，但是该5470.77平方米的公建面积中仅有4268.51平方米备注为“公建为商业”，而一号楼有1202.26平方米被规划为办公用房，备注为“公建为办公”。双方签订的《前期物业服务合同》约定商业的物管费为2.4元／平方米。璟鑫物管公司针对非商业部分收取物管费没有依据。2.一审判决从2015年6月开始计算物管费是错误的。该建筑虽然是2015年6月全面竣工，但于2015年9月才经过竣工验收，在竣工验收前，涉案房屋无论从客观状况还是法律规定，均不满足交付和使用的条件。而且双方签订的《前期物业服务合同》约定城建开发公司从竣工之日开始支付物管费，此处的竣工之日应理解为竣工验收之日。二、一审判决认定璟鑫物管公司的诉讼请求未超过诉讼时效是错误的。1.由于涉案房屋一直未出售、未被使用，所以城建开发公司与璟鑫物管公司商量不用提供服务也不支付该部分费用，璟鑫物管公司未提出异议，从此也未向城建开发公司主张该部分的权利。按照《前期物业服务合同》的约定，缴纳物管费的时间是每月15日前，璟鑫物管公司如果要主张该部分权利的话，从应收取费用的第二月起就明知其权利受到了侵害，从此时就应开始计算诉讼时效期间。城建开发公司仅支付了空置房屋的物管费，从未支付过涉案房屋的物管费，这一事实进一步证明了璟鑫物管公司对城建开发公司不支付商业物管费是明知的。2.璟鑫物管公司五年来一直未对城建开发公司催交物管费，而是在璟鑫物管公司被业委会解聘以后才于2020年5月向城建开发公司发出催收通知书。因此，璟鑫物管公司明知城建开发公司未交该部分物管费却从未催交。3.城建开发公司向璟鑫物管公司支付空置住房物管费的行为不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定的“部分履行”，不能据此认定城建开发公司同意支付商业房屋的物管费，城建开发公司的该支付行为不导致涉案债权时效中断的后果。一是从债的性质上看，该两笔费用是各自独立之债。涉案物管费虽然与已经支付的物管费是基于同一合同发生的，但却属于不同类别的费用，两项费用的计价标的各自独立，计价标准也不同。二是两项费用是分别计价、分开履行的。三是城建开发公司一直仅支付了空置住房、车库的物管费，从未支付涉案房屋物管费，无论从城建开发公司的主观意愿还是客观行为，均表明不同意履行涉案物管费。 璟鑫物管公司辩称，一审法院在璟鑫物管公司作出让步的情况下，同意按**县规划局《建设工程竣工规划核实确认书》中的“公建面积”5470.77平方米来认定城建开发公司拖欠的空置营业房的物业服务费用并无不当，一审判决从2015年6月开始计算物业服务费是正确的，璟鑫物管公司的诉讼请求未超过诉讼时效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 璟鑫物管公司向一审法院起诉请求：判令城建开发公司支付拖欠璟鑫物管公司空置营业房的物业服务费700621.67元，并由城建开发公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年12月11日，城建开发公司(甲方)与璟鑫物管公司（乙方）签订《书***前期物业服务合同》，约定由璟鑫物管公司为“书***”小区提供前期物业管理服务。合同第一条约定了物业基本情况，第二条约定具体物业构成明细及所配置的共用设备设施明细作为本合同附件，双方另行确认并移交。合同第三条约定了乙方提供公共性物业服务的主要内容，主要包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等。第五条约定物业服务费的标准为：按建筑面积计算商业物业每月2.4元/平方米（含电梯费）。第七条约定业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；甲方按纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，按售房合同签订的交房时间起，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额支付给乙方；物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。上述合同于2013年5月22日在**县国土资源和房屋管理局进行了登记备案，该备案证明文号为备[2013]第003号。 案涉书***商住楼1号楼、2号楼、6号楼于2015年6月竣工，并经**县规划局以渝规**核[2016]0038号《建设工程竣工规划核实确认书》规划核实确认，该确认书中“公建面积”为5470.77㎡(公建面积为商业面积)。 2016年1月26日，城建开发公司向璟鑫物管公司出具书***1号楼2015年1月-6月住房物管费107875元、书***2号楼2014年11月-2015年6月住房物管费160386元的发票一张。2016年5月25日，城建开发公司向璟鑫物管公司出具书***3、4、5、6号楼2015年6月-10月住宅物业服务费16816.2元，书***1、2号楼2015年7月-10月住宅物业服务费257559.8元的发票各一张。璟鑫物管公司又分别于2017年1月18日、2019年11月16日、2020年7月23日向城建开发公司出具发票3张；金额分别为128610元、190876元、97030元。该3张发票的备注分别为：“书***2015年11月-2016年12月空置房物管费”“书***空置住房2017年1月至2018年8月物管费99631元、书***空置地下车库2017年1月至2018年8月物管费91245元”“空置住房2018年9月-2019年12月物管费39595元、空置地下车库2018年9月-2019年12月物管费57435元。”案涉《书***前期物业服务合同》于2019年12月31日终止，双方均认可住房和地下车库的物管费已结清。 2017年12月1日，城建开发公司书***售房部向书***物业处发出《通知》两份，载明：“书***小区住宅(商业、门面)房商2幢吊1-2号、商2幢吊2-2号业主已于2017年12月1日交清全部款项及资料，请按你处规定接房。”该两间商业用房的建筑面积均为51.29平方米。2017年12月12日，城建开发公司书***售房部向书***物业处发出《通知》，载明：“书***小区住宅（商业、门面）房商2幢吊2-18号业主已于2017年12月1日交清全部款项及资料，请按你处规定办理接房事宜。”该商业用房的建筑面积为31.18平方米。2017年12月18日，城建开发公司书***售房部向书***物业处发出《通知》，载明：“书***小区住宅（商业、门面）房商1幢吊2-11号业主已于2017年12月18日交清全部款项及资料，请按你处规定办理接房事宜。”该商业用房的建筑面积为59.37平方米。2018年10月15日，城建开发公司书***售房部向书***物业处发出《通知》，载明：“书***小区住宅（商业、门面）房商2幢吊2-17号业主已于该日交清全部款项及资料，请按你处规定办理接房事宜。”该商业用房的建筑面积为79.03平方米。2019年10月4日，城建开发公司书***售房部向书***物业处发出《通知》两份，载明：“书***小区住宅（商业、门面）房商2幢吊1-3号、商2幢吊2-3号业主已于2019年10月4日交清全部款项及资料，请按你处规定接房。”该两间商业用房的建筑面积为59.06平方米。 2020年5月14日，重庆律缘律师事务所对城建开发公司制作《律师函》，要求城建开发公司支付2015年6月至2019年12月期间空置房的物业服务费共计1034097.22元。该《律师函》于2020年5月16日寄给城建开发公司，城建开发公司门卫室于当日签收。 **县发展和改革委员会于2013年1月8日对璟鑫物管公司作出的《关于**县书***小区前期物业管理服务试行收费的批复》中载明，书***小区物业服务收费等级为二级，公共服务收费项目及标准为：物业服务费0.37元/㎡/月、日常维修养护费0.2元/㎡/月、电梯费0.49元/㎡/月，并指出此标准为试行标准，在试行期间，物业服务费、日常维修养护费应下浮30%收费，下浮30%由建设单位承担，待相关设备设施等完善后，璟鑫物管公司应及时向该委申报物业服务正式收费标准。**县发展和改革委员会于2014年11月3日在《**县前期物业服务收费备案登记表》(石发改价格备﹝2014﹞12号)中***璟鑫物管公司与书***约定高层住宅按1.2元/平方米/月收费标准等事项进行登记备案。**县物价检查所在《书***小区前期物业服务收费公示牌》上加盖公章，载明的经营用房物业费收费标准为3.6元/平方米/月。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、案涉空置营业房是否纳入了物业管理范围；二、空置营业房按2.4元/平方米/月收取物业费是否符合相关规定；三、璟鑫物管公司主张的物业费是否超过了诉讼时效。 关于焦点一。璟鑫物管公司、城建开发公司签订的《书***前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效协议，双方应当按照合同约定履行合同义务。本案双方均未提交具体物业构成明细，城建开发公司辩称商业用房未纳入物业服务范围，但根据城建开发公司售房部给璟鑫物管公司出具的《通知》，让购买商业房的业主到璟鑫物管公司办理接房手续，且双方在签订的物业服务合同中对商业物业费进行了约定。综上，以上事实足以认定城建开发公司将商业用房纳入了前期物业服务合同的管理范围。 关于焦点二。城建开发公司辩称璟鑫物管公司对商业物业的收费标准没有经过政府主管部门审批。首先，璟鑫物管公司提交了《书***小区前期物业服务收费公示牌》，**县物价检查所在该公示牌上加盖公章，表示物价部门对璟鑫物管公司的收费标准的认可。其次，经一审法院咨询物价部门，其表示对商业物业的收费标准实行市场定价，并不需要物价部门的审批，只要物业服务企业的收费不超过公示牌上的价格即可。综上，璟鑫物管公司主张商业物业按2.4元/平方米/月收取有双方签订的合同和物价部门**的公示牌佐证，且并未超过物价部门认可的3.6元/平方米/月的标准，对璟鑫物管公司的该项主张予以支持，对城建开发公司的抗辩理由不予支持。 关于焦点三。案涉小区的住宅、商业、车库的物业服务费均由双方签订的《书***前期物业服务合同》而产生的合同之债，具有整体性，属于同一债务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，义务人同意履行义务的诉讼时效中断。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定，义务人作出部分履行行为的，应当认定为“同意履行义务”。城建开发公司在2016年1月、2016年5月、2017年1月、2019年1月、2020年7月分别向璟鑫物管公司支付了部分物业费，因城建开发公司履行了部分义务，导致诉讼时效中断，本案尚未超过诉讼时效。 综上，城建开发公司应当向璟鑫物管公司支付商业物业的服务费。商业物业的面积为5470.77元，按2.4元/平方米/月从2015年6月计算至2019年12月共计55个月，物业费为722141.64元，减去已出售的七间商业房接房后的物业费21520.08元(璟鑫物管公司计算的七间商业房接房后至2019年12月31日止的物业费为21520.08元，经核实，璟鑫物管公司计算的方式、标准和金额符合法律规定和合同约定，可以按璟鑫物管公司计算金额扣减)，城建开发公司应当向璟鑫物管公司支付的物业服务费为700621.56元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、城建开发公司于判决生效之日起十日内支付璟鑫物管公司2015年6月至2019年12月书***空置营业房的物业服务费700621.56元；二、驳回璟鑫物管公司其余诉讼请求。案件受理费12407.32元，由城建开发公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院二审查明以下事实：1.根据**县城乡建设委员会于2016年12月26日颁发的重庆市建设工程竣工验收备案登记证(**县建竣备字[2016]0037号)，案涉书***商住楼1号楼、2号楼、6号楼的竣工验收时间为2015年9月10日。2.**县规划局以渝规**核[2016]0038号《建设工程竣工规划核实确认书》规划核实确认案涉书***商住楼1号楼、2号楼、6号楼“公建面积”为5470.77平方米，其中，4268.51平方米为商业用房，1202.26平方米为办公用房。3.**县物价检查所在《书***小区前期物业服务收费公示牌》上载明办公用房物业费收费标准为2.4元/平方米/月。 本院二审查明的其他事实同于一审法院查明的事实。 本院认为，综合当事人的上诉请求、答辩意见以及一、二审法院查明的事实，本案二审的争议焦点为：1.璟鑫物管公司向城建开发公司收取物业服务费的面积是多少；2.璟鑫物管公司应当从2015年6月还是从2015年9月开始收取物业服务费；3.璟鑫物管公司主张城建开发公司支付物业服务费是否超过诉讼时效。 (一)关于璟鑫物管公司向城建开发公司收取物业服务费的面积如何认定的问题。本案双方当事人对案涉书***商住楼1号楼、2号楼、6号楼“公建面积”5470.77平方米包含4268.51平方米商业用房和1202.26平方米办公用房的事实均无异议，城建开发公司主张双方签订的《前期物业服务合同》只约定了商业的物业服务费按照2.4元/平方米支付，故其只应向璟鑫物管公司支付商业用房的物业服务费。璟鑫物管公司主张住宅、办公、商业是一个整体，其均提供了物业服务，办公用房也应按照商业的物业服务费标准支付物业服务费。本院认为，《前期物业服务合同》约定的物业服务范围包含案涉书***商住楼的办公用房，璟鑫物管公司为办公用房提供了物业服务，城建开发公司理应向其支付物业服务费。至于物业服务费的收费标准，合同约定分住宅和商业两类，办公用房可作商业用途使用，在合同未特别约定办公用房收费标准的情况下，按照商业收费标准计算办公用房的物业服务费应为合同应有之义。即使按合同约定不明对待，在双方不能协商一致的情况下，也可参照政府指导价确定办公用房的物业服务费标准，仍然是2.4元/平方米/月。一审按照商业收费标准判决城建开发公司向璟鑫物管公司支付办公用房的物业服务费并无不当。 (二)关于璟鑫物管公司收取物业服务费的起始时间如何认定的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”璟鑫物管公司与城建开发公司签订的《前期物业服务合同》约定城建开发公司对纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的房屋全额支付物业服务费，该约定所称“竣工”结合法律规定理解，应为竣工验收之日。案涉书***商住楼1号楼、2号楼、6号楼的竣工验收时间为2015年9月10日，商业物业的面积为5470.77元，按2.4元/平方米/月从2015年9月10日计算至2019年12月31日共计51个月21天，物业服务费为678813.14元，减去已出售的七间商业房接房后至2019年12月31日止的物业服务费21520.08元，城建开发公司应向璟鑫物管公司支付的物业服务费为657293.06元。 (三)关于璟鑫物管公司主张城建开发公司支付物业服务费是否超过诉讼时效的问题。璟鑫物管公司与城建开发公司签订的《书***前期物业服务合同》约定对案涉小区的住宅、商业、车库等收取物业服务费，服务费的收费标准虽进行了区分，但仍属同一合同之债并无疑义，城建开发公司于2016年1月、2016年5月、2017年1月、2019年1月、2020年7月分别向璟鑫物管公司支付了住宅或者车库的物业服务费，系履行了部分合同义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定，义务人作出部分履行行为的，应当认定为“同意履行义务”，产生诉讼时效中断的法律效果。因此，城建开发公司支付部分物业服务费的行为导致诉讼时效中断，璟鑫物管公司就本案争议提起的诉讼尚未超过诉讼时效。 综上所述，城建开发公司的上诉请求部分成立，予以支持。因二审出现新证据，导致一审法院认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销**土家族自治县人民法院(2020)渝0240民初3887号民事判决； 二、**土家族自治县城市建设综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆璟鑫物业管理有限责任公司支付物业服务费657293.06元； 三、驳回重庆璟鑫物业管理有限责任公司其余诉讼请求。 一审案件受理费12407.32元，由**土家族自治县城市建设综合开发有限公司负担11663.88元，重庆璟鑫物业管理有限责任公司负担743.44元；二审案件受理费12407.32元，由**土家族自治县城市建设综合开发有限公司负担11663.88元，重庆璟鑫物业管理有限责任公司负担743.44元。 本判决为终审判决。 审 判 长　丁咏梅 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二一年四月二十五日 法官助理　陈　佳 书 记 员　***