兰州恒荣通信工程有限责任公司、中国电信股份有限公司酒泉分公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省酒泉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）甘09民终1708号

上诉人（原审被告）：兰州恒荣通信工程有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区五泉西路44号，统一社会信用代码91620102719079856U。

法定代表人：张连德，该公司经理。

委托诉讼代理人：马元涛，甘肃并欣律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司酒泉分公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区解放路2号，统一社会信用代码91620900719038309R。

负责人：李乐基，该分公司总经理。

委托诉讼代理人：师圣泽，甘肃神舟律师事务所律师。

上诉人兰州恒荣通信工程有限责任公司（以下简称恒荣通信公司）因与被上诉人中国电信股份有限公司酒泉分公司（以下简称酒泉电信公司）租赁合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2021）甘0902民初2884号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

恒荣通信公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法驳回酒泉电信公司的诉讼请求或依法改判。事实和理由：一、一审判决第一项违反民事诉讼程序实质，且无事实依据。1．恒荣通信公司已于2021年7月1日前书面通知、电话通知，派人告知酒泉电信公司于2021年7月1日前接收邮电街7号整体院落，酒泉电信公司拒不接收。酒泉电信公司拒不接收邮电街7号整体院落，却向恒荣通信公司继续收取按日房租，无公允可言。2．一审对未发生的事实，作出含糊的认定，按日承担，如何确定按日承担的天数，该天数的认定是否存在不公，已经属于实体问题，执行法官无实体审查权，主观的认定天数，不论合理与否，对一个行为由执行机关认定，势必在形式与实质上造成一审终审，违反民事诉讼法两审终审的公正初衷。本案是由于酒泉电信公司屡次出尔反尔，给恒荣通信公司造成损失，对此，恒荣通信公司已向相关部门提出反映，国企利用其优势地位故意整治欺凌民营企业，已造成实质的公平正义缺失。二、一审判决第二项违反双方的意思表示合意。有法定，从法定，无法定，从约定，约定不违反法律强制性规定，应当从约定，一审判决无视约定，肢解当事人双方的意思表示，作出明显偏袒酒泉电信公司的判定，于法无据。本案中，恒荣通信公司自2011年起就与酒泉电信公司发生经济关系，恒荣通信公司耗费近500万元将酒泉电信公司的邮电街7号毛坯房装修为宾馆，承租用于宾馆经营，同时，恒荣通信公司承接酒泉电信公司的电信网络工程，酒泉电信公司拖欠恒荣通信公司的工程款。另，酒泉电信公司租用恒荣通信公司的网线，酒泉电信公司拖欠恒荣通信公司的合作分成款，又拖欠其余三个判决款。基于此，为一揽子解决问题，双方于2018年12月30日面对面会议商谈，形成书面合意：双方相互清算各自费用，债权人提供清单，双方确认，租金与工程款相互抵顶。依据法律规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的权利，房屋租赁合同内容在履行过程中进行了金额、履行方式等方面的变更，有酒泉电信公司的诉状及会议纪要为证。民事法律行为是以意思表示为核心的行为，该合意将宾馆的房租纳入统一结算范畴，属于对宾馆房租支付方式的变更。基于此，恒荣通信公司也没有对三个判决申请执行，就是等待酒泉电信公司清算工程款及合作分红，以便双方将债权债务一次结清。但是，酒泉电信公司长期拖延，拒不结算，导致恒荣通信公司的租金一直延续，而对拖欠恒荣通信公司的工程款及分红款，却一直未予清算结算。然而，酒泉电信公司违背一揽子解决双方纠纷及房租履行方式变更的合意，单独提出房租履行要求，违反双方履行约定，应予驳回。三、一审判决第三项没有事实及法律依据。违约金不知以何标准计算得出，鉴于案涉房屋租赁合同租金的支付方式已作变更、恒荣通信公司与酒泉电信公司互享债权互负债务法律事实的存在，酒泉电信公司迄今未对恒荣通信公司完成的通信工程进行决算，致使房屋租赁合同变更后的支付方式无法履行，合同目的无法实现，酒泉电信公司就房租向法院的起诉违反双方对房租支付方式的合意，违约的是酒泉电信公司，恒荣通信公司并未拒不支付房租，而是等待酒泉电信公司结算，属于依照会议纪要履行房租支付的行为，不存在拒不支付房租的主观恶意，故不存在酒泉电信公司所述的房租合同违约问题。一审判决支付违约金无事实及法律依据。酒泉电信公司一方面变更了房租的履行方式，一方面又在按传统的认知诉求房租及违约金，属于对法律的不尊重，一审无视对履行方式的变更，反而认为恒荣通信公司存在有意拖延，属于严重认定错误。四、一审判决第四项、第五项无事实依据。1．案涉酒火路材料厂场地已于2013年不再租用。2013年，酒泉电信公司在案涉场地内架设铁塔，故自2013年起使用案涉场地的是酒泉电信公司。2．依据租赁实质，租赁物应由承租方全面使用，出租方应当全面无瑕疵交付。案涉场地内，大部分地域面积被酒泉电信公司的铁塔覆盖使用，这是否属于全面无瑕疵履行租赁物的交付，租金还能否类比于无铁塔的干净场地的等同租金。3．由于场地酒泉电信公司疏于管理，案外人将场地出租于他人，该责任该由谁来承担。4．酒泉电信公司所谓的汽车修理厂人的录音，称其是从恒荣通信公司法定代表人处租的场地，该人未出庭，未经过质证程序，以其一面之词定案，存在偏颇。5．无使用前提，无违约金约定标准，无继续占据之事实，四、五项判决无事实依据。综上，本案一审事实认定错误，判决无依据，请求二审法院撤销一审判决，依法驳回酒泉电信公司的诉请或依法改判。

酒泉电信公司辩称，一审事实认定清楚，法律适用正确，裁判结果公平。恒荣通信公司的上诉理由无事实和法律依据，严重违背诚实信用，依法不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、恒荣通信公司认为一审判决第一项违反民事诉讼程序实质的上诉理由，不能成立。恒荣通信公司与酒泉电信公司之间关于案涉邮电街7号房屋的租赁合同关系及租金支付情况事实清楚，恒荣通信公司拖欠合同租期内租金，且在合同期满后至今拒绝腾退返还租赁物，一审法院据此判决恒荣通信公司自合同期满之日按照合同日租金标准向酒泉电信公司支付逾期腾房占有使用费用，符合案件事实及法律规定，应予以维持。恒荣通信公司主张已向酒泉电信公司交付租赁房屋与客观事实不符，该房屋目前仍由恒荣通信公司对外经营使用。二、恒荣通信公司认为一审法院判令其支付案涉邮电街7号房屋租金768387.2元错误的上诉理由，与客观事实及法律规定不符，依法不能成立。案涉邮电街7号房屋截止2017年6月30日尚未支付的房屋租金791419.77元，已经由肃州区人民法院判决书、酒泉市中级人民法院民事调解书予以确认，酒泉电信公司在起诉时已经进行扣减，不包含在本案请求之中。自2017年7月1日起至2021年6月30日期间，恒荣通信公司按照《补充协议》约定每年应付酒泉电信公司邮电街7号房屋租金35万元，合计140万元。本案中，酒泉电信公司起诉时已经明确将上述租赁期间内恒荣通信公司应支付的租金140万元，与人民法院生效判决确定的酒泉电信公司应付恒荣通信公司的工程款及涉诉费用631612.8元抵销后，仅请求判令恒荣通信公司支付邮电街7号房屋租金768387.2元，符合案件事实及法律规定，一审法院据此判决并无不当。三、恒荣通信公司认为一审判决判令其承担截止2021年6月30日逾期付款违约金216961.57元错误的上诉理由，不能成立。案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，恒荣通信公司应于每年4月1日前一次性支付下年度租金35万元，合同第五条5.3项约定每逾期一日支付租金按照当期租金的5％支付违约金（即每日17500元，35万元×5％），酒泉电信公司主张参照民间借贷有关最高利率标准的规定按照年利率15.4％计算恒荣通信公司逾期支付违约金，事实上已低于双方合同约定的标准，且恒荣通信公司在一审中也未提出违约金过高的辩解意见。本案中，酒泉电信公司诉请的邮电街7号房屋租金768387.2元中，包括2019年6月30日前抵销应付恒荣通信公司生效判决确定的款项后剩余租金68387.2元，以及2019年4月1日前恒荣通信公司应付的2019年7月1日至2020年6月30日租金350000元、2020年4月1日至2021年6月30日租金350000元。2019年4月1日起至2020年3月31日恒荣通信公司共计欠付租金418387.2元，逾期天数365天，逾期违约金10416.89元；2020年4月1日起至2021年3月31日恒荣通信公司共计租金768387.2元，逾期天数455天，逾期付款违约金149558.03元，以上合计逾期付款违约金219974.92元，一审判决第三项符合案件事实及法律规定。四、恒荣通信公司租赁使用案涉酒火路材料场地事实清楚，至今尚未向酒泉电信公司腾退返还，仍由恒荣通信公司出租第三人使用。一审法院判令恒荣通信公司向酒泉电信公司支付酒火路材料场地租金以及逾期返还产生的占有使用费用符合法律规定。

酒泉电信公司向一审法院起诉请求：1．确认酒泉电信公司与恒荣通信公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2021年6月30日终止；2．判令恒荣通信公司向酒泉电信公司支付肃州区邮电街7号房屋租金768387.2元、材料厂租金158400元，合计927687.2元；3．判令恒荣通信公司向酒泉电信公司支付截止2021年6月30日逾期付款违约金219974.92元，并按照年利率15.4％（一年期LPR的四倍）承担逾期付款违约金至上述房屋租金全部付清之日止；4．判令恒荣通信公司于租赁合同终止之日起30日内向酒泉电信公司腾退返还位于酒泉市××区院酒泉电信传输局办公楼、院落及车库4间、库房2间，并按照每日1917.8元（日租金958.9元×2倍）的标准承担逾期腾房占有使用费；5．判令恒荣通信公司立即向酒泉电信公司腾退返还位于酒泉市××区.5Km处材料厂及库房，并按照每日48.8元的标准承担逾期腾房占有使用费；6．判令本案诉讼费用全部由恒荣通信公司承担。

一审法院认定事实：2011年5月26日，酒泉电信公司（甲方、出租人）与恒荣通信公司（乙方、承租人）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于酒泉市××区原酒泉电信传输分局办公楼（不含临邮电街二层楼）的房屋、院落，出租给乙方作宾馆、办公、餐饮用途使用。房屋建筑面积为2303平方米（其中：办公楼2045㎡，西二层楼258㎡），另有车库4间、库房2间，办公区院内场地（办公楼南院）面积为855.9平方米。租赁期自2011年7月1日起至2021年6月30日（十年整）；租金为490000元／年，租赁期内的物业管理费、水费、电费、采暖费、政策性公共基础设施改造维修等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行承担，不纳入租金中。租金结算周期及支付时间约定为：租金结算周期按一年度，即本年度7月1日至下年度6月30日为周期结算，由乙方在每年度第二季度四月一日前以支票、转账方式一次性缴付下一结算周期的租金给甲方，甲方应当在收到租金后的5个工作日内向乙方提交符合国家规定的正式发票；租金涨幅为从起租日（即2011年7月1日）起，以两年为一个周期，租金根据市场情形做适当涨幅，原则上涨幅标准不低于年租金4％，不高于年租金6％，租金调整后，甲、乙双方需签订补充合同，补充合同作为本合同主体不可分割的一部分，具有同等法律效应；租金支付时间为：首期租金为2011年7月1日起至2012年6月30日，即首期支付1年租赁费490000元，乙方应在合同签订之日前3个工作日内一次性向甲方支付首期租金，此后乙方按照上述约定支付。租赁期届满，甲乙双方未续订合同的，甲方有权收回房屋，但应提前90日书面通知乙方，并在合同期届满后提供30日宽限期（自租赁期届满之日起算）供乙方搬迁物品与设备，宽限期内租金不计收。合同对违约责任约定为：任何一方无法定或约定的理由单方解除本合同的，另一方有权按尚未履行的租赁期内租金总额的30％收取违约金，并要求对方赔偿损失。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当期租金的5％向甲方支付违约金；如果逾期30日仍不交付的，甲方有权解除本合同、收回房屋，乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。租赁期内，乙方若以和甲方有其他业务往来而发生的业务费用，冲减租赁费及其他因使用房屋而产生的一切费用为由逾期未支付租金的，甲方有权解除本合同、收回房屋，乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。租赁期届满，甲乙双方未续订租赁合同的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，否则甲方有权要求乙方限期迁出和补交宽限期和占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的100％收取违约金。合同另约定：本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，但内容不得违反有关法律及相关规定，如与本合同有抵触且补充协议中不作注明的，以本合同为准；如甲方在租赁期届满后仍要对外出租，乙方在同等条件下享有优先承租权；乙方如需继续承租房屋，应在租赁期届满前90日向甲方递交书面申请，与甲方协商双方另订合同，如双方未对房屋在租赁期届满后的继续使用提出异议而又未能及时另订合同的，则双方租赁关系视为延续，租赁期为不定期，租赁期内双方应继续履行本合同约定，直至双方重新签订租赁合同或一方依据法律规定或本合同约定解除本合同为止。合同签订后，酒泉电信公司将肃州区邮电街7号原酒泉电信传输分局办公楼（不含临邮电街二层楼）的房屋交给恒荣通信公司使用。2015年6月9日，为解决该房屋租赁合同的一些问题，双方签订一份《补充协议》，约定：一、合同期内，甲方因客观原因未能移交合同约定的办公楼南院（面积955.9平方米）及院内西二层楼（258平方米），经双方协商同意自第二租赁年度开始（2012年7月1日之后）降低租金，租金按照每年度350000元缴纳，租金缴纳期限和方式按照房屋租赁合同约定执行，本协议签订之前乙方已经缴纳的租金不再退付差额，本协议签订后乙方不再要求甲方交付以上物业及承担违约责任。二、2012年7月1日之后的租金乙方未按约定缴纳，其中2012年7月至2017（2013）年7月欠缴91419.77元，2013年7月至2014年7月欠缴350000元，2014年7月至2015年7月欠缴350000元，以上累计欠缴791419.77元，乙方保证在2015年6月30日前一次性以现金或转账方式交清，甲方可不计收违约金。三、双方确认《房屋租赁合同》于2021年6月30日期限届满，期限届满前九十日内双方未能就续租事宜另行签订租赁合同的，视为双方不再续租，租赁合同到期（2021年6月30日）终止，乙方应及时返还房屋。四、2015年7月1日至2016年6月30日的租金350000元，乙方于2015年6月30日前一次性以现金或转账方式交清，逾期付款甲方有权按照租赁合同约定收取违约金并解除合同。另，乙方累计欠付甲方酒火路材料库款70400元，应于2015年6月30日前一次性以现金或转账方式交清。2015年9月，双方因肃州区邮电街7号楼原酒泉电信传输局办公楼房屋租赁事宜发生争议，酒泉电信公司诉至一审法院，要求恒荣通信公司支付拖欠的租赁费，并要求解除双方的房屋租赁合同，由恒荣通信公司返还租赁房屋。该案经一审法院审理，于2016年3月15日作出（2015）酒肃民一初字第965号民事判决，酒泉电信公司不服判决，上诉至酒泉市中级人民法院，酒泉市中级人民法院对该案审理期间，双方达成调解协议：双方之间的《房屋租赁合同》继续履行，恒荣通信公司向酒泉电信公司支付历欠租金791419.77元、承担违约金10000元，合计801419.77元，于2016年11月30日前付清。酒泉市中级人民法院根据双方的协议内容作出（2016）甘09民终395号民事调解书。另查明，2010年12月18日，酒泉电信公司（甲方）与恒荣通信公司（乙方）另签订一份《分局材料场部分场地租用协议》，约定甲方将酒火路材料场租赁给乙方用于存放电信工程、建筑材料等，租赁期限自2011年1月1日至2011年12月31日，年租金为17600元，支付方式为协议正式签署后以现金或银行汇兑方式分上下半年两次支付甲方，时间为5月1日前和9月1日前，每次支付8800元。本合同自2011年12月31日执行期满后，若乙方不再租用该场地，乙方必须在撤出租用场地前，自行拆除租用期间的临时性建筑，并对租用场地进行清理，由甲方验收合格后方可撤出。如甲乙双方有延续合同意向，经双方协商后另行签订租用协议。同时合同约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回租用场地并要求乙方赔偿经济损失：1.1乙方无故拖欠场地租用费用，协商后十日内仍不能按时交纳，甲方有权终止协议；1.2乙方将租用场地转租给其他方；1.3乙方将租用场地作为抵押或质押物等……协议另对其他事项进行了约定。协议签订后，酒泉电信公司将约定的场地交予恒荣通信公司使用。协议约定的租赁期届满，双方未重新签订租赁合同，恒荣通信公司继续使用该场地，但一直未向酒泉电信公司支付租金。2018年12月30日，恒荣通信公司法定代表人与酒泉电信公司的办公室主任就双方之间出租房屋、工程建设费用问题进行协商，形成会议纪要一份，双方同意在2018年12月31日前相互清算出租房屋、判决、工程建设费用，由债权人负责提供清单并经双方确认，在2019年1月10日前互相结算。如因问题复杂需查明，结算时间适当延长，但不迟于2019年3月31日；恒荣通信公司租用的酒火路材料库须在上述时间内缴清欠费，于2019年1月1日前交回酒泉电信公司使用，如确因搬迁困难，需签订书面合同，租金一次性预付，合同期一年（2019年1月1日-2019年12月31日），合同到期双方如不能续签或达成新的合作模式，则恒荣通信公司无条件向酒泉电信公司移交材料库；恒荣通信公司移交酒泉电信公司剩余的未清算费用的工程清单共7份，酒泉电信公司安排专人负责对接查明。之后，恒荣通信公司仍未交纳租金，酒泉电信公司起诉。

一审法院认为，酒泉电信公司与恒荣通信公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定，租赁期自2011年7月1日至2021年6月30日，至2021年6月30日，双方的租赁合同已经履行完毕，约定的租赁期限已到期，双方并未续签租赁合同，双方之间的《房屋租赁合同》因履行完毕而终止，无需再进行确认；双方于2015年6月9日签订的《补充合同》系对上述《房屋租赁合同》部分内容进行变更、补充约定而签订的，《房屋租赁合同》终止后，《补充合同》自然终止。双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期届满，双方未续签合同的，甲方有权收回房屋，并在合同期届满后提供30日宽限期供乙方搬迁物品与设备，宽限期内租金不计收，现租赁期限届满，双方未按照合同约定签订续租协议，酒泉电信公司提起诉讼要求终止合同并腾退房屋，自一审法院将民事起诉状副本送达恒荣通信公司之日起，恒荣通信公司应当知道酒泉电信公司拒绝续签租赁合同的意思，酒泉电信公司要求恒荣通信公司腾退房屋的请求符合合同约定，予以支持。根据合同约定，恒荣通信公司应当在2021年7月30日腾退完毕，如逾期，应当按照每天958.9元（350000元÷365）自2021年7月1日开始承担宽限期和占用期内租金，并按照每天958.9元承担违约金。对酒泉电信公司要求的肃州区邮电街7号原酒泉电信传输分局办公楼房屋的房租，双方在最初《房屋租赁合同》中约定的年租金为490000元，之后通过补充合同变更为自2012年7月1日起年租金为350000元。2015年因房租争议酒泉电信公司起诉恒荣通信公司，经审理，酒泉市中级人民法院作出（2016）甘09民终395号民事调解书，该调解书已对2015年6月30日之前的租金进行了确认和处理。自2017年7月1日至2021年6月30日的租金，应按照年租金350000元，计算为1400000元。庭审中，酒泉电信公司同意以生效裁判文书确定的应由酒泉电信公司给付恒荣通信公司的债务抵顶租金，一审法院对（2017）甘0921民初995号民事判决书、（2016）甘0982民初1600号民事判决书、（2018）甘0922民初1014号民事判决书所确定的酒泉电信公司应履行金额共计631612.8元，在恒荣通信公司应付租金内予以扣减，恒荣通信公司剩余应支付租金为768387.2元。恒荣通信公司辩称，双方在2018年11月30日通过会议纪要方式变更了租金支付方式为以酒泉电信公司欠付恒荣通信公司的工程款抵顶，但该会议纪要载明，双方同意在2018年12月31日前互相清算各项费用，由债权人负责提供清单并经双方确认后结算，但此后双方并未就相关费用进行结算、抵顶，会议纪要也未约定此后的租金都以工程款抵顶，并且恒荣通信公司提出酒泉电信公司还有欠付恒荣通信公司的工程款、分红款，亦未提供证据证实，对恒荣通信公司的辩解理由不予采信，如果存在上述酒泉电信公司欠付费用，恒荣通信公司可另行主张。对酒泉电信公司要求的违约金，双方在《房屋租赁合同》中约定的租金支付时间为乙方在每年度4月1日前一次性缴付下一结算周期的租金，逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按当期租金的5％向甲方支付违约金，现酒泉电信公司主张按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，符合法律规定和合同约定，予以支持。截至2021年6月30日的违约金计算为216961.57元【2019年4月1日至2020年3月31日违约金：（350000元＋68387.2元）×4.15％×4×1年=69452.28元，2020年4月1日至2021年6月30日的违约金：768387.2元×3.85％×4÷365×455天=147509.29】。对酒泉电信公司要求的酒火路材料厂的场地租金，根据双方关于该场地的租用协议，年租金为17600元，恒荣通信公司自2011年1月1日开始租用，租赁协议约定的租赁期限到期后，恒荣通信公司继续使用租赁场地，酒泉电信公司未提出异议，视为双方均同意继续租用，双方之间的合同成为不定期租赁合同，租金标准及支付时间等按照原合同执行，恒荣通信公司自租用场地起未向酒泉电信公司缴纳租金，现酒泉电信公司要求恒荣通信公司支付租赁费的请求，证据确实充分，对该项请求予以支持，截至2020年12月31日租金为158400元（17600元×9年）。双方在酒火路材料厂的场地租赁协议约定的租赁期届满后，双方未签订书面协议，但恒荣通信公司继续使用租赁场地，酒泉电信公司未提出异议，并且2015年双方签订的《补充协议》中双方也对该场地的租赁费进行了结算、确认，应视为双方均同意继续租赁，双方之间的租赁关系变为不定期租赁合同，双方当事人均可以随时解除合同。本案酒泉电信公司诉讼请求之一即为要求恒荣通信公司腾退酒火路材料厂租赁场地，自一审法院向恒荣通信公司送达民事起诉状副本之日即视为通知到达，恒荣通信公司应当腾退租赁场地，并支付腾退之日前的租金。按照双方合同约定的租金标准，恒荣通信公司应当按每日48.2元（17600元÷365天）支付租金。恒荣通信公司辩称2012年-2018年的租赁费已超过诉讼时效期间，但自2012年开始，双方之间形成不定期租赁合同关系，恒荣通信公司持续使用该租赁场地，并且双方在2015年6月9日的《补充协议》、2018年12月30日的《会议纪要》中均对租金支付进行了协商、约定，表明酒泉电信公司一直在向恒荣通信公司主张该租赁费，诉讼时效中断，故恒荣通信公司的辩解理由不能成立；恒荣通信公司辩称案涉的材料厂场地在2015年后由酒泉电信公司实际占有使用，恒荣通信公司已经交还了租赁场地，但恒荣通信公司对此未提供证据证实，对其辩解理由不予采信。综上，酒泉电信公司的诉讼请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十三条、第五百五十七条第一款（一）项、第五百六十九条、第七百零三条、第七百零四条、第七百零七条、第七百二十一条、第七百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、兰州恒荣通信工程有限责任公司于判决生效后立即向中国电信股份有限公司酒泉分公司返还位于酒泉市××区房屋、院落及车库四间、库房两间，自2021年7月1日起，按958.9元／天承担租金至返还之日，并按照958.9元／天承担违约金至返还之日；二、兰州恒荣通信工程有限责任公司支付中国电信股份有限公司酒泉分公司肃州区邮电街7号房屋的租金768387.2元，限于判决生效后十日内履行；三、兰州恒荣通信工程有限责任公司支付中国电信股份有限公司酒泉分公司违约金216961.57元，限于判决生效后十日内履行，并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计付自2021年7月1日起至上述第二项租金付清为止的违约金；四、兰州恒荣通信工程有限责任公司于判决生效后十日内向中国电信股份有限公司酒泉分公司返还酒火路材料厂场地，并按照48.2元／天承担占用费至实际返还之日；五、兰州恒荣通信工程有限责任公司支付中国电信股份有限公司酒泉分公司酒火路材料厂场地租金158400元，限于判决生效后十日内履行；六、驳回中国电信股份有限公司酒泉分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7564元，由兰州恒荣通信工程有限责任公司负担。

二审中，酒泉电信公司未提交证据，恒荣通信公司提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。

恒荣通信公司提供以下证据：证据1．恒荣通信公司法定代表人张连德与酒泉电信公司办公室陈主任的谈话录音一份，拟证实就宾馆向酒泉电信公司移交事宜的谈话。经质证，酒泉电信公司对真实性无异议，对证明目的有异议，该录音反映在对话时案涉房屋由恒荣通信公司出租给他人使用，不具备向酒泉电信公司腾退返还的条件，同时，录音反映恒荣通信公司要求酒泉电信公司承担其装修费用以后才能腾退房屋，该要求明显与合同不符，因此，该录音证实案涉房屋仍没有向酒泉电信公司返还，其原因是恒荣通信公司造成的，并非酒泉电信公司无故拒绝接收。

证据2.2011年4月23日支付保证金收据复印件一份、2011年7月30日爵士商务宾馆付款凭证复印件一份，拟证实支付5万元的事实。经质证，酒泉电信公司对真实性、关联性和证明目的均有异议，提出1．酒泉电信公司的原始凭证每年都会上交省公司存档，在现有的电子财务系统中查询后没有发现收取案涉房屋保证金5万元的账目记录。2．恒荣通信公司提交的是复印件，且收据复印件载明的收款日期与财务记账日期不符，无法反映附件当中该5万元与本案有关。3．该5万元保证金不属于恒荣通信公司的上诉请求和事实理由的范围，如恒荣通信公司确有真实合法有效的证据证实，可以另行起诉，本案不应处理。

证据3.2021年6月18日《关于酒泉市南湖金湾小区驻地网合作分成协议书的催款函》及投递单、2021年6月18日《关于2012-2013年中国电信股份有限公司酒泉分公司7项工程的催款函》及投递单、2021年7月5日《关于酒泉市南湖金湾小区驻地网合作分成协议书的催款函》及投递单、2021年7月5日《关于2012-2013年中国电信股份有限公司酒泉分公司7项工程的催款函》及投递单、2021年7月6日《关于中国电信股份有限公司酒泉分公司房屋租赁的函》及投递单。经质证，酒泉电信公司的质证意见为：1．对真实性有异议，未收到上述催款函以及移交函。2．快递邮寄内容是否是图片中的函告不能确认，缺乏事实上的关联性。3．有关催款内容的函件与本案争议事实不属于同一法律关系，无关联性，且是否存在债权无证据证实。4．现在证据包括恒荣通信公司提交的2021年8月10日的录音在内，均已经证实恒荣通信公司租赁的宾馆房屋在8月10日仍由恒荣通信公司转租他人使用，根本不具备腾退交付条件，且恒荣通信公司主张要求酒泉电信公司购买其装饰物及家具才肯腾退房屋，故事实上恒荣通信公司还是在拒绝腾退房屋，其证明目的不能成立。

二审中，对酒泉电信公司一审提供的录音，再次组织双方质证。经质证，恒荣通信公司的法定代表人张连德提出对录音中出现的所有讲话人员均不认识，也未见过面，录音内容不真实，该录音与其没有任何关系。

经审查，对上述证据，本院将结合全案证据和双方陈述综合分析认定。

二审查明，一审认定“2018年12月30日，恒荣公司法定代表人与中国电信酒泉分公司的办公室主任就双方之间出租房屋、工程建设费用问题进行协商，形成会议纪要一份”时间有误，应为“2018年11月30日”，二审予以纠正。

二审查明的其余事实与一审查明的一致，本院予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。本案争议的焦点为：1．恒荣通信公司是否应向酒泉电信公司支付邮电街7号和酒火路材料厂场地的租金，如应支付，租金应如何确定。2．恒荣通信公司是否存在违约行为，是否应向酒泉电信公司支付违约金，如应支付，违约金的数额应如何确定。3．酒泉电信公司要求恒荣通信公司腾退邮电街7号房屋和酒火路材料厂场地及支付占有使用费的请求能否成立。

关于恒荣通信公司是否应向酒泉电信公司支付邮电街7号房屋租金的问题。恒荣通信公司上诉主张2018年11月30日的会议纪要是双方对房租履行方式变更形成的书面合意，租金与工程款相互抵顶，不应再向酒泉电信公司支付租金。经查，双方2018年11月30日《会议纪要》载明：“一、双方同意，在12月31日前相互清算出租房屋、法律判决、工程建设等费用，由债权人负责提供清单并经双方确认，在2019年1月10日前相互结算。如因问题复杂需查明，结算时间适当延长，但不迟于2019年3月31日。……三、兰州恒荣移交了中国电信酒泉分公司剩余的未清算费用的工程清单共7份，中国电信酒泉分公司安排专人负责对接查明。无法查明的，按照实事求是的原则通过协商或法律途径依法解决。”根据上述会议纪要内容可知，双方在2018年12月31日前相互清算，不迟于2019年3月31日，由债权人负责提供清单并经双方确认后相互结算；对无法查明的，通过协商或法律途径依法解决。也就是说，相互结算的数额需经双方确认，否则需通过法律途径解决。本案中，双方对三份生效判决确定的数额无异议，对未清算费用的工程清单7份以及南湖金湾小区驻地网合作分成所涉及的数额均未形成双方一致认可的债权数额，恒荣通信公司亦未提供证据证实其依据会议纪要第三条约定通过法律途径形成确定的债权数额。根据一、二审查明的事实和双方的陈述，双方对工程款以及分红款至今存在分歧，并未形成房租与工程款相互抵顶、恒荣通信公司再无需支付房租的合意，恒荣通信公司应依据租赁合同的约定向酒泉电信公司支付租金。关于租金数额。经核算，自2017年7月1日至2021年6月30日，按照年租金350000元计算为1400000元。经法院判决确认的三份生效法律文书确定的数额分别为：金塔县人民法院（2017）甘0921民初995号民事判决书确定的数额为140688.6元（137811.6元＋2877元）、瓜州县人民法院（2018）甘0922民初1014号民事判决书确定的数额为243879.13元（238951.13元＋4928元）、敦煌市人民法院（2016）甘0982民初1600号民事判决书确定的数额为247045.07元（243361.07元＋3684元），合计631612.8元。审理中，酒泉电信公司同意以上述生效裁判文书确定的债务抵顶租金，在恒荣通信公司应付租金内予以扣减，故恒荣通信公司应支付的租金数额为768387.2元。综上，恒荣通信公司主张双方已就租金履行方式达成合意，不应再向酒泉电信公司支付租金的上诉理由不能成立。

关于违约责任及违约金数额问题。恒荣通信公司上诉主张双方对租金的支付方式已作变更、因互享债权互负债务法律事实的存在，酒泉电信公司迄今未对恒荣通信公司完成的通信工程进行决算，致使房屋租赁合同变更后的支付方式无法履行，恒荣通信公司不存在拒不支付房租的主观恶意，不存在合同违约问题，恒荣通信公司不应承担违约金。经查，双方《房屋租赁合同》2.3条约定“租金结算周期：按一年度即：本年度7月1日至下年度6月30日周期结算，由乙方（恒荣通信公司）在每年度第二季度四月一日前以［支票、转账］方式一次性缴付下一结算周期的租金给甲方（酒泉电信公司）”。如前所述，根据一、二审中双方的陈述，以及双方2018年11月30日会议纪要的内容，双方对工程款以及分红款至今存在分歧，并未形成房租与工程款相互抵顶、恒荣通信公司再无需支付房租的合意，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，恒荣通信公司未按合同约定期限支付租金，存在违约行为，应承担相应的违约责任。关于违约金数额。酒泉电信公司主张按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。经查，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案中，双方《房屋租赁合同》5.3条约定：“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当期租金的［5％］向甲方支付违约金。”二审中，经询问，恒荣通信公司请求减少违约金，综合考虑恒荣通信公司未按合同约定付款的主、客观因素，兼顾合同实际履行情况以及实际损失等，对违约金数额进行调整，即按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算。根据2018年11月30日会议纪要：双方在2019年1月10日前相互结算，如因问题复杂需要查明，结算时间适当延长，但不迟于2019年3月31日，故违约金应从2019年4月1日起计算，截至2021年6月30日的违约金计算为54240.39元。其中，2019年4月1日至2020年3月31日违约金为17363.07元【（350000元×3年-生效判决631612.8元）×4.15％×1年=17363.07元】；2020年4月1日至2021年6月30日的违约金为36877.32元（768387.2元×3.85％÷365×455天=36877.32元）。综上，一审按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算违约金过高，二审予以纠正。

关于腾退邮电街7号房屋的问题。恒荣通信公司提出已于2021年7月1日前书面通知、电话通知，派人告知酒泉电信公司于2021年7月1日前接收邮电街7号整体院落，酒泉电信公司拒不接收，并提供与酒泉电信公司的录音予以证实。经查，首先，从恒荣电信公司提供的录音内容反映：一是2021年8月双方就腾退房屋事宜进行了协商，双方协商时案涉房屋内仍有居住的客户；二是恒荣电信公司提出装修费用的承担问题，双方未协商一致。从以上内容来看，2021年8月双方通话时，案涉房屋不具备腾退条件。其次，根据双方一、二审的陈述，双方均认可案涉房屋至今未腾退、仍由恒荣通信公司实际占有的事实。《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态”。因此，恒荣通信公司作为承租人，在租赁合同到期后，如无继续使用租赁房屋的意愿，应及时向酒泉电信公司返还租赁房屋，恒荣通信公司未及时返还租赁房屋，其应当承担占有使用期间的租金。故恒荣通信公司应在案涉房屋腾退之前向酒泉电信公司支付占有使用费。具体标准参照双方合同约定的租金标准计算，即按照每天958.9元（350000元÷365）的标准承担占用期内使用费。关于占有使用费的计算期间，双方租赁合同3.8条约定：“租赁期届满，甲乙双方未续订合同的，甲方有权收回房屋，但应提前90日书面通知乙方，并在合同期届满后提供30日宽限期（自租赁期届满之日起算）供乙方搬迁物品与设备，宽限期内租金不计收，但在2.7条款中各项费用由乙方继续向相关部门缴纳。”本案中，恒荣通信公司作为承租人对30日宽限期内即2021年8月1日前未及时腾退房屋负有主要责任，但酒泉电信公司未在起诉之前及时催促，故酒泉电信公司仍应按合同约定提供30日的宽限期，即恒荣通信公司应自2021年8月1日开始承担房屋占用期内使用费至腾退完毕。因恒荣通信公司已承担迟延支付租金的违约金，对酒泉电信公司主张的腾退房屋期间的违约金不予支持。综上，一审判决恒荣通信公司自2021年7月1日起，按958.9元／天承担租金至返还之日，并按照958.9元／天承担违约金至返还之日不符合本案实际情况，二审予以纠正。

关于恒荣通信公司是否应向酒泉电信公司支付酒火路材料厂场地租金及腾退该场地的问题。恒荣通信公司上诉主张酒火路材料厂场地已于2013年不再租用，一审判决支付租金、返还场地无事实依据。经查，首先，双方2010年12月18日签订的《分局材料场部分场地租用协议》系双方真实意思表示，不违法相关法律、法规的强制性规定，属合法有效。协议约定的租赁期为1年（2011年1月1日至2011年12月31日），年租金为17600元。协议签订后，酒泉电信公司将约定的场地交予恒荣通信公司使用。其次，双方2015年6月9日形成的《补充协议》第七条约定“乙方累计欠付甲方酒火路材料库款70400元，应予2016年6月30日前一次性以现金或转账方式交清”，根据该补充协议和双方租用协议的约定计算，70400元租金为四年的租赁费用（17600元／年×4年）。同时，双方2018年11月30日形成的《会议纪要》载明：“二、兰州恒荣租用的酒火路材料库须在上述时间内缴清欠费，于2019年1月1日前交回中国电信酒泉分公司使用。如确因搬迁困难，须签订书面合同，租金一次性预付，合同期一年（2019年1月1日-2019年12月31日）。合同到期双方如不能继续签或达成新的合作模式，则兰州恒荣无条件向中国电信酒泉分公司移交材料库。”从上述补充协议和会议纪要的内容来看，恒荣通信公司于2018年11月30日前仍未返还材料库。二审中，经询问，恒荣通信公司法定代表人认可签订补充协议和形成会议纪要的事实，称签字时“没有仔细看”。上述事实与恒荣通信公司提出2013年已不再租用材料场地的主张相矛盾。第三，对酒泉电信公司在场地内修建铁塔的情况，恒荣通信公司法定代表人陈述：“2013年之前就修了，如果不经过我同意是不可能修的。”第四，酒泉电信公司提供录音等证据拟证实材料场地由恒荣通信公司租给案外人使用，经质证，恒荣通信公司对此不予认可。关于材料场地是否移交的问题，恒荣通信公司陈述：“我们认为2011年合同没有续签就到期了”，该陈述与上述补充协议及会议纪要内容相矛盾。同时，审理中，恒荣通信公司认可材料场地未办理任何移交手续的事实。综合上述分析，恒荣通信公司未提供有效证据证实其已向酒泉电信公司移交材料场地的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，应由恒荣通信公司承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”本案中，材料场地租赁期间届满后，恒荣通信公司未办理移交手续，继续使用该场地，并就材料场地的租金问题先后达成支付协议，酒泉电信公司没有提出异议，原场地租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。关于租金标准按照原合同执行，经核算，截至2020年12月31日租金为158400元（17600元×9年）。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，酒泉电信公司起诉要求恒荣通信公司腾退酒火路材料厂租赁场地，视为要求解除双方租赁协议，恒荣通信公司应当腾退租赁场地，并支付腾退之日前的租金。按照双方合同约定的租金标准，恒荣通信公司应当按每日48.2元（17600元÷365天）支付租金。

本案系租赁合同纠纷，关于恒荣通信公司提出的工程款及分红协议问题，本案不予审查。

综上所述，恒荣通信公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（二）项、第一百八十二条规定，判决如下：

一、维持甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2021）甘0902民初2884号民事判决第二、四、五项；

二、撤销甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2021）甘0902民初2884号民事判决第一、三、六项；

三、兰州恒荣通信工程有限责任公司支付中国电信股份有限公司酒泉分公司违约金54240.39元，限于本判决生效后十日内履行，并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付自2021年7月1日起至上述租金付清为止的违约金；

四、兰州恒荣通信工程有限责任公司于本判决生效后立即向中国电信股份有限公司酒泉分公司返还位于酒泉市××区房屋、院落及车库四间、库房两间，自2021年8月1日起，按958.9元／天承担租金至返还之日；

五、驳回中国电信股份有限公司酒泉分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费7564元，由兰州恒荣通信工程有限责任公司负担6466元，中国电信股份有限公司酒泉分公司负担1098元。二审案件受理费15094元，由兰州恒荣通信工程有限责任公司负担12946元，中国电信股份有限公司酒泉分公司负担2148元。

本判决为终审判决。

审判长　刘　　　　　倩

审判员　    崔莉娟

审判员　    赵建兵

二〇二二年一月十二日

书记员　    汪瑞锋