沈阳博通置业有限公司、沈阳思达特种车设备有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）辽01民终3716号

上诉人（原审被告）：沈阳博通置业有限公司，住所地沈阳市于洪区。

法定代表人：包爽，该公司经理。

委托诉讼代理人：王闻达，辽宁申扬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴秀丽，辽宁申扬律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：沈阳思达特种车设备有限公司，住所地沈阳市皇姑区。

法定代表人：田英俊，该公司董事长。

委托诉讼代理人：孙政，该公司员工。

上诉人沈阳博通置业有限公司（以下简称“博通公司”）因与被上诉人沈阳思达特种车设备有限公司（以下简称“思达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初13256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

博通公司上诉请求：撤销沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初13256号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院错误采纳证据，混淆法律关系和法律概念，在事实认定和法律适用上漏洞百出，认定上诉人逾期交房并判决巨额违约金的行为严重损害了上诉人的合法权益，请二审法院依法进行纠正。1、一审法院不顾上诉人的优势证据，错误采纳被上诉人无关且存疑的证据，认定上诉人逾期交房长达43个月并判决150余万元违约金，是严重的错误判决。上诉人已经举证证明，案涉厂房的土建工程和附属设施工程均是在《定制厂房协议书》约定的交房时间（2014年11月）前完工，并按期交房。同时，在一审的两次庭审中上诉人多次强调，被上诉人在微信朋友圈里发布的出租厂房广告，是指被上诉人在案涉厂房的房顶安装了巨型广告牌，内容是“房屋出租出售：三层，2320平方米，购买可直接过户，电话139××××2639（被上诉人法定代表人电话）”，并在2015年12月9日将广告牌的远景照片发布在了其法定代表人的微信朋友圈里。被上诉人在房顶安装出租广告牌，对厂房进行占有使用，出租和出售，证明厂房已经交付给了被上诉人，即2015年12月9日前已经交付厂房，因此假设要认定上诉人逾期交房，最多也只能认定12个月（从2014年12月至2015年11月）。如果被上诉人想要反驳该证据或者主张厂房是在2018年7月才交付，必须提供出有效的证据，但其仅仅拿出了与他人签订的房屋租赁合同，这种无关的证据根本无法证明厂房的交付时间。并且其主张与证据自相矛盾，被上诉人主张案涉厂房是2018年7月份交付的，交付后先完善了附属设施才租出去的，完善附属设施必然需要时间，但是租赁协议的租期起始时间却是7月1日，明显存在矛盾。但是一审法院对以上证据情况置若罔闻，不采纳上诉人的优势证据，却采纳被上诉人提供的无关且存疑的证据，错误认定交房时间为2018年7月，认定逾期交房时间长达43个月之久，判决违约金150多万元，严重损害了上诉人的合法权益，请二审法院依法进行纠正。2、一审法院混淆验房和竣工验收的法律概念，以本案无关的问题为由对上诉人按期交房的抗辩不予采纳，是适用法律错误。上诉人是委托承包方建设厂房，然后卖给被上诉人，正如本案案由所言，本案是房屋买卖合同纠纷，不是建设施工合同纠纷。房屋买卖关系中的验房和建设工程关系中的竣工验收是两个法律概念，上诉人作为发包方应当与承包方进行竣工验收，但上诉人作为卖房者依法不需要与被上诉人进行竣工验收，也不用向被上诉人提交竣工验收手续，案涉协议中也没有这种约定，因此一审判决在事实认定部分将竣工验收手续和办理房屋产权证书手续混在一起，共同作为上诉人没有向被上诉人提供的手续，是事实认定和适用法律错误。同时，一审判决以上诉人没有提供竣工验收报告为由，对上诉人按期交房的抗辩意见不予采纳，是适用法律错误。本案不是建设工程施工合同纠纷，竣工验收报告与本案无关，庭审中被上诉人和法庭也没有要求上诉人提供过竣工验收报告。而且上诉人提供的证据当中，已经包含了案涉厂房竣工验收的证据：上诉人提供的另案（2018）辽01民终145号民事判决的事实认定部分，明确写明案涉厂房的承包方在2014年7月20日向上诉人交付了厂房，证明案涉厂房的土建工程提前本案约定交房时间4个月完成竣工验收并交付；上诉人提供的附属设施的工程验收通知单、电费收据等证据，证明案涉厂房的附属设施工程在约定交房日期前也已经验收合格或实际交付使用。以上证据充分证明，在本案约定的交房日期前，案涉厂房已经完工并交付给了上诉人，附属设施也验收合格，完全具备交房条件，一审法院以没有提供竣工验收报告为由不支持上诉人按期交房的抗辩理由，是认定事实和适用法律错误。3、本案厂房不属于商品房，不适用商品房买卖合同司法解释，一审法院按房租标准计算逾期交房违约金，是适用法律错误。一审法院以厂房租金为标准计算上诉人逾期交房违约金，适用的是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定。该解释第2条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。但案涉厂房是工业定制厂房，不属于商品房范畴，例如根据被上诉人的要求，上诉人就对厂房大门进行了特殊改造。并且根据《定制厂房协议书》的约定，上诉人销售的厂房并非向社会不特定人群出售，而是向符合特定条件的企业法人出售，这也不符合该司法解释中商品房的定义。因此案涉厂房不应适用该司法解释，一审判决是错误适用法律。即使可以类比适用，根据该解释第17条的规定，逾期交付违约金的数额，也应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。一审判决直接以被上诉人与他人签订的房屋租赁合同的租金价格来计算上诉人逾期交房的违约金，明显违反了该司法解释的规定，于法无据。同时，被上诉人的起诉时间已经超过约定的2014年11月30日交房时间两年诉讼时效，依法也不应得到法院支持。综上，一审法院判决认定上诉人逾期交房并判决150余万元违约金，违背本案客观证据，于法无据，二审法院应当予以纠正。二、一审法院认定案涉厂房尚未经过验收合格是错误的，同时被上诉人以交付的厂房不符合约定标准为由主张补偿金没有事实和法律依据，缺乏请求权基础，依法应予驳回，一审法院对此不予审理并保留其诉权的做法错误。如前所述，在本案约定的交房日期之前，案涉厂房已经完工并交付给了上诉人，附属设施也验收合格，并且按期交房，交房时被上诉人没有提出过异议，因此一审判决认定上诉人交付给被上诉人的房屋尚未经过验收合格错误。上诉人销售的所有厂房都是附属设施外网部分完善，室内是清水状态但预留外网管线接口，购房者根据不同用途和需要自己进行室内装修和改造。被上诉人购买案涉厂房的价格和其他人一样，而且还打过折，所以要求有室内附属设施没有道理。并且双方的补充协议里也没有约定厂房有室内附属设施，所谓完善的附属设施指的就是外网部分，被上诉人的请求没有合同依据。同时，被上诉人的诉请不具备请求权基础，如果被上诉人以没有室内附属设施为由要求上诉人补偿，需要提供损失的证据，但被上诉人并未提供；如果被上诉人认为厂房价格不合理要求退款，那么前提应当是缴纳了大部分款项，但被上诉人还有180多万房款未付，远远大于其诉请的89万元补偿款，在此情况下被上诉人无权主动起诉，只能在上诉人诉请房款时抗辩。因此被上诉人的该项诉请没有事实和法律依据，无权要求鉴定，应当依法驳回，一审法院为其保留诉权是错误的，请二审法院予以纠正。三、上诉人和被上诉人在最后一份补充协议中对双方权利义务重新进行了调整，调整后上诉人提供厂房权属登记手续没有固定期限，被上诉人主张逾期提供手续违约金缺乏事实和法律依据，依法应予驳回，一审法院对此不予审理并保留其诉权的做法错误。虽然上诉人和被上诉人在补充协议中对《定制厂房协议书》约定的厂房价格进行了下调，但付款时间没有变化。根据《定制厂房协议书》的约定，在厂房的外立面完工时被上诉人就应当付清全款，而非交房之日。2013年11月2日签订的《定制厂房协议书》没有提及上诉人需要提供厂房权属登记手续，2013年11月12日的补充协议作了约定，但到了2014年11月7日签订第二份补充协议时，厂房外立面已经完工，但被上诉人因资金问题无法按约付清全款。鉴于上诉人也没有提供厂房权属登记手续，双方就约定等上诉人提供了厂房权属登记手续后，被上诉人再付清全款，因此第二份补充协议没有给上诉人提供厂房权属登记手续固定期限。故被上诉人主张逾期提供厂房权属登记手续违约金缺乏事实和法律依据，依法应予驳回，一审判决为被上诉人保留诉权错误，请二审法院予以纠正。同时，案涉厂房早已完工交付并验收，目前无法办理权属登记原因是另案执行程序被超标的查封，与竣工验收无关，一审判决认定上诉人暂未取得竣工验收相关手续错误。综上所述，一审法院认定上诉人逾期交房并判决巨额违约金的做法严重错误，对被上诉人的另外几项诉请，一审法院理应驳回却不予处理并保留被上诉人诉权，这些做法严重损害上诉人合法权益，请二审法院判如诉请，撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉请，以维护上诉人的合法权益。

思达公司辩称，一、上诉人称一审法院认定事实及采纳证据有误没有任何依据。1、上诉人称2014年11月已经按照合同约定交付所销售的合格的房屋，根本不是事实，属于虚假陈述。房屋买卖合同履行中的交房即“房屋的交付”是商品房买卖合同履行中的重要环节。交房不同于普通买卖合同中的交货，而是具有显著的合同程序性与专业技术性的活动。具体而言，从程序上是由通知收房、房屋交付与购房者的质量验收、书面确认四个基本环节组成，专业技术方面则涉及房屋质量验收资料、相关房地产资料交付与出示两大基本问题。卖方的交房义务实际上是由书面通知义务、交付房屋的主义务及交付、提示必要文件资料的附随义务组合构成的义务群。根据合同约定和相关法规规定，开发商在交房时应该主动出示、提交部分文件，这类文件又可分为两种：一种是用以证明房屋已处于法律适格的可交付状态的文件，另一种是符合规范的房屋保修书、使用说明，这是为了保证购房者充分享有收房后使用利益。根据司法解释规定，如果房屋买卖合同中，对于交房条件有特别约定，则必须按照约定条件满足的情况下进行买卖房屋的交付。凡不具备完备形式、程序的行为均不属于合格的交房。在上诉人和被上诉人双方签订的2013年11月12日《博通工业园厂房买卖补充协议》中第一条就明确约定：“甲方承诺乙方所购厂房于2014年11月完工，并为乙方办理一切合法的购房手续，保证乙方能够及时办理所购买厂房的房产证。”双方签订的2014年11月7日《补充协议》中更加对此进行了明确约定，第三条：“甲方确保为乙方提供必要的证明文件，包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等，并保证乙方能够办理房产证。”同时，根据双方于2014年11月7日签署的《补充协议》第二条，“甲方保证其售卖厂房有以下完善的附属设施：1、热源供暖系统。2、给水系统。3、排水系统。4、20瓦千的供电系统。5、电话通信系统。6、网络连接系统。7、消防安全系统。”可见，双方的房屋买卖协议中，对于交房时间和条件已经有特别约定，上诉人必须按照协议满足全部约定条件的情况下才能进行买卖房屋的交付。本案中，上诉人至今未能提供证明其按期交房的任何法定必要文件，包括程序上没有给被上诉人收房通知，未能提供房屋交付时的质量验收文件，以及交房时的书面确认程序证明，更没有按照双方协议约定提供办理房产证所必需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等相关要件资料。而设施方面，直到目前该厂房的上述设施仍然没有。热源供暖系统没有，是租户在自己烧锅炉供暖；20瓦千的供电系统没有，使用的还是临时用电；消防安全系统没有，所以至今不能通过消防验收等等。这些事实一审法院法官已经亲自到现场进行过实际查验认定。综上所述，上诉人的严重违约行为给被上诉人造成了巨大的经济损失，应该承担违约责任，给予被上诉人赔偿。2、目前沈阳市关于工业厂房的销售管理并没有专门的规定，据沈阳市房产登记主管部门告知，沈阳市现在所有工业厂房的销（预）售管理都归商品房（预）销售统一管理，按照《沈阳市商品房（预）销售管理办法》执行。该《办法》第五条规定：“销（预）售商品房必须符合七项法定条件。其中第五项是，（五）持有开发项目的建设工程规划许可证。根据上诉人提交的证据另案（2018）辽01民终145号民事判决书中法院已经认定事实，其一，该工程至今仍未通过竣工验收，没有竣工验收的房屋从开始就不具备合法的交房条件。其二，直到2018年5月28日该公司才取得建筑工程规划许可证。也就是说，上诉人只能在2018年5月28日后才可以合法销售涉案房产，在此之前不可能完成房产的交付。被上诉人之所以在2018年7月同意收房，就是基于当时上诉人所提及的另案即和顺建筑公司已经提起了与博通公司之间的建设工程施工合同纠纷诉讼，并且还将上诉人正在销售的一些厂房作为诉讼保全的财产而查封了。因此，被上诉人当时担心其所购厂房也可能受牵连被查封，才不得已接受了手续及设施都不合格的厂房。被上诉人提供的2018年7月1日事实收房的证明文件《房屋租赁合同》，证明被上诉人在事实收房后，将房屋整体出租给案外人王雪涛。此证据可以确认涉案房屋在此之后已经被被上诉人事实上转移占有，实施出租行为的时间就是房屋事实交付的时间。至于上诉人所说的被上诉人在微信上销售厂房的信息，正是因为上诉人一直不能按约定时间交付房屋，被上诉人与上诉人商议退房，上诉人请求被上诉人帮助把房子转卖给其他人而发出的售房广告。也是因为该厂房一直没能完成竣工验收，配套设施一直缺失，并且没有齐备的售房要件，所以无法完成房屋交付，更无法销售给任何人。这根本无法证明上诉人已经交付了厂房，一审法院对此已经进行了详细的审查。3、对于逾期交房的责任承担。因为双方协议中没有约定逾期交房的违约责任，本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”被上诉人将房屋整体出租给案外人王雪涛，并与之签订了《房屋租赁合同》，这已经举证证明了该地段同类房屋租金的标准，以及因上诉人逾期交房而导致的直接损失，即该厂房的实际租赁价格平均年租金为44万元，开发商逾期交房的期间理应从合同约定的最迟交房日起至业主实际收房日止。二、关于附属设施的诉讼权利。如前所述，根据双方于2014年11月7日签署的《补充协议》第二条，“甲方保证其售卖厂房有以下完善的附属设施：1、热源供暖系统。2、给水系统。3、排水系统。4、20瓦千的供电系统。5、电话通信系统。6、网络连接系统。7、消防安全系统。”事实上直到目前该厂房的上述设施仍然没有。热源供暖系统没有，是租户在自己烧锅炉供暖；20瓦千的供电系统没有，使用的还是临时用电；消防安全系统没有，所以至今不能通过消防验收等等。这些事实一审法院法官已经亲自到现场进行过实际查验认定。同时，一审期间被上诉人提出了对上述设施进行第三方鉴定的申请，但因为上诉人拒绝提供设施施工的图纸，鉴定委托被两次退回。如果上诉人已经实施了上述施工，应该积极配合法院提供配套设施的施工图纸进行委托鉴定。上述人拒绝提供配套设施的施工图纸，导致无法鉴定，应当承担法律责任。被上诉人为了维护自己的合法权利，这部分诉权当然可以继续行使。三、关于逾期办理房屋产权证的诉讼权利。根据房产登记的相关规定，只有竣工验收合格的房屋才能交付和办理产权登记，故办证行为目前因为上诉人的原因事实上也无法履行。至于截止日期，正如上诉人在上诉状中所称，因为相关的土地等被另案执行程序已经查封，具体产权证办理之日目前仍然无法确定，故逾期办理房产证的违约金额无法计算。目前合同还在继续履行的过程中，只有等到产权证书可以办理之日才能具体主张该项权利。

思达公司向一审法院起诉请求：1.判令博通公司继续履行合同，限期为思达公司办理涉案厂房之权属登记手续；2.判令博通公司给付因延期交付涉案厂房以及延迟办理该厂房房产权属登记手续的违约金1,596,160元；3.请求判令博通公司因交付厂房不符合合同约定的设施标准而给思达公司相应补偿890,000元；4.诉讼费由博通公司承担。

一审法院认定事实:思达公司与博通公司分别于2013年11月2日签订了《定制厂房协议书》、2013年11月12日签订了《博通工业园厂房买卖补充协议》、2014年11月7日签订了《补充协议》，双方约定博通公司为思达公司在于洪区沙岭街道博通工业园建筑面积2320平方米的厂房，博通公司应当在2014年11月30日前将思达公司定制的厂房交给思达公司，该厂房应通过规划、质检、消防部门的验收，该厂房应于2014年11月前完工，并为思达公司提供办理合法的购房手续，保证思达公司能够及时办理房产证，思达公司向博通公司支付购房款395万元，并约定博通公司完善定制厂房的热源供暖系统、给水系统，排水系统，20瓦千的供电系统、电话通信系统、网络连接系统、消防安全系统等附属设施，并提供包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等证明文件，博通公司实现上述所要求的条件后交付给思达公司所购厂房时，思达公司将购房余款230万元一次性支付给博通公司，协议签订后，博通公司并未将符合协议要求的厂房按期交付博通公司，2018年7月思达公司接收该厂房，截止本案庭审之日，博通公司并未提供该厂房的竣工验收手续及办理房屋产权证书的手续。

一审法院认为，依法成立的合同对当事人双方具有约束力。本案思达公司与博通公司签订《定制厂房协议书》及补充协议，是双方真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，当事人双方均应按签订的协议履行各自的义务，思达公司按约定支付部分购房款，博通公司未按约定期限交付符合约定要求的定制厂房，属于博通公司违反协议约定，应承担相应的违约责任，博通公司未按期交付厂房，造成思达公司不能如期使用厂房，思达公司主张按照厂房出租的价格主张损失，符合法律规定，根据思达公司提供的租赁合同约定，该厂房的平均年租金为44万元，结合思达公司的厂房面积及所处区域，一审法院对该价格予以认定，博通公司延期交房期间从2014年11月30日起至2018年7月止共43个月，违约金参照租金损失为157.6万元。

博通公司提供思达公司在朋友圈发布的租赁厂房的信息，不能证明博通公司已向思达公司交付该厂房，并且截止庭审时博通公司仍不能提供该厂房的竣工验收报告，因此，博通公司提出已按期交付厂房的抗辩理由，一审法院不予支持。

鉴于博通公司现向思达公司交付的房屋尚未经过验收合格，思达公司主张对未完善的厂房热源供暖系统、给水系统，排水系统，20瓦千的供电系统、电话通信系统、网络连接系统、消防安全系统等附属设施进行鉴定，因鉴定机构向博通公司要求提供施工图纸，但无法获得，因此，将鉴定委托予以退回，鉴于一审法院暂对该部分损失无法认定，一审法院在本案中对该损失暂不予处理，待思达公司另行诉讼处理。

关于思达公司主张博通公司限期为思达公司办理涉案厂房之权属登记手续并支付延迟办理该厂房房产权属登记手续的违约金，双方的合同应予继续履行，但鉴于博通公司暂未取得办理房屋竣工验收的相关手续，思达公司的该项主张，本案暂不予处理，思达公司可另案处理。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条，一审法院判决：一、被告沈阳博通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告沈阳思达特种车设备有限公司逾期交房违约金1,576,000元；二、驳回原告其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,165.44元，由被告沈阳博通置业有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。博通公司提交证据一、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证。证明：上诉人是于洪区政府招商引资来开发建设博通工业园的，项目是先开工后补手续，因此上述四证时间在本案厂房完工和交付给被上诉人后。证据二、沈价发[2013]70号《关于公布2014年—2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知》及附表。证明：该文件是沈阳市物价局和沈阳市房产局联合发布的2014年和2015年非住房租赁指导租金，属于商品房买卖司法解释规定的政府部门公布的同地段同类型房屋租金标准。本案厂房所在的于洪区沙岭路属于附表五中的五级路段，五级路段分商业、办公和工业三类。上诉人土地的性质是工业用地，本案厂房是在该块土地上建设的，根据法律规定只能用作工业厂房、工业用房或工业附属用房，不能作商业或办公用，因此指导租金价格应当是“其它”类别的10元/平方米/月，换算成整栋厂房的年租金是278,400元，远低于一审法院根据租赁合同认定的440,000元，说明一审法院采用的标准严重错误，应当依法予以纠正。证据三、刘宏远签订的《定制厂房协议书》和出具的《情况说明》。证明：刘宏远也是购买上诉人厂房的一名业主，其厂房室内是清水状态，外网管线预留接口，厂房单价3000余元，与被上诉人厂房打折前的价格相当。每平米3000元的厂房购买时室内都是清水状态，被上诉人在已经打折到每平米2500元的情况下，还主张厂房应当有室内附属设施，显然是无理要求。刘宏远《定制厂房协议书》约定的交房时间比被上诉人还早，是2014年8月31日前交房，而上诉人已经按约向刘宏远交付了厂房，说明被上诉人主张的上诉人拖到2018年7月份才向其交房的说法根本不合理。刘宏远和上诉人也是约定先交房后办房证，房证办好后付尾款，这与上诉人和被上诉人之间的约定其实是一致的，办房证并不是交房的条件，而是付尾款的条件。刘宏远在收房后立即投入使用，用途是生产车间，说明被上诉人主张的厂房不符合交付条件无法使用不属实，被上诉人现在主张逾期交房违约金实际上是自己故意扩大损失造成的，无权向上诉人索赔。思达公司质证意见：对证据一真实性无异议，时间证明建筑工程施工许可证时间是2018年12月27日，是起诉后办下来的。建筑工程规划许可证是2018年5月28日办下来的，建设规划用地许可证是在约定的2014年之后取得的，不动产权证书是2017年3月7日取得的，晚于约定时间。证明这些材料是起诉以后取得的，与合同约定的时间完全不符，证明我方诉请合理。对证据二真实性无异议，时间标准是2014—2015年的，对我们不适用，实际我们计算到2018年7月。且我们地段的租金标准应按照商业标准即25元每月每平方米，厂房面积2320平方米，年租金标准应为696,000元，我们厂房缴纳契税是按照商业标准缴纳的，实际现在也是商业使用。对证据三真实性无法确认，与本案无关。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院另查明，思达公司于一审中提交其公司于2018年4月17日作为出租方（甲方）与承租方王学涛（乙方）就涉案厂房签订的《房屋租赁合同》，约定：楼房建筑面积580平方米，租期自2018年7月1日至2025年6月30日，租金标准为2018年7月1日至2019年6月30日租金为220,000元/年，2019年7月1日至2022年6月30日租金为300,000元/年，2022年7月1日至2025年6月30日租金为350,000元/年。双方于2018年4月17日另签订《房屋租赁合同》，约定：楼房建筑面积1740平方米，租期自2018年7月1日至2025年6月30日，租金标准为2018年7月1日至2019年6月30日租金为220,000元/年，2019年7月1日至2022年6月30日租金为300,000元/年，2022年7月1日至2025年6月30日租金为350,000元/年。

本院又查明，博通公司于2016年5月5日取得沈阳市于洪区沙岭街道新建厂房工业用地的《建设用地规划许可证》、于2017年3月7日取得涉案国有建设用地使用权的《不动产权证书》、2018年2月27日取得新建厂房（3#、5#、11#、12#、15#、88#厂房）的《建筑工程施工许可证》、于2018年5月28日取得《建设工程规划许可证》。

沈阳市物价局和沈阳市房产局于2013年12月3日作出《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知》（沈价发[2013]70号），通知有效期自2014年1月1日至2015年12月31日，附表载明：于洪区沙岭路为五级路段，“商业”类非租房租赁指导租金为25元/平方米/月（建筑面积）、“办公”类非租房租赁指导租金为20元/平方米/月（建筑面积）、“其他”类非住房租赁指导租金为10元/平方米/月（建筑面积）。

本院认为，博通公司与思达公司签订的《定制厂房协议书》、《博通工业园厂房买卖补充协议》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，当事人均应当按照协议履行各自义务。按照协议约定，博通公司应当在2014年11月30日前将通过规划、质检、消防部门验收的厂房交付思达公司，并约定博通公司完善相关附属实施，提供《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等证明文件。实际上，从博通公司二审提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》来看，上述证明文件取得时间均在双方约定的交房时间即2014年11月30日以后，且博通公司未能提供涉案厂房的竣工验收材料，故博通公司存在逾期交房的违约行为。因思达公司已于2018年7月接收涉案厂房，博通公司应向思达公司承担2014年11月30日至2018年6月期间的逾期交房违约责任。

关于博通公司应按何标准承担逾期交房违约责任的问题。思达公司虽于一审中提交了其将涉案厂房出租他人的房屋租赁合同，但该合同租赁期限为2018年7月1日至2025年6月30日，租赁期限为博通公司逾期交房的违约期限之后，一审法院以该合同约定的租金标准作为逾期交房违约标准不妥，应予纠正。从博通公司二审提交的2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金通知来看，涉案厂房位于五级路段，且涉案厂房并非“商业”或“办公”类别，应参照“其他”类认定涉案厂房的租金标准，即2014年-2015年的租金为278,400元/年（10元/平方米/月×2320平方米×12月）。关于2016年至2018年的租金标准问题，双方均未能提供证据证明该期限的厂房租金标准，本院参照2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金通知中涉案路段的租金标准予以认定，故博通公司应向思达公司承担2014年11月30日至2018年6月30日期间的逾期交房违约金为997,600元（10元/平方米/月×2320平方米×43月）。

综上，上诉人博通公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初13256号民事判决第二项，即：驳回原告其他诉讼请求；

二、变更沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初13256号民事判决第一项，即：“被告沈阳博通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告沈阳思达特种车设备有限公司逾期交房违约金1,576,000元；”为：沈阳博通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付沈阳思达特种车设备有限公司逾期交房违约金997,600元。

三、驳回双方其他诉讼请求。

如未按上述期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费19,165.44元，由沈阳博通置业有限公司负担13,776元，由沈阳思达特种车设备有限公司负担5389.44元；二审案件受理费19,165.44元，由沈阳博通置业有限公司负担13,776元，由沈阳思达特种车设备有限公司负担5389.44元。

本判决为终审判决。

审判员　李　妍

审判员　姜会军

审判员　韩彩霞

二〇二〇年六月十五日

法官助理史舒畅

书记员王潇潇

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。