北京华路捷公路工程技术咨询有限公司湖南分公司、北京华路捷公路工程技术咨询有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省长沙市岳麓区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0104民初8285号

原告:北京华路捷公路工程技术咨询有限公司湖南分公司，营业场所：长沙市雨花区香樟路819号万坤图商业广场1幢1单元1-1308室。

负责人:熊孝来。

原告:北京华路捷公路工程技术咨询有限公司，住所地：北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-2701（十里堡镇集中办公区）。

法定代表人:何如，系该公司董事长。

两原告共同委托诉讼代理人：马力威，湖南海川律师事务所律师。

被告：湖南华年文化旅游投资有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区环湖路1177号方茂苑（二期）13栋2813房。

法定代表人：赵春华，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨雪峰，湖南启元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐业林，湖南启元律师事务所律师。

原告北京华路捷公路工程技术咨询有限公司湖南分公司（以下简称“华路捷湖南公司”）、北京华路捷公路工程技术咨询有限公司（以下简称“北京华路捷公司”）诉被告湖南华年文化旅游投资有限公司（以下简称“华年公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年7月21日公开开庭进行了审理，书记员杨婷婷担任法庭记录。原告华路捷湖南公司的负责人熊孝来，原告北京华路捷公司的委托诉讼代理人马力威（同时为原告华路捷湖南公司的委托诉讼代理人），被告华年公司的委托诉讼代理人唐业林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告华路捷湖南公司、北京华路捷公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向两原告支付房屋维修装修款1420636.98元；2.判令所有诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年3月20日，原告北京华路捷公司受原告华路捷湖南公司的委托与被告华年公司通过招投标的方式，签订了《长沙市岳麓区物业租赁合同》，被告将位于长沙市岳麓区的物业项目地块租赁给原告华路捷湖南公司经营。租赁合同约定租赁费用为182万元每年，租赁期限为五年，自2019年3月20日起算。2019年10月，原告花费近400万元，将租赁物业装修、修缮一新。2019年11月原告华路捷湖南公司开始对外营业，紧接着进入农历新年。新年期间，新冠疫情爆发，原告华路捷湖南公司暂停营业，直至2020年6月原告华路捷湖南公司开始对外营业。仅营业三个月，2020年9月7日，接到被告要求收回涉案租赁地块，不再履行租赁合同的函件，租赁合同由被告单方解除。两原告与被告签订的租赁合同约定租赁时间为五年，两原告有理由相信租赁时间可以达到五年。现因湘江新区土地储备中心要求被告收回租赁物业地块，导致双方合同履行发生重大变化，原、被告也无法准确预计，完全超出了双方的心理预期。因被告单方解约的行为，对原告造成的部分装修损失，按相关法律规定应当由被告承担。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。

被告华年公司辩称：一、被告华年公司在约定解除条件成就时，依约行使合同解除程序，具有合法的权利来源，并且在（2020）湘0104民初14736号案件中，本案原告在庭审中已明确表示对合同解除无异议，已经认可了被告依约行使合同解除权的权利基础及解除程序，因此原告的诉讼请求缺乏请求权基础。二、虽然涉案租赁合同已经法院确认解除，但租赁合同解除后仍应当适用合同中的结算清理条款。根据租赁合同第一条第5款第2项、第七条第5款第1项及第七条第6款第3项等相关约定，在湘江新区土地储备中心决定收回租赁物用于公益用途的情形下，被告在合同解除后无需向原告承担任何赔偿或补偿义务，且不承担任何违约责任。三、在（2020）湘0104民初14736号案件中，被告已经减免了本案原告3个月租金，已经对原告提供了额外的扶持，但被告华年公司并无合同约定义务或法定义务继续支持原告毫无法理的补偿请求。四、被告自始至终不认可本案诉前委托鉴定程序的效力，在诉前委托鉴定程序的第一次质证、第二次质证时，被告均明确以书面形式提出此项异议，并且从案件实体角度及法律适用角度，被告认为该鉴定程序并无启动的必要，从鉴定程序、鉴定依据等角度出发，被告认为该项鉴定意见书不应被法院采信作为认定案件的依据。

经审理查明，2018年11月7日，被告华年公司通过发布桐梓坡路555号物业（原电表厂）招商项目招标公告，对涉案租赁物招租。后原告北京华路捷公司中标租得上述物业。2019年3月20日，原告北京华路捷公司授权原告华路捷湖南公司（承租人，乙方）与被告华年公司（出租人、甲方）签订《长沙市岳麓区物业租赁合同》,约定：“1.甲方系湖南湘江新区发展集团有限公司的全资子公司，负责文化旅游产业项目的投融资及建设运营，根据授权负责长沙市岳麓区物业（原电表厂）的经营、招商和租赁工作。2.乙方是北京华路捷公路工程技术咨询有限公司在湖南设立的分公司。北京华路捷公路工程技术咨询有限公司通过参与甲方组织的公开招商程序，获得长沙市岳麓区物业（以下简称“租赁物业”）的承租权，该公司授权北京华路捷公路工程技术咨询有限公司湖南分公司全权代表其对租赁物业进行后续经营管理，并签署《长沙市岳麓区物业租赁合同》。……一、租赁概况1.租赁物业概况（1）租赁物业位于长沙市岳麓区，总占地面积45.276亩，建筑红线面积39.045亩。租赁物业主体由两栋物业组成，1号栋物业为精装修的单层建筑物（分为两部分），建筑面积约1800平方米，建筑物周边范围内绿化面积约2万平方米，绿化面积包含1个标准室外网球场以及约20个地上车位；2号栋物业为1栋老式1层建筑，建筑面积约1500平方米，为原老电表厂办公会议楼，建筑物周边有约30个地上车位及1个标准室外篮球场（2号栋建筑年代久远、线路老化，存在一定的安全隐患，如使用需重新加固并限于本合同约定用途）。以上相关面积最终以实测面积为准，与租金无关。（2）租赁物业已装修，配置有固定资产、设施或设备，主要包括中央空调、供暖系统、全屋香氛系统、影院系统、音响系统、厨房设备、通信接收塔、家具、电器、苗木以及其他软装和装饰物；乙方报价前可按招商文件要求踏勘和考察；具体内容以甲乙双方签署本协议前共同盘点确认的固定资产清单为准。（3）租赁物业通水通电，且1号栋已通燃气，电力容量、燃气用气额度等以租赁物业移交时的现状为准。（4）甲方已向乙方披露租赁物业报批报建手续、装修改造情况，并说明土地和物业性质、权属，规划用途以及甲方的权利来源；乙方知晓且接受该等情况，且自愿同意在此情况下向甲方按现状承租租赁物业。2.租赁物业用途（1）乙方拟将该租赁物业用于培训、教育等用途。未经甲方书面同意，乙方不得擅自将租赁物业用作其他用途。……3.租赁期限租赁物业的租赁期限为5年，自2019年3月20日起算。4.租赁物业交付……（3）租赁物业情况、区位及周边环境以甲方交付时现状为准……5.租赁物业的装修或改造工程（1）乙方原则只能按现状使用租赁物业，其装修、装饰及局部改造受到如下限制：不得对1号栋南楼物业（900平方米）进行硬装改造，北楼物业（900平方米）改造不得改变和损害结构，改造前方案须经甲方批准；2号栋物业（1500平方米）如需使用的，需预先加固排除安全隐患，且仅可作为经营活动相关的仓储使用；如在租赁物业范围内建造、搭建临时建筑物、构筑物，需对室外园林苗木进行移栽，或加建园林建筑的，不得整体改变园林结构，还需确保受影响苗木的存活并承诺在本合同终止或到期后恢复原状。（2）乙方在租赁物业内的装修、装饰及局部改造方案必须由甲方进行审批后方可执行，未经甲方审批的乙方不得实施；如擅自实施的，乙方应承担恢复原状、赔偿甲方损失的全部责任。……二、履约保证金、租金及相关费用1.履约保证金（1）双方约定履约保证金为60万元整，由乙方在支付首笔租金时一并缴纳。……2.租金标准和支付方式（1）租赁物业的年租金为人民币：1820000元，该金额为含增值税的价格。其中，不含税金额为1654545.45元，增值税税率为10%（如遇政策性调整则税率相应作调整）,增值税为165454.55元。租赁期限自本合同双方约定的日期起算（即2019年3月20日）,租金按季支付，乙方需在签订合同三日内一次性向甲方支付三个月的租金45.5万元整作为首笔租金；后续租金自首笔租金缴纳之日起每满90日内不超过5个自然日内进行支付。整个租赁期限内，租金暂不作调整。月租金标准为年租金标准÷12;日租金标准为月租金标准÷30。……三、甲方的权利和义务1.甲方保证租赁物业在移交乙方使用时完好并能够正常使用，但本合同另有约定的除外。……3.本项目现被湖南湘江新区土地储备（交易）中心收储，用地性质为教育用地,在区域教育资源无法平衡时，将会被收回配建学校。因政府规划建设需求，政府要求收回物业进行出让或作公益、公建配套等其他用途，甲方有权提前收回物业，乙方需在收到甲方书面通知后1个月内将物业移交甲方，甲方不承担任何违约责任。……7.甲方负责租赁物业建筑物的乙方装修未改动的主体结构的维修。因乙方维护管理不到位或装修、使用不当等引起的损坏由乙方承担维修责任。若租赁物业在保修范围和保修期限内发生质量问题的，甲方应配合督促施工单位履行保修义务。……六、违约责任……3.乙方逾期支付租金或其他费用，每逾期一日应按应付未付款项的万分之五支付违约金。如逾期超过30日，或逾期总金额等于或大于1个月以上租金金额的，或逾期情况一年内累计3次以上（含3次），或未按本合同规定的其他款项履约且未在甲方指定的合理期限内纠正的，甲方有权解除合同，收回租赁物业，履约保证金不予退还，并有权向乙方追讨应付款项，乙方除应按上述规定支付违约金外还应承担因此给甲方造成的其他损失且不得要求甲方就其装修投入等进行任何补偿。……七、合同解除及终止1.在本合同有效期内，乙方有下列严重违约行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物业：……（2）未经甲方书面同意，擅自对租赁物业进行改造装修，且未在甲方书面通知后15个自然日内纠正的。……（6）本合同其他约定甲方有权解除合同的情形。甲方依照上述约定单方解除合同的，乙方无权要求甲方返还履约保证金及未到期部分租金，甲方有权向乙方追讨应付款项并要求乙方支付违约金，如履约保证金和违约金不足以补偿甲方损失的，乙方仍应进一步承担赔偿责任且乙方不得要求甲方就其装修投入等进行任何补偿。2.甲方违反本合同约定的条款，因政府机构要求整改，导致乙方无法营业超过60日的，或发生本协议第七条第5款第（1）项ｃ）情形，甲方和乙方有权解除本合同，甲方应无息退还乙方支付甲方的履约保证金（扣除乙方应付款项后）、未到期部分租金，乙方不得要求甲方就其装修投入等进行任何补偿……3.在乙方未违反本合同约定的条款，且无政府机构要求前提下，如甲方单方面解除合同，甲方应无息退还乙方支付甲方的履约保证金（扣除乙方应付款项后）、未到期部分租金，并给予乙方三个月的租金作为违约金。……5.合同终止的事由（1）如发生以下情况中的任何一项，任何一方可终止本合同且双方互不承担违约责任：……ｃ）由于政府机构的任何法律、法令、干涉或干预致使本合同的执行已在任何重要方面失去实际的可行性（包括政府机构、土地储备中心决定收回租赁物业进行出让或作其他用途）……6.合同解除或终止后的租赁物业退还（1）本合同解除或合同终止十个工作日内，乙方需停止经营，撤离全部人员，结清水电费等欠款，腾空租赁物业中乙方自有物品并交还租赁物业及附带固定资产；乙方自有的可移动物品由乙方自行处理；在移交甲方前十日前，甲方有权要求乙方保留项目整体不可移动部分的装修而不得擅自拆除（如发现拆除或损坏，甲方有权要求乙方恢复或赔偿），或者要求乙方需将租赁物业恢复到甲方交付给乙方时的装修状态。如乙方未在约定时间内退还租赁物业，甲方有权处置乙方滞留在租赁物业内的财物并自行选择将租赁物业恢复原状，由此产生的费用由乙方承担，乙方不得因此向甲方要求赔偿相关财务的损失。……（3）无论何种原因导致本协议解除或终止的，乙方不可移动的装修无偿归甲方使用，甲方不予补偿；但甲方按本合同约定需承担违约责任的按约定执行。……”原、被告均在合同中盖章确认。上述合同签订后，被告依约将涉案上述物业按现状交付给原告，原告亦向被告缴纳了60万元履约保证金。租赁合同履行过程中，原告对涉案租赁物业进行了部分装修、改造。2020年9月4日，被告收到湖南湘江新区土地储备中心出具的《关于尽快××号物业项目地块》的函件（湘新土储函〔2020〕11号）,要求被告于2020年9月20日将该宗地交回。2020年9月7日，被告向原告华路捷湖南公司发送（华年文旅〔2020〕23号）函件，以湘江新区管委会支持在1个月内将包括涉案租赁物业在内的地块划拨给岳麓区用于学校建设为由，要求原告于2020年9月20日前将物业项目移交。后因北京华路捷公司未及时足额履行租金支付义务且未将涉案租赁物业返还给被告，被告遂于2020年10月30日起诉至本院，要求解除双方签订的租赁合同并支付欠付的租金及违约金，华路捷湖南公司则反诉要求华年公司支付搬家费、减免疫情期间三个月租金并退还装修期间的六个月租金，本院经审理后于2020年12月22日作出（2020）湘0104民初14736号民事判决书，判决如下：一、确认原告（反诉被告）湖南华年文化旅游投资有限公司、被告北京华路捷公路工程技术咨询有限公司签订的《长沙市岳麓区物业租赁合同》解除;二、原告（反诉被告）湖南华年文化旅游投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）北京华路捷公路工程技术咨询有限公司湖南分公司145057元；三、被告北京华路捷公路工程技术咨询有限公司、被告（反诉原告）北京华路捷公路工程技术咨询有限公司湖南分公司于本判决生效之日起十日内将《长沙市岳麓区物业租赁合同》中约定的租赁物业返还给原告（反诉被告）湖南华年文化旅游投资有限公司；四、驳回原告（反诉被告）湖南华年文化旅游投资有限公司的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）北京华路捷公路工程技术咨询有限公司湖南分公司的其他反诉请求。现该案已生效并已履行完毕。原、被告于2021年1月13日办理了退房手续。现被告已将涉案物业交付给长沙市岳麓区教育局兴建学校。

2021年1月26日，本院依原告申请委托湖南广大天平工程项目管理有限公司对涉案桐梓坡路555号物业整体装修项目进行工程造价鉴定。2021年5月11日，该公司经鉴定后作出湘广天鉴（2021）第006号《建设工程造价鉴定意见书》，认定：“1.总造价鉴定金额：确定部分金额为1594370.31元，其中规费金额为83050.53元、税金金额为98431.26元；分歧部分金额为893542.18元，其中规费金额为39385.28元、税金金额为42233.07元。2.适租性造价鉴定金额：确定部分金额为707948.12元，其中规费金额为38110.72元、税金金额为32838.72元；分歧部分金额为218098.86元，其中规费金额为15011.33元、税金金额为2980.13元。”

上述事实，有当事人当庭陈述、两原告提交并经庭审质证的《长沙市岳麓区物业租赁合同》、授权委托书、华年文旅函［2020］23号函件、湘广天鉴（2021）第006号《建设工程造价鉴定意见书》，被告提交并经庭审质证的《桐梓坡路555号物业（原长沙电表厂）项目移交使用管理协议》、招标公告、招商公告、招商文件、桐梓坡路555号物业（原长沙电表厂）招商项目应选文件、成效通知书、《长沙市岳麓区物业租赁合同》、湘新土储函〔2020〕11号函件、湘新土储函〔2020〕14号函件、华年文旅函〔2020〕23号函件、（2020）湘0104民初14736号民事判决书等证据在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，原告华路捷湖南公司受原告北京华路捷公司委托与被告签订的涉案《长沙市岳麓区物业租赁合同》，根据法律规定，该合同直接约束原告北京华路捷公司与被告华年公司。上述合同系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方当事人均应依约履行各自的合同义务。

关于原告北京华路捷公司要求被告华年公司赔偿其房屋维修装修款1420636.98元的诉请。虽然上述租赁合同履行过程中，涉案租赁物业已因当地教育部门建设学校需要被被告提前收回，且原、被告双方签订的前述租赁合同已被本院作出的（2020）湘0104民初14736号判决书判决确认解除。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”被告应否赔偿原告对租赁物的装饰装修损失，必须具备上述法律规定的条件。本案中，原、被告在其签订的涉案租赁合同中第七条第2项、第5项中明确约定：“2.甲方违反本合同约定的条款，因政府机构要求整改，导致乙方无法营业超过60日的，或发生本协议第七条第5款第（1）项c)情形，甲方和乙方有权解除本合同，甲方应无息退还乙方支付甲方的履约保证金（扣除乙方应付款项后）、未到期部分租金，乙方不得要求甲方就其装修投入等进行任何补偿。……5.合同终止的事由（1）如发生以下情况中的任何一项，任何一方可终止本合同且双方互不承担违约责任：……c)由于政府机构的任何法律、法令、干涉或干预致使本合同的执行已在任何重要方面失去实际的可行性（包括政府机构、土地储备中心决定收回租赁物业进行出让或作其他用途）。”本案中，涉案租赁物系因当地教育部门建设学校需要被提前收回，该事由显然不可归责于原、被告，且双方对租赁合同解除时装饰装修物的处理已经作出了明确约定。现原告要求被告赔偿其对涉案租赁物的装饰装修损失，显然理据不足，故本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：

驳回原告北京华路捷公路工程技术咨询有限公司湖南分公司、北京华路捷公路工程技术咨询有限公司的全部诉讼请求。

本案案件受理费减半收取8793元，由原告北京华路捷公路工程技术咨询有限公司湖南分公司、北京华路捷公路工程技术咨询有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审 判 员　　卿　斌

二〇二一年九月二十四日

法官助理　　罗翠玲

书 记 员　　杨婷婷

附相关法条：

《中华人民共和国民法总则》

第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。

依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。

《中华人民共和国合同法》

第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十一条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。