某某等与北京首开荣泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

北京市房山区人民法院

民事判决书

（2015）房民初字第12548号

原告***，女，1975年12月12日出生。

原告兼原告***委托代理人***，男，1977年6月4日出生。

以上二原告委托代理人孙建章，北京市京师律师事务所律师。

被告北京首开荣泰置业有限公司，住所地北京市东城区东花市北里东区1号1号楼三段五层。

法定代表人李捷，董事长。

委托代理人孙宏博，北京市建诚律师事务所律师。

第三人华通设计顾问工程有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇龙海路3号233室。

法定代表人李钊，董事长。

委托代理人韩冰，女，该公司法务。

委托代理人王步峰，北京市法大律师事务所律师。

第三人北京大图国际建筑设计咨询有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街五栋大楼B栋B-2-1502室。

法定代表人杨国威，总经理。

委托代理人刘紫燕，女，该公司副总经理。

原告***、***与被告北京首开荣泰置业有限公司（以下简称首开荣泰公司）、第三人华通设计顾问工程有限公司（以下简称华通公司）、第三人北京大图国际建筑设计咨询有限公司（以下简称大图公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告***的委托代理人***，原告***、***的委托代理人孙建章，被告首开荣泰公司委托代理人孙宏博，第三人华通公司委托代理人王步峰，第三人大图公司委托代理人刘紫燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***、***诉称：2012年8月26日，原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的位于房山区××镇起步区×号地北侧住宅混合公建项目×#住宅楼×层×单元×房屋，预测建筑面积97.3平方米，房屋总价1 443 480元。被告应当在2014年6月30日前向原告交付房屋。

2014年6月28日，原告对该房屋进行验收，验收过程中发现房屋存在诸多质量问题，严重影响使用，包括原告客厅的上方是楼上住户的卫生间，原告卧室的上方是楼上住户的厨房，主下水管道和通风管道通过原告的客厅和卧室等，故要求被告整改，但直到目前，虽经多次协商催告，被告仍予以拒绝。后原告向北京市规划委员会反映，经北京市规划委调查，结论是被告开发的商品房项目涉及违反工程建设强制性标准问题。

《建设工程质量管理条例》第十条第二款规定：建设单位不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。《合同法》第一百四十八条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确，按照国家标准、行业标准履行。基于被告交付的房屋存在设计和质量等缺陷，严重影响了房屋的使用属性，故原告拒绝收房至今。

原告认为，被告交付的房屋应当符合国家法律规定和强制性标准，交付的房屋不应当存在质量缺陷，更不能影响原告使用。《房屋建筑工程质量保修办法》第三条第二款规定：本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程强制性标准以及合同的约定。第十四条规定：在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。2012年8月1日实施的GB50096-2011《住宅设计规范》中第5.4.4和8.2.6均为强制性条文，其中，第5.4.4规定：卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）、厨房和餐厅的上层。第8.2.6规定：厨房和卫生间的排水立管应分别设置。排水管道不得穿越卧室。综上，由于被告交付的房屋存在质量和设计缺陷，严重影响原告对房屋的居住和使用，故原告提起诉讼，要求：1.判令被告支付迟延交房违约金526 870.2元；2.判令被告赔偿原告经济损失（包括因租房期限延长造成的租金损失）7.2万元；3.判令被告赔偿原告精神损失10万元（因房屋问题造成家庭关系紧张，导致家庭矛盾，要求赔偿损失）；4.判令被告给付原告因房屋不符合设计规范对该房屋产生的整体资产折损9.8万元（1000元/平方米×98平方米）；5.诉讼费用由被告承担。

被告首开荣泰公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。双方签订的商品房预售合同第12条规定，出卖人在交付房屋时应取得规划验收文件、有资质的房产机构出具的报告、符合合同约定的市政基础设施，在上述内容取得后即视为房屋达到交付标准。而在2014年6月前，涉案房屋即已取得合同约定的全部交付条件，被告已经按照合同约定交付了经建委、规划、监理单位、设计单位等各部门验收合格的房屋，被告交付给原告的房屋符合法律和合同约定，不存在逾期交房的情节，原告的主张没有合同依据，请求法院予以驳回。房屋买卖合同纠纷不会造成精神损害，不应当支持。因涉案房屋已经经过规划部门验收，不存在原告所称的不符合国家强制性标准的情况，符合交付条件。对于原告所称的整改，实际上不是工程的整改而是装修，这种整改之后不存在验收手续。原告无证据证明房屋价值贬损以及每平方米贬损1000元，故我方不同意支付价值贬损费用。

第三人华通公司述称：第一，涉案房屋已经竣工验收，符合国家标准。房屋符合交付条件，原告拒绝收房的责任应由自己承担。第二，涉案房屋没有违反2012年8月1日实施的住宅设计规范。该房屋通过设计审查的时间是2011年8月23日。第三，该房屋现在存在的问题可以通过装修改造来处理，不属于工程整改，而是属于房屋质量的维修，且规划委不用另行审批，不存在不符合拒绝收房的条件。我方认为原告买房不容易，但是拖延收房对各方均不利，各方应积极解决。

第三人大图公司述称：我方认为应通过协商解决。该房屋的整改方案已经作出，原告应考虑整改方案是否可行。其他意见同华通公司。

经审理查明：2012年8月26日，二原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》（住宅类），二原告向被告购买位于房山区××镇起步区×号地北侧住宅混合公建项目×#住宅楼×层×单元-×号房屋一套。该房屋预测建筑面积共97.3平方米，其中，套内建筑面积73.79平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米19 562元，总价款1 443 480元。合同第十条为关于设计变更的约定：“（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照签约时中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。买受人不退房的应当在接到出卖人发出书面的设计变更通知起60日内与出卖人签订补充协议，如果未达成协议出卖人可接受买受人退房处理，否则视为买受人无条件认可并接受该设计变更，出卖人无需承担任何赔偿或违约责任。”合同第十二条关于交付条件约定：“（一）出卖人应在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》。”合同第十四条关于逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。”合同第十六条关于交接手续约定：“……（二）查验该商品房时发现其质量问题或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：……（3）出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人亦不就上述问题承担逾期交房责任。……”第十七条关于商品房质量、装饰、设备标准的约定：“（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）出卖人和买受人约定如下：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。……3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。具体装饰和设备标准的约定见附件六。（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。”该商品房预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。

商品房预售合同签订后，原告依约向被告交付了合同约定的购房款1 443 480元。2014年6月28日，原告交房验收时发现房屋存在“上层住户卫生间的下水管道及此户型的主下水和主通风穿过客厅内部”、“上层住户厨房的下水管道以及此户型的主下水和主通风穿过卧室内部”的设计问题，故原告拒绝收房并向北京市规划委员会信访。2015年4月9日，北京市规划委员会出具答复意见，称投诉人***反映的设计问题存在违反工程建设强制性标准的情况。

另查，2014年4月16日，涉案房屋完成分户验收。2014年5月29日，北京市规划委员会出具《建设工程规划验收核验（验收）意见》。2014年6月12日，被告取得工程竣工验收备案表。2014年6月23日，取得《房屋面积测算技术报告书》。2014年6月25日，涉案房屋所在楼栋通过四方验收。

为查明涉案房屋违反工程建设强制性标准的具体情况，本院向北京市规划委员会进行询问。2015年12月9日，北京市勘察设计和测绘地理信息管理办公室答复称涉案房屋有两个问题违反工程建设强制性标准：1、“客厅的上方是楼上住户的卫生间，并且上层住户卫生间的下水管道及此户型的主下水和主通风穿过我们的客厅内部”违反了《住宅设计规范》GB50096-1999第3.4.3条“卫生间不应直接布置在下层起居室（厅）的上层”的规定。2、“卧室上方是楼上住户的厨房，并且上层住户厨房的下水管道以及此户型的主下水和主通风穿过我们的卧室内部”违反了《住宅建筑规范》GB50368-2005第8.2.7“排水管道不得穿越卧室”的规定。从技术层面，上述问题可以整改，但整改还需经过住户同意方能实施。我委已要求设计单位进行整改，并重新报原施工图审查机构进行审查。该答复将整改相关材料（设计质量问题整改通知书、建筑工程施工图设计质量设计整改表、设计变更通知单及附图）作为附件提交给本院。

上述整改材料显示，针对存在的设计质量问题，整改意见为：将上层卫生间对应该户型首层位置增设步入式衣帽间，上层卫生间对应首层衣帽间，满足规定；将上层厨房对应该户型首层位置增加储藏间，使上层排水管穿越储藏室，满足规定。第三人华通公司称，增设步入式衣帽间将导致涉案房屋起居室面积缩小约3平方米；增加储藏间将导致卧室面积减少约3.27平方米。

本案审理过程中，被告称其在2015年12月21日自本院获悉二第三人出具的整改方案，并于2015年12月28日向二原告发出告知函，询问二原告是否同意该整改方案。2016年2月14日，二原告表示不能接受按该方案整改。2016年3月25日庭审中，二原告明确表示同意被告提出的整改方案。其后，被告组织人员进行相应整改，并于2016年5月整改完毕。二原告主张因房屋不符合设计规范，即便经过整改，涉案房屋产亦产生整体资产折损9.8万元；被告不同意支付该损失。经询问，二原告表示不申请对上述损失数额进行评估。

因整改方案中存在部分设计变更，本院向北京市规划委员会房山分局进行询问，其答复称：上述情况不属于需重新核发规划许可的情形。根据《北京市城乡规划条例》第四十四条及《北京市建设工程规划监督若干规定》的规定，规划行政主管部门应当对建设工程是否符合规划许可内容进行核验。鉴于上述规划许可不需重新核发，因此不需重新或补充出具规划验收合格证明。

上述事实，有原告提交的《北京市商品房预售合同》、设计图纸、照片、房屋租赁合同、北京市规划委员会信访告知函、2014年1月27日北京市规划委员会关于对***通知来访的答复意见、北京市人民政府信访事项受理告知单、延期告知单、2015年4月9日北京市规划委员会关于对***通知来访的答复意见，被告提交的住宅质量保证书、录像截图，第三人华通公司提交的北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书、审查报告、改造图纸，本院依法调取的北京市勘察设计和测绘地理信息管理办公室关于***诉首开荣泰置业有限公司设计有关情况的函、设计质量问题整改通知书、设计整改表、设计变更通知单及附图、北京市规划委员会房山分局回复意见、现场勘验笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：原、被告在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同双方均应完整全面地履行合同义务。在合同履行过程中，二原告依约交纳房款，被告亦应依约交付符合合同约定和法律规定的房屋。但由于被告的原因，致使房屋设计违反了相关强制性规定，为此对设计进行局部变更整改，将上层卫生间对应该户型首层位置增设步入式衣帽间，将上层厨房对应该户型首层位置增加储藏间，该变更致使实际交付的房屋与合同约定交付的房屋存在差异。整改后的房屋虽然不违反相关规范的强制性规定，但由于被告的行为，致使现房屋与二原告购买房屋时所预期的房屋状况不符，对房屋的使用面积及使用功能均产生了一定影响，被告应当给予一定的补偿。补偿款的具体数额，本院根据整改所占用的起居室和卧室的面积，对使用功能的影响等因素，酌情予以确定。关于迟延交房问题，被告称其取得了预售合同第十二条约定的条件，不存在延期交房，且预售合同约定了质量及其他问题不得作为拒绝接收商品房并要求被告承担逾期交房责任的理由；二原告称涉案房屋存在违反设计强制性标准情况，不符合交房条件。本案中，被告虽满足了预售合同约定的交房条件，但涉案房屋存在的设计问题确需进行设计变更及整改，该问题的存在对房屋的使用功能、二原告的正常居住使用均有影响，二原告有权拒绝接收房屋，被告应当支付迟延交房违约金。根据查明的事实，涉案房屋在2016年5月底整改完毕，并告知了二原告，二原告仍未接收房屋，其后所产生的损失应由其自行承担。因被告提出迟延交房违约金过高，关于违约金的具体数额，本院综合考虑双方履约情况、过错程度、原告的实际损失等，酌情予以确定。二原告主张的精神损失，缺乏法律依据，本院不予支持。二原告主张的租房产生的损失，因与迟延交房违约金存在重复，本院不再另行考虑。因第三人与被告之间的法律关系与本案处理的商品房预售合同并非同一法律关系，其双方之间的纠纷可另行解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告北京首开荣泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告***、***迟延交房违约金十四万元。

二、被告北京首开荣泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告***、***因整改所造成的资产折价损失九万元。

三、驳回原告***、***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万零八百八十七元，由原告***、***负担七千七百四十五元（已交纳），由被告北京首开荣泰置业有限公司负担三千一百四十二元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。





审 判 长 李欣宇


人民陪审员 杨忠东

人民陪审员 李增禄

二○一六年九月二日

书 记 员 吴 杨