某某、广州市惠城房地产发展有限公司等林业承包合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市荔湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0103民初14133号 原告：***，男，1977年4月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。 委托诉讼代理人：**，广东穗南律师事务所律师。 被告：广州市惠城房地产发展有限公司，住所地广州市荔湾区康王路181号惠城花园53C室。 诉讼代表人：广州市惠城房地产发展有限公司清算组。 委托诉讼代理人：***，广东***师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东***师事务所实习人员。 被告：广州市建筑置业有限公司，住所地广州市越秀区净慧路2号二层商场。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，1968年11月20日出生，汉族，系公司员工，联系地址。 委托诉讼代理人：**增，男，1994年10月27日出生，汉族，系公司员工，联系地址。 第三人：广东省林业局（原广东省林业厅），住所地广州市荔湾区中山七路343号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东金轮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东金轮律师事务所律师。 原告***诉被告广州市惠城房地产发展有限公司（以下简称惠城公司）、广州市建筑置业有限公司（以下简称置业公司），第三人广东省林业局房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人**，惠城公司委托诉讼代理人***、***，置业公司委托诉讼代理人**增，第三人广东省林业局委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.两被告为原告办理广州市××之二905房的房地产权证，并将产权登记在原告***的名下，办证过程中产生的土地出让金由两被告承担。2.诉讼费用由两被告负担。 事实与理由：***原居住在广州市荔××区××号房屋，承租面积6.93平方米，产权归原广东省林业厅所有。因该地块由置业公司拆迁，1992年12月8日，***与置业公司签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》，被置业公司安置到广州市荔湾区带河路置业公司征用地段的回迁楼即××之二905房，该905房经测绘所实测建筑面积为50.7430平方米。2000年7月28日，***与惠城公司签订《补充协议》，购买该905房，其中按3000元/平方米的标准购买34.35平方米、按5500元/平方米标准购买10.32平方米、超出面积6.073平方米按10000元/平方米的标准购买，***以集体缴款的方式支付了159810元。2021年4月16日，***准备交付剩余的购房款60730元，但被告拒不接收。后***起诉至法院要求被告办理产权登记，但在诉讼过程中，***死亡。现《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》《补充协议》的合同权益已由原告***继承，被告有义务为***办证，并承担缴纳土地出让金的义务。 被告惠城公司辩称，一、案涉纠纷不是民事主体房屋拆迁补偿合同纠纷，而是房屋买卖合同纠纷；二、本案所涉房产的产权人是林业局；三、原告未提交购房款支付记录等支付凭证，仅凭收款收据尚不足以证明***已实际向惠城公司支付购房款，且***未向惠城公司支付超出面积款项，其要求惠城公司协助办证的前提是已向惠城公司支付了足额购房款和超出面积款项；四、案涉房屋所属地块使用权人非惠城公司，惠城公司无法协助原告办理过户登记手续。针对土地出让金的承担，案涉房屋所在大楼是回迁楼群，建设单位和用地单位非惠城公司，所以我方不承担土地出让金。 被告置业公司辩称，不同意原告的全部诉请。一、1992年12月8日，我司与原告签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》，在2000年已安置回迁××之二905房，该合同我司已履行完毕，原告应当诉请由被告惠城公司为其办理房产证，因原告购房款是交给惠城公司，理应由惠城公司进行办理。二、原告原来居住的是林业局的房屋，我司已补偿完毕给广东省林业局。三、原告所交的房款是通过广东省林业局再交给惠城公司，经核实，原告所交的房款是真实有效的，我司也曾协助原告到有关部门办理房产证，但因原告手续有问题故无法办理。 第三人广东省林业局述称，一、根据广东省林业厅粤林便[1983]77号档案资料，荔××区××号是由广东省林业厅与广州自行车三社调换而来，带河路永福新街4号(原带河路183号后座)的原产权人为广州自行车三社(即现在的广州自行车脚蹬厂)，后来当时的广东省林业厅与广州自行车三社签订了《调换房屋使用协议书》约定“省林业局将向阳一路325号和329号房屋约共七百平方米调给广州自行车三社使用，广州自行车三社将带河路183号后座自建三合土二层楼房计四百四十四平方米，调给省林业局使用”。1983年4月11日，广东省林业厅将带河路永福新街4号交由省木材运输公司改建宿舍，并发函要求广州自行车三社协助办理产权证明。二、原广东省林业厅与置业公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，就带河路永福新街4号房产进行了调换。原广东省林业厅与置业公司于1999年12月签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定将带河路永福新街4号的房产与置业公司所属的带河路新建回迁楼第二至八楼的自有房屋（建筑面积494平方米）进行产权调换。2000年10月带河路新建回迁楼第二至八楼的房屋（房号：302、309、402、406、603、702、702、703、703、704、807、906，合计建筑面积493.6716平方米）进行房改，***等12户（未包含原告）缴款购得公有住房并于2001年2月经广州市房改办记入电脑。案涉房屋现在还属于我方的产权房屋，并没有房改。 经审理查明：1992年12月8日，***（乙方、被安置住户）与广州市建筑置业公司（甲方、用地单位）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，约定：甲方经市城市规划局（86）城地批字第540号文核准，并经市房地产管理局（89）房征字第××号通知，征（拨）荔湾区带河地段土地。需拆除永福新街4号的房屋，乙方是该屋的住户，承租面积6.93平方米，有常住户口的实际居住人口4人；乙方同意于1992年12月30日前迁出原址房屋，并愿意自行解决临时搬迁，甲方按乙方常住户口的实际居住人口4人按每人每月45元发放临迁补助费；甲方应于1995年12月30日前，在带河路红线规划内新建回迁楼第捌产权属于林业厅所有的房屋内（南北向）安排1房1厅，使用面积21平方米给乙方回迁居住；本住宅原面积6.93平方米共4人按政策人均不足5平方米，补足5平方米（加上高层增加1平方米）共21平方米，独立厨、厕不少于3平方米；等等。广州市荔湾区公证处于1992年12月9日出具（92）穗荔证内字第13036号《证明书》，对上述《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》予以公证。 1999年12月16日，原广东省林业厅（乙方、被拆迁人）与广州市建筑置业公司（甲方、拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经市城市规划局（86）城地批字第540号文核准，并经市房地产管理局（89）房征字第××号《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋。乙方同意甲方拆除荔××区××号属测量3区2段84地号房屋，该房屋为混合二层结构，建筑面积484平方米；甲方将自有的坐落在荔湾区带河路本拆迁地段新建回迁楼（框架结构）第二至八层楼建筑面积494平方米第1号单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿），经核定，乙方原址房屋建筑面积与甲方调换（补偿）给乙方的面积相差了10平方米，乙方根据相关规定以10㎡×1300元/㎡的标准计算，付给甲方13000元，2000年12月31日前付清。甲方调换（补偿）给乙方的单元494平方米，乙方根据有关规定继续出租给原承租户（指已签订拆迁房屋安置协议书的承租户），乙方应与原承租户重新订立租赁合约。甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责；甲方按广州市城市房屋拆迁管理条例继续履行原与被拆迁的18户住户签订的划拨建设用地拆迁房屋安置协议书；等。该协议书于1999年12月21日在广州市房地产管理局备案。 2000年7月28日，***（乙方）与惠城公司（甲方）签订《补充协议》，约定：一、甲方安置乙方回迁的C梯905房建筑面积44.67平方米，其中有/平方米产权属省林业厅，有34.35平方米乙方只有使用权，甲方同意乙方在有使用权的情况下购买产权，单价是3000元/平方米，有10.32平方米为增大安置回迁建积，购房单价5500元/平方米；二、乙方合计房款为159810元。乙方应于协议签订之日交纳50%的房款，2000年7月31日前缴纳45%房款，余款5%于房屋交付使用之日付清；三、日后回迁单元建筑面积以市房管局测绘所实测为准，甲乙双方根据实测面积多退少补购房款；四、甲方于2000年12月底前将回迁房建成并交付乙方使用。甲方保证在本协议签订之日起六年内为乙方办妥房产证；若未能办妥房产证，由此而使乙方蒙受经济损失，影响乙方权益，均由甲方承担一切法律责任，并予以经济赔偿；办理产权证的相关费用，如有政策规定的，严格按政策办，无政策规定的，由双方另行协商；甲方尚未为乙方办妥房产证之前，乙方拥有永久居住权，甲方不能向乙方收取房租，并不受甲方因公司的变动、法人代表的变换而影响协议的执行；本协议自双方签字即生效，具有与原协议《广州市房屋拆迁安置协议》同等法律效力；等等。 填写日期为2000年10月27日的《出售公有住房交款明细表》（两份）和《补购公有住房缴款明细表》载明：缴款单位为广东省林业局，广东省林业机械厂，记载了***等12人购买荔湾区带河路捷龙里2号406房（***）、906房（***）、309房（***），荔湾区带河路捷龙里4号807房（***）、402房（***），荔湾区带河路捷龙里12号702房（***）、302房（***）、703房（***），荔湾区带河路捷龙里6号702房（**），荔湾区带河路捷龙里8号603房（***）、703房（***）、704房（***）的房屋面积、售价、售房款总额等情况，以上房屋共计建筑面积（含分摊共有面积）493.67平方米；表内市房改办意见一栏上盖有当时的广州市住房制度改革办公室财务专用章，并注明“已记入电脑”。表内无***购房信息，亦无××之二905房的售房信息。 原告***自述其于2000年左右入住案涉房屋。 ***于2021年6月10日死亡。2021年8月5日，惠城花园项目回迁安置工作办公室出具《回迁地址证明》，载明：***是我单位惠城花园项目被拆迁人，拆迁地址为原荔××区××号，我公司已安排回迁，具体地址为：荔湾××之二905房。为方便被拆迁户办理继承、析产及户籍等相关手续特此证明。 本院于2021年12月24日立案受理***与***、***法定继承纠纷一案，案号为（2021）粤0103民初18356号，该案在审理过程中，经法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：被继承人***与广州市建筑置业公司于1992年12月8日签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，及与广州市惠城房地产发展有限公司于2000年7月28日签订的《补充协议》项下的合同权益、义务，全部由***享有和承担。 广州市不动产登记中心于2021年8月20日作出【2021】查询01000702号《依申请信息公开答复书》，载明：惠城花园，预售证号930081，预售人广州市惠城房地产发展有限公司，查无广州市××之二905房办理预购商品房预告登记（含合同备案）、预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）、在建工程抵押登记情况。目前暂无广州市××之二905房的查封情况，信息核查时间为2021年8月17日。 为查明案件事实，本院于2022年6月6日向广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局同时发函询问以下问题：1.原荔湾区带河路地段永福新街4号房屋的产权人；2.原荔湾区带河路地段永福新街4号房屋【广州市规划局（86）地批字540号文、广州市房地产管理局（89）房征字第××号通告】的征用拆迁单位；3.××之二905房的建设单位，产权登记情况以及是否存在查封、他项权利或者预售登记情况。广州市规划和自然资源局于2022年8月15日函复本院：荔湾区带河路183号后座（荔××区××号）原以统字100930号办理产权登记，权利人为广东省林业厅。××之二所涉项目“惠城花园回迁楼”，建设单位广州市建筑置业公司，项目整体暂未办理首次登记，部分小业主通过协助司法执行或解决历史遗留问题办证途径办理了不动产权登记。暂无预购商品房预告登记（含合同备案）、查封、抵押或不动产权登记信息。 广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室于2022年6月20日函复本院：经查广州市房地产档案管理系统统字100930号档案，荔湾区带河路183号永福新街4号房屋产权人为广东省林业厅，1999年12月16日，用地单位广州市建筑置业公司与广东省林业厅签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。根据广州市房地产档案管理系统1994年征字278号涉案地块档案，市规划局（86）城地批字第540号、市房地产管理局（89）房征字第××号通告的征用单位为广州市建筑置业公司（原广州市房屋拆建服务公司），市国土局于1993年同意变更为惠城公司。 另查明，广州市建筑置业公司是被告置业公司的前身；1992年8月28日，广州市建筑置业公司（前身为广州市房屋拆建服务公司）与香港辉煌地产实业公司签订《合作经营广州市惠城房地产发展有限公司合同》，双方同意在广州市建立房屋经营有限责任公司，合作公司的名称为：广州市惠城房地产发展有限公司，合作公司经营范围是开发经营广州市带河路177-199，223-235号地段，广州市建筑置业公司与香港辉煌地产实业公司按2：8的比例分配商品房；等。广州市惠城房地产发展有限公司于1992年10月13日正式成立。 广东广物龙新投资发展有限公司的工商登记信息显示其曾用名是林业机械厂。 庭审中，第三人广东省林业局陈述案涉房屋当时没有进行房改，而且广东省林业局也没有查询到相关公房缴款记录。原告另陈述***应广东省林业机械厂的要求，把购房款交给了广东省林业机械厂，再由广东省林业机械厂将购房款交给广东省林业局，***先交了部分房款，后签订《补充协议》，再交其他房款，全部房款已交齐。广东省林业局陈述《出售公有住房交款明细表》（两份）和《补购公有住房缴款明细表》中的购房地址后变更门牌为××，与原告提交的职工购房交款明细表的购房人是同一批人。 原告***提交一份甲方显示为惠城花园项目回迁安置工作办公室，乙方为***的《补充协议》。《补充协议》上甲方、乙方落款处均无签名或印章，载明以下内容：***原居住荔××区××号房屋，产权属广东省林业厅，原承租面积6.93平方米，因该地块由广州市建筑置业公司拆迁，于1992年12月8日与广州市建筑置业公司签订《房屋拆迁安置协议书》，安置到广州市荔湾区带河路本征用地段回迁楼补偿给广东省林业厅的房屋，广州市建筑置业公司于1999年12月16日与广东省林业厅签订《房屋拆迁补偿协议书》，拆迁广东省林业厅原产权面积484平方米，产权调换（补偿）安置到广州市荔湾区带河路本征用地段回迁楼，安置房建筑面积494平方米。现***安置房的实测门牌号码为××之二905房，经测绘所测绘上述房屋建筑面积为50.7430平方米，***于2000年7月28日与广州市惠城房地产发展有限公司签订《补充协议》，购买××之二905房面积34.35平方米按3000元/平方米购买已集体交款，购买191号之二905房面积10.32平方米按5500元/平方米购买已集体交款，剩余6.073平方米，超出面积6.073平方米经双方协商按10000元/平方米购买，我单位已收取上述房款，同意上述房屋按实测面积以***名义办理产权登记。被告惠城公司对上述协议的真实性、合法性和关联性均不予确认。被告置业公司不确认上述协议的关联性。 原告***为证明已交纳159810元购房款提供了如下证据：1.广州市××林机厂职工购房交款明细表（复印件），上载包含***、***在内的14户的缴款明细，购房款总额为752655元，该表上有广东广物龙新投资发展有限公司的**，**上书写“情况属实2019年9月29日”；2.惠城公司出具的收到省林业机械厂***等住户购房款（回迁楼）的收款收据四张（复印件），金额分别为20万、10万、12万及11.5万元，复印件上盖有广东省林业机械厂的公章。被告惠城公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。被告置业公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以确认，并陈述职工购房交款明细表中除了***、***以外，都凭该明细表办理了房产证，确认原告的交款情况。 原告***提交《房地产分户图》拟证明案涉房屋的建筑面积为50.7430平方米。被告惠城公司不认可三性，置业公司对三性无异议。原告***与被告惠城公司陈述若房管局在办证时，案涉房屋的实测面积并非50.7430平方米，超出44.67平方米的差额面积，双方均表示同意按照10000元/平方米的标准支付差额面积补差价。 本院认为，原告***是***的法定继承人，根据本院（2021）粤0103民初18356号民事调解书内容，***享有和承担***与置业公司于1992年12月8日签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，及与惠城公司于2000年7月28日签订的《补充协议》项下的合同权益、义务，故***有权提起本案诉讼。 关于本案案由。***主张***与惠城公司签订了《补充协议》并向惠城公司支付了购房款，依据《补充协议》要求惠城公司及置业公司履行办证义务，***与惠城公司之间实为房屋买卖关系，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。 ***基于与置业公司签订的《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》入住案涉房屋，入住后与惠城公司签订《补充协议》。该《补充协议》是***与惠城公司的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应依约履行。 原告为证明***已足额支付了购房款，提交了职工购房交款明细表以及相关收款收据，被告置业公司对此予以确认并表示其余12户已根据该表办理了产权证，在原告已初步举证其购房款支付情况的情况下，被告惠城公司虽否认原告支付了购房款项，但未提供证据予以反驳，也未能合理解释为何会与原告签订《补充协议》和出具收款收据，故本院对惠城公司的抗辩不予采纳。原告有关支付购房款的陈述与其提交的证据基本能够相互印证，本院予以合理采信。根据广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室和广州市规划和自然资源局的复函内容，案涉房屋所涉项目的建设单位为置业公司，涉案地块原征用单位是广州市建筑置业公司；惠城公司于1993年经市国土局同意变更为征用单位，且与***签订了《补充协议》、收取了购房款，原告诉请两被告为其办理案涉房屋的房地产权证并将产权登记至其名下的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。由于原告及被告惠城公司就案涉房屋增大面积按10000元/平方米标准支付均无异议，为免诉累，原告应在确定增大面积的具体数据后的十日内按前述标准向被告惠城公司支付面积差补偿款项。 至于原告要求被告承担办证过程中产生的土地出让金的诉请，出售案涉房屋是否应该征收土地出让金、应征收的金额以及被征收主体等均属行政机关的审查范围，不属于法院审理民事诉讼的范围，故本院对此不予处理。 关于案涉房屋是否属于广东省林业局的产权调换补偿房屋问题。虽广东省林业局为***原承租的被拆迁房屋的产权人，但根据广东省林业局与置业公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，置业公司应补偿广东省林业局的产权面积为494平方米，该协议书中并未明确约定产权调换补偿面积的具体房号，更未明确案涉房屋属于广东省林业局的产权调换补偿房屋；结合广东省林业局和广东省林业机械厂填写的《出售公有住房交款明细表》（两份）和《补购公有住房缴款明细表》中载明的12间房屋的总建筑面积为493.67平方米，可证明置业公司补偿给广东省林业局的房屋已由广东省林业局全部作为房改房出售给***等12人。基于此，足以推断案涉房屋并不属于置业公司补偿给广东省林业局494平方米产权面积的范围，仅是置业公司用于安置广东省林业局租户的房屋。惠城公司和广东省林业局主张案涉房屋属于补偿给广东省林业局的房屋，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百二十二条第四项的规定，判决如下： 一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市惠城房地产发展有限公司、被告广州市建筑置业有限公司协助原告***办理广州市荔湾区带河路191号之二905房的房地产权证，将产权登记在原告***的名下； 二、自广州市荔湾区带河路191号之二905房产权登记至原告***名下之日起十日内，原告***按照10000元/平方米的标准向被告广州市惠城房地产发展有限公司支付登记产权面积与44.67平方米差额部分的面积补偿款； 三、驳回原告***的其它诉讼请求。 本案受理费50元，由被告广州市惠城房地产发展有限公司、广州市建筑置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 审判员　　*** 二〇二二年十二月九日 书记员　　*** 欧阳梓晴