***、广州市建筑置业有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市荔湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0103民初15337号 原告：***，女，1968年1月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 委托诉讼代理人：***，广东环球经纬律师事务所律师。 被告：广州市建筑置业有限公司，住所地：广州市越秀区净慧路2号二层商场。 法定代表人：****，执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1968年11月20日出生，公司员工。 委托诉讼代理人：**增，男，汉族，1994年10月27日出生，公司员工。 被告：广州市穗城房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区南岸路18号广东新时代大酒店501室。 诉讼代表人：广州市穗城房地产开发有限公司清算组。 清算组负责人：***。 委托诉讼代理人：***，上海中联（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海中联（广州）律师事务所律师。 被告：广州市大安物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区环市东路372号922房。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1981年10月14日出生，公司员工。 第三人：贵州双龙航空港融资担保有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区机场路9号龙洞堡电子商务港A栋2-16-3号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，贵州鼎尊律师事务所律师。 原告***诉被告广州市建筑置业有限公司、广州市穗城房地产开发有限公司、广州市大安物业管理有限公司，第三人贵州双龙航空港融资担保有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理，现已审理终结。 原告***诉讼请求：一、确认广州市荔湾区龙津西路豆腐亩一巷××房（下简称案涉房屋）属***所有。二、确认广州市穗城房地产开发有限公司将案涉房屋转让给广州市大安物业管理有限公司的转让行为无效。三、判令三被告和贵州双龙航空港融资担保有限公司办理案涉房屋的抵押登记涂销手续，办理产权过户登记至***名下的手续。四、本案受理费和财产保全费由三被告承担。 事实和理由：原广州市荔湾区龙津西路豆腐亩三巷3号房屋（建筑面积为26.58平方米）是**（即原告之父）的名下。1989年12月11日，广州市房屋拆建工程公司与**签订《划拔建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，由广州市房屋拆建工程公司拆除上述房屋，同时将其自有的座落在龙津西路原征地范围居民回迁大楼第三层楼的自有房屋建筑面积26.58平方米划归给乙方（即**）所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿。同日，广州市房屋拆建工程公司与**签订《划拔建设用地拆迀房屋临迁、回迁安置协议书》，**同意迁出上述房屋。协议第九条其它事项一栏约定：乙方回迁套间中有7.42平方米，如乙方回迁后买回产权的，按每平方米叁佰伍拾元计。不要产权的由甲方租给乙方。该协议办理了公证。1992年8月29日，广州市房屋拆建工程公司与**签订了《补充协议》，其中第3条约定：回迁房屋34平方米中有7.4平方米，负责乙方（即**）办回产权，乙方不付房屋差价款。2000年1月6日，广州市建筑置业公司、广州市穗城房地产开发有限公司和**签订《龙津西回迁安置确认书》，由该两被告回迁安置**在龙津西回迁楼二层2梯第206房（现门牌号为广州市龙津西路豆腐亩一巷××房），建筑面积共计34平方米。1998年7月21日，**的妻子***死亡。2001年10月17日，**在广州市东山区公证处办理了遗嘱公证，声明：座落广州市龙津西路××号的房屋是以**的名义登记产权。该房屋于一九八九年十二月十一日被拆迁，现己回迁龙津西路豆腐亩一巷十三号206房。我的妻子***于一九九八年七月二十一日死亡。现我己年老，决定立下遗嘱：在我去世后，上述房屋属于我的产权由我的女儿***一人继承，他人不得争议。2003年7月13日，**在家中死亡。原告与父亲**自2000年1月两被告安排回迁后收屋之日起，一直在豆腐亩一巷××房居住，至今已有21年了，但两被告一直都没有为原告办理该房屋的不动产权登记手续。2021年7月8日，原告去房管部门查询房屋产权情况，才发现所住房屋的不动产权人竟然变成了被告三广州市大安物业管理有限公司，而且还抵押给了第三人贵州双龙航空港融资担保有限公司。原告认为，广州市房屋拆建工程公司与**签订的《划拔建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》、《划拔建设用地拆迁房屋临迀、回迁安置协议书》和《补充协议》是双方自愿签订，没有违反法律禁止性规定，因而是合法有效的，双方应予遵守。广州市建筑置业公司、广州市穗城房地产开发有限公司将豆腐亩一巷××房安排回迁给原告等人，并由原告等人居住至今，因此该案涉房屋的不动产权应属**所有。现**和***夫妇己死亡，根据遗嘱公证，该屋不动产权应属原告所有。但现在穗城公司作为豆腐亩拆迁项目地块的开发商，将已安置补偿给原告的房屋擅自卖给大安公司，并故意通过仲裁和法院执行的方式将豆腐亩一巷××房的不动产权登记在大安公司名下，属于恶意串通损害原告的合法权益，以合法形式掩盖非法目的；而原告等人作为被拆迁人，不同于一般的购房人，补偿安置房屋理应得到优先及充分的保障，因而双方之间的房屋转让行为是无效的，故请求法院依法确认豆腐亩一巷××房属原告个人所有、穗城公司将该房屋的不动产权转让给大安公司的转让行为无效，并判令三被告办理将广州市荔湾区龙津西路豆腐亩一巷××房的不动产权变更登记至原告个人名下的手续。 被告广州市建筑置业有限公司答辩：同意***的诉讼请求。由于涉案地块已确权至广州市穗城房地产开发有限公司名下，广州市建筑置业有限公司无法为***办理产权过户登记手续，必须要广州市穗城房地产开发有限公司和广州市大安物业管理有限公司协助才可以办理。 被告广州市穗城房地产开发有限公司答辩：愿意协助***办理房屋的产权过户登记手续。 被告广州市大安物业管理有限公司答辩：同意原告的诉讼请求，愿意协助***办理房屋的产权过户手续。 第三人贵州双龙航空港融资担保有限公司答辩：一、案涉房屋的转让系经生效仲裁裁决确认且已由人民法院强制执行完毕，被答辩人诉请确认该转让行为无效不具备事实及法律依据。即便查明被答辩人与广州市建筑置业有限公司签订的拆迁房屋产权补偿协议书有效，被答辩人也只能向置业公司主张不能办理房屋过户登记手续相应的违约赔偿责任，其对案涉房屋已不具备法律和事实上的请求权。二、答辩人在本案中不存在任何过错，答辩人系正常开展业务并依法取得了案涉房屋的抵押权且已办理登记，被答辩人无权诉请要求答辩人涂销案涉房屋的抵押登记。另外，本案纠纷涉及房屋登记事宜，答辩人善意取得的抵押登记应该受到法律保护，如果撤销案涉房屋的房屋初始的登记，则抵押登记的物权基础不复存在，抵押权人的合法权利得不到保护，势必造成公共利益的重大损失。综上，恳请人民法院依法查明本案事实，驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。 经审理查明：1989年12月11日，广州市房屋拆迁工程公司（后更名为广州市建筑置业公司，再更名为广州市建筑置业有限公司）与**签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，显示广州市房屋拆迁工程公司经城市规划局（86）城地批字第450号文核准，经市房地产管理局（89）房征字第××号通告，征荔湾区龙津西路豆腐亩地段的土地，约定**同意拆除建筑面积26.58平方米的荔湾区龙津西路豆腐亩三巷3号房屋，广州市房屋拆迁工程公司将自有的荔湾区龙津西路原征地范围居民回迁大楼第叁层楼的自有房屋作为拆除原址房屋的产权补偿；广州市房屋拆迁工程公司将新建房屋移交时，应提交新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验改等证件，会同**办理产权登记和领取产权所有证手续，登记费用由**负担。协议书经广州市房地产管理局拆迁管理鉴证备案。 同日，广州市房屋拆迁工程公司与**签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，约定**同意于1990年前迁出原址房屋。回迁办法为甲方应按拆迁房屋补充协议书规定于1993年12月31日在龙津西路征地范围回迁大楼第B幢一号第三层产权属于私有的房屋中安排34平方米的套间给乙方回迁居住。乙方回迁套间中有7.42平方米，如乙方回迁后要回产权的，按每平方米叁佰五十元计，不要产权的由甲方租给乙方。该份协议书经广州公证处公证。 1992年8月29日，广州市房屋拆迁工程公司与**签订《补充协议》，约定双方同意不按公证书内其他事项执行，回迁房屋34平方米中有7.42平方米，负责帮乙方办回产权，乙方不付房屋差价款。 1993年11月25日，广州市对外经济贸易委员会发文批准同意广州市建筑置业公司与香港励城发展有限公司合作经营广州市穗城房地产开发有限公司，经营范围：在经市规划局（86）城地批字450号文和（91）城地复字第542号文同意使用的荔湾区龙津西路216-236号地段开发、建造、销售及出租管理商品房，建筑面积为26000平方米，合作经营期限15年。 2000年1月6日，广州市建筑置业公司、广州市穗城房地产开发有限公司与**签订《龙津西回迁安置确认书》，确定回迁安置在龙津西回迁楼二层2梯206房，共计建筑面积34平方米，其中含分摊公共面积3平方米（面积以房管局最终测量为准）。此后房屋由**家庭居住使用至今。 2002年，广州市穗城房地产开发有限公司被吊销营业执照，且合作经营期限也于2008年到期，位于荔湾区龙津西路216-236号的龙津花园项目在开发过程中“烂尾”。龙津花园涉及200多户回迁户及小业主，多次引发重大群体性纠纷，严重影响社会稳定，引起市领导高度重视。广州市穗城房地产开发有限公司的股东广州市建筑置业公司与恩平市房地产开发总公司协商一致同意共同筹资完成龙津花园的后续工程，全面解决拆迁户回迁、小业主办证以及清偿债权债务等遗留问题。2010年9月，经市调处办主持会议，决定同意广州市穗城房地产开发有限公司成立“龙津花园项目清算工作组”，以清算组名义开展龙津花园项目资产清算、工程报建、工程建设、报验审批、规划验收、房屋销售、房产证办理等相关复建工作，解决所有遗留问题，并协助做好项目的维稳工作。2010年10月12日，广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组报广州市工商行政管理局备案。2010年10月18日，广州市工商行政管理局通知广州市穗城房地产开发有限公司同意清算组备案，清算组负责人***。 2014年10月9日，广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组（负责人***）与广州市大安物业管理有限公司签订《房地产买卖合同》，约定广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组转让龙津花园216-236号豆腐亩一巷红棉阁153套房，房号为：1号202房、1号203房、11号205房、13号201房、13号202房、13号206房、13号207房、19号201房、19号205房、3号201房、3号202房、3号208房、7号203房、7号204房、9号203房、9号204房、1号302房、11号302房、11号303房、11号304房、13号301房、13号304房、13号306房、19号301房、19号303房、19号304房、19号305房、19号306房、3号304房、7号303房、7号304房、9号306房、1号402房、1号403房、11号403房、11号404房、13号403房、13号406房、19号404房、3号401房、3号403房、3号404房、3号405房、7号402房、7号406房、1号501房、1号502房、11号501房、11号502房、11号503房、11号504房、19号501房、19号502房、19号504房、19号505房、3号505房、7号503房、7号504房、7号505房、7号507房、9号504房、11号603房、11号604房、13号601房、13号603房、13号606房、19号601房、19号602房、19号606房、19号607房、3号601房、3号602房、3号603房、3号606房、7号601房、7号603房、7号604房、9号601房、9号602房、9号603房、9号605房、9号606房、1号702房、1号704房、11号701房、11号702房、11号703房、11号704房、11号705房、13号702房、13号705房、19号705房、3号702房、3号705房、7号701房、7号702房、7号703房、7号704房、7号705房、9号703房、1号801房、1号802房、1号803房、11号803房、11号804房、13号805房、13号806房、13号807房、13号808房、19号801房、19号806房、7号802房、7号803房、9号802房、9号804房、9号805房、1号902房、1号903房、11号901房、11号902房、11号903房、11号904房、11号905房、13号901房、13号902房、13号903房、13号904房、13号905房、19号202房、19号206房、19号302房、19号503房、19号605房、19号702房、19号802房、19号803房、19号804房、19号805房、19号901房、13号305房、9号901房、9号902房、3号806房、11号203房、11号802房、7号901房、7号902房、7号903房、1号301房、1号505房、1号901房、13号305房、17号202房，建筑面积共8012.5285平方米，交易单价6000元/平方米，总价款48075171元；确认广州市大安物业管理有限公司在签订合同时已付首期款6100000元；在2015年3月30日前共同向广州市房地产交易登记中心申请办理交易登记、产权转移过户手续；广州市大安物业管理有限公司在收到房管局的回执后支付房款20000000元，在收到房管局核发的房地产权证后3个工作日内支付余款21975171元；在2015年3月30日前，将房屋交付给广州市大安物业管理有限公司管业使用。 2015年2月15日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国房业务[2015]46号《关于龙津西路216-236号地块土地登记问题的复函》，通知广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组该地块国有土地使用权可登记至广州市穗城房地产开发有限公司名下，出让起始自2015年2月15日起计算，部分房屋已办理了房地产登记。 2015年7月3日，广州仲裁委员会立案受理广州市大安物业管理有限公司对广州市穗城房地产开发有限公司要求办理龙津花园红棉阁153套房屋产权转移登记的仲裁申请。在***审时，仲裁申请双方确认广州市大安物业管理有限公司实际已付款6100000元，其中现金400000元，另举证中国农业银行的转账：付款方户名***，收款方户名广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组，金额5700000元，入账日期2014年4月29日，附言是往来款。2015年9月28日，广州仲裁委员会作出（2015）穗仲案字第3910号裁决：被申请人广州市穗城房地产开发有限公司在裁决书作出之日起30日内为申请人广州市大安物业管理有限公司办理龙津西路216-236号豆腐亩一巷红棉阁153套房屋的产权转移登记手续及房地产权属证明书。依执行申请，本院在2016年3月29日作出（2016）粤0103执91号执行裁定书，裁定由广州市大安物业管理有限公司单方办理裁决书里的106套房屋的产权转移登记手续及房地产权属证明书。 2020年7月7日，广州市大安物业管理有限公司将包含案涉房屋在内的95套房屋抵押给贵州双龙航空港融资担保有限公司并办理抵押权登记，债权数额1.3亿元，债务期限为2020年6月29日至2023年6月28日。 2021年7月，部分回迁户发现自己居住的回迁房被登记、抵押，就向相关主体寻求维权路径。广州市建筑置业有限公司、广州市穗城房地产开发有限公司、广州市大安物业管理有限公司都表示愿意配合将房屋产权转移登记至回迁户名下，但无奈现已设定抵押权，难以协调贵州双龙航空港融资担保有限公司。终于，酿成诉讼。 另查：荔湾区龙津西路豆腐亩三巷3号房屋（被拆迁房屋）登记所有权人为**，2001年10月17日，**定立遗嘱，载明其去世后，龙津西路豆腐亩一巷十三号206房属于我的产权由我女儿***一人继承，他人不得争议。该遗嘱经广州市东山区公证处于2001年10月17日作出（2001）穗东内证字第2362号公证书公证。2003年7月13日**死亡。至此，***取得了案涉房屋的全部产权份额。 庭审时，法庭向***释明，案涉房屋目前存在抵押权登记，办证可能存在障碍，***可以变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。在此情况下，***表示不变更诉讼请求。法庭再释明，案涉房屋存在抵押权，目前没有办理涂销抵押登记，产权转移登记的诉讼请求是否同意带押过户，***明确要求涂销抵押权再过户。 上述事实，有产权补偿协议书、临迁回迁安置协议书、房地产买卖合同、公证书、庭审笔录等为据，可以认定。 本院认为：案件的争议焦点有：一、***的原告主体是否适格；二、广州市建筑置业公司与**签订的产权补偿协议书及相关补充协议的效力认定；三、广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组与广州市大安物业管理有限公司签订的房地产买卖合同中转让案涉房屋的行为的效力认定；四、广州市建筑置业有限公司、广州市穗城房地产开发有限公司、广州市大安物业管理有限公司、贵州双龙航空港融资担保有限公司是否应协助将房屋产权转移登记至***名下。 关于***的原告主体资格问题。***经过公证遗嘱依法继承取得案涉房屋的全部产权份额，依法享有原告的主体资格，作为原告提起本案诉讼是适格的。其继承取得对案涉房屋的相关权益，本院依法确认。 关于产权补偿协议书的效力问题。**与广州市房屋拆迁工程公司在1989年12月11日签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》及此后签订的《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》、《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。实际上，**已将其所有的龙津西路豆腐亩三巷3号房屋交付拆除，广州市建筑置业公司、广州市穗城房地产开发有限公司也于2000年前后将案涉房屋以回迁安置方式交付**家庭正常居住使用至今已逾20年。 关于广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组与广州市大安物业管理有限公司在2014年10月9日签订的房地产买卖合同的效力问题。第一，广州市房屋拆迁工程公司与**芬、***、***、***的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》在签订当时已提交广州市房地产管理局拆迁管理鉴证备案，作为龙津花园项目后续的建设方，广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组对房地产买卖合同约定的153套房之一的案涉房屋的回迁房性质是相当清晰知晓的。同样，按照日常生活经验法则，作为一次性买受153套房的买受人，广州市大安物业管理有限公司在房屋买受前一般都会主动、审慎了解交易楼盘的开发背景、房屋性质、投资前景等。因此，房屋买卖双方对案涉房屋的回迁房性质事先是明知或者应知的。第二，案涉房屋在2000年1月已经实际交付给***正常居住使用，至2014年10月9日房地产买卖合同签订已达13年之久，出让人与买受人对交易时的房屋占有、使用现状应该是了解的。第三，从合同内容来看，房地产买卖合同约定153套房的总价款为48075171元，但买受人仅需支付6100000元即12.688%的比例即可办理所有房屋的产权过户登记、房屋交付使用，这样的房屋买卖方式超出一般交易主体的风险防范认知，不符合一般的房屋买卖规则。而且，房地产买卖合同签订于2014年10月9日，而银行转账付款的5700000元发生在2014年4月29日，转账款的用途备注是往来款，并非房屋买卖价款，当事人关于此银行转账款5700000元及现金收款400000元属于房款的陈述存疑，这种提前半年先付款后再买卖房屋的方式有违一般民事主体的正常交易习惯。广州市大安物业管理有限公司也未举证有支付余款的事实。第四，关于房屋的占有，***家庭一直占有使用房屋至今已逾20年，广州市大安物业管理有限公司在2014年10月9日签订房地产买卖合同、2015年7月3日申请仲裁及后来办理房屋产权证，至今也有七、八年之久，却未曾向房屋的出让人或者实际使用人主张交付，广州市大安物业管理有限公司未能作出合理的解释，其行为明显不符合常理，这种行使权利的方式也不符合一般民事主体的正常交易习惯。第五，虽然（2015）穗仲案字第3910号仲裁裁决认定广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组与广州市大安物业管理有限公司在2014年10月9日签订房地产买卖合同的事实，但整个***审是在与房屋有重大利害关系的案涉房屋回迁户未参与，仅有广州市穗城房地产开发有限公司与广州市大安物业管理有限公司相互自认的情况下作出的，并不完全反映真实的客观情况。因此，在明知或应知案涉房屋属于回迁安置房，并已实际交付回迁户占有使用多年的情况下，广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组与广州市大安物业管理有限公司仍签订房地产买卖合同并通过仲裁裁决办理房屋产权过户登记，此行为构成恶意串通，损害了回迁户的合法权益，案涉房屋的转让行为无效。 关于抵押登记涂销的问题。**原址房屋被拆迁，也实际占有使用案涉房屋达20年时间，这些行为均发生在广州市大安物业管理有限公司将案涉房屋抵押之前。广州市大安物业管理有限公司明知房屋是回迁安置房且已实际交付给回迁户的情况下，仍将房屋进行抵押，此行为严重不诚信。**家庭在此房屋被抵押之前已经行使了占有、使用及收益的基本权利，房屋的不动产所有权对**家庭而言，担负着一种基本生存保障的功能，这已非普通的民事权利，而是涉及基本人权范畴的一项权利，是一种绝对权，优先于其他各种权利。而贵州双龙航空港融资担保有限公司对房屋享有的抵押权，属于主债权项下的从权利，并不能直接取得物权的效力，该抵押权存在的目的在于保障债权的实现，从而实现其经济利益。物权与债权发生冲突时，物权效力优于债权。从此意义上看，贵州双龙航空港融资担保有限公司为实现债权而享有的抵押权不具有对抗回迁户基于生存权而享有的物权期待权的效力。广州市大安物业管理有限公司、贵州双龙航空港融资担保有限公司应涂销设定在案涉房屋上的抵押权，消除权利限制。 综上所述，***的原告主体资格是适格的，**与广州市建筑置业公司签订的拆迁房屋产权补偿协议书及相关补充协议合法有效。广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组与广州市大安物业管理有限公司关于案涉房屋的转让行为构成恶意串通，损害了回迁户的合法权益，依法应为无效。此转让行为不仅有违诚实信用，也不符合民法典弘扬的社会主义核心价值观，不利于社会和经济秩序的稳定。 依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第一百五十七条、第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条的规定，判决如下： 一、确认**与广州市建筑置业公司于1989年12月11日签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》《补充协议》有效； 二、确认广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组与广州市大安物业管理有限公司签定的房地产买卖合同关于广州市荔湾区龙津西路豆腐亩一巷13号206房的转让行为无效； 三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市大安物业管理有限公司与第三人贵州双龙航空港融资担保有限公司共同办理广州市荔湾区龙津西路豆腐亩一巷13号206房的抵押登记涂销手续； 四、在抵押登记涂销手续完成后的十日内，被告广州市穗城房地产开发有限公司与广州市大安物业管理有限公司共同协助原告***将广州市荔湾区龙津西路豆腐亩一巷13号206房的房屋所有权转移登记至被告广州市穗城房地产开发有限公司名下后再转移登记至原告***名下。 案件受理费14835元、财产保全费5000元，均由广州市穗城房地产开发有限公司、广州市大安物业管理有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年七月××日 法官　助理　　吴　帆 书　记　员　　***