***、广州市建筑置业有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市荔湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0103民初4859号 原告：***，男，1953年3月11日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。 委托诉讼代理人：***，男，1988年1月2日出生，系原告儿子。 被告：广州市建筑置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区净慧路2号二层商场。 法定代表人：***，职务执行董事。 委托诉讼代理人：**增，男，1994年10月27日出生，系公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，1968年11月20日出生，系公司员工。 被告：广州市穗城房地产开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区南岸路18号广东新时代大酒店501室。 诉讼代表人：广州市穗城房地产开发有限公司清算组。 委托诉讼代理人：***，上海中联（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海中联（广州）律师事务所律师。 被告：广州市大安物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区西湖路12号西湖商业大厦第30楼自编号1328号。 法定代表人：***，职务执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，1981年10月14日出生，系公司员工。 第三人：贵州双龙航空港融资担保有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区机场路9号***电子商务港A栋2-16-3号。 法定代表人：***，职务总经理。 委托诉讼代理人：***，贵州鼎尊律师事务所律师。 原告***诉被告广州市建筑置业有限公司、广州市穗城房地产开发有限公司、广州市大安物业管理有限公司，第三人贵州双龙航空港融资担保有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理，现已审理终结。 原告***诉讼请求：1、判令确认拆迁房屋产权补偿协议书有效；2、判令要求确认第二被告与第三被告之间的房地产买卖合同中有关豆腐亩一巷3号403、404房的转让行为无效；3、判令第二被告及第三被告立即为原告办理豆腐亩一巷3号403、404房的一切过户手续及费用；4、判令第三被告及第三人涂销豆腐亩一巷3号403、404房屋的抵押；5、判令第二被告及第三被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：本住户原登记住址是荔××××号，首次登记权利人为**（房屋业主）。1993年8月27日广州市建筑置业有限公司将荔××××号纳入房屋拆迁回迁项目范围内，与原业主**签订划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书。2000年2月21日广州市建筑置业有限公司回迁楼业已竣工，将荔湾区龙津西路豆腐亩一巷3号403、404房与荔湾区龙津西路豆腐亩一巷15号115房交付于住户**使用，并同意住户**在属于龙津西路××、××**产权面积的走廊装门。按照协议书广州市建筑置业有限公司将新建房屋移交时，应提供相关资料并与回迁房住户向房地产登记所申请、办理产权登记和领取产权所有证。2002年7月6日原住户**离世，其后**妻子***相继离世。原住户**和***的儿子***（原告）于2020年7月27日在广东省广州市广州公证处申请办理遗产继承权公证，2020年11月11日遗产继承公证书【（2020）粤广广州第214903号、214904号】办理完成。原告已回迁房屋居住近20年时间，广州市建筑置业有限公司一直未协助原告办理房产证，房产证至今仍未能办理下来。2021年3月23日，原告到荔湾区中山七路不动产登记处咨询房产业务时，得知荔湾区龙津西路豆腐亩一巷3号403、404房房产证已被广州市大安物业管理有限公司办理到名下，登记类型为初始登记（法院协执）转移（商品房过户），且于2020年7月6日被广州市大安物业管理有限公司持房产证抵押，房产证抵押的担保方是贵州双龙航空港融资担保有限公司。原告只与广州市建筑置业有限公司签订了拆迁房屋产权补偿协议书、回迁通知、回迁安置确认书。对第三方所作的行为并不知情，所有的事情广州市建筑置业有限公司从未通知原告，也没有签署任何文件合同。原告只是平民百姓，不知道大企业公司的运作，更不知道自己的回迁房产已被转手抵押。现请求法院判令支持我方全部诉讼请求。 被告广州市建筑置业有限公司答辩：我方同意原告的诉讼请求，由于龙津花园豆腐亩涉案地块已确权至穗城公司名下，我司无法为原告办理产权过户手续，需要穗城公司和大安公司协助办理才可以。 被告广州市穗城房地产开发有限公司答辩：我方同意原告办理案涉房屋的产权过户手续。 被告广州市大安物业管理有限公司答辩：我方愿意协助原告办理涉涉案房屋的产权登记手续至原告的名下。 第三人贵州双龙航空港融资担保有限公司答辩：一、案涉房屋的转让系经生效仲裁裁决确认且已由人民法院强制执行完毕，被答辩人诉请确认该转让行为无效不具备事实及法律依据。***只能向广州市建筑置业有限公司主张赔偿，对房屋不具有请求权。二、答辩人在本案中不存在任何过错，答辩人系正常开展业务并依法取得了案涉房屋的抵押权且已办理登记，被答辩人无权诉请要求答辩人涂销案涉房屋的抵押登记。 经审理查明：1993年8月27日，***作为其父亲**的代理人与广州市建筑置业公司（后更名为广州市建筑置业有限公司）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定：**同意广州市建筑置业公司拆除座落在荔××××号房屋，建筑面积91.8平方米；广州市建筑置业公司将自有的座落在荔湾区龙津西路豆腐亩新建回迁楼C幢第首、肆层楼各占1/2**、东起第2**的自有房屋，共建筑面积91.8平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共3.5平方米在内），划归给**所有，以作拆除**所有的原址房屋的产权补偿。广州市建筑置业公司补偿给**的新建房屋，91.8平方米交由**安排使用。广州市建筑置业公司依照本协议将新建房屋移交给**时，广州市建筑置业公司应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同**向房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续，所需的登记费用由**负责；等等。协议书经广州市房地产管理局拆迁管理鉴证备案。 2000年2月21日，广州市建筑置业公司安排**等人入住豆腐亩一巷3号楼403、404房。 1993年11月25日，广州市对外经济贸易委员会发文批准同意广州市建筑置业公司与香港励城发展有限公司合作经营广州市穗城房地产开发有限公司，经营范围：在经市规划局（86）城地批字450号文和（91）城地复字第542号文同意使用的荔湾区龙津西路216-236号地段开发、建造、销售及出租管理商品房，建筑面积为26000平方米，合作经营期限15年。 2002年，广州市穗城房地产开发有限公司被吊销营业执照，且合作经营期限也于2008年到期，位于荔湾区龙津西路216-236号的龙津花园项目在开发过程中“烂尾”。龙津花园涉及200多户回迁户及小业主，多次引发重大群体性纠纷，严重影响社会稳定，引起市领导高度重视。广州市穗城房地产开发有限公司的股东广州市建筑置业公司与恩平市房地产开发总公司协商一致同意共同筹资完成龙津花园的后续工程，全面解决拆迁户回迁、小业主办证以及清偿债权债务等遗留问题。2010年9月，经市调处办主持会议，决定同意广州市穗城房地产开发有限公司成立“龙津花园项目清算工作组”，以清算组名义开展龙津花园项目资产清算、工程报建、工程建设、报验审批、规划验收、房屋销售、房产证办理等相关复建工作，解决所有遗留问题，并协助做好项目的维稳工作。2010年10月12日，广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组报广州市工商行政管理局备案。2010年10月18日，广州市工商行政管理局通知广州市穗城房地产开发有限公司同意清算组备案，清算组负责人***。 2014年10月9日，广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组（负责人***）与广州市大安物业管理有限公司签订《房地产买卖合同》，约定广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组转让龙津花园216-236号豆腐亩一巷红棉阁153套房，房号为：1号202房、1号203房、11号205房、13号201房、13号202房、13号206房、13号207房、19号201房、19号205房、3号201房、3号202房、3号208房、7号203房、7号204房、9号203房、9号204房、1号302房、11号302房、11号303房、11号304房、13号301房、13号304房、13号306房、19号301房、19号303房、19号304房、19号305房、19号306房、3号304房、7号303房、7号304房、9号306房、1号402房、1号403房、11号403房、11号404房、13号403房、13号406房、19号404房、3号401房、3号403房、3号404房、3号405房、7号402房、7号406房、1号501房、1号502房、11号501房、11号502房、11号503房、11号504房、19号501房、19号502房、19号504房、19号505房、3号505房、7号503房、7号504房、7号505房、7号507房、9号504房、11号603房、11号604房、13号601房、13号603房、13号606房、19号601房、19号602房、19号606房、19号607房、3号601房、3号602房、3号603房、3号606房、7号601房、7号603房、7号604房、9号601房、9号602房、9号603房、9号605房、9号606房、1号702房、1号704房、11号701房、11号702房、11号703房、11号704房、11号705房、13号702房、13号705房、19号705房、3号702房、3号705房、7号701房、7号702房、7号703房、7号704房、7号705房、9号703房、1号801房、1号802房、1号803房、11号803房、11号804房、13号805房、13号806房、13号807房、13号808房、19号801房、19号806房、7号802房、7号803房、9号802房、9号804房、9号805房、1号902房、1号903房、11号901房、11号902房、11号903房、11号904房、11号905房、13号901房、13号902房、13号903房、13号904房、13号905房、19号202房、19号206房、19号302房、19号503房、19号605房、19号702房、19号802房、19号803房、19号804房、19号805房、19号901房、13号305房、9号901房、9号902房、3号806房、11号203房、11号802房、7号901房、7号902房、7号903房、1号301房、1号505房、1号901房、13号305房、17号202房，建筑面积共8012.5285平方米，交易单价6000元/平方米，总价款48075171元；确认广州市大安物业管理有限公司在签订合同时已付首期款6100000元；在2015年3月30日前共同向广州市房地产交易登记中心申请办理交易登记、产权转移过户手续；广州市大安物业管理有限公司在收到房管局的回执后支付房款20000000元，在收到房管局核发的房地产权证后3个工作日内支付余款21975171元；在2015年3月30日前，将房屋交付给广州市大安物业管理有限公司管业使用。 2015年2月15日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国房业务[2015]46号《关于龙津西路216-236号地块土地登记问题的复函》，通知广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组该地块国有土地使用权可登记至广州市穗城房地产开发有限公司名下，出让起始自2015年2月15日起计算，部分房屋已办理了房地产登记。 2015年7月3日，广州仲裁委员会立案受理广州市大安物业管理有限公司对广州市穗城房地产开发有限公司要求办理龙津花园红棉阁153套房屋产权转移登记的仲裁申请。在***审时，仲裁申请双方确认广州市大安物业管理有限公司实际已付款6100000元，其中现金400000元，另举证中国农业银行的转账：付款方户名***，收款方户名广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组，金额5700000元，入账日期2014年4月29日，附言是往来款。2015年9月28日，广州仲裁委员会作出（2015）穗仲案字第3910号裁决：被申请人广州市穗城房地产开发有限公司在裁决书作出之日起30日内为申请人广州市大安物业管理有限公司办理龙津西路216-236号豆腐亩一巷红棉阁153套房屋的产权转移登记手续及房地产权属证明书。依执行申请，本院在2016年3月29日作出（2016）粤0103执91号执行裁定书，裁定由广州市大安物业管理有限公司单方办理裁决书里的106套房屋的产权转移登记手续及房地产权属证明书。 2020年7月7日，广州市大安物业管理有限公司将包含案涉房屋在内的95套房屋抵押给贵州双龙航空港融资担保有限公司并办理抵押权登记，债权数额1.3亿元，债务期限为2020年6月29日至2023年6月28日。 2021年7月，部分回迁户发现自己居住的回迁房被登记、抵押，就向相关主体寻求维权路径。广州市建筑置业有限公司、广州市穗城房地产开发有限公司、广州市大安物业管理有限公司都表示愿意配合将房屋产权转移登记至回迁户名下，但无奈现已设定抵押权，难以协调贵州双龙航空港融资担保有限公司。终于，酿成诉讼。 另查：2002年7月6日，**死亡。**配偶***立下公证遗嘱【（2002）粤公证内字第26345号】，决定将座落在龙津西回迁楼四层四梯第403、404房，（原拆迁房屋地址：荔××××号）属其占有的二分之一份额及其应继承**的份额交由儿子***一人继承。 2002年12月6日，***、***作出《放弃遗产继承权声明》明确自愿放弃对其两人父亲**的一切遗产的继承权，日后有关**的遗产的权利、义务均与其无涉。两份《放弃遗产继承权声明》均于同日经广州市海珠区公证处公证。2005年1月6日，***死亡。2020年11月11日，***、***经公证继承[广州市广州公证处（2020）粤广广州第214903号《公证书》]**座落在龙津西××、××**遗产（《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》、《回迁通知》）。同日，***经公证继承[广州市广州公证处（2020）粤广广州第214904号《公证书》]***在公证遗嘱中指定的遗产，即座落在龙津西回迁楼四层四梯第403、404房（原拆迁房屋地址为：荔××××号，现拆迁回迁地址：豆腐亩一巷3号403、404**）属于**聊占有的二分之一份额及其应继承配偶**的份额。 上述事实，有产权补偿协议书、房地产买卖合同、公证书、庭审笔录等为据，可以认定。 本院认为：案件的争议焦点有：一、***的原告主体是否适格；二、广州市建筑置业公司与**签订的产权补偿协议书的效力认定；三、广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组与广州市大安物业管理有限公司签订的房地产买卖合同中转让案涉房屋的行为的效力认定；四、广州市建筑置业有限公司、广州市穗城房地产开发有限公司、广州市大安物业管理有限公司、贵州双龙航空港融资担保有限公司是否应协助将房屋产权转移登记至***名下。 关于***的原告主体资格问题。***是**、***的法定继承人，有***、***《放弃遗产继承权声明》，（2020）粤广广州第214903、214904号《公证书》为据，依法享有原告的主体资格，作为原告提起本案诉讼是适格的。***依公证对案涉房屋享有继承权益，本院依法确认。 关于产权补偿协议书的效力问题。**与广州市建筑置业公司在1993年8月27日签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同。实际上，**已将原归其所有的龙津西路豆腐亩三巷19号房屋交付拆除，广州市建筑置业公司也于2000年2月21日将约定的回迁安置房屋即案涉房屋交付**家庭正常居住使用至今已逾20年。 关于广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组与广州市大安物业管理有限公司在2014年10月9日签订的房地产买卖合同的效力问题。第一，广州市建筑置业公司与**的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》在签订当时已提交广州市房地产管理局拆迁管理鉴证备案，作为龙津花园项目后续的建设方，广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组对房地产买卖合同约定的153套房中的案涉两套房屋的回迁房性质是相当清晰知晓的。同样，按照日常生活经验法则，作为一次性买受153套房的买受人，广州市大安物业管理有限公司在房屋买受前会一般都会主动、审慎了解交易楼盘的开发背景、房屋性质、投资前景等。因此，房屋买卖双方对案涉房屋的回迁房性质事先是明知或者应知的。 第二，案涉房屋在2000年2月21日已经实际交付给**家庭正常居住使用，至2014年10月9日房地产买卖合同签订已达14年之久，出让人与买受人对交易时的房屋占有、使用现状应该是了解的。 第三，从合同内容来看，房地产买卖合同约定153套房的总价款为48075171元，但买受人仅需支付6100000元即12.688%的比例即可办理所有房屋的产权过户登记、房屋交付使用，这样的房屋买卖方式超出一般交易主体的风险防范认知，不符合一般的房屋买卖规则。而且，房地产买卖合同签订于2014年10月9日，而银行转账付款的5700000元发生在2014年4月29日，转账款的用途备注是往来款，并非房屋买卖价款，当事人关于此银行转账款5700000元及现金收款400000元属于房款的陈述存疑，这种提前半年先付款后再买卖房屋的方式有违一般民事主体的正常交易习惯。广州市大安物业管理有限公司也未举证有支付余款的事实。 第四，关于房屋的占有，**家庭一直占有使用房屋至今已逾20年，广州市大安物业管理有限公司在2014年10月9日签订房地产买卖合同、2015年7月3日申请仲裁及后来办理房屋产权证，至今也有七、八年之久，却未曾向房屋的出让人或者实际使用人主张交付，广州市大安物业管理有限公司未能作出合理的解释，其行为明显不符合常理，这种行使权利的方式也不符合一般民事主体的正常交易习惯。 第五，虽然（2015）穗仲案字第3910号仲裁裁决认定广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组与广州市大安物业管理有限公司在2014年10月9日签订房地产买卖合同的事实，但整个***审是在与房屋有重大利害关系的案涉房屋回迁户未参与，仅有广州市穗城房地产开发有限公司与广州市大安物业管理有限公司相互自认的情况下作出的，并不完全反映真实的客观情况。 因此，在明知或应知案涉房屋属于回迁安置房，并已实际交付**家庭占有使用多年的情况下，广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组与广州市大安物业管理有限公司仍签订房地产买卖合同并通过仲裁裁决办理房屋产权过户登记，此行为构成恶意串通，损害了回迁户的合法权益，案涉房屋的转让行为无效。 关于抵押登记涂销的问题。**家庭原址房屋被拆迁，也实际占有使用案涉房屋达20年时间，这些行为均发生在广州市大安物业管理有限公司将案涉房屋抵押之前。广州市大安物业管理有限公司明知房屋是回迁安置房且已实际交付给回迁户的情况下，仍将房屋进行抵押，此行为严重不诚信。**家庭在此房屋被抵押之前已经行使了占有、使用及收益的基本权利，房屋的不动产所有权对**家庭而言，担负着一种基本生存保障的功能，这已非普通的民事权利，而是涉及基本人权范畴的一项权利，是一种绝对权，优先于其他各种权利。而贵州双龙航空港融资担保有限公司对房屋享有的抵押权，属于主债权项下的从权利，并不能直接取得物权的效力，该抵押权存在的目的在于保障债权的实现，从而实现其经济利益。物权与债权发生冲突时，物权效力优于债权。从此意义上看，贵州双龙航空港融资担保有限公司为实现债权而享有的抵押权不具有对抗回迁户基于生存权而享有的物权期待权的效力。广州市大安物业管理有限公司、贵州双龙航空港融资担保有限公司应涂销设定在案涉房屋上的抵押权，消除权利限制。 综上所述，***的原告主体是适格的，**与广州市建筑置业公司签订的拆迁房屋产权补偿协议书是合法有效的。广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组与广州市大安物业管理有限公司关于案涉房屋的转让构成恶意串通，损害了回迁户的合法权益，依法应为无效。此转让行为不仅有违诚实信用，也不符合民法典弘扬的社会主义核心价值观，不利于社会和经济秩序的稳定。 依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第一百五十七条、第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 一、确认**与广州市建筑置业公司于1993年8月27日签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》有效； 二、确认广州市穗城房地产开发有限公司龙津花园项目清算工作组与广州市大安物业管理有限公司签定的房地产买卖合同关于广州市荔湾区龙津西路豆腐亩一巷3号403、404房的转让行为无效； 三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市大安物业管理有限公司与第三人贵州双龙航空港融资担保有限公司共同办理广州市荔湾区龙津西路豆腐亩一巷3号403、404房的抵押登记涂销手续； 四、在抵押登记涂销手续完成后的十日内，被告广州市穗城房地产开发有限公司与广州市大安物业管理有限公司共同协助原告***将广州市荔湾区龙津西路豆腐亩一巷3号403、404房的房屋所有权转移登记至被告广州市穗城房地产开发有限公司名下后再转移登记至原告***名下。 本案受理费50元、财产保全费5000元，全部由被告广州市穗城房地产开发有限公司、广州市大安物业管理有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审　判　长　　付　瑾 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年六月三十日 法官　助理　　李　婷 书　记　员　　***