大同新电电力有限责任公司与大同市城区盛和小额贷款有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书

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山西省大同市城区人民法院

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（2017）晋0202民初2411号原告：大同新电电力有限责任公司，住所地大同市开发区湖东片大阳线南侧经七路东。法定代表人：任斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵志强、魏恒，山西光硕律师事务所律师。被告：大同市城区盛和小额贷款有限责任公司，住所地大同市城区新建南路魏都大道152号。法定代表人：郭润新，该公司经理。委托诉讼代理人：武少军，山西云城律师事务所律师。原告大同新电电力有限责任公司与被告大同市城区盛和小额贷款有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大同新电电力有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠原告房租共计320万元；2.判令被告给付原告车位费32850元、物业管理费20727元、水费2528元，合计56105元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年11月16日，被告大同市城区盛和小额贷款有限责任公司与原告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，原告将位于大同市永华置业有限公司御华帝景小区，建筑面积1552.78平方米房屋（X单元XX层，X单元X层）租赁给被告做为商业之用，租期6年，即从2009年11月16日起至2016年2月1日止，上打房租，每年80万元。合同履行期间，被告共计交纳房租160万元，尚欠320万元未付。另2015年被告应承担的车位费32850元、物业管理费20727元、水费2528元，合计56105元未给付。上述款项，原告多次派人催讨，而被告以种种理由推辞，拒不履行合同义务。被告所为明显构成合同违约，严重损害原告的合法权益。现原告依据相关法律规定，起诉至贵院，望依法判决，维护原告的合法权益。被告大同市城区盛和小额贷款有限责任公司辩称，我公司不是原告房屋实际租赁人。2009年11月16日的房屋租赁合同虽然是以大同市城区盛和小额贷款有限责任公司名义签订，但实际由大同市云冈旅游实业公司和大同市城区盛和小额贷款有限责任公司共同租用。2011年6月12日，大同市城区盛和小额贷款有限责任公司把股权全部转让给以郭润新为代表的十位股东，名称没有变，但股东换了。在转让过程中，原来的股东没有告知新的股东租赁情况，转让之后，新股东在2012年7月28日重新租赁郭润利、郭润新新健康医院办公楼一层，并且2012年11月28日，办理了变更经营场所手续，将原来的御华帝景小区（X单元XX层，X单元X层）变更为新健康医院办公楼一层。在2012年11月28日大同市城区盛和小额贷款有限责任公司已经搬离御华帝景小区。房屋租赁合同的诉讼时效为一年，2012年11月28日，被告已经离开了该房屋，在期间从未收到催讨租赁费的事实，原告起诉已经超过诉讼时效一年，应该驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交房屋租赁合同、补充协议，收款凭证6张、大同市万科隆物业管理有限责任公司的证明、提前退还房屋租赁报告、律师催款函、邮寄回执单、催款通知单。被告对此不予认可，认为是薛占礼签订的合同及补充协议，付款单位是大同市云冈旅游实业公司，催款函也是给薛占礼邮寄的，和被告没有关系。被告针对自己的主张，提供股权转让协议、房屋租赁合同、企业信息查询，证明股权转让合同中没有明确房屋租赁情况，股权转让后重新租赁其他房屋，被告经营场所进行了变更，被告没有实际占有租赁房屋。原告对此不予认可，认为被告股东的变更不影响合同，与本案无关，且被告在2012年还在租赁房屋内经营。根据双方提供的证据，本院确认以下事实，2009年11月16日，原告大同新电电力有限责任公司与被告大同市城区盛和小额贷款有限责任公司签订房屋租赁合同，合同约定，”被告承租房屋位于大同市永华置地有限公司御华帝景小区，建筑面积为1552.78平方米，X单元XX层，X单元X层，只做为商业之用，房屋质量良好。租赁期为6年，从2009年11月6日至2016年2月1日止。房屋租金为上打房租，以年计算，租金每年80万元，租金总额为480万元，承租方在签订合同时交付抵押金20万元，押金交付期限为2009年11月30日，租金交付日期为，第一年租金交付期限为2010年1月30日前交第一年租金，以后每年的租金实行上打，按合同签订时间为准，提前30天交付下年度租金。租赁期间承租方不得私自将承租的房屋转租、转让或出借，承租方不能按时缴纳租金的，出租方有权立即终止租赁合同，并扣除其抵押金。承租方在租赁期间发生的物业管理费、卫生费、水、电、采暖费等一切相关费用均由承租方支付。”2010年6月29日，原、被告双方签订房屋租赁合同补充协议，协议约定，”原告将地下车位1533.6平方米无偿提供给被告使用。在承租期满后，地下车位随同商铺一起交由原告管理。被告只有使用权，不得擅自更改房屋结构。在租赁期间地下车位由承租人负责维护保养，在租赁期内地下车位所发生的一切费用（如水费、电费、采暖费、物业管理费等）全部由承租人负责承担，与出租方无任何责任。”合同签订后，2009年11月30日，大同云冈旅游实业有限责任公司缴纳原告押金款20万元。2010年7月2日，大同市城区盛和小额贷款有限责任公司支付原告60万元。2011年4月15日，大同市城区盛和小额贷款有限责任公司支付原告40万元。2011年9月27日，薛占礼给原告汇款40万元。之后，未支付房屋租金。2015年11月20日，大同市城区盛和小额贷款有限责任公司出具提前退还房屋租赁报告，内容为”贵公司座落于大同市御河西路御华帝景小区X号楼X单元XX层和X单元X层共计面积1552.78平方米的毛坯房租赁给我公司，租期为六年，租金每年80万元，共计480万元。我公司于2010年承租后投入了500多万元经过4个月的设计和装修，开始了本公司的业务运营，由于本公司一直负债运营，每年的房租没有按时向贵公司付清。在此，向贵公司表示歉意，在2015年2月份我公司口头向贵公司提出申请退还我公司租的房屋，对所欠贵公司的房租，我公司愿用设计和装修所投入的费用相互抵消，现向贵公司呈上此报告，提前退还所租的房屋，望贵公司同意为盼。”另查明，2011年6月12日，薛占礼、兰俊等10人（甲方）和雷江等10人（乙方）签订股权转让协议，甲方十名股东同意将以上所持大同市城区盛和小额贷款有限责任公司的各自股权进行整体转让，乙方十名股东同意整体受让。本院认为，原告大同新电电力有限责任公司与被告大同市城区盛和小额贷款有限责任公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效合同。双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告将租赁房屋交付被告，被告未按合同约定支付原告租金，构成违约，原告要求被告支付租金320万元，本院予以支持。根据房屋租赁合同和补充协议的约定，租赁期间所发生的水费、电费、采暖费、物业管理费等一切费用全部由承租人负担，故被告租赁期间2009年11月6日至2016年2月1日间产生的水费2528元、物业管理费20727元、地下车位管理费32850元，共计56105元，应由被告负担。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原、被告签订的房屋租赁合同终止日期为2016年2月，原告起诉未超3年的诉讼时效，被告辩称已超诉讼时效，本院不予采纳。被告股权变动未告知原告，不能对抗善意第三人，应当由被告承担责任。被告辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条规定，判决如下：被告大同市城区盛和小额贷款有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告大同新电电力有限责任公司房屋租金320万元，并支付房屋租赁期间的水费2528元、物业管理费20727元、地下车位管理费32850元，共计3256105元。案件受理费32849元，由被告负担（于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判长张丽霞人民陪审员李建华人民陪审员ＸＸ二0一七年十二月二十八日书记员魏晓婷